"התעשתנו מאוחר מדי, בפועל - המדינה לא ממוגנת"

את נושא המיגון נחזור ונזכיר במדור זה מדי פעם, בעיקר כדי להעיר את קברניטי המדינה שחייבים להתחיל ולפעול. כשב"כיכר פלשתין" בלב טהרן נתלה שלט חוצות ענק המזהיר את הישראלים מפני מבול כטב"מים על תל אביב, זה הזמן להיזכר שוב ב"כיפת הברזל הדירתית" שמתמהמהת כבר 15 שנה, והדחיפות שלה מקבלת משנה תוקף מאז 7 באוקטובר.

במהלך המלחמה החליטו רשויות התכנון בתל אביב לבצע מה שנראה כמו סיכול ממוקד לתמ"א 38. העירייה אינה ממהרת להציב תחליף לתוכנית תמ"א שמסתיימת באוגוסט והמשמעות - אלפי בניינים ללא ממ"ד יישארו ללא אופק בטיחותי. בעקבות כך פנו השבוע אנשי מקצוע, ובהם מאות קבלנים ואדריכלים ביחד עם דיירי ההתחדשות העירונית אל ראש העיר, מבקרת העירייה וחברי המועצה, בדרישה להחיות את התוכנית ולהגיש במהירות את החלופה לה - תמ"א נקודתית לבניינים בודדים שלא מתאפשר לבצע בהם פינוי בינוי עד 1 באוגוסט. אבל סביר להניח שגם זה לא יקרה כי העירייה רוצה להתקדם בשיתוף עם התושבים.

"נפילת הכטב"ם והנפגעים שנגרמו בנפש ובגוף הינם תמרור אזהרה", נכתב בפניית אנשי המקצוע, "ראש העיר הכריז על תנופת התחדשות עירונית, מיגון ומתן היתרים לאלפי ממ"דים מכוח תמ"א 38. אסור לעצור ולו לרגע ויש להמשיך בתנופה זו ולמנוע כל חסם וקיפאון תכנוני. אסור לבטל תוכנית שמסייעת ומעודדת הקמת ממ"דים ברמה הבניינית".

הפיתרון לבעיית הממ"דים נמצא מתחת לאף: ההתחדשות העירונית, כלומר פינוי שיכונים ובמקומם הקמתי בניינים חדשים עם מיגון בכל דורה או קומה. אלא שהבעיה אינה נגמרת בתל אביב. נכון להיום, רק 44% מהדירות בישראל מצוידות בממ"דים. 1.6 מיליון דירות עדיין ללא ממ"ד, ובוועדת התכנון ממתינות לאישור יותר מרבע מיליון דירות - כשליש מהן מיועדות לבעלי דירות שחיים היום בדירות מסוכנות ללא מיגון.

ליצור כדאיות כלכלית

הפתרון המתבקש, אם כן, טמון בהתחדשות עירונית, אבל במתחמי חיזוק מבנים (חיזוק ותוספת קומות) אי אפשר תמיד לבנות ממ"דים שכן במרבית המקרים מדובר במבנים רעועים. בל נשכח שגם בהחלטה הזו נדרשת הסכמה של הדיירים, מה שמסבך את העניינים עוד יותר. ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל, מסביר שגם אם הדיירים יסכימו ביניהם על הקמת ממ"דים ויוותרו על התחדשות עירונית לטווח הקצר, הרי ממילא מדובר בתהליך שיימשך שנה לפחות. " במצב חרום המדינה צריכה לתת עדיפות גדולה יותר לפינוי בינוי", אומר רוט, "יש לתת לרשות להתחדשות עירונית כוח כדי שתוכל להשפיע במתן אישורים מהירים למתחמי פינוי בינוי ולכפות על הרשויות המקומיות, שהן החסם הגדול, לזרז הליכים.

"היום אין לוחות זמנים מחייבים לרשויות המקומיות וממילא, חברות הבנייה בתחום הפינוי בינוי עוברות דרך חתחתים בגלל מחסור בכוח אדם, ביורוקרטיה מעיקה ומיותרת ועוד חסמים שבינם ובין בטיחות אין ולא כלום".

גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, מוסיף: "התחדשות עירונית מצילה חיים, ועל כן צריך לעשות הכל כדי שתתקיים ודאות בכל הקשור להיבטים של זכויות הבנייה הכוללות ותמורות הבעלים (תמורה קבועה) - מה שייתר את השנים הארוכות שמבוזבזות על משא ומתן מול בעלי הדירות ולאחר מכן מול הרשויות. בכך, יתאפשר קידום מהיר יותר של תכניות. על מנת לייצר פריסה ארצית של התחדשות עירונית, גם בפריפריה, נדרש עידוד והקצאת תקציבים ליזמים כדי להפוך את העסקאות לכלכליות".

איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מזכיר כי יש ערים רבות, בייחוד במרכז, שבהן העיריות מתוקצבות היטב ומסוגלות לקדם התחדשות עירונית רחבה לצד פיתוח תשתיות ומבנים לציבור. "עם זאת", הוא מוסיף, "יש גם רשויות שמתוקצבות פחות, למשל בפריפריה, ששם המדינה צריכה להכניס את היד לכיס. אחד הפתרונות לכך הוא מימון ביניים שתספק המדינה. היא צריכה להסתכל על כך כ'הלוואה' זמנית שבהמשך, ככל שהפרויקט יהיה מוכן, ההכנסות ממנו יכסו את הוצאות המדינה באמצעות תשלום על מיסים, ארנונה וכדומה".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין: "התחדשות עירונית היא הקטר המשמעותי והחשוב ביותר בענף הבנייה למגורים. לצערי, לקח זמן רב למדינה ולרשויות המקומיות להבין את החשיבות של הנושא. אנו רואים שעד היום המדינה מתנהלת בעצלתיים בנושא, בייחוד באזורי הפריפריה ששם אין כדאיות כלכלית כמעט לשום פרויקט התחדשות עירונית". 

אף אזור אינו חסין

את תוצאת המחדל רואים כיום בצפון. ממחקר של מרכז אדווה עולה כי בשונה מהיישובים הסמוכים לגבול רצועת עזה בדרום הארץ, שבהם בוצע פרויקט מיגון ובניית ממ"דים בעקבות החלטות ממשלה, ביישובים הסמוכים לגבול הצפון קיימים פערי מיגון משמעותיים. לפי דו"ח מבקר המדינה, בשנת 2018 היו 11,400 דירות ללא מיגון תקני ביישובים המרוחקים עד 4 ק"מ מגבול לבנון וסוריה - 15% מכלל הדירות ביישובים אלו. ביישובים הערביים בצפון הארץ המצב חמור במיוחד, משום שהם סובלים לא רק משיעור נמוך של מיגון בבתי המגורים, אלא גם ממחסור חמור של מיגון במבנים ציבוריים ומקלטים.

במסגרת הצעת התקציב לשנים 2024-2023 קוצץ משמעותית תקציב התוכנית "מיגון הצפון" והוגדר – תחת השם החדש "מיגון העורף" – ל־68 מיליון שקלים באותה שנה ו־63 מיליון שקלים ב־2024. סכומים אלו אמנם היו דומים לסכומי הביצוע של התוכנית בשנים קודמות, אך נמוכים בהרבה מהתקציב שהוקצה למימוש התוכנית ב־2022, ונמוכים עוד יותר מהיעד המקורי שקבע הקבינט המדיני-בטחוני - 500 מיליון שקלים בשנה.

ניב רום מנכ"ל כנען התחדשות עירונית מקבוצת כנען, קובל על כך שעד היום המדינה לא השכילה להתוות תכנית אמיתית לקידום מהיר יותר של תהליך התחדשות עירונית: "בכל פעם שיש מלחמה או מבצע צבאי, ובפרט בימים אלה, אפשר להבין שאף אזור בישראל לא מוגן באמת מפני פגיעת טילים, ולכן כל הבניינים הישנים שאינם מחוזקים על פי התקנים מהווים סכנה משמעותית לדרים בהם.

"נראה שהתעשתנו מאוחר מדי, כי המדינה בפועל איננה ממוגנת. המדינה חייבת לשים לעצמה כמטרה לאומית לקדם תהליכי התחדשות עירונית באופן מהיר יותר, להגדיל ודאות תכנונית, לתת תמריצים ליזמים בפריפריה, לקדם פרויקטים ולפעול באסרטיביות לחסל גורמים ביורוקרטים מעכבים".