ספסר הקרקעות מכה שנית

בחודש פברואר פרסמנו בנדל״ן היום כתבה מפורטת, אשר עסקה בשינוי מדיניות שיווקי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל, שהצטיירה במשך שנים כספסרי הקרקעות של המדינה. ניתחנו את תוצאות המכרזים ברמת השרון ובמודיעין, והזהרנו שהחזרה לשיטת השיווק כל המרבה במחיר במרכז הארץ צפויה להזניק את מחירי הדירות. מדובר במדיניות ממשלתית מכוונת של ספסרות בקרקע, שתפגע בסופו של דבר בזוגות הצעירים.

מאז פרסום הכתבה, שיווקם של יותר מ-11 אלף יחידות דיור בפריפריה עדיין תקוע כתוצאה מהעדר תקציבים לסבסוד עלויות פיתוח, ועל אף התוכנית השאפתנית שהציגה בשבוע האחרון רשות מקרקעי ישראל לשיווק 70 אלף יחידות דיור עד סוף השנה, קצב השיווקים עד כה איטי והסיכוי לעמוד ביעד נראה כמעט בלתי אפשרי.

מכרז נוסף שתוצאותיו פורסמו לאחרונה מוכיח כי אשר יגורנו בפברואר האחרון בא לנו. במכרז לבניית 664 יחידות דיור ב-5 מתחמים בבנייה רוויה ושטחי מסחר באור יהודה התמודדו יזמים רבים. הזוכים ישלמו מחירים גבוהים משמעותית משומת הקרקע שהוערכה על ידי רשות מקרקעי ישראל. בין הזוכות א. חבר ועץ שקד וגינדי החזקות.

מהתוצאות עולה כי היזמים ישלמו עלות קרקע מפותחת בסכום של יותר מ-1.3 מיליון שקל בממוצע ליחידת דיור, דבר המגלם ציפיות לעליית מחירים משמעותית בהשוואה למחירי הדירות כיום באזור.

השבוע זכייה נוספת, הפעם בכינוס נכסים, שמשקפת מחיר של 6 מיליון שקל לדירה, ושוב עליית מחירים דרמטית עם מחיר הגבוה בכ-64% מהערכת השמאות. קבוצת רמי שבירו וחן ואיתי גינדי הם הזוכים ברמת אביב החדשה במכרז הגוש הגדול; בתום תהליך התמחרות נמכרה הקרקע ב-469 מיליון שקל (כולל מע"מ).

הליך ההתמחרות נערך במשרדו של ד"ר שלמה נס ממשרד עורכי הדין דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, גרוס ושות', כונס הנכסים של המקרקעין במכרז על גוש 6885 חלקה 34 בגוש הגדול.

לדברי ד"ר שלמה נס, "היה תהליך התמחרות ארוך ומורכב מאוד, אבל בשורה התחתונה – העבודה המאומצת הייתה שווה את התוצאה. אנחנו מרגישים סיפוק גדול שהצלחנו להביא לבעלי הזכויות בנכס מחיר יוצא דופן".

המחיר ההתחלתי בהתמחרות היה 333,450,000 שקל (כולל מע"מ), ו-6 המועמדים האחרונים שהשתתפו בהתמחרות (מתוך רבים שהגישו הצעות) היו: רמי שבירו וחן ואיתי גינדי, לי קאר הרצליה, שפיר הנדסה ותעשייה, סלע בינוי ומשכונות בראל, השקד נדלן + נווה שוסטר ונתנאל גרופ.

במכרז לבניית 611 יחידות דיור ב-8 מתחמי בנייה רוויה בבית שמש, שתוצאותיו התפרסמו בסוף אפריל, התמודדו עשרות יזמים. מדובר בהתנפלות יוצאת דופן, בהשוואה למכרזי השנים האחרונות. ההצעות הזוכות גבוהות מהערכות שמאי רמ"י ומסתכמות בעלות קרקע מפותחת ממוצעת של כ-770 אלף שקל ליחידת דיור.

במכרז מצומצם יותר לבניית 100 יחידות דיור בבאר יעקב ישלם היזם הזוכה כ-690 אלף שקל בממוצע ליחידת דיור לקרקע מפותחת.

דוגמה נוספת: הליך התמחרות, שבוצע על ידי כונס הנכסים עו"ד ד"ר שלמה נס, הסתיים בתשלום 469 מיליון שקל למגרש בגוש הגדול הסמוך לשדה דב בתל אביב. המחיר ההתחלתי עמד על 333.5 מיליון שקל. תוצאות ההליך ישפיעו ללא ספק על המכרזים של רמ"י לקרקעות בשכונת אשכול המתוכננת בשדה דב.

״אי אפשר לטעון שהכתובת לא הייתה על הקיר ובגדול", אומר ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי לשעבר. "במהלך החודשים האחרונים מאז נכנסה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לתוקף (שר האוצר חתם על ההחלטה בדצמבר 2020), חזרה מדיניות הספסרות על הקרקע. הזהרנו שההחלטה הזו תכניס את כל השוק לסחרור של עליות מחירים״.

כל קרקע שמשווקת במחיר גבוה על ידי המדינה, מגלמת בתוכה ציפיות של היזמים לעליות מחירים חדות. מאחר שציפיות הן משתנה משמעותי בנדל"ן, כבר השלב הראשוני של פרסום תוצאות המכרז טומן בחובו קפיצה, כמעט באופן אוטומטי, של המחירים באותו האזור כתוצאה מאותן ציפיות.

ברשות מקרקעי ישראל אומרים שעל רמ"י למנוע הגשת הצעות גבוהות ולא סבירות. הדבר בא לידי ביטוי לדוגמה בהחלטת הרשות על הפסקת תהליך התמחרות במכרזי דיור במחיר מופחת. מדובר בצעד בכיוון הנכון, אך הוא חייב להיות מלווה גם בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל על הפסקת שיטת השיווק לכל המרבה במחיר במרכז הארץ ואימוץ שיטת שיווק מאוזנת יותר, שתשים סוף למחול עליות המחירים.

השמאי הראשי נגד רמ"י

כאילו לא די בעובדה שמחירי הדיור הרימו ראשם לאור אוזלת ידה של הממשלה, קרב אגו חדש התעורר לאחרונה בין השמאי הממשלתי הראשי - אוהד עיני, למנכ״ל רמ״י. גורמים בענף: ״עיכובים בעבודת השמאים ברמ״י יביאו להאטה בשיווקים, שבתורם יביאו להקטנת היצעים ועלייה במחירי הדיור״.

השמאי הראשי הודיע במכתב לפני מספר ימים לכ–150 שמאי מקרקעין על שיבוצם למתן שירותי שמאות לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ״שובצת למתן שרותי מקרקעין לרמ״י. המשרד הרלוונטי קיבל הודעה בדבר שיבוצך וייצור קשר לפי צורך״.

אלא שברמ"י סבורים כי בחירת השמאים צריכה להיות באחריותם הישירה. במכתב זועם של שמאית רמ״י נכתב: "שיבוץ השמאים נעשה על ידכם באופן חד צדדי, ללא תיאום, ואינו מקובל עלינו, ולכן אין בכוונתנו לפעול בשלב זה להתקשרות עם השמאים״.

למעשה, השמאים חיכו 7 שנים לקבל הודעה שהתקבלו לעבודה עבור רמ״י, ואז רמ״י שלחה להם את המכתב הפוסל.

ממשרד המשפטים נמסר: "סמכויות השמאי הממשלתי נקבעו בחקיקה, בהחלטות ממשלה, בתקנות שונות ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, והשמאי הממשלתי פועל על פיהן. השמאי הממשלתי, המהווה יחידה במשרד המשפטים, הוא גורם בלתי תלוי, ולא בכדי נקבע כמי שאמון בלעדית על קביעת שווי הקרקע, בעסקאות שהמדינה צד להן. מכרז השמאים והקצאת השמאים לכלל משרדי הממשלה נעשה בהתאם להחלטת הממשלה והחלטות וועדת המכרזים על פי חוק חובת המכרזים. שמאי המאגר נבחרו על ידי ועדת מכרזים בין משרדית, כשיו"ר הוועדה הוא סגן החשב הכללי במשרד האוצר, וחברים בה, בין השאר, חשב רמ"י. לאורך כל הדרך המכרז נעשה בשיתוף פעולה מלא עם כלל הגורמים בממשלה הנזקקים לשירותי השמאי הממשלתי, מלבד רמ״י, שבחרה, מטעמים השמורים עמה, שלא לשתף פעולה עם ההליך להקצאת השמאים ולפעול באופן לעומתי".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: המכתב נשלח כתגובה למהלך חד-צדדי של השמאי הממשלתי שמבקש לנהל ולפקח על כל 90 שמאי המאגר של רשות מקרקעי ישראל, בניגוד לסיכומים ותוך ניסיון לקבוע עובדות בשטח. זאת ערב פירסום מסקנותיה של ועדה ציבורית שהוקמה בפברואר השנה ועוסקת בנהלי העבודה בין השמאי לרשות מקרקעי ישראל, אשר השמאי הממשלתי עצמו חבר בה. מעבר לניסיון לבצע מחטף לא ממלכתי, שיפגע בפעילות העסקית של רמ"י, יש במסמך שהוציא השמאי הממשלתי לשמאים הנחיות היוצרות ביורוקרטיה נוספת ומיותרת. במקום לייעל את הליך השומה ברמ"י הן יביאו להגדלת החיכוך ויפגעו בפעילות המשקית ובאמון הציבור".