"למרות המלחמה - הרוכשים החליטו לרדת מהגדר ולחזור לרכוש דירות"

"שוק הדיור הגיע שוב לנקודת רתיחה, נתוני המשכנתאות תומכים בכך", כך הכריז אתמול ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, רו"ח אורי יוניסי, באירוע מיוחד של נדל"ן מדיה בשיתוף עם לאומי למשכנתאות.

באירוע מיוחד שהתקיים במסגרת מועדון המנכ"לים של נדל"ן מדיה, בשיתוף לאומי למשכנתאות ובהנחיית עופר פטרסבורג, הציג רו"ח אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, תמונת מצב של שוק הנדל"ן והמשכנתאות בישראל.

"מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות מאז 2007. ניסו לעצור אותם עם תכנית מחיר למשתכן, אך בשנת 2022, לאחר התאוששות המשק מהקורונה, המחירים זינקו כזכור ב־20%", אמר יוניסי, "הסיבה לכך היא היעדר תכנית מקיפה ומתואמת והאמונה של הציבור שהמחירים ימשיכו לעלות, מה שיצר אפקט עדר וגרם לעלייה דרמטית".

בהמשך דבריו התייחס גם להתחלות הבנייה ואמר כי "העלייה הרציפה בריבית מאז מחצית שנת 2022 הביאה אמנם להאטה מסוימת בביקוש, אך גם בהתחלות הבנייה. יצא שהפער בין ההיצע הנמוך לביקוש הגבוה, שנותר כלוא, המשיך לגדול. למרות המלחמה, או אולי בעקבותיה, הרוכשים החליטו לרדת מהגדר ולחזור לרכוש דירות, נתוני הלמ"ס מאששים זאת".

"כמות העסקאות בשוק גבוהה. ההאטה והריבית הביאו יזמים להציע מבצעי סבסוד כדי להחזיר את הקונים, וזה עבד ומציע גמישות לרוכשים. המשקיעים הורידו 70% מהפעילות בשוק כתוצאה מעליית הריבית ואפשרו לו להתאוורר. זה מובן כי אין צורך להשקיע בנדל"ן כשהריבית במשק היא 4.5%, גבוהה יותר מתשואה שנתית ממוצעת של נדל"ן. עם זאת, כשהמשקיעים יחזרו לשוק, מה שקורה בימים אלו, נראה עליות. בנוסף, אנחנו רואים כיום תושבי חוץ שחוזרים לארץ בכמויות גדולות, קהילות שלמות קונות בניינים ואזורים שלמים, והבקשות למשכנתאות עלו באופן משמעותי גם במגזר הזה. הזוגות הצעירים שרוכשים דירה לראשונה הם אלו שסופגים את עליית המחירים, הריביות והפריים. אנו מחפשים דרך לעזור להם", הוסיף יוניסי.

שוק המשכנתאות לאן?

שוק המשכנתאות כאמור נמצא בנקודת משבר מאז עליות הריבית התכופות, על כך אמר יוניסי כי "עד השנים 2021-2022 נרשמה כמות משכנתאות שנתית ממוצעת של כ־70-80 מיליארד שקל. מאז היא עלתה ל־122 מיליארד שקלים. הפער בין היצע לביקוש בנדל"ן ממשיך להתרחב, מה שמגביר את הלחץ על מחירי הדיור. יש עלייה בכמות הלקוחות שלוקחים שיעור מימון גבוה, המגיע לכ־25% מסך העסקאות. בנוסף, הציבור מאריך את תקופת ההחזר ל-25-30 שנה, וכיום נראה כי גם זה לא מספיק והתקופה תצטרך אף להיות ארוכה יותר".

בהתיחסות לבנקים אמר והוסיף כי "הבנקים מנסים להציע פתרונות מימון גמישים יותר, אך האתגר המרכזי הוא למצוא דרכים שיאפשרו ללקוחות לרכוש דירות מבלי להיכנס לעומס כלכלי שיכביד על משק הבית. שיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים חיוני למציאת פתרונות יצירתיים וארוכי טווח להתמודדות עם העלייה במחירי הדיור והעומס הכלכלי. גם שוק המיחזורים פעיל בימים אלו, במיוחד עבור אלו שהיו מוטים לכיוון ריבית הפריים. עליית הריבית במשק גרמה ללקוחות למחזר את המשכנתאות כדי להפחית תשלומים חודשיים או לשנות תנאים".

סכנה בשוק הנדל"ן?

יוניסי התייחס לשאלה האם שוק הנדל"ן הפך להיות מסוכן? ועל כך ענה: "תיק המשכנתאות בבנקים מגיע כמעט ל־600 מיליארד שקלים, ועדיין יש קיטון של 8% בין 2019 ל-2024, למרות עלייה של 60% בכמות המשכנתאות. זה אומר שהשוק יציב ובטוח, מגיע קרדיט על זה לבנק ישראל. בשביל פתרון צריך גורם מתכלל שינהל את הנושא עם תכנית חירום להורדת מחירי הדיור שתשלב את כלל הגורמים הרלוונטיים - ממשלה, בנקים, קבלנים ועוד. אותו גורם צריך לבוא מנקודת פתיחה שהכל אפשרי, ורק כך יוכל לבנות תכנית חירום מוצלחת שתייצר מציאות חדשה".