שינוי לטובה בין שמונה לחמש אחרי המלחמה

הבנייה המאסיבית נכון להיום של שטחי משרדים בישראל היא תופעה שלא נראתה כמותה בעשורים האחרונים. דחפורים, מנופים וטרקטורים ממלאים את הנוף העירוני בכלל אזורי הארץ, ומגדלי תעסוקה חדשים צומחים בקצב מהיר ומעצבים את הרקיע של מדינת ישראל מחדש. אם בעבר הלא רחוק תל אביב והמרכז היו מוקדי הבנייה המרכזיים שתפסו כ-70% מהשוק – היום ניתן לראות מגמה של פיזור גיאוגרפי רחב יותר, עם תנופת בנייה גם בירושלים, חיפה ובאזורי הצפון והדרום. מחוז ירושלים לבדו גדל כבר לכ-12% מהשוק, בין היתר כנגזרת מתנופת הבנייה בכניסה לעיר ובהר החוצבים (ראו כתבה נפרדת).

לפי נתוני חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר ושות', רק בחמש השנים האחרונות החלו לבנות כ-1.2 מיליון מ"ר בממוצע מדי שנה, כאשר ההיצע בשוק הנדל"ן המניב בישראל גדל בכ-20% בשנתיים האחרונות בלבד. ההתרחבות המהירה הזו מביאה עמה הזדמנויות חדשות למשקיעים וליזמים. החברות הגדולות כבר לא תולות את תקוותיהן רק בתל אביב ובמכרז, אלא גם באזורים אחרים שמציעים תנאים אטרקטיביים לחברות רבות, שיכולות כעת למצוא חללים המתאימים לצרכיהן תוך שמירה על עלויות נמוכות ומשתלמות יותר מבחינת דמי שכירות וכו'.

הזדמנויות בהשכרת משנה

שוק המשרדים לאורך ציר איילון מתאפיין בדמי שכירות גבוהים, אשר מנותקים מרמות המחירים בשוק של אזורים אחרים. לאורך ציר איילון, דמי השכירות החודשיים יכולים להגיע עד לכ-150 שקל למ"ר. בערים שכנות לתל אביב, כמו חולון, פתח תקווה ובני ברק, דמי השכירות החודשיים הם כמחצית מכך ואף פחות.

לפי צ׳מנסקי בן שחר, במחצית הראשונה של 2024 המחירים ירדו בחלק מהאזורים עד 5% ביחס למחצית השנייה של שנת 2023. הירידות היו משמעותיות יותר באזורים שבהם מתקיימת תופעה של השכרות משנה בהיקפים גדולים.

דו"ח נת"מ (Natam) למחצית השנייה של 2023 מציין כי פרוץ המלחמה בעזה גרם לירידה בפעילות הכלכלית בחודשים הראשונים, מה שהשפיע גם על ענף המשרדים. עם זאת, החל מחודש דצמבר 2023 נצפתה התאוששות מתונה. בנת"מ מציינים כי "לאחר פרוץ המלחמה שהקפיאה את השוק, הוא חזר לפעילות החל מסוף דצמבר, אך העסקאות הן בעיקר על שטחים בינוניים ולתקופות קצרות יותר מבעבר. בדרך כלל ניתן למצוא עסקאות יקרות וחוזים אורכים יותר סמוך לציר הרכבת או הרכבת הקלה, או באזורי פריים לוקיישן בתל אביב, שם עדיין הביקושים מאוד גבוהים אל מול ההיצע".

במהלך השנה האחרונה, כתוצאה מעצירת ההתרחבות של חברות ואף קיטון במצבת העובדים, התפתח שוק של השכרות משנה. רבות מהשכרות אלו נעשו במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק, במיוחד ב"מרחב הקורקינט". תמיר בן שחר, מנכ״ל חברת הייעוץ הכלכלי צ׳מנסקי בן שחר, מסביר כי "האטה בענף ההיי-טק בעולם ובארץ, יחד עם המלחמה, מחוללת קיטון בביקושים למשרדים והמשך ירידה במחירים הנוכחיים, שכבר ירדו בשנת 2023. כתוצאה מכך, נוצרו שלל הזדמנויות בשכירויות משנה, תופעה דומה לזו שהתרחשה בתקופת הקורונה".

עם זאת, בן שחר מדגיש כי "אין צניחת מחירים. רמות המחירים נשמרות באופן יחסי, בעיקר בזכות מנגנון ההצמדה למדד של דמי השכירות. גם דמי הניהול המוצמדים משקפים עלייה רציפה לאורך זמן".

העובדים חוזרים למשרדים

משבר הקורונה השפיע כידוע באופן מהותי על שוק העבודה בעולם כולו, עם המעבר לעבודה מהבית. אולם, גם כאן נוכל לראות שינוי מגמה בשנת 2023. אם בשנים שאחרי הקורונה כ-25% מהמועסקים במשרדים בישראל עבדו מהבית, בשנה האחרונה שיעור זה קטן, הן בשל רצון העובדים לחזור לסביבה חברתית והן בשל דרישות המעסיקים. כמובן שהמלחמה שפרצה באוקטובר 2023 השפיעה באופן מסוים על הנושא הזה, והחזירה עובדים לעבודה מהבית, אך המגמה הייתה עדיין של חזרה למשרדים.

התמודדות עם ה"כאוס התחבורתי"

בנוגע לתחבורה, ההשפעה החיובית הבולטת השנה היא הפעלת הקו האדום של הרכבת הקלה, שהחלה באוגוסט 2023. משרדים הממוקמים לאורך התוואי של הקו האדום צפויים ליהנות מעדיפות בקרב שוכרים, וכבר כעת נרשמת עלייה בביקוש לשכירת משרדים בסמוך לתוואי הרכבת הקלה. הביקוש הגובר למשרדים אלו צפוי לאורך זמן לאזן את ההיצע הגדול של המשרדים להשכרה באזורי התחנות, במיוחד לאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה, בבני ברק ובאזור הבורסה ברמת גן.

בנוסף, מערכות תחבורת המונים (מתע"ן) יאפשרו נגישות נוחה יותר לתל אביב, וכתוצאה מכך יגבירו את הביקוש למשרדים בעיר על פני יצירת מתחמי עסקים חדשים מחוצה לה. באזורים שבהם לא צפויות מערכות מתע"ן בטווח הבינוני, כמו באזור השרון, אשר מצויים בהם עובדים רבים המגיעים פיזית למשרדים, צפוי גידול בביקוש לפארקי עסקים בערים ובצמתים, כגון פי-גלילות, ה"משולש" המקשר בין כפר סבא ורעננה, ומתחם ה-1,000 בראשון לציון.

ומה הלאה?

על פי צ’מנסקי בן שחר ושות’, צפויה המשך ירידה בקצב הצמיחה במשק הישראלי, כאשר השינוי לטובה יתרחש "אחרי המלחמה". כמו כן, גידול משמעותי בעודפי ההיצע של השטחים המיועדים להשכרה, בעיקר בעקבות בניית שטחי משרדים נוספים, יוביל להמשך ירידה במחירי השכירות החודשיים וישפיע על שווי המשרדים. נזכיר כי הביקוש לשטחים גדולים קטן בצורה דרמטית בחצי השנה האחרונה, מתחילת שנת 2024.  מצד שני, גלי העלייה שצפויים בעקבות התעוררות האנטישמיות בעולם, יביאו לצורך נוסף בשטחי תעסוקה.

מול הביקוש הנמוך, ישנו עודף היצע של שטחי משרדים קיימים וכאלו שצפויים להיבנות, מה שעלול להוביל להמשך ההאטה והקיטון ברמת המחירים בשוק. תרחיש של המשך המלחמה ואולי אף "החרם" על ישראל בעולם ישפיע לרעה על שוק המשרדים, ויביא לירידה נוספת בקצב הצמיחה במשק הישראלי. עם זאת, מספר ההזדמנויות בשוק זה יילך ויגדל, כפי שההיסטוריה מלמדת בעיתות מלחמה. כמו כן, ייתכן שעיריות יבינו סוף סוף, בהמשך להחלטת ממשלה קודמת, כי יש להסב שטחי משרדים למגורים, כפי שנעשה בעולם (ראו כתבה על המודל הניו-יורקי).

ליד תמיר בן שחר, מנכ״ל צ׳מנסקי בן שחר: “אין צניחת מחירים. רמות המחירים נשמרות באופן יחסי, בעיקר בזכות מנגנון  ההצמדה למדד של דמי השכירות. גם דמי הניהול המוצמדים משקפים עלייה רציפה לאורך זמן"

כלכלת מיקום המבוקשים ואלו שנדחקו לצד

כאמור, נכון להיום, הבחירה במיקום לשכירת משרדים מושפעת ממגוון רחב של גורמים, בהם נגישות תחבורתית, מחירי השכירות, זמינות שטחים פנויים, ומעמד האזור כמרכז עסקי או הייטק. התפתחויות חדשות, כמו הקמת פרויקטים רחבים ושיפורים בתשתיות, משנות את הפופולריות של אזורים שונים ויוצרות תמונה דינמית ומשתנה. להלן סקירה של המגמות והמאפיינים הבולטים בשוק המשרדים של תל אביב והסביבה, הממחישה היכן בוחרים והיכן "פחות" בוחרים לשכור משרדים היום ובתמונה העתידית.

תל אביב  ורמת גן

מחירי השכירות בתל אביב ממשיך במגמת החזרה לממוצע ששרר לפני מגפת הקורונה: בסוף 2021 עמדו המחירים הממוצעים על כ-120 שקל למ"ר. בחצי השני של 2022, עקב צמיחת ההייטק ומחסור בשטחים פנויים, זינקו המחירים ליותר מ-140 שקל למ"ר. כעת, בסוף החצי השני של 2023, המחירים מתקרבים לרף של סוף 2021 ועומדים על כ-126 שקל למ"ר בממוצע.

העזיבה של הבנקים ממתחם הסיטי גרמה לירידה הן באכלוס והן במחיר השכירות במשרדי קלאס A. מתחם הסיטי ספג מכה בעקבות עזיבת שטחים משמעותיים על ידי בנק דיסקונט ובנק לאומי, שפינו מעל 10,000 מ"ר, דבר שגרם לירידה באכלוס במתחם וירידת מחירים של 18 שקל למ"ר, מ-169 שקל למ"ר בסוף 2022 ל-151 שקל למ"ר בסוף החצי השני של 2023 – ירידה של כמעט 12%.

אזור הבורסה ברמת גן כמעט ולא הושפע וירידת המחירים בו הייתה מזערית בהשוואה לירידות חדות יותר באזורי תעסוקה אחרים בתל אביב – פחות מחצי שקל למ"ר בין החציון הראשון של 2023 לחציון השני. זאת, ככל הנראה בזכות ההשפעה של הרכבת הקלה שחיזקה את הביקושים באזור.

פתח תקווה

 קריית אריה  דמי שכירות חודשיים נעים בין 55-65 שקל למ"ר. בשנים האחרונות המתחם מתפתח במהירות והופך מאזור תעשייה מסורתי למוקד משרדים משמעותי, הכולל חברות הייטק וטכנולוגיה גדולות. עד 2025 יבקשו להתאכלס כ-230 אלף מ"ר שטחי משרדים נוספים בו, כולל פרויקטים חדשים כמו ביג מרכזי קניות ומגדלי ב.ס.ר. ביג מרכזי קניות הניחה אבן פינה לרובע העסקי שהיא מקימה פרויקט הכולל גם עד 250 אלף מ"ר של שטחי משרדים, מבנה אחד נרכש על ידי קבוצת פוקס. מגדלי ב.ס.ר גם הם תופסים נתח משמעותי לאורך ציר ז׳בוטינסקי הנהנה מהרכבת הקלה.

 רמת סיב  דמי שכירות חודשיים נעים בין 55-65 שקל למ"ר, ונמצאים בירידה. מדובר במרחב תעשייה ומשרדים מתפתח, הממוקם מדרום לקריית אריה וציר ז'בוטינסקי. כ-200 אלף מ"ר שטחי משרדים אוכלסו בשנים 2022-2023.

רעננה

 צומת רעננה  דמי שכירות חודשיים נעים בין 65-80 שקל למ"ר. צומת כבישים מרכזי במפגש בין כביש מספר 4 לכביש מספר 531, בין הערים רעננה וכפר סבא ובצמוד לתחנת רכבת ישראל. במתחם קיים מוקד משרדים משמעותי הנמצא בתנופת פיתוח בימים אלו עם 2 מבנים בשטח של כ-160 אלף מ"ר בהליכי אכלוס, פרויקט גב ים ושופרסל בשטח של כ-40 אלף מ"ר בבנייה ו-20 אלף מ"ר נוספים בתכנון, וכן מגדל המשרדים הגבוה בשרון שאוכלס לאחרונה ומהווה חלק מפארק התעסוקה "אינפיניטי פארק רעננה". המגדל קיבל לאחרונה מהמועצה האמריקאית לבניה ירוקה (USGBC), את ההסמכה לתקןLEED GOLD  האמריקאי. תקן זה מעמיד אותו בשורה אחת עם מגדלי תעסוקה בולטים בעולם, המספקים אקו-סיסטם ייחודי ובנייה בת קיימא לסביבת העבודה – דוגמת האמפייר סטייט בניו יורק, בניין המטה של פייסבוק במנלו פארק קליפורניה, בניין הקריסטל בלונדון ועוד.

 קריית אתגרים : דמי שכירות חודשיים נעים בין 60-75 שקל למ"ר. אזור תעשייה ומשרדים ממותג ומתפתח בצפון רעננה, ממערב לכביש 4. בשנתיים האחרונות אוכלסו כ-140 אלף מ"ר ב-4 פרויקטים שונים, כולל מעבר של חברת "אמדוקס" מצומת רעננה אליו. גם גב ים מאכלסת 2 מבנים בשטח כולל של כ-72 אלף מ"ר.

דרום גוש דן

 מתחם האלף בראשון לציון  דמי שכירות חודשיים נעים בין 50-60 שקל למ"ר. אזור משרדים ומסחר גדול בסמוך לתחנת הרכבת משה דיין ולנתיבי איילון.

האזור נמצא בפיתוח, עם צפי לאכלוס כ-450 אלף מ"ר שטחי משרדים עד 2025 על ידי חברות עסקיות פיננסיות, כולל הנהלת בנק דיסקונט והפניקס, ביניהם בפרויקט משותף של אקרו, אשטרום והפניקס. "המתחם מתקשה לאכלס חברות היי-טק, ומספר חברות יזמיות מדווחות על קשיי אכלוס מבנים קיימים", מסביר תמיר בן שחר.

 אזור התעשייה חולון - מרחב "הרוקמים"  דמי שכירות חודשיים נעים בין 55-65 שקל למ"ר. מדובר באזור תעשייה ומשרדים מתפתח בצפון-מזרח חולון, בסמוך לכבישים מספר 4 וכביש מספר 1.

בשנים האחרונות המרחב עובר שינויים ומתפתח למוקד משרדים משמעותי עם אכלוס פרויקטים חדשים ומודרניים. פרויקט עזריאלי ה"גדול" מהווה את העוגן במרחב, עם כ-100 אלף מ"ר שטחי משרדים. בשנתיים האחרונות אוכלסו כ-120 אלף מ"ר משרדים במתחם, ו-30 אלף מ"ר נוספים בתכנון. קבוצת "מבנה" מקדמת שיווק של בניין ראשון עם כ-13 אלף מ"ר, מתוך זכויות כוללות של כ-100 אלף מ"ר במרחב.

מה הצפי ל”תמונת העתיד”?

המשך ירידה בקצב הצמיחה במשק, הנגזרת מהאטה בשוק ההיי-טק, מהמלחמה ומהמדיניות הכלכלית הכושלת של הממשלה הנוכחית, ישפיעו לרעה גם על שוק המשרדים בצד של הביקוש. בצד של ההיצע, גידול משמעותי בעודפים של שטחים המיועדים להשכרה באזורים מסוימים, בין היתר, בעקבות בניית שטחי משרדים נוספים, יחוללו המשך ירידה במחירי השכירות החודשיים וישפיעו על שווי המשרדים. מצב זה יחזק את המיקומים ה"חזקים" כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים והרצליה פיתוח, ויחליש עוד יותר את הפריפריה של מדינת ישראל, אלא אם המדינה תנקוט בצעדים דרסטיים, דוגמת מענקים.

בהתאם לאמור, מגמות אלו מדגישות את הצורך של עסקים וקובעי מדיניות להעריך מחדש את האסטרטגיות שלהם. ניהול נכון של נכסי נדל"ן יכול להיות קריטי לשרידות ולשגשוג בתקופות של אי-ודאות כלכלית. כמו כן, ייתכן שיראו מגמות חדשות כמו מעבר לערים קטנות יותר וערי פריפריה, אם יינתנו תמריצים כלכליים מספקים. השינויים בשוק המשרדים מדגישים גם את החשיבות של תחבורה ציבורית יעילה והיבטים נוספים של תכנון עירוני חכם, אשר יכולים לשנות את מאזן הכוחות בין האזורים השונים ולהשפיע על החלטות השכירות של עסקים בעתיד.