המדינה משתנה, האנשים משתנים: כיצד השפיעה המלחמה על רוכשי הדירות?

כמה עברנו בשנתיים האחרונות, אה? זה התחיל ברצף העלאות הריבית באפריל 2022 שטלטל את המשק הישראלי כולו, המשיך לרפורמה המשפטית שהוציאה עשרות אלפי אנשים לרחובות בכל מוצ”ש ואיימה לפלג את העם, והתפוצץ לכולנו בפנים בשבעה באוקטובר, היום בו המדינה כולה השתנתה, ובעיקר האנשים וסדרי העדיפויות שלהם. דברים שהיו נראים לנו חשובים בעבר, אינם חשובים עוד. ולהפך.

כמו שהאנשים השתנו, כך גם שוק הדיור, שבסופו של דבר מעוצב על ידי רצונותיהם ושיקוליהם של האנשים שמרכיבים את המדינה הזו – השתנה גם הוא לאחר השבעה באוקטובר. השינוי הזה נצפה בביקוש לערים מסוימות, לעומת ערים אחרות. לדוגמה, אם לפני המלחמה רוכשי הדירות פזלו החוצה מהמעגל הראשון והשני של המרכז לכיוון הפריפריה בעיקר בשל עליות הריבית התכופות והתייקרות המשכנתה, המלחמה טרפה את הקלפים והחזירה את הביקוש לערי המרכז – אך לא לכולן.

בנוסף, גם הקריטריונים המסורתיים לפיהם בוחרים הישראלים את מקום מגוריהם עברו שינוי משמעותי אחרי השבעה באוקטובר, כאשר תחושת הביטחון בבניין המגורים ובסביבה הפכה לשיקול המרכזי של מי שמחפש לרכוש או לשכור דירה, ואף מוכנים לשלם יותר עבורה – אך עד גבול מסוים.

מחקר עדכני שנעשה על ידי מכון גיאוקרטוגרפיה עבור נדל"ן היום מציג את התמורות והשינויים שחלו בשוק הדיור מאז ה-7 באוקטובר – במפת הביקושים, העדפות הרוכשים והשיקולים המרכזיים שמניעים אותם בבואם לרכוש או לשכור דירה בתקופה הנוכחית.

שינויים במפת הביקושים

מעבר ליישובי הגבול בצפון ובדרום שבהם הביקוש ירד כמעט לאפס החל בשבעה באוקטובר, כמו קרית שמונה לדוגמה בה כמעט ולא נרשמו עסקאות מאז פינויה של העיר, הערים שנמצאות בראש מפסידי הביקושים בישראל מצד רוכשים מאז המלחמה הן: אשדוד, תל אביב, ירושלים אשקלון וחיפה.

בערים תל אביב ואשדוד ירד הביקוש לכמחצית משיעור הביקוש שהיה לפני המלחמה. בתל אביב כ-4,200 משקי בית מחפשים דירה כאחת האלטרנטיבות, לעומת כ-8,000 לפני המלחמה. בירושלים ירד הביקוש בכ-35% לעומת התקופה של לפני המלחמה; באשקלון פחת הביקוש לכ-20% ממה שהיה לפני המלחמה; ובחיפה, שלא נפגעה ישירות מהמלחמה, ירד הביקוש בכ-15% בלבד;

מבדיקות שוטפות שעורכת ד"ר רינה דגני, כלכלנית אורבנית, מבעלי מכון גיאוקרטוגרפיה, עולה כי על אף הירידה בביקוש לדירות בערים מסוימות בתקופת המלחמה, הביקוש עדיין מתפזר על מספר גבוה יחסית של יישובים בישראל, קצת יותר במרכז הארץ, ולכן הירידה בביקוש לא תורגש באופן משמעותי ביישובים ספציפיים, למעט יישובי קו הגבול.

מבחינת ההשפעה ספציפית על שוק השכירות בישראל, דגני מציינת כי כל אדם בוגר חמישי בישראל (20%) מחפש כיום דירה להשכרה. בין אלו, כ-16% רוצים לגור בתל אביב, כ-12% ברמת גן וכ-7% בגבעתיים. הביקוש בערים במעגל השני לתל אביב נע סביב 5% ל-7%, בערים: הרצליה, ראשון לציון, פתח תקווה ורעננה. המחקר מציג כי כל שוכר שוכר מחפש דירה בו זמנית בשני יישובים בממוצע.

כמה מהרוכשים שוקלים לשנות יישוב מגורים בעקבות המלחמה?

"לא עוזב את העיר" הכריז שלמה ארצי, אך 41% מהאנשים השוקלים לרכוש דירה בישראל לא יצטרפו להכרזתו: על פי המחקר, כ-9% בטוחים שהמלחמה היא זו שמשפיעה עליהם לשנות את יישובים המגורים בו ירצו לרכוש דירה, כ-22% שוקלים לחיוב את השינוי, וכ-10% מתלבטים; מצד שני, יש לציין, כי 59% מרוכשי הדירות לא מתכננים לשנות את יישוב מגוריהם, או את העיר בה הם תכננו לרכוש דירה, בעקבות המלחמה.

תחושת הביטחון לפני הכל – אך גם לה יש מחיר

לפי הסקר של מכון גיאוקרטוגרפיה, שליש (33%) מהישראלים סבורים כי תחושת הביטחון בדירה, בבניין ובסביבה הופכת שיקול מכריע בבחירת מקום המגורים. תחושה זו גבוהה עוד יותר בקרב רוכשי הדירות.

ד"ר דגני מדגישה כי כל האמצעים האפשריים לשיפור הביטחון במקום המגורים חשובים לרוכשי הדירות, והם גם מוכנים לשלם על זה כסף. לפי תוצאות הסקר, חיבור מצלמות אבטחה למוקד שמירה הוא הפקטור החשוב ביותר לתחושת הביטחון, ואחריו סיורים של חברת שמירה או שומר בכניסה לבניין.

לשאלה האם יהיו מוכנים להקצות סכום של 750 שקל כל חודש כדי להגביר את תחושת הביטחון בבניין ובסביבת המגורים שלהם, על ידי האמצעים הנ"ל – השיבו בחיוב כ-39%. ד"ר דגני מעריכה כי "למרות שמדובר בסכום לא מבוטל, בהתייחס לעובדה שחלק גדול ממשקי הבית משלמים משכנתה או שכירות גבוהה כל חודש, לחלקם יש ילדים במסגרות שדורשות תשלומים גבוהים וכו'. בפועל חלק ניכר ממשקי הבית יסכימו להעמיד סכום דומה להגברת תחושת הביטחון".

שיקול מרכזי נוסף שמניע את רוכשי ושוכרי הדירות מאז השבעה באוקטובר: חלה עלייה דרמטית בחיפושי דירות עם ממ"ד מתחילת המלחמה. על פי נתונים שמפרסם אתר מדלן, בחודש מרץ האחרון נרשמה עלייה של 165% בחיפושי ממ"ד לעומת התקופה של לפני המלחמה (חודש ספטמבר 2023) ועלייה של 275% לעומת מרץ אשתקד. טל קופל, מנכ"ל מדלן: "הזינוק בחיפושי דירות עם ממ"דים שהחל באוקטובר 2023 אינו מפתיע כמובן, ומהווה תופעה כלל ארצית – אין מקום בישראל שבו התושבים לא מבינים כיום כי ממ"ד הוא כבר לא רק תוספת אפשרית לדירה, אלא חובה מצילת חיים".

ליד ד"ר רינה דגני, מבעלי מכון גיאוקרטוגרפיה: "חלק ניכר ממשקי הבית יסכימו לשלם כ-750 שקל להגברת תחושת הביטחון"