"הדייר הסרבן" שמשתק פיתוח שכונות שלמות

במשך יותר מעשור קידמה חברת ים סוף נדל"ן, שבשליטת איש העסקים אלי פפושדו, פרויקט התחדשות עירונית בשכונת "לבנה" בדרום תל אביב – שכונה קשת יום, עמוסה בזיכרונות, בפוטנציאל ובחסמים. התוכניות אושרו, הוועדות נתנו אור ירוק, הדיירים חתמו כולם – אפילו המדינה, באמצעות חברת חלמיש (חברה ממשלתית-עירונית לדיור, לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב יפו), שיתפה פעולה. ואז הגיע הרגע שבו הכול עמד להמריא – ובמקום זאת נתקע.

ללא כל התרעה, החברה הממשלתית-עירונית שינתה מדיניות ארוכת שנים, החלה להקשות ולדרוש כסף. במקום לשרת את הדיירים – רובם ממעמד סוציו-אקונומי נמוך – הפכה חלמיש ל"דייר סרבן".

הפרויקט בשכונת "לבנה" הוא אחד מני רבים אשר התנהלותה החדשה של חלמיש מעכבת, תוך שהיא מקפיאה אלפי יחידות דיור, ויוצרת מציאות שבה אי אפשר למשכן, להוריש או אפילו למכור דירה.

איך קרה שהזרוע הציבורית של מדינת ישראל בוחרת לסכל תוכניות להתחדשות עירונית? מה ההבדל בין חלמיש לרשות מקרקעי ישראל, שפועלת בדיוק הפוך ממנה? וכיצד מקרה אחד ביפו – שבו נפל טיל כמאה מטרים מהבניין – ממחיש את האבסורד כולו?

בכתבה הבאה נצלול אל סיפור המדיניות המשתנה של חלמיש – הגוף הציבורי החולש על נכסים רבים בשכונות הדרומיות של תל אביב. נפרט את הרקע, נציג את ההקשרים המשפטיים והכלכליים, נבחן את עמדת המדינה ונחשוף את ההשפעה של כל האירוע על שוק הנדל"ן.

חלמיש היא חברה ציבורית יוצאת דופן במפת הנדל"ן הישראלי. מצד אחד – תאגיד עירוני-ממשלתי, בבעלות שווה של מדינת ישראל (באמצעות משרד הבינוי והשיכון) ועיריית תל אביב. מצד שני – גוף המחזיק בבעלותו או בניהולו אלפי דירות ברחבי דרום העיר, שמתגוררות בהן משפחות פרטיות, לרוב על פי חוזי חכירה ישנים בני עשרות שנים. במהלך העשורים האחרונים ניהלה חלמיש את הקרקעות והדירות שבידיה באופן מקביל כמעט לחלוטין למדיניות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): הארכת חוזי חכירה בלא דרישת תשלום, ולעיתים אף העברת בעלות מלאה ללא תמורה, בעיקר במקרים של רוכשי דירות בזכאות. באתר החברה עצמה הופיעה, עד לאחרונה ממש, מדיניות ברורה של חידוש חכירה ללא תשלום.

כובע אחד יותר מדי

אלא שבשנים האחרונות – ובמיוחד מאז 2022 – חל שינוי קיצוני בגישתה של החברה. חלמיש החלה להציב דרישות לתשלום עבור כל פעולה בסיסית: העברת בעלות, הארכת חכירה או חתימה על הסכם פינוי-בינוי. לטענת יזמים שפועלים בדרום תל אביב, השינוי נעשה ללא פרסום רשמי, ללא שיתוף ציבור ובאופן שפוגע ישירות בדיירים ובחברות שניסו, ועדיין מנסות, לקדם פרויקטים בעיר.

במשך שנים ידעו הדיירים והיזמים כיצד לעבוד עם חלמיש, תוך הסתמכות מלאה על מדיניות רבת שנים. עסקאות סוכמו, הסכמים נחתמו, חוזי חכירה הוארכו, בעלויות הועברו, ופרויקטים של פינוי-בינוי קודמו בדרום תל אביב במתווה סדור, מוכר וצפוי. אלא שלפתע, כמעט בלי התרעה ורגע לפני מימוש, חלמיש שינתה כיוון. לא במדיניות כתובה, לא בהחלטה פורמלית, אלא בהתנהלות בפועל.

