זה הזמן הנכון לעלות על רכבת ההזדמנויות

גרים ליד תחנת מטרו עתידית? תכננו את עליית השבח של ביתכם כבר עכשיו, כי התוכנית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70) היא דרמה בעולם הנדל"ן, לא פחות. דמיינו רחובות ראשיים במרכזי הערים עם גורדי שחקים, לא רק בתל אביב אלא גם ברעננה, בכפר סבא, בגבעתיים, ברמת גן ועוד.

קחו דוגמה טרייה: בוועדה המחוזית תל אביב נידונה השבוע תוכנית מפורטת למתחם "כצנלסון מרכז" על ידי עיריית גבעתיים, בין שתי תחנות מטרו (כיכר נוגה ובן גוריון) של קו M2. כבר כיום מדובר באזור הצפוף בארץ אבל בעתיד יתווספו אליו מגדלים על פני 55 דונם אשר יכפילו את כמות יחידות הדיור (662) הקיימות באזור.

החודש נרשמו שתי התפתחויות מהותיות שעתידות לשנות את פני ההתחדשות העירונית בגוש דן והמרכז. הראשונה, השלמת שלב התכנון האחרון של קו M1 במטרו – ציר תחבורה תת-קרקעי שיחצה את גוש דן מצפון לדרום. והשנייה, תמ"א 70 – המקודמת על ידי שר הפנים, משה ארבל, לאישור הממשלה. שתי ההכרזות יחד מבשרות על חיזוק משמעותי של מוקדי מגורים, תעסוקה ומסחר בסביבת תחנות המטרו העתידיות, ויש להן השפעה ישירה על הכדאיות של פרויקטים לפינוי-בינוי – ובפרט בבנייני מגורים ותיקים שנמצאים בטווח של עד 80 מטרים מהתחנות העתידיות.

שר הפנים משה ארבל: "תמ"א 70 היא בשורה גדולה בתחום הדיור ותאפשר פיתוח של כחצי מיליון יחידות דיור בלב אזורי הביקוש"

שינוי מאזן הכוחות

מהי תמ"א 70? מדובר בתוכנית שמייצרת מרחב עירוני המנצל את יתרונות מערכת המטרו עבור מטרופולין תל אביב, שצפוי להגיע לכ-5.5 מיליון נפש בתוך כעשור. התוכנית מתווה את מדיניות התכנון האורבני סביב התחנות, תוך קביעת הוראות להכנת תוכניות מקומיות במרחביהן, במטרה להעצים את פוטנציאל השימוש בתחבורה הציבורית. תמ"א 70 מהווה נדבך תכנוני משלים למערכת המטרו של גוש דן - פרויקט התחבורה הגדול והמורכב בישראל, הכולל 150 ק"מ של מנהרות תת-קרקעיות ו-109 תחנות שישרתו 24 רשויות מקומיות, כולל שלוחה לנתב"ג.

"התוכנית הזו היא בשורה גדולה בתחום הדיור ותענה על אחד האתגרים הגדולים ביותר של המדינה בעשורים הקרובים", אומר השר ארבל, "תמ״א 70 תאפשר פיתוח של כ־500 אלף יחידות דיור באזורי ביקוש, תניע את שוק הדיור קדימה תוך חיבור חכם לתחבורה ציבורית, העצמת ההתחדשות העירונית וצמצום הפער בין היצע לביקוש. ביום ראשון נביא את התוכנית לאישור, ונעשה צעד משמעותי לטובת עתיד אורבני, חברתי וכלכלי טוב יותר לכולנו".

ההשפעה של תשתיות תחבורה גדולות על ערך נדל"ן היא תופעה מוכרת בעולם, וישראל מצטרפת כעת למגמה זו. קווי המטרו המתוכננים צפויים להפוך את הערים בגוש דן למרושתות ונגישות יותר, ולחולל שינוי בשיקולי המגורים, ההשקעה והתכנון העירוני. "אין מנוס מלאשר מגדלים רבי קומות וגורדי שחקים", קובע יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, "תכנון והקמת המטרו מהווים טריגר לשינוי התפיסה התכנונית של מוסדות התכנון בכל הנוגע לאישור רבי קומות. המדינה מתמודדת עם הקמת מספר קווי מטרו במקביל ללא כל ניסיון מהעבר, ואנו משלמים את המחיר של חוסר הסנכרון בין הרשויות אבל אני משער כי ככל שנתקדם בתהליך, התיאום יהיה הרבה יותר טוב ויעיל מבחינה תכנונית. טוב יעשו הרשויות אם יבחרו גוף בינעירוני שיתכלל את נושא המטרו".

יוסי פרשקובסקי: "תכנון והקמת המטרו מהווים טריגר לשינוי התפיסה של מוסדות התכנון בכל הנוגע לאישור רבי קומות"

פחות חניה, יותר תחב"צ

קבוצת אשלי לירן, המתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית, מקדמת בגבעתיים פרויקט הכולל כ-650 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה בשלושה מגדלים – ממש מעל התחנה העתידית בכיכר נגה. בהוד השרון, בצומת דרך רמתיים ומגדיאל, מקדמת החברה פרויקט פינוי-בינוי הכולל כ-360 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה מעל תחנת מטרו מתוכננת. איתי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי לירן, מציין כי נושא התחבורה הולך ותופס משקל כלכלי משמעותי בשיקולי בחירת פרויקטים של יזמים. לדבריו, עבור יזם הבוחן פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב, ברמת גן או בגבעתיים, התקן המגדיר את כמות מקומות החניה הוא בעל השפעה קריטית הן מבחינת שטח ומספר קומות החניון התת קרקעי והן מבחינת יחידות הדיור לשיווק ללא חניה. בפרויקטים הסמוכים לתחנות, תקני החניה נמוכים ולכן מדובר בשיקול משמעותי.

איתי אלון, אשלי לירן: "מגמת הנסיעה לעבודה שלא ברכב פרטי, צפויה לזלוג לערים הסמוכות לת"א, ככל שמערכות הסעת ההמונים יתפתחו"

"אנחנו מאמינים שככל שבניית המטרו תתקדם, יגבר הביקוש לדירות עם נגישות תחבורתית גבוהה", אומר אלון. לדבריו, לאור הגידול המתמשך באוכלוסייה וההחמרה בגודש התחבורתי במרכז, ניתן לצפות שמגמות אלה יתחזקו: "על פי עיריית תל אביב, ב-2024 43% מהתושבים נהגו לנסוע ברכב פרטי לעבודה והיתר בתחבורה ציבורית, באופניים, בקורקינטים או בהליכה. זו מגמה שצפויה לזלוג לערים הסמוכות, ככל שמערכות הסעת ההמונים יתפתחו".

גם בגבעת שמואל חלק מהפרויקטים כבר נבנים בסמוך לשתי התחנות העתידיות שבהן מתגאה ראש העיר יוסי ברודוני. עירוב שימושים הוא מגמה מובילה כיום בתכנון האורבני ומתחם GS-CITY בעיר, שאותו מובילה קבוצת יובלים, מהווה דוגמה מובהקת לכך, בשילוב שתי הצטלבויות על קו המטרו. הפרויקט מציע שילוב של מגורים להשכרה, משרדים ומסחר, והוא חלק מהפיתוח של אזור התעסוקה החדש בגבעת שמואל. במסגרת תוכנית המתאר העירונית, צפויים להיבנות במהלך שני העשורים הקרובים שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-930 אלף מ"ר וכבר היום משווקות גם תחנות המטרו. איציק ברוך, מנכ"ל קבוצת יובלים: "אחד היתרונות המרכזיים הוא הנגישות הגבוהה של המתחם לצירי התחבורה הציבורית, עם קרבה לקו הסגול של הרכבת הקלה ובמרחק קצר מתחנת שנקר של הקו האדום ותחנות המטרו העתידיות, שיהפכו את גבעת שמואל ללב גוש דן".

איציק ברוך, יובלים: "אחד היתרונות המרכזיים של הפרויקט בגבעת שמואל הוא הנגישות הגבוהה לצירי התחבורה הציבורית"

במילים אחרות - חפשו כבר היום איפה קו המטרו שעובר סמוך לביתכם, בעיקר אם אתם בעלי נכס, כי תהיה לזה משמעות אדירה.