מהפכה בשכונה:פוטנציאל שמתחיל להתממש

מקום ראשון בת גלים /חיפה

כמה פספסנו את השכונה הזו. כמה סיפרנו לעצמנו כל השנים שהחיפאים מעדיפים את הכרמל ולא את הים. כמה שיקרנו לעצמנו שחיפה היא העיר היחידה בעולם אולי שלא מעריכה מספיק את הים שלה. בת גלים היא הדוגמה לפספוס הגדול, כשבמשך עשרות שנים היו המחירים בה בתחתית התחתיות. היום, כשהתגלתה מחדש, קשה להאמין איזו קפיצה דרמטית ומסחררת עשתה השכונה הוותיקה הזו, הנחשבת לאחת מתוך שתיים סה“כ שנושקות לחוף הים (השנייה היא קרית חיים מערבית).

השכונה תוכננה בשנת 1921 על ידי האדריכל הנודע ריכרד קאופמן לפי עקרונות עיר הגנים, כמו ערים רבות שתוכננו אז וביניהן רמת גן ותל אביב, ואוכלסה בשנות ה-20 של המאה הקודמת, בזמן העלייה השלישית ארצה. עם השנים, הוקמו בשכונה ובסביבתה תשתיות תחבורה וצבא שהפכו אותה משכונת מגורים חביבה לחצר האחורית של העיר. בין היתר הוקמו בשכונה ובסמוך לה נמל חיפה, בסיס ההדרכה של חיל הים והנמל הצבאי, בית החולים רמב“ם, מסילת רכבת ארצית והתחנה המרכזית העירונית. כל אלה יצרו השפעות שליליות על השכונה, ניתקו אותה משאר העיר ובכך מנעו את פיתוחה והרחבתה.

נכון להיום עדיין יש הזדמנויות רבות בשכונה. רוב הבנייה בשכונה היא ישנה, ובשל הקירבה לים וחוסר תחזוקה, חלק מהבניינים נמצאים במצב ירוד ומתפורר. התחנה המרכזית פונתה, אך עומדת כ“פיל לבן“ ומוזנח בפאתי השכונה; מסילת הרכבת ושדרות ההגנה הרחבות (ההמשך של כביש 4 הארצי) מתפקדות כמכשול תנועתי ומנתקות את התושבים משאר העיר. התוכנית למסילה שלא תחצה את העיר לשתיים עוד עומדת במבחן ביצוע – יש כוונה למנהר את מסילת הרכבת, אך מדובר על פרויקט גדול שצפוי לצאת לפועל בעוד שנים רבות.

אלא, שבשנים האחרונות השכונה הופכת למוקד עניין עבור משקיעים. מתוכננים בה קרוב ל-50 (הרבה ביחס לגודל השכונה) פרויקטים של תמ״א 38, רובם הריסה ובניה – כלומר, צפויים להיבנות בניינים בעלי אסתטיקה אדריכלית. בנוסף לפרויקטים קטנים למגורים, בשכונה מקודמות מספר תכניות גדולות להתחדשות והרחבת הבינוי – כולל פינוי בה“ד חיל הים, שייהרס לטובת שכונה חדשה ומלונאות.

התחדשות עירונית בשכונה

נכון להיום, 30 פרויקטים נקודתיים (27 מהם תמ“א 38) מקודמים בשכונה ומוסיפים כ-310 דירות. 13 פרויקטים כבר הסתיימו והוסיפו 135 דירות. דוגמאות לפרויקטים מובילים בשכונה:

פינוי בה“ד חיל הים: פינוי בסיס ההדרכה של חיל הים והקמת שכונת מגורים במקומו עם 1,300 דירות, 250 יחידות דיור מוגן, 250 חדרי מלון, 13,300 מ“ר למסחר ותעסוקה, שטחים פתוחים, מבני ציבור וגישה חדשה לחוף הים, שהיה חסום ע“י הבסיס. התכנית כוללת שימור מבנים, שדרה מסחרית באמצע השכונה שמובילה לים, הקמת טיילת ופארק לאורך החוף. 

פינוי מתחם חיל הים: צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית יפנו 119 דירות ב-7 מבני שיכון, ויקימו 467 דירות חדשות ב-3 מגדלים בני 26-32 קומות, ושני בניינים בני 8 קומות לאורך הרחובות חיל הים והעלייה השנייה עם חזית מסחרית. במאי 2019 הודיעה חברת צמח המרמן כי נבחרה על ידי הדיירים לבצע פרויקט פינוי בינוי ל-419 דירות במתחם חיל הים. “שכונת בת גלים תהיה כמו נווה שרת בצפון תל אביב“, הבטיח אז חיים פייגלין, מנכ“ל החברה, וצדק.

בית וגג עם הכשרת הישוב התחדשות עירונית יהרסו 175 יח“ד ו-9 יחידות מסחר ב-17 בנייני שיכון ובניין ציבורי במתחם העלייה השנייה – בתמורה להקמת 725 יח“ד ו-16 יחידות מסחר ב-4 מגדלים בני 32-34 קומות, ו-7 בניינים בני 9-10 קומות, עם חזית מסחרית לאורך רחוב העלייה השנייה.

חברת אזורים בונה על פרויקט דיור השכרה לטווח ארוך בשכונה במתפתחת, במרחק עד 150 מטר מהים. החברה רכשה תחת קרן הריט אזוריםLiving  210 דירות בארבעה פרויקטים שונים בחיפה הנמצאים בבנייה – שלושה מהם במתחם קמפוס הנמל בעיר התחתית, ואחד בשכונת בת גלים, תמורת 238 מיליון שקל.

דוגמה נוספת לפרויקט יוצא דופן של דיור בשכירות ארוכת בטווח בסביבה – הוא פרויקט “קמפוס הנמל“ של שיכון ובינוי נדל“ן, הממוקם ברחