הזדמנויות הנדל"ן שאחרי המשבר

״אין לי כל ספק שכשתסתיים המלחמה, תחל תקופה של תקומה ובניה מחדש של המדינה – כמובן בעיקר בצפון הארץ ובעוטף עזה, ואז שווקי הנדל"ן והתשתיות יהיו שחקני מפתח שיאפשרו בניה והתחדשות הערים ותיווצר הזדמנות, שאף אחד לא חזה אותה כמובן, למשיכת אוכלוסייה איכותית לגבולות הארץ ולשדרוג תשתיתי מקיף״

בבשורה הזו פתח מנכ״ל בנק ירושלים, יאיר קפלן, את הכנס השנתי של בנק ירושלים במלאות 30 שנה מסקטור הנדל״ן, בהשתתפות צמרת ענף הנדל״ן.

״אנחנו בבנק ירושלים מתמחים בתחום הנדל״ן כבר למעלה מ – 60 שנה וכיום אנו מנהלים כ- 250 פרויקטים ברחבי הארץ במסגרתם אנחנו מלווים כ- 12 אלף יח"ד״, הוא אומר. לדבריו, פעילות הסקטור הנה בהיקף כספי של כ- 12 מיליארד ₪, בהיקף משמעותי גם במונחים של בנק גדול וזאת בזכות שיתופי הפעולה הייחודיים שלנו עם מרבית חברות הביטוח בישראל.

כדי להמחיש את השירות הזמין של הבנק, כשירות זמין, מהיר ואנושי מצד העובדים המסורים של הסקטור, סיפר על מקרה שבו בספטמבר בכנס ארגון הקבלנים באילת ובאחת עשרה בלילה עופר רופא מנהל סקטור הנדל״ן מקבל שיחות טלפון מיזמים שאינם בכנס ונותן להם פתרונות על פרויקטים שהם מנהלים מול הבנק.

״אנחנו תמיד מנסים לחשוב גם מחוץ לקופסא, לא סתם, היה זה בנק ירושלים שהיה החלוץ במימון התמ"א בישראל, כשהוא מרחיב את קשת פתרונות האשראי שלו גם להלוואות מזנין והשלמות הון – המאפיינות יותר קרנות חוב פרטיות מאשר בנקים״, הוסיף.

״להערכתנו״, אמר, ״ערים שלמות בישראל צפויות לעבור תהליך התחדשות עירונית – בגיבוי הרשויות המקומיות והתמיכה של מדינת ישראל. בנק ירושלים שם מיקוד רב על תחום זה והוא צפוי להגדיל את תיק האשראי שלו ואת נתח השוק שלו בתחום״.

קפלן התייחס גם לפגישה שזימן בנק ישראל עם מנהלי החטיבות העסקיות בבנקים – ״הבנק המרכזי העלה חששות באשר לסיכונים הכרוכים בשיטת הלוואות הקבלנים ותשלומי ה-20-80 ובהם חוסר היכולת להשלים את רכישת הדירה במועד, חשש מתרחישי מיתון שיקשו על מחזור המשכנתא בעתיד והצטברות מלאי דירות לא מכורות. שיטת מימון זו כמובן מעלה גם את צרכי האשראי ואת עלויות המימון של היזמים ומצריכה תשומת לב יתרה מצידכם לניהול סיכוני הביקושים ולתזרים של הפרויקט״.

וכיצד אתם מתייחסים לנושא?

״המסקנות הראשוניות שלנו הן: כי אלו מכם שנותנים את הלוואות הקבלן צריכים להקפיד שהם לא יממנו את המקדמה שמשלם הרוכש, עליכם לנהל את תמהיל המכירות שאינן לינאריות בצורה מושכלת בהתאם למסגרות האשראי המאושרות וכמובן לעדכן אותנו כאשר צרכי האשראי של הפרויקט עולים כדי שנוכל להיערך לכך בעוד מועד״.

״מצד שני, אין ספק כי תופעת המכירות הלא לינאריות, נובעת גם ממצוקה אמיתית של הרוכשים להעמיד את ההון העצמי הנדרש או לממן את עלויות המשכנתא הכבדות – העלאות הריבית בשנתיים האחרונות העלו את החזר המשכנתא החודשי בכאלף ₪ בממוצע ומחירי הדירות עלו בכ- 6% מתחילת השנה.

‎״לכן, פניתי בקריאה לבנק ישראל להאריך את תקופת המשכנתא מ – 30 שנה ל- 35 שנה כפי שנהוג גם במדינות רבות בחו"ל ולהגדיל את שיעור המימון ברכישה אף מעבר ל- 75% כפי שנעשה בהצלחה בתכנית מחיר למשתכן״.