ישראלים רבים שואלים את עצמם "למה לא קנינו דירה בזמן?".
אבל מתי באמת הזמן הנכון למהלך משמעותי שכזה? ובכן - כשמחירי הדירות מתחילים לגמגם כלפי מטה.
בשוק דירות יד שנייה כבר רואים את המגמה הזו זמן רב, עם ירידה של 15 עד 20 אחוזים, ועל אף שבדירות החדשות המחירים עוד לא החלו לרדת, מבצעי ההטבות רבים ומגוונים.
"העלייה שחלה במחירי הדירות בשנה האחרונה חייבה את הרוכשים להגדיל את היקף המשכנתא הממוצעת, שחצתה את רף המיליון שקלים בדצמבר 2024", מסביר טל תפוחי, מנכ״ל גמלא הראל, "אם בעבר (טרום עליית הריבית) התייקרות מחירי הדירות מומנה באמצעות הגדלת המשכנתא, הרי שעליית הריבית מייקרת את ההחזרים ומקשה לגשר על עליית המחירים בצורה זו". להערכתו, מדובר בהאטה זמנית בלבד שתתפרץ לבסוף עקב ביקושים כבושים.
טל תפוחי, גמלא הראל: "הרוכשים הגדילו את היקף המשכנתא הממוצעת, שחצתה את רף המיליון שקלים"
מי שמצטער על שלא רכש דירה לפני עשר שנים, בוודאי יצטער עוד יותר על מול הנתון המדהים שפרסם השבוע משרד השיכון, לפיו בתוך עשור מחירי הדירות כמעט הכפילו את עצמם - 20% התייקרות בשנים 2020-2015, למרות הקורונה התייקרות של 35% בין השנים 2020-2022 וגם בצל המלחמה - התייקרות של 7% בשנים 2024-2023.
הנה דוגמה חיה. ישי רוט, משנה למנכ״ל קבוצת שובל, מספר: "לפני כשלוש שנים, ביוקנעם, קנו מאיתנו דירת 4 חדרים ב-900 אלף שקל במכרז למחיר למשתכן והיום אותה דירה מגיעה ל-2.2 מיליון שקלים. פנטהאוז בשוק חופשי נמכר ב-2.25 מיליון שקל לפני שלוש שנים ולאחרונה ב-6.4 מיליון. לצערי עליית מחירי הדירות מאיימת להפוך את חלום הבית בישראל לחלום בלתי מושג״. חיים קראדי, מנכ״ל פרשקובסקי מניבים, מוסיף: "מחירי עלות בניית בניין עלו מ-800 אלף שקל ב-2020 ליותר ממיליון שקלים כיום".
ישי רוט, קבוצת שובל: "עליית מחירי הדירות מאיימת להפוך את חלום הבית בישראל לבלתי מושג"
המחסומים שלא עולים
אז האם לנצח נסבול ממחירים גבוהים? ומתי בכל זאת קונים? דו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסם השבוע מלמד כי נרשם זינוק של 22% במכירת דירות על ידי משקיעים, לעומת ירידה של 5% ברכישות. המשקיעים בלחץ? ייתכן. אבל אם מוכרים בלחץ אז גם מתפשרים במחיר, וכרגע לא בטוח שיש מי שינצל זאת. למה? כי חוק העדר עובד וכשהמחירים יורדים - מחכים שירדו עוד. וכשהמחירים עולים מתנפלים דקה לפני שיעלו עוד.
קחו נתון קטן שהתפרסם לקראת יום העצמאות האחרון: חצינו את קו ה-10 מיליון נפשות במדינה אבל בתוך 25 שנה יתווספו עוד חמישה מיליון נפש לפחות. אז אמנם יש פה ממשלה שבימיה ובמהלך המלחמה נשבר שיא שיווקי הקרקעות - 113,197 יחידות דיור - אבל מצב היתרי הבנייה לא השתפר. שוק הנדל"ן היום בישראל כל כך מסובך ולא ידידותי שבניגוד לשווקים אחרים בעולם השקיפות בו שואפת לאפס.
וכך, כ-400 אלף דירות שתוכננו חסומות לביצוע, חצי מהן באזור המרכז. גם הדירות בהנחה בסימן שאלה ואמנם רבים הרוויחו אבל מדובר באחוז זניח - חצי מיליון נרשמו, אבל רק 5000 משרתי מילואים זכו. הפער בין הצהרות הממשלה לבין המציאות מעולם לא היה גדול כל כך. ובכלל לא בטוח שהמדינה, שזקוקה היום כל כך לכסף, תהיה מוכנה להמשיך ו"לבזבז" כספים על תוכניות דיור לצעירים ולזכאים?
רק אתמול פורסם דו"ח הלמ"ס לרבעון הראשון של 2025 ולפיו חלה ירידה חדה של 23% במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון הקודם, בעוד מלאי הדירות הפנויות טיפס ל-78,620.
עוד בעיה היא ההתחדשות העירונית. כמה רצינו שתהיה קפיצת-על בקידום הפרויקטים בעקבות המלחמה, כי הרי לא שפוי להמשך ולשלוח אנשים באמצע הלילה לחדרי מדרגות של בניינים רעועים כשאפשר להחליפם בדירות בוטיק בפרויקט יוקרה, כולל ממ״ד וחניה.
קונים על הנייר
ולמרות הכל - תזכרו תמיד שהאטה היא תקופה להזדמנויות. אם מחירי הדירות יהיו בנטייה קלה לרדת, אל תמתינו לירידה גדולה יותר. נצלו את ההזדמנות. דו"ח הכלכלן הראשי של משרד האוצר מעיד על מספר עסקאות נמוך במיוחד: חודש מרץ האחרון מדורג בחלק התחתון של טבלת העסקאות, כאשר רמות נמוכות יותר בחודשים מקבילים נרשמו רק בחמש שנים מבין 24 האחרונות: שנות האינתיפאדה השנייה, פרוץ הקורונה ומרץ 23'. דירוג נמוך זה מושפע בעיקר מפלח השוק של עסקאות יד שנייה.
אנשים בינתיים קונים על הנייר. למה? כי זמן מימוש רוב התשלומים נדחה בשלוש-ארבע שנים. הדו"ח מצביע על כך ש־67% מהדירות שנמכרו במרץ היו עם מועד מסירה רחוק מ־24 חודשים ויותר. כלומר, הלקוחות חותמים - אך התשלום מגיע רק בעת האכלוס. זה אולי טוב לרוכשים, אך רע מאוד לקבלנים. התוצאה: תזרים שלילי של כחצי מיליארד שקל בחודש.
ומה לגבי מבצעי מימון של 80-20 וכו'? באזור נתניה הגיעה שכיחות הטבות המימון לשני-שליש מסך הדירות החדשות שמכרו הקבלנים בחודש זה, עם תאריך מסירה של שנה לפחות ממועד החתימה. באזור חדרה עמד שיעור זה על קרוב ל-70% ובאזורי באר שבע ותל אביב עמד שיעורם על 60% ו-36%, בהתאמה. במגזין נדל"ן היום שיתפרסם ב-19 במאי, יתפרסם תחקיר על מבצעי המימון.
התחרות הגבוהה מביאה את הבנקים להציע הלוואות בתנאים אטרקטיביים, לעיתים במחיר הפסד, ובעקבות המגמה שמתעצמת בשנה האחרונה לגבי הלוואות הקבלן, הבנקים כעת יותר מקשים מבעבר ומוודאים כבר היום שהלווה יוכל לעמוד בתנאים, גם עקב מגבלות בנק ישראל.
בשורה צרכנית מעניינת נוגעת לפתיחת שוק המשכנתאות גם לחברות חוץ בנקאיות. אורי פז, מנכ"ל מכלול מימון, חברת האשראי החוץ-בנקאי שמודיעה על כניסתה לתחום המשכנתאות, אומר: "מגיעים אלינו לקוחות שהמערכת הבנקאית פשוט נועלת בפניהם את הדלת - לא בגלל שהם מסוכנים, אלא בגלל שהבנקים עובדים תחת הגבלות וחוקים נוקשים. הרבה אנשים טועים לחשוב שלקיחת משכנתא מחוץ לבנקים מסוכנת יותר.
אורי פז, מכלול מימון: "לעתים הסיכון בלקיחת משכנתא חוץ-בנקאית זהה - אבל הבנק לא מסוגל לפעול"
האמת היא שזה בדיוק ההפך: במקרים רבים הסיכון זהה - אבל הבנק לא מסוגל לפעול, ואנחנו כן". ומנכ"ל בנק ירושלים, יאיר קפלן, בראיון מיוחד לנדל"ן היום שיתפרסם ב-19 במאי, מפתיע ואומר: "אין מנוס מהארכת תקופת המשכנתא המקסימלית ל-35 שנה. אין ברירה, אנחנו בקצה".