על אף שהמשיכה לחתום על הסכמי פינוי-בינוי מול יזמים כמו כל דייר אחר, החלה חלמיש לטעון מאוחר יותר כי בכובעה השני – כגוף המחזיק בקרקע – היא זכאית לתשלום נוסף. יזמים מספרים כי קיבלו דרישות בסך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בגין הארכת חוזי חכירה. דיירים גילו שאינם יכולים למכור את דירתם משום שנותרו שנתיים או חמש שנים לסיום תקופת החכירה, ואין שום אפשרות להאריך אותה כבעבר, ללא תשלום. אלפי משפחות לא יכולות להוריש או למשכן את הדירות
וכך, אלפי דירות הפכו ל"בלתי סחירות" בין לילה. בלי הודעה מראש, בלי הסברים. במקרים רבים, דיירים קיבלו בעבר מכתבים מפורשים מחלמיש כי חידוש החכירה נעשה ללא תשלום, והיום נדרשים לשלם סכומים גבוהים מבלי שניתן נימוק כלשהו לשינוי המדיניות. יש להדגיש כי מדובר באנשים פרטיים ולא משקיעים, שברוב המקרים אינם יכולים לעמוד בתשלומים כאלה.

"בין לילה הפכו אלפי דירות ל"בלתי סחירות", בלי הודעה מראש. דיירים רבים קיבלו מכתבים מפורשים מחלמיש על כך שחידוש החכירה נעשה ללא תשלום, והיום הם נדרשים לשלם סכומים גבוהים, ללא הצדקה"

הפער בין המדיניות לשעבר – שכאמור פורסמה באתר חלמיש והוסרה רק לאחרונה – לבין ההתנהלות החדשה, יצר אפקט מצנן לכל שוק ההתחדשות העירונית בדרום העיר: בנקים מסרבים לממן עסקאות, דירות לא נמכרות, יזמים נתקעים. ובין כל הגופים המעורבים, רק חלמיש – גוף ציבורי שמטרתו לשקם שכונות – מתעקשת לעצור את התהליך.

"הפער בין המדיניות לשעבר של חברת חלמיש לבין ההתנהלות החדשה, יצר אפקט מצנן לכל שוק ההתחדשות העירונית בדרום העיר: בנקים מסרבים לממן עסקאות, דירות לא נמכרות, יזמים נתקעים"

בסוף, הביטחון קודם לכל

אחד הסיפורים החמורים והסמליים ביותר שממחיש את הנזק שגורם השינוי בהתנהלות חלמיש, נוגע לפרויקט תמ"א 38 ביפו, ברחוב שדרות ירושלים 151. מדובר בבניין ישן שבו מתוכנן פרויקט הריסה ובנייה מחדש של 48 דירות ישנות והקמת 103 דירות חדשות במקומן. היזם, חברת אשדר, הצליח לגייס את חתימות כל הדיירים כבר בשנת 2019. התוכנית מאושרת, ההיתר באופק, הכל מוכן – אבל דירה אחת, שמנוהלת על ידי חלמיש ונרשמה בטאבו על שם רשות הפיתוח, הפכה למחסום בלתי עביר.

במשך שנים המדינה, באמצעות חלמיש ומשרד השיכון, לא הצליחה להכריע מי הבעלים בפועל של הדירה האחת הזאת. וכך, למרות שחלמיש חתמה על ההסכם, טענה המדינה שחתימתה חסרת תוקף משום שאינה רשומה כבעלים. בפועל, שיחקה החברה תפקיד כפול, בחסות המדינה – גם דייר וגם בעלים – אבל אף פעם לא לקחה אחריות מלאה.

האבסורד הגיע לשיאו כאשר נפל טיל כמאה מטרים בלבד מהבניין במהלך אחד המבצעים הצבאיים של צה"ל. התושבים נותרו חשופים, ללא ממ"ד, למרות שהפרויקט היה מוכן ליציאה לדרך. המפקחת על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין, שהתרשמה מהמצב הקשה, החליטה שלא להמתין להכרעה המשפטית על הבעלות ופסקה שהעבודות יתחילו מיד. היא קבעה כי בתוך 30 ימים ימונה נאמן לדירה שבמחלוקת, ואם המדינה לא תעשה כן – עורך הדין של בעלי הדירות יוסמך לפעול בשמה.

ההחלטה לא פתרה את הסוגייה הקניינית, אך סללה דרך להמשך ובעיקר סימנה קו חדש: גם אם המדינה לא יודעת למי שייכת הדירה, אין בכך כדי להצדיק עיכוב של פרויקט שיכול לשנות את חייהן של עשרות משפחות.

מתנופת תכנון - לשיתוק

נחזור אל שכונת "לבנה" בדרום תל אביב ואל פרויקט רחב היקף להתחדשות עירונית שאותו מקדמת חברת ים סוף נדל"ן. מדובר ביוזמה שהחלה עוד בשנת 2012, בליווי הדוק של עיריית תל אביב, ובהתאם למדיניות מוצהרת של המדינה לעודד חידוש שכונות ותיקות. במשך שנים התקיים קשר שוטף עם חברת חלמיש, שהחזיקה בדירות רבות במתחם – הן כנציגת המדינה והן כחוכרת.

לפי העדויות שנאספו, חלמיש לא רק שיתפה פעולה לאורך הדרך, אלא אף הביעה נכונות להעביר את הבעלות לדיירים, ללא תמורה, ממש כפי שנוהגת לעשות רשות מקרקעי ישראל במרבית המקרים הדומים. הצדדים אף החלו להכין את שטרי ההעברה, הדיירים חתמו, התוכנית קודמה וקיבלה תוקף, ההתנגדויות הוסרו, והפרויקט הגיע לסף של הוצאת היתר בנייה.

אבל כאמור, באופן פתאומי הכל נעצר. חברת חלמיש שינתה את כללי המשחק ודרשה תשלום של עשרות ועד מאות אלפי שקלים עבור הארכת כל חוזה חכירה, בניגוד גמור למדיניות הרשמית שהופיעה באתר החברה ולפרקטיקה שהייתה נהוגה במשך שנים – וסך של מיליונים עבור כלל הדירות בפרויקט. חלמיש חזרה בה מכל התחייבות קודמת, עצרה כל תהליך מול הדיירים, וסירבה להאריך חוזים או לחתום על מסמכים מבלי שתקבל על כך תשלום.

דיירי השכונה המוחלשת, שגם כך הינם בעלי אמצעים מוגבלים, נותרו תקועים. המדינה, במקום להיות מלווה, הפכה ליריבה. הפרויקט של ים סוף נדל"ן, שהיה אמור לשנות את פני השכונה ולהבטיח ביטחון, נגישות וערך לדיירים – קפא. הדיירים נאלצו להגיש תביעה לבית המשפט, בדרישה להאריך את חוזי החכירה בהתאם למדיניות שהייתה נהוגה בזמן תחילת התהליך. הדיונים בתביעה נמשכים גם היום, ובינתיים, ניחשתם נכון, הכל תקוע.

תקדים שאינו מספיק

המקרה של דיירי ים סוף נדל"ן, כאמור, אינו חריג כשמדובר בהתנהלות חברת חלמיש. לפי הערכות שמרניות, ישנן כיום אלפי דירות בדרום תל אביב שמצויות באותו מצב קנייני מורכב: רשומות בטאבו על שם חלמיש, מוחכרות לדיירים פרטיים עם חוזי חכירה שהולכים ומסתיימים, ואין מדיניות ברורה איך לנהוג בהן. התוצאה: מי שרוצה לשפץ לא יכול. מי שרוצה למכור לא מצליח. מי שמעוניין להוריש או לרשום משכנתה נתקל בסירוב בנקאי. יזם שרוצה לקדם התחדשות עירונית מגלה שדווקא הגוף הציבורי שאמור לשתף פעולה, דורש סכומים דמיוניים או פשוט לא מגיב.

כך, בשכונות כמו כפר שלם, נווה עופר, לבנה ושפירא, אלפי משפחות מצאו עצמן בסוג של קיפאון קנייני. יזמים מדווחים כי בכל פעם שהם מנסים לקדם פרויקט משמעותי, צצות דרישות מצד חלמיש: "הקרקע שלנו", "תנו לנו אחוזים", "תשלמו לנו כסף". דיירים מעידים על שיחות שהחלו באישור נלהב והסתיימו בדרישה לתשלום או בשתיקה רועמת. מכיוון שמדובר באזורים המאופיינים באוכלוסייה חלשה יחסית, ללא נגישות לייעוץ משפטי או מימון עצמאי – הנזק הוא עצום.

"אלפי משפחות מצאו עצמן בסוג של קיפאון קנייני. יזמים מדווחים כי בכל פעם שהם מנסים לקדם פרויקט משמעותי, צצים טיעונים חדשים מצד חלמיש: "הקרקע שלנו", "תנו לנו אחוזים", "תשלמו לנו כסף"

גם בשוק החופשי החלה להיווצר הבחנה בין "דירה עם חכירה של חלמיש" לבין כל נכס אחר. לפי מתווכים שפועלים בדרום העיר, הדירות הללו נמכרות, אם בכלל, במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהשווי הריאלי שלהן בשל חוסר הוודאות ועקב התשלום הגבוה הנדרש על ידי חלמיש. שוק שלם של מגורים ותכנון – בהקפאה.

עם ההחרפה בהתנהלות חלמיש, גבר גם הלחץ מצד דיירים ויזמים לפנות לערכאות. ואכן, בשנה האחרונה ניתנו כמה החלטות משפטיות תקדימיות, בראשן פסק הדין בעניין פרויקט אשדר ביפו, שקבעו כי אין לעכב פרויקט רק בשל סכסוך בין חלמיש לגופי מדינה אחרים. אלא שלמרות הניצחונות הסמליים, המערכת המשפטית לא יכולה לספק פתרון קבוע למצב קנייני-מוסדי מורכב כל כך.

בפרויקט ביפו, קבעה המפקחת כי בנסיבות שבהן כל הצדדים תומכים בפרויקט, אך לא מצליחים להכריע מיהו הבעלים הרשמי, ניתן למנות נאמן חיצוני שיחתום בשמם של הגופים הציבוריים. כך הוסרה החסימה, אך הפתרון הזה, שנראה מעשי ופרגמטי, תלוי במידה רבה בנכונות זמנית של הצדדים ובפרשנות נקודתית – ולא במדיניות קבועה או בחוק מסודר. במקרה של דיירי ים סוף נדל"ן, ההליכים המשפטיים עודם נמשכים והפתרון המסתמן, גם כאן, עשוי לכלול מינוי נאמן, אולם משרד הבינוי, חלמיש ורשות מקרקעי ישראל טרם הגיעו להסכמה על אופן המינוי או על זהותו של בעל התפקיד. וכך, כל עוד אין קביעה ברורה מי הבעלים ואין הסכמה על מנגנון פעולה זמני, הדיירים נותרים בין הפטיש לסדן והפרויקטים קופאים. בינתיים, כאשר אין החלטות מחייבות ברמת ממשלה או עירייה – הכול תלוי בגחמות של יחידים, בקולות סותרים ובדינמיקות פנימיות.

התגובות

חלמיש: "נסיון של יזמים להתחמק מתשלום"

בתגובה לטענות היזמים, נמסר מחברת חלמיש: "החברה פועלת לקידום התחדשות עירונית בנכסים שבהם מצויות דירותיה. יחד עם זאת, חלמיש מחויבת להגן על זכויות הבעלות בדירות, ובכלל זה על קבלת תמורה נאותה בגין השימוש בזכויות הבנייה הצמודות לדירות (שאינן בבעלות חוכריהן), ומכוחן נבנות הדירות הנוספות בפרויקטים. מכוח נהלים חדשים שאימצה חלמיש (המפורסמים באתר החברה), מקיימת החברה עם יזמי הפרויקטים מו"מ מסחרי המבוסס, בין היתר, על שמאויות ועל רווחיות הפרויקטים, כפי שהם מוצגים בפניה על ידי היזמים. נהלים אלה מבטיחים כי עם תשלום היזם עבור זכויות הבנייה של חלמיש, לא רק שחוכרי דירות החברה יהנו מפירות ההתחדשות העירונית, אלא גם ממעבר מחכירה לבעלות מלאה ללא כל תמורה נוספת, והיזם יוכל למכור באופן חוקי את זכויות הבעלות בדירות החדשות.

"הפנייה לתקשורת אינה אלא תוצר של ניסיון היזמים להיבנות מכלי התקשורת כדי להתחמק מתשלום ראוי עבור זכויות חלמיש, וטוב יעשו אם ימצו את המו"מ המסחרי עם החברה ויחדלו מלהתעלם מזכויות חלמיש בנכסים אלו, שבהם הם פועלים כאילו היו שלהם. נציין בנוסף כי יש יזמים שחתמו איתנו על הסכמים".

מעיריית תל אביב נמסר: "חלמיש פועלת כיחידה סטטוטורית נפרדת. מדיניות החברה נקבעת בהתאם להחלטות מוסדות החברה המוסמכים, הכוללים נציגים מהמדינה ומהעירייה. חלמיש פועלת לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמים שבבעלותה, תוך שמירה על זכויות הציבור ונכסיו. בהתאם למדיניות שאושרה ופורסמה מתקיים עם יזמים מו"מ מסחרי שקוף, המבוסס על חוות דעת שמאיות ורווחיות הפרויקטים, כפי שמוצגות על ידם. מדיניות זו מבטיחה שהן בעלי הדירות הקיימים והן היזמים ייהנו מפרי ההתחדשות. הניסיון להציג את אכיפת מדיניות חלמיש כפגיעה ביזמים, הוא תוצאה של ניסיונות מצד גורמים עסקיים להפעיל לחץ תקשורתי במקום לנהל מו"מ ענייני ומקצועי מול החברה. באשר לשקיפות – הנהלים, המדיניות והחלטות הרלוונטיות כולם זמינים לציבור באתר של חלמיש".