"ירושלים חווה מהפכה נדל"נית של ממש בתחום המשרדים", מצהיר אלעד פוקס, מנכ"ל ובעלים של חברת MATCH נדל"ן עסקי, בתחילת השיחה איתו. לדבריו, הבירה מתחילה להתחקות אחר המודל התל-אביבי, בעיקר בכל הנוגע לבנייני משרדים חדשניים, חכמים וירוקים.
המהפכה, הוא מדגיש, לא מתבטאת רק באיכות הבנייה – אלא גם בכמות: אחרי תקופה ארוכה שבה כמעט ולא נוספו שטחי תעסוקה חדשים, החלה בנייה חסרת תקדים של מגדלי משרדים חדשים – כחלק ממיליון המטרים הרבועים המתוכננים להיבנות בעשור הקרוב.
"במשך שנים לא נבנו כאן בנייני משרדים ראויים", אומר פוקס. "מרבית המשרדים פועלים עדיין בבניינים ישנים עם מערכות מיושנות, ולכן הביקוש של משתמשי הקצה – במיוחד של הפירמות הגדולות – מופנה כולו לבניינים חדשים, מודרניים וחסכוניים".
האבולוציה של שוק המשרדים
לדברי פוקס, גם מחוץ לירושלים חלה בשנים האחרונות מהפכה בתפיסת איכות המשרדים. "השוק עובר אבולוציה ברורה, בעיקר בהובלת חברות ההייטק והחברות הבינלאומיות שמכתיבות את הסטנדרט", הוא מסביר. "מה שנחשב פעם קלאס AAA, הפך היום לכל היותר ל-A. קחו למשל את חברת גוגל, שישבה במגדל אמפא (לשעבר מגדל אלקטרה) – מה שהיה פעם בניין הדגל התל אביבי נחשב היום רק לקלאס A", מציין פוקס. "זו גם הסיבה שבגוגל החליטו לעבור בעסקת ענק למגדל ToHA2 – שמוקם בימים אלה בצומת הרחובות תוצרת הארץ, יגאל אלון ודרך השלום. המגדל, שישתרע על 77 קומות, יספק את כל שירותי הפרמיום הנדרשים לחברות בסדר גודל של גוגל".
גם תחום הקיימות שינה כיוון. "לפני כמה שנים התקן LEED היה נחלתם של מעטים", אומר פוקס. "היום חברות אמריקאיות פשוט לא שוכרות משרדים בבניינים שאין להם לפחות LEED Gold – ורובן כבר דורשות LEED Platinum בלבד".
השינוי הזה מביא לכך שהבניינים הישנים מתקשים להתחרות. "פעם הסתפקנו בקבלה קטנה בכניסה לבניין, היום חייבים חדר כושר, חדרי ישיבות וכנסים, לובי מפנק, ROOFTOP, מתחם מסחרי שוקק, בית כנסת – חוויה כוללת", מדגיש פוקס. "ולבניינים הישנים פשוט אין איך לספק את זה. לכן הדיירים האיכותיים מחפשים לעבור לבנייני ה-AAA".
אם נחזור לבירת ישראל, פוקס מסביר כי "בהיבט של מעבר מהישן לחדש, ירושלים עדיין בתחילת הדרך. נכון להיום, בנייני ה-AAA מתרכזים בפרויקטים חדשים בלבד. עם השלמת הפרויקטים, תהיה תנועה משמעותית של שוכרים ובעלי משרדים אל הבניינים החדשים, אבל זה יקרה בהדרגה. הקפיצה כאן גדולה – גם מבחינת הסטנדרט וגם מבחינת המחיר".
הנגישות כגורם מכריע
פוקס משרטט את מפת המשרדים בירושלים: "יש כמה אזורים עיקריים – גבעת שאול, הר חוצבים, גט"י מלחה ותלפיות, ובהמשך גם רובע הכניסה לעיר. כל אחד מהם ממוקד בסקטור אחר: הר חוצבים וגט"י מלחה מתמקדים בהייטק וביוטק, תלפיות יותר תעשייתית ומסחרית, וגבעת שאול – משרדים, נותני שירותים, מקצועות חופשיים ומשרדי ממשלה".
