שולמן ישלם -התחדשות עירונית היא על חשבון היזם? הצחקתם אותנו

עד לא מזמן, קניית דירה מקבלן הייתה עניין פשוט: בחרתם דירה, סגרתם עסקה – וזהו. היום, בעידן ההתחדשות העירונית, הכל השתנה. בתהליכי פינוי-בינוי, הקבלן נדחק למקום הרביעי או אפילו החמישי בסדר העדיפויות. לפניו עומדים עורך דין הדיירים, המפקח, השמאי, ולעיתים קרובות – גם "מחתים הדיירים", שמגייס חתימות עוד לפני שבחרתם יזם.

רק לאחר מכן יוצאים למכרז לקבלן, ואז מתחילים להעמיס עליו הוצאות. אבל מי באמת משלם בסוף? האם זה היזם? לא בדיוק – למעשה, אתם אלו שנושאים בעלויות, וזה מתגלגל ישירות על חשבונכם ועל חשבון הדירה שלכם – ככל הנראה, הנכס הכי יקר שתרכשו במהלך חייכם.

אז איך זה שדיירים רבים עדיין מאמינים שאנשי המקצוע הם "על חשבון היזם"? מדוע התחום מלווה בכל כך הרבה בורות? התשובה פשוטה: אף אחד לא לימד אותנו כלכלה ונדל"ן בבית הספר. התחום החשוב הזה מעולם לא היה חלק מלימודי הליבה בישראל – לא לחרדים ולא לחילונים; אולי חלקנו למדו "כלכלת בית", אך גם זה באופן אבסורדי לא כלל כלים להתמודדות עם ההשקעה הפיננסית הגדולה ביותר של חיינו. אם זה לא היה עצוב, זה בהחלט היה מצחיק.

כדי לעשות סדר בבלאגן, החלטנו להציג בפניכם כמה מהנושאים הבוערים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית – כאלה שאולי לא הכרתם, וחשוב שתכירו.

טוב שם טוב משמן טוב

אין ספק שהתחדשות עירונית היא מסע מורכב וארוך, ובחירת היזם המלווה היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר עבור הדיירים. בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה מדאיגה: חברות קטנות מחתימות דיירים למרות שאין להן באמת יכולת להוציא את הפרויקט לפועל, ובהמשך מחפשות למכור אותו או להכניס שותפים.

חשוב להבין – כאשר דייר חותם על הסכם התחדשות עירונית, הוא למעשה מפקיד את הנכס היקר ביותר שלו בידי היזם. זה לא רק עניין של בנייה, אלא מערכת יחסים ארוכת טווח שמחייבת אמון מלא.

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל נדל״ן: "ההמלצה שלי לבדוק את המוניטין של החברה. רק כך ניתן להבטיח שהפרויקט יסתיים בהצלחה"

"היתרון של חברות מבוססות בא לידי ביטוי בכל שלב – מהנגישות להון ולקבלנים איכותיים, דרך היכולת לייצר מוצר סופי ברמה גבוהה, ועד לעמידה בהתחייבויות לאורך כל הדרך", מסבירה רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל נדל״ן. "לצערי, השוק פתוח לגורמים חסרי ניסיון שהחתימו דיירים ללא יכולת לממש את הפרויקטים בפועל. לכן, ההמלצה שלי לדיירים היא לבדוק היטב את המוניטין של החברה – כמה פרויקטים היא השלימה בהצלחה, מה היקף פעילותה ואיך היא מתמודדת עם אתגרים. רק כך ניתן להבטיח שהפרויקט לא רק יתחיל, אלא גם יסתיים בהצלחה."

אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "מבחינתנו, ההתחדשות העירונית היא סיירת מובחרת, ואנחנו מחזקים אותה באופן מתמיד"

אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, מוסיף: "טוב שם טוב משמן טוב – זו לא רק אמירה. כחברה ותיקה שפועלת כבר 100 שנה ומתכננת להמשיך לפעול עוד שנים רבות, אנחנו מביאים לתחום ההתחדשות העירונית את החוסן הכלכלי של הקבוצה ואת היתרון המשמעותי של זרוע קבלנית עצמאית – סולל בונה. לאור הגידול בכמות הפרויקטים, אנחנו מרחיבים את פעילותנו ומגייסים צוותים נוספים. מבחינתנו, ההתחדשות העירונית היא סיירת מובחרת, ואנחנו מחזקים אותה באופן מתמיד."

להבחין באינטרסים פרטיים

אחת התופעות הבעייתיות ביותר בענף היא "קבלני חתימות" – גורמים שנכנסים למתחמים, מחתימים דיירים בסיטונאות ואף רושמים הערות אזהרה על הבניין, וכל זאת עוד לפני שנבחרה נציגות וללא ייצוג משפטי מסודר. ישנם מחתימים הגונים שמכירים את התחום ונלחמים על הפרויקט במסירות, אך יש גם גורמים אינטרסנטיים שמנצלים את החתימות כמנוף לסחר-מכר, ללא יכולת אמיתית לקדם את הפרויקט. תופעה זו פוגעת לא רק בדיירים אלא גם ביזמים, שכן המסחר בחתימות מייקר את הפרויקט, מעכב את קידומו, ומשבש את חישובי הכדאיות הכלכלית. לא פעם, מספרים יזמים על עסקאות בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים עבור חתימות – מבלי שהדיירים עצמם מודעים לכך.

במצב כזה, דיירים עלולים לקבל מידע מטעה שאינו תואם את המציאות. חשוב להבין שתהליך אישור פרויקט הוא ארוך ומורכב, ולעיתים חולפות שנים מהרגע שבו הפרויקט יוצא לדרך ועד לקבלת ההיתר. במהלך הזמן הזה, שינויים בוועדות התכנון יכולים להשפיע על התכנון המקורי ועל היתכנותו הכלכלית של הפרויקט.

אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי-לירן, בשיתוף עם רוני בריק, מספר: "ישנם מקרים שבהם עורך הדין, שאמור לייצג את הדיירים, מקדם אינטרסים פרטיים מול יועצים ויזמים – לעיתים על חשבון בעלי הדירות. בנוסף, מאחר והיזם הוא זה שמשלם את שכר היועצים, חלקם מנצלים זאת ודורשים תשלומים גבוהים בהרבה מהמקובל בשוק. עורך הדין או נציגות הדיירים, שלא תמיד בקיאים בנושאים הפיננסיים, לא מתמקחים – והתוצאה היא שהיזם נאלץ לשלם סכומים מופרזים, מה שמצמצם את התמורה הסופית לדיירים."

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "אנחנו ממליצים לדיירים שלא לחתום עם כל מי שמוכר חלומות באוויר, אלא עם יזם בעל ניסיון מוכח"

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מוסיף: "אנחנו ממליצים לדיירים שלא לחתום עם כל מי שמוכר חלומות באוויר, אלא רק עם יזם בעל ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית, כזה שכבר קיבל בעבר ליווי בנקאי ויודע להתנהל מול הבנקים".

שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת יוסי אברהמי, מציין בנושא כי "בפרויקטים של התחדשות עירונית, חיוני שהדיירים ייעזרו באנשי המקצוע הנכונים לאורך כל הדרך – עורך דין דיירים, שמאי ומפקח. ברוב המקרים, היזם נושא בעלות שכר הטרחה שלהם כחלק מסל התמורות שהוא מציע לדיירים, אך חשוב שהיועצים ייצגו רק את הדיירים ולא את היזם במקביל. כך נשמרות זכויות הדיירים בצורה הטובה ביותר, ובמקביל, היזם נהנה מתהליך מקצועי ומוודאות גבוהה יותר לאורך כל הדרך."

לפני הכל – נציגות דיירים

דיירים המעוניינים לקדם פרויקט התחדשות עירונית חייבים לוודא בראש ובראשונה שהם בוחרים נציגות איכותית ומגובשת. נציגות חזקה תוכל לייצג את הדיירים באופן מרוכז ואחיד מול היזמים, למנוע סכסוכים פנימיים ולוודא שהאינטרסים של כלל בעלי הדירות נשמרים. כאשר כל דייר מושך לכיוון אחר, הפרויקט נתקע ונותר ללא התקדמות.

כמו כן, יש להימנע מהמצב שבו פועלים מספר עורכי דין שונים במתחם. על הדיירים לבחור יועץ משפטי אחד לכל המתחם, אשר ירכז את המשא ומתן מול היזם וינהל את ההליך בצורה מסודרת ומקצועית. ריבוי גורמים משפטיים עלול להוביל לכאוס, להאט את ההליך וליצור קונפליקטים מיותרים.

מרכיב קריטי נוסף הוא בחירת שמאי מקצועי, שילווה את הדיירים לאורך כל התהליך. תפקידו לוודא שהתמורות שמציע היזם הן ריאליות ולהציב בפני הדיירים תמונה אמיתית וברורה לגבי מה שהם יכולים לקבל בפועל. ללא נציגות מגובשת, עורך דין מנוסה ושמאי מקצועי, הפרויקט עלול לגמגם ולהיתקע במשך שנים.

לבסוף, והכי חשוב – לא לאפשר למספר יזמים לפעול במתחם. אחד ההיבטים החשובים ביותר הוא מניעת מצב שבו מספר יזמים פועלים בו-זמנית באותו מתחם. חוסר אחידות כזו מוביל לחוסר יציבות בפרויקט, לאי-ודאות, ולעיכובים משמעותיים.

ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען: "אנו רואים את עצמנו כגורם המתכלל שתפקידו ליצור הרמוניה בין כל הצדדים"

ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מסביר: "תחום ההתחדשות העירונית מחייב הבנה מעמיקה של כלל הגורמים המעורבים ואיזון עדין בין השותפים השונים. כחברה יזמית המובילה פרויקטים רבים בתחום, אנו רואים את עצמנו כגורם המתכלל, שתפקידו ליצור הרמוניה בין הדיירים, אנשי המקצוע, הרשויות המקומיות והיועצים המלווים. הצלחת הפרויקט תלויה ביכולת לרתום את כל השותפים למטרה משותפת."

רום מוסיף כי התפיסה הרווחת, לפיה היזם צריך לשלם על הכול, מחמיצה את התמונה הרחבה: "האתגר האמיתי הוא לבנות מודל שבו כל הצדדים עובדים יחד בסנכרון מלא. רק שיתוף פעולה אמיתי יוביל לתוצאה הרצויה – מסירת נכס חדש, מודרני ואיכותי לדיירים. מניסיוננו, שקיפות, דיאלוג פתוח והבנה הדדית הם המפתחות להצלחת הפרויקט. כאשר כל הגורמים מבינים את תפקידם במערכת ופועלים יחד, אנו רואים כיצד פרויקטים מתקדמים בקצב מיטבי, תוך שמירה על איכות גבוהה ועמידה בלוחות הזמנים – מה שמביא לתוצאה הטובה ביותר לכל הצדדים".

הפלופ הגדול של ההתחדשות העירונית

גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן: "היזם שנותן את התמורה הכי גבוהה הוא היזם הטוב ביותר לפרויקט? בשתי מילים – מדובר בטעות"

גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מבקש להפריך טענה רווחת בקרב דיירים: "יזם שמציע את התמורה הגבוהה ביותר הוא לא בהכרח היזם הטוב ביותר לפרויקט. פעמים רבות אנו נתקלים בהצעות מופרכות, שבחינה מעמיקה שלהן מגלה שאין להן כיסוי כלכלי או תכנוני. במקרה כזה, ההצעה הגבוהה ביותר עלולה להתגלות כהבטחה ריקה ולהוביל לקריסת הפרויקט".

קסטל ממליץ לבחון בקפידה את כל ההצעות ולוודא שהיזם הנבחר אכן מסוגל להוציא את הפרויקט לפועל מבחינה פיננסית ותפעולית. "פרויקטים של התחדשות עירונית מצריכים השקעה עצומה כבר מהשלבים הראשונים, ולכן חשוב לבדוק שליזם יש ניסיון לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בהתחדשות עירונית, שהיא תחום מאתגר בפני עצמו. בנוסף, היזם צריך להבין את הצרכים הייחודיים של הדיירים, במיוחד אוכלוסיות מבוגרות או כאלה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, ולנהל את התהליך ברגישות הנדרשת".

קסטל מוסיף כי מומלץ לבחור יזם שהוא גם הקבלן המבצע: "בשלב הביצוע, שהוא הקריטי ביותר בפרויקט, היעדר קשר ישיר בין היזם לקבלן עלול ליצור בעיות רבות. כאשר היזם הוא גם הקבלן המבצע, הדיירים נהנים משקט נפשי, ליווי צמוד ואחריות מלאה של אותו גורם לאורך כל הדרך, משלב התכנון ועד למסירת המפתח."

הייעוץ המשפטי – קריטי להצלחת הפרויקט

עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות': "הצלחת הפרויקט תלויה בבנייה נכונה של יסודות חזקים כבר בשלבי הארגון"

עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC, מדגיש את חשיבות הליווי המשפטי לאורך כל התהליך: "כל פרויקט הוא ייחודי ודורש התייחסות פרטנית. הצלחת הפרויקט תלויה בבנייה נכונה של יסודות חזקים כבר בשלבי הארגון. לכן, הצעד הראשון והמשמעותי ביותר של בעלי הדירות הוא לבחור משרד עורכי דין מנוסה, שיידע לזהות את היועצים החיוניים באמת, להעריך את עלויותיהם ולוודא שהם תורמים לקידום הפרויקט."

לדבריו, ליווי משפטי נכון ומקצועי הוא המפתח להצלחת הפרויקט ולשקט הנפשי של הדיירים: "מניסיוננו, פרויקטים של התחדשות עירונית שהצליחו, הם אלה שבהם עורכי הדין ליוו את בעלי הדירות משלב הארגון ועד לאכלוס. לכן, חשוב לבחור משרד המתמחה בתחום, שמכיר את התהליך על בוריו ויכול למנוע טעויות קריטיות בדרך."

היזם מכסה הכול? לא בדיוק

אחת ההנחות הנפוצות בתחום ההתחדשות העירונית היא ש"היזם מכסה הכול". עם זאת, המציאות מורכבת יותר. היזם אמנם נושא בעלויות רבות – תכנון, בנייה, שכירות ועוד – אך ישנן הוצאות נוספות שדיירים רבים לא לוקחים בחשבון, כגון מיסים, אגרות רישום בטאבו, הרחבות אישיות ושיפוץ הדירה החדשה.

יועץ משכנתאות -יכול לעזור להבין את העלויות הנסתרות הללו ולהיערך אליהן מראש. כמו כן, הלוואות זמניות ודחיית תשלומים הן פתרונות נפוצים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך הם עלולים לכלול סיכונים, כמו עלייה עתידית בריביות או גידול ביתרת החוב של המשכנתה.

"ייעוץ פיננסי נכון עשוי למנוע הפתעות לא נעימות ולאפשר תכנון כלכלי חכם יותר", מסביר יקי אברמוב, מנהל התחום המימוני במאני ייעוץ משכנתאות. "בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) אין בעיה מהותית, משום שהדירה אינה נהרסת, אך ייתכן שתידרשו למכתב החרגה מהבנק לצורך רישום הבניין החדש. לעומת זאת, בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או בפינוי-בינוי, המצב מורכב יותר: מאחר והדירה נהרסת, הבנק דורש בטוחה חלופית – לרוב ערבות בנקאית אוטונומית על יתרת המשכנתה, בתוספת מקדם ביטחון. היזם נושא בעלויות הללו, אך חשוב להיות מודעים להן מראש ולהבין את הפרוצדורה".

מה חשוב לבדוק לפני שנכנסים לפרויקט?

זכרו תמיד – השווי של הדירה החדשה לאחר ההתחדשות צפוי להיות גבוה יותר, אך כיצד זה ישפיע על אפשרויות המימון העתידיות שלכם? והאם זה באמת משתלם? תכנון פיננסי נכון יסייע לכם לקבל החלטות מושכלות.

אם אתם שוקלים למכור את הזכות לדירה החדשה במהלך הפרויקט, חשוב להבין שהתהליך כרוך בפרוצדורה מול הבנק והיזם ודורש את אישורם. לכן, מומלץ להעלות את הנושא כבר בשלב החוזה, כדי לוודא שכל הצדדים מבינים את התנאים והדרישות מראש.

בנוסף, יש לוודא אם הפרויקט נהנה מליווי בנקאי, שכן לכך יש חשיבות מכרעת, במיוחד עבור רוכשים חדשים מקבלן.

איך לוודא שאתם לא משלמים יותר מדי?

אשר אלון, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת אשלי-לירן: "יש מקרים שבהם עורך הדין, שאמור לייצג את הדיירים, מקדם אינטרסים פרטיים"

אשר אלון ממליץ: "בעת בחירת בעלי מקצוע, אל תסתפקו רק בניסיון ובמוניטין – השוו גם את הצעות המחיר לשוק. אם הצעה מסוימת חורגת משמעותית מהממוצע, אל תאשרו אותה. הרשות להתחדשות עירונית כבר החלה להסדיר את התחום, ויהיה נכון שתמשיך להגביל גם את שכרם של שמאים, מפקחים ויועצים נוספים."

לסיכום, התחדשות עירונית היא הזדמנות מצוינת לשדרוג הדירה ואיכות החיים, אך מדובר בעסקה מורכבת יותר מרכישת נדל"ן רגילה. תכנון נכון, ייעוץ מקצועי ובחינת כל ההיבטים הפיננסיים מראש יסייעו לכם להיכנס לפרויקט בביטחון מלא ולהפיק ממנו את המקסימום.