השבחה יקרה וסלקטיבית

הרשויות המקומיות בישראל גבו בשנת 2021 מהאזרחים כ־8.7 מיליארד שקלים במסגרת מס היטל ההשבחה, והיתרות שהיו צבורות בקרנות הייעודיות לכספי ההיטל הסתכמו בסוף שנה זו בכ־7.5 מיליארד שקלים - כך עולה מדו"ח מבקר המדינה שפורסם השבוע.

בביקורת שערך משרד המבקר נמצא גם כי מתכונתם הנוכחית של היטלי ההשבחה גורמת להגדלת הפערים הכלכליים בין רשויות מקומיות במרכז הארץ לבין אלו שבפריפריה, ובין רשויות מקומיות בדירוג חברתי-כלכלי גבוה לאלו שבדירוג נמוך.

כיום מחוייבים בעלי המקרקעין לשלם היטלי השבחה בשיעור של מחצית שווי ההשבחה. המדינה לא יכולה להשאיר את הרווח המלא בידי מי שנהנה מההשבחה ובאמצעות מיסוי נכון היא אמורה ליישם את "עקרון הצדק החלוקתי", שלפיו ראוי שבעלי הנכסים יחלקו עם הציבור את הרווחים שיצרה ההשבחה ויישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח הפיזי-מרחבי.

אלא שבפועל מחירי הדירות עלו בקצב רצחני בעשור האחרון והממשלות והעיריות "שמו עין" על הפערים וביקשו גם הן לקחת חלק בחגיגה באמצעות היטלי ההשבחה. למעשה, העיריה מבקשת לגבות מס על ההפרשים במחיר הנכס לפני ואחרי ההשבחה ואילו האזרחים נאלצים להיעזר בשמאים כדי להוריד עד כמה שאפשר את גובה ההיטל. 

חגיגת ההיטלים, כאמור, הרחיבה את הפערים שבין הפריפריה לבין המרכז. לפי דו"ח המבקר, ערי גוש דן הן המרוויחות הגדולות מהמיסוי הזה ובמסקנות הדו"ח נכתב בין היתר כי "מומלץ למשרד הפנים ולמשרד האוצר לבחון את הפערים בין הרשויות המקומיות בתקבולים מהיטלי השבחה, ולשקול כיצד להביאם בחשבון במכלול השיקולים לתקצוב הרשויות. נוסף על כך מומלץ לבחון אפשרות להעניק לרשויות המקומיות, שהתקבולים מהיטלי השבחה שלהן לתושב נמוכים, כלים פיסקליים אחרים שיאפשרו להן לממן את ההוצאות הכרוכות בפיתוח תשתיות ציבוריות הולמות".

ישמחו השמאים?

הרשויות המקומיות הן המרוויחות הגדולות מהתקבולים שעשויים להשפיע על מצבן הכספי, על הפערים הכלכליים בין הרשויות ועל יכולתן לעמוד באתגרי הגידול באוכלוסייה והציפוף, הצפויים בעשורים הקרובים.

היטלי ההשבחה עשויים להסתכם במאות אלפי שקלים ואף במיליוני שקלים לכל היטל. לתושב עצמו אין שום יכולת לבדוק האם החשבון שהוגש לו מוצדק מאחר ואין שקיפות בנושא, וכך "זללו" הרשויות מהיטלי ההשבחה 8.7 מיליארדי שקלים (סך התקבולים שגבו הרשויות המקומיות ב־2021 - עלייה של 171 אחוזים לעומת נתוני 2013). מישהו פה הרוויח בגדול על חשבונו של בעל הנכס ונהנה מהעלייה במחירי הדיור.

למעשה, בגלל שהרשויות הטילו סכומי עתק על בעלי דירות ומקרקעין, הצליחו השמאים להפחיתם ב־95 אחוז מהמקרים. במלים אחרות - ברוב מוחלט של המקרים הפחיתו השמאים משומות ההשבחה שקבעו הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה (שיעור ההפחתה עמד על 36% בממוצע) ובחלק מהמקרים שומה מפלצתית של מיליון שקלים צנחה לאפס בעקבות עבודת השמאי.

פערים של מאות אחוזים

במילים גדולות הממשלה דווקא באה לטובת הפרט שהשביח ובין היתר הוחלט על הקמת ועדה ציבורית לבחינת מנגנון היטלי ההשבחה, אלא שבפועל - תיראו מופתעים - הוועדה הזו לא הוקמה.

התקבולים מהיטלי ההשבחה ברשויות המקומיות באשכולות הפריפריאליים ביותר והמדורגות באשכולות הנמוכים (4-1) במדד החברתי-כלכלי היו 559 שקלים בממוצע לתושב, ואילו התקבולים מהיטלי ההשבחה ברשויות המקומיות הקרובות ביותר למרכז הארץ וגוש דן והמדורגות באשכולות הגבוהים (10-8) במדד החברתי-כלכלי היו 8,476 שקלים בממוצע לתושב, כלומר פער של פי 15. שיעור התקבולים מהיטלי ההשבחה ברשויות הקרובות ביותר למרכז הארץ והמדורגות באשכולות הגבוהים במדד החברתי-כלכלי עומד על כ־40 אחוזים מכלל התקבולים, ואילו בתחומן מתגוררים 13.5 אחוזים מהאוכלוסייה.

ברשויות מקומיות המדורגות באשכולות 10-8 במדד החברתי-כלכלי, שבתחום שיפוטן מתגוררת כחמישית מהאוכלוסייה, הסתכמה יתרת הקרן בכ־4.5 מיליארדי שקלים, ושיעורה היה כ־60 אחוזים מסך יתרת הקרן בכלל הרשויות המקומיות. בשאר הרשויות המקומיות, שבתחום שיפוטן מתגוררים כ־80 אחוזים מהאוכלוסייה בישראל, הסתכמה יתרת הקרן בכשלושה מיליארד שקלים ושיעורה היה כ־40 אחוזים מסך יתרת הקרן להיטל השבחה בכלל הרשויות המקומיות.

מבקר המדינה מצא כי האמצעים לגישור על פערים בהכנסות בין רשויות מקומיות שמיישם משרד הפנים - מענק האיזון והקרן לצמצום פערים - אינם מביאים בחשבון את תקבולי הרשויות מהיטל השבחה. זאת, על אף הפערים של מאות אחוזים בסכומי התקבולים לתושב בין רשויות מקומיות באשכולות חברתיים-כלכליים ופריפריאליים שונים, ואף שהתקבולים מסתכמים במיליארדי שקלים.

כך לדוגמה נמצא כי העיריות שנבדקו - הרצליה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון - לא הכינו בשנים 2022-2018 לוחות שומה, אף שבהכנתם גלומים יתרונות כגון חיזוק השקיפות והבקרה הציבורית ובתוך כך צמצום הסיכון למצבים שעלולים להוביל לשחיתות. מדובר על סכומי עתק. בשלוש מהעיריות שנבדקו - הרצליה, רמת גן ורמת השרון - היו הסכומים הממוצעים של השינוי בסכום החיוב בעקבות החלטות השמאים המכריעים בין כ־320 אלף שקלים לכ־1.42 מיליון שקלים.