גבעת שאול, לדבריו, היא האזור עם הפוטנציאל הגדול ביותר: "היא הכי קרובה לתל אביב, עם גישה ישירה דרך כביש 16, דרך בגין והרכבת הקלה. נגישות היא שם המשחק – וגם כאן גבעת שאול מנצחת. זו הסיבה שהפרויקט הכי בולט בעיר כיום מוקם דווקא שם".
הפרויקט שפוקס מדבר עליו הוא "עיר עולם" – מיזם יוקרתי של ISA Group שבבעלות עקיבא זוריבין ושלום גריבה, בתכנונו של האדריכל אבנר ישר. הוא כולל 300 יחידות דיור, 40 אלף מ"ר של משרדים ו-11 אלף מ"ר של מסחר – ונבנה על פי תקן LEED Platinum. "זה בניין גמיש תכנונית וייחודי לירושלים", מדגיש פוקס, "והוא צפוי לשמש שער הכניסה החדש לעיר".
מה מאפיין את הרוכשים והשוכרים?
גם הרוכשים וגם השוכרים נמשכים לחדש והיוקרתי יותר. לדברי פוקס, "מדובר בעיקר בבעלי מקצועות חופשיים שיש להם משרדים ישנים – עורכי דין, רואי חשבון וכדומה. אלו, מזהים את ההזדמנות ורוצים לקנות בפריסייל במחיר נוח לפני שהמחירים עולים". פוקס מציין גם את התנועה הייחודית שנצפית בעיר: בעלי מקצועות חופשיים שעבדו ברחביה או טלביה, מחפשים לעבור למתחמים החדשים. "הם מבינים שזה משתלם יותר", אומר פוקס. "גם העירייה מעודדת יציאה מהאזורים האלה במסגרת מהלכי התחדשות עירונית".
"מצד שני", הוא ממשיך, "השוכרים נאלצים להמתין – אין מספיק היצע. אבל חברות גדולות שכבר מתכננות את המעבר כמה שנים מראש, מביעות עניין בפרויקטים כמו 'עיר עולם', במיוחד כשמדובר בבניין בבעלות אחת – בניגוד למבנים מרובי בעלים, שמגבילים את הגמישות בהשכרה".
"הצעה שלא כדאי לפספס"
האם "עיר עולם" מציע הזדמנויות לעשירים בלבד? פוקס טוען שלא. "למרות שמדובר בפרויקט עם אדריכל מצוין, מעצבת פנים ברמה גבוהה והשקעה גדולה בבניין ובשטחים המשותפים שלו, אנחנו מצליחים לשמור על יתרון תחרותי ברור מול המתחרים בשוק. בסופו של דבר, הלקוחות שמבצעים סקר מחירים ומבינים את הערך המוסף שלנו – קבלת שירותים ברמה גבוהה ביותר במחיר שמתאים לכל כיס – מבינים שבמחיר הזה הם מקבלים הרבה יותר ממה שמציעים המתחרים. מה שאנחנו מציעים כאן היא חוויה שלמה שתשאיר את הלקוחות מרוצים – עם מקום עבודה שמספק את כל הצרכים במבנה חדיש וכולל את כל השירותים שהם מחפשים".
לדברי פוקס, ISA Group, יזמית הפרויקט, מתכוונת להתאכלס בעצמה בבניין, ומשווקת רק חלק ממנו. זה מעניק יתרון עצום לדיירי הפרויקט, בכל מה שנוגע לאיכות השירות ולתחזוקה השוטפת – בניגוד לפרויקטים שנמכרים בשלמותם לגורמים חיצוניים. "אנחנו מספקים פתרון שלם – מבניין בתקן הגבוה ביותר, דרך לאונג' עסקי, בית כנסת, אולם כנסים, rooftop, מסעדת שף ועד נגישות מלאה מכביש 16. אין דברים כאלה בירושלים", מסכם פוקס.
אלעד פוקס, מנכ"ל ובעלים MATCH נדל"ן עסקי: "ירושלים עוברת מהפכה נדל"נית של ממש בתחום המשרדים, בעקבות תל אביב"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו