חברת הנדל"ן "מבנה" מאז ומתמיד עמדה בצמתים מרכזיים של המדינה והייתה שותפה להקמתה ופריחתה הכלכלית. בימים אלה, כשהחברה שבניהולו של עוזי לוי מציינת 76 שנות פעילות, כגילה של המדינה, היא מייצרת חזון ישראלי חדש.
קורותיה המרתקים של החברה הם במידה רבה סיפור התפתחותה של תעשיית הנדל"ן בישראל לסוגיה. מאז הקמתה בשנת 1948, צעדו המדינה, החברה והתעשייה זו לצד זו, וככל שהחברה הרחיבה את פעילותה, צמחה במקביל התעשייה בישראל, כך שבמרוץ השנים שקדה החברה למלא כל הזמן אחר צרכי התעשייה.
תקופתה כחברה ממשלתית
קבוצת "מבנה", שנקראה בשנותיה הראשונות "מבני תעשייה", הוקמה כחברה ממשלתית, על מנת למלא צורך בסיסי שביקשה המדינה להשיג – "לחדש ולפתח את עיירות הפיתוח באמצעות הקמה והשכרת מבני תעשייה שיספקו מקומות תעסוקה לבעלי מלאכה". על מנת להגשים את החזון, זכתה החברה בראשית ימיה למימון בסך מיליוני שקלים ממשרדי הממשלה.
המטרה של הממשלה בזמנו הייתה לפזר את האוכלוסייה ברחבי הארץ, ולצד זאת לייצר להם מקומות תעסוקה. התפיסה הכלכלית הייתה שנדרש לפתח אזורי תעשייה בשדרות, באופקים, במצפה רמון ובאילת, תוך מחשבה שהממשלה יכולה לעשות זאת טוב יותר ומהר יותר מאשר המגזר העסקי, מבלי להסתכל רק על התועלת הכלכלית הנקודתית. אחרי מלחמת ששת הימים התעוררה התיישבות באזור יהודה, שומרון וחבל עזה, ו'מבני תעשיה', בהתאם למדיניות הממשלתית, החלה לבנות מתחמי תעשיה בקריית ארבע, בקרני שומרון ובאזור התעשייה ארז. בקיצור, איפה שהמדינה נקטה במדיניות הממשלתית הנ"ל, מבני תעשיה הייתה שם כזרוע המבצעת שלה. במצפה רמון למשל, מקום שכוח אל באותה תקופה, מבני תעשיה בנתה שם כ-4.000 מ"ר לתעשייה. אלפי מ"ר נוספים בכרמיאל, חצור, באר שבע ואילת. "הרגשנו תחושת חלוציות שאנו בונים אזורי תעשייה מפותחים מכלום. אני זוכר שהייתי מגיע למקומות שראיתי שממה, והתחלנו לבנות ולטפל, ובסוף הקמנו ממש גן עדן. אם תלכו לשוהם, למשל, היום זו מועצה מקומית מאד מפותחת, אבל אני זוכר את המקום כגבעת טרשים", תיאר מהנדס בניין לשעבר בחברה.
ההפרטה, המכירה לפישמן והמשבר
נרוץ קדימה בזמן, לשלב הפרטת החברה: כמעט שלושה עשורים אחרי שהוקמה כחברה ממשלתית, הגיעה הממשלה למסקנה שהיא לא צריכה להתעסק עוד בבנייה, אלא בהתוויית חזון והעברת העשייה לשוק העסקי. מכאן הגיעה ההבנה להפריט את 'מבני תעשייה', ואכן פעילות החברה כממשלתית הופסקה, וב-1988 נמכרו 25 אחוזים ממניות החברה, וזו הפכה להיות ציבורית. ב-1993 בוצע מכרז ו'מבני תעשיה' נמכרה לאיש העסקים אליעזר פישמן, אשר שינה את כל הגישה ונקט בגישה מסחרית, רווחית נטו.
הראייה הכלכלית של פישמן הניעה אותו לפרוץ גבולות ולהשקיע מעבר לים, ובשנות האלפיים המוקדמות החלה החברה להשקיע במדינות כמו גרמניה, ארה"ב, צפון אמריקה, הודו ואירופה, כך שכמעט מחצית מנכסי החברה הושקעו בחו"ל. בהדרגה, אותן השקעות נמצאו הפסדיות ושווי הנכסים כבר לא כיסה את החובות שהצטברו לבעלי האג"ח והבנקים. מאז 2009 החלה החברה, עדיין בשליטתו של פישמן, למכור נכסים באירופה כדי להשלים את החובות. לאט ובהדרגה נושל פישמן מתפקידו.
היציאה מהמשבר והנסיקה למעלה
חברת "מבנה", או "כלכלית ירושלים" של שלהי 2016, נאבקה בכל הכוח להרים את הראש ולייצב את מצבה הפיננסי שהלך והידרדר בעיקר בשל המשבר הכלכלי ברוסיה ובאוקראינה - שם רוכז חלק עיקרי מפעילות החברה. רק שנה קודם לכן (2015) מניית החברה הציגה תשואה שלילית של כ-30 אחוזים, ושלוש שנים קודם לכן איבדה כ-70 אחוזים מערכה.
הקבוצה הייתה על סף הסדר חוב. הצעדים שבחר דוד זבידה, שכיהן כמנכ"ל החברה במשך כמעט עשור, משנת 2014 ועד שנת 2023 (אז החליף אותו עוזי לוי) – התבררו כמוצלחים במיוחד והזניקו את הרווח הנקי של החברה, הנחשבת כיום לאחת המשמעותיות בבורסה בתל אביב ומדד תל אביב 35.
בימים אלו, עם 26 פרויקטים בייזום ובשלבי תכנון והקמה שונים, וקרוב ל-600 נכסים קיימים ומניבים, קבוצת מבנה נחשבת כאחת מחברות הנדל"ן הבולטות ביותר בישראל, כאשר היא מחזיקה בפעילות כמעט בכל סגמנט אפשרי לאורכה ולרוחבה של המדינה – החל ממשרדים, מסחר, מגורים, לוגיסטיקה ותעשייה, ובשנים האחרונות נכנסה הקבוצה גם לענף הדיור להשכרה והאנרגיה.
מה הקבוצה מתכננת לנו לעתיד?
לאחר ההתאוששות המרשימה, תנופת הצמיחה שקבוצת מבנה חווה בימים אלו מוכיחה כי פניה בהחלט לעבר העתיד, כפי שמתאר עוזי לוי, מנכ"ל הקבוצה: "מבנה נמצאת בימים אלה בתנופת פעילות, השבחה וצמיחה משמעותית, כאשר פרויקטים רבים אותם היא מקדמת יוצאים כעת לדרך. חלקם בתהליכי תכנון מתקדמים, אחרים מתחילים להיבנות וחלק מתחילים להתאכלס", אומר לוי. "מבנה הינה חברה ששורשיה נטועים עמוק בישראליות, החל מנכסי הנדל"ן שבבעלותה על פריסתם הגיאוגרפית הנרחבת, דרך ההון האנושי שמוביל את העשייה, עד המפגש עם הלקוחות שלנו, שוכרים ורוכשים כאחד, יום יום. מבנה מקפידה לבנות משרדים ואזורי תעסוקה ייחודים ומתקדמים, תוך שאנחנו שמים את הלקוחות שלנו במרכז".
עירוב שימושים ותקני איכות סביבה
עם יותר מ-1.7 מיליון מ״ר של נכסים בפריסה ארצית, מלאכת השיווק בקבוצת מבנה ממשיכה כל הזמן לתפוס תאוצה. אלפי מ״ר של פרויקטים מסגמנטים שונים, עתידים להצטרף לתמהיל החברה בשנים הקרובות ולהמשיך את גדילתה. חטיבת המשרדים, התעשייה והמגורים, מהווה את לב פעילות הקבוצה ומנוהלת על ידי סמנכ"לית השיווק יעל פרי. החטיבה, שמתנהלת בכל קצוות הארץ: צפון, מרכז, דרום וירושלים – מייצרת עסקאות של אלפי מ"ר להשכרה ומהווה את חוד החנית בהצלחת החברה.
פרויקט הדגל של החברה, "MIVNE הסוללים", נמצא היום בשלבי הקמה מתקדמים ואכלוסו צפוי במהלך 2026. מתחם הסוללים על ציר יגאל אלון בתל אביב הינו פרויקט עירוב שימושים הכולל משרדים, מסחר ומגורים הכולל שני מגדלי המשרדים בני 13 ו-37 קומות בשטח כולל של כ-70 אלף מ"ר. המגדלים בעלי מפרט טכני עשיר ומותאמים לצרכי הלקוח, ושני מגדלי מגורים בני 33 קומות כל אחד ובהם סך של 360 יחידות דיור, עם כ-3,200 מ"ר של שטחי מסחר.
פרויקט הסוללים מתהדר בתקן איכות הסביבה LEED פלטינום היוקרתי ולשם כך מתוכנן בבניה ירוקה ובעל מאפיינים אקולוגיים סביבתיים. תכנונו ועיצובו המוקפד של הפרויקט מלווה על ידי משרד האדריכלים מהמובילים בארץ יסקי, מור סיוון ומשרד עיצוב הפנים של דנה אוברזון. זהו פרויקט בעל נגישות מרבית בסמיכות לתחנת רכבת השלום, צמוד לנתיבי אילון ובעל גישה לתחבורה ציבורית לכל רחבי הארץ.
המתחם מציג את חוד החנית של עירוב שימושים בישראל, כאשר הוא צפוי לספק מקומות עבודה, מגורים, ומבני שירותים לקהילה כמו: טיפת חלב, גני ילדים, אזורי חניה, בילוי ופנאי. הפרויקט מוקף בשדרה ירוקה וכן מוקם בלב המתחם פארק ירוק לרווחת תושביו והשוכרים בו.
פרויקט נוסף המשלב מגורים, מסחר ותעסוקה, "MIVNE הרצליה", מקימה החברה בהרצליה פיתוח. הבניין יכלול 26 קומות של עירוב שימושים מתקדם. הפרויקט, שיתפרס על פני 24 אלף מ"ר משרדים ו-103 יחידות דיור, מתוכנן אף הוא בבנייה ירוקה בתקן PLATINUM . בתכנון המגדל נלקחו בחשבון צרכיהם השונים של משתמשיו העתידיים, והוא יאפשר כניסות ומעליות נפרדות לשטחי המשרדים והמגורים ולשטחים הציבורים במגדל. הבניין ממוקם בסמוך לכניסה הראשית לאזור התעשייה בהרצליה פיתוח ובסמוך לתחנת הרכבת, תחנות אוטובוס וקו רכבת קלה עתידי, הכל במרחק הליכה קצר.
בחולון, מבנה מפתחת פרויקט משרדים המשלב אלמנט משמעותי של מסחר, "MIVNE חולון", הכולל ארבעה מגדלי משרדים הנמצאים בשלבים שונים, המשתרע על שטח של 58 דונם. הראשון, בן 9 קומות בשטח של 16 אלף מ"ר, הוקם ונמצא בשלבי אכלוס מתקדמים. שטחי המשרדים מתוכננים באופן מגוון ומודולרי והשכירות בהם מתאפשרת משטח של כ-200 מ"ר ועד קומה שלמה בשטח של כ-1,500 מ"ר. אחד מיתרונותיו הבולטים של הפרויקט הינם שטחי החניה הנרחבים הזמינים לשוכרים במתחם. הפרויקט מוקם מעל מתחם קניות מצליח שבבעלות מבנה, השוכן למרגלות בניין המשרדים ומאפשר קרבה למסעדות, כמו גם הסניף הגדול בארץ של רמי לוי, סניף מקס סטוק הגדול באזור ועוד. על גג המגדל שכבר הושלם, הוקם שטח להתכנסות ואירועים עבור השוכרים בפרויקט, בשטח של כ-500 מ"ר עם נוף עירוני הפונה לים.
לא רק במרכז
כחברה הפרושה בכל רחבי ישראל, מבנה מקדמת פרויקטי משרדים ותעסוקה בלב אזורי הביקוש של המרכז ההומה, לצד התרחבות בימים אלה גם מחוץ לגבולות המרכז, עם שני פרויקטי משרדים נוספים, האחד בכפר סבא והשני בחיפה.
מגדל המשרדים שבנתה מבנה בכפר סבא, ממוקם באזור העסקים בסמוך לצומת רעננה-כפר סבא. "MIVNE כפר סבא" עוצב באופן חדשני וייחודי על ידי משרד האדריכלים HQ, ונחשב למגדל הגבוה ביותר באזור עם 24 קומות בשטח של כ-25 אלף מ"ר, ביניהן קומת Sky lobby עם שטחי מסחר, ובקומה 20 מרפסת פנורמית רחבה, וכ-600 חניות בחניון ספירלי. המגדל ישדרג מתחם ותיק עם נגישות רבה לצירי תנועה מרכזיים וקרבה לרכבת הישירה לתל אביב ולצפון, המאכלס משרדי ממשלה, חברות ביטוח, הייטק, מסחר ועוד. הבניין נבנה לפי תקןLeed Gold וצפוי להתאכלס בתחילת שנת 2025.
בחיפה, מוקם פארק המדע והייטק שבו נבנים חמישה בנייני משרדים בשטח כולל של 85 אלף מ"ר. זהו פרויקט משותף של קבוצת מבנה, החברה הכלכלית לחיפה ועיריית חיפה שמיועד לתחומי ההייטק, הרפואה ומדעי החיים. הבניין הראשון בפרויקט הושלם ואוכלס במלואו וארבעת הבניינים הנוספים, בני 8 קומות כל אחד, נמצאים בשלבים שונים של תכנון והקמה. במתחם מוקמים שלושה מרתפי חנייה הכוללים כאלף חניות, נקודות טעינה לרכבים חשמליים, חדרי אופניים מחסנים ועוד.
לפארק, שצפוי להתחיל להתאכלס ב-2025, מיקום אסטרטגי בעל נגישות תחבורתית גבוהה, כאשר הוא מוקם במבואות הדרומיים של העיר בסמוך לאצטדיון סמי עופר ובקרבה למתחם ההייטק המוכר מת"ם. בנוסף, שוכן הפארק בטווח נסיעה של 10-15 דקות ממוסדות אקדמיים, מכוני מחקר מדעיים וחממות טכנולוגיות באזור. מיקומו של הפרויקט סמוך לעורקי תחבורה ראשיים ביניהם כביש החוף, מנהרות הכרמל ועורקי תחבורה ציבורית שונים.
עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה: "מבנה הינה חברה ששורשיה נטועים עמוק בישראליות, החל מנכסי הנדל"ן שבבעלותה על פריסתם הגיאוגרפית הנרחבת, דרך ההון האנושי שמוביל את העשייה ועד המפגש עם הלקוחות שלנו"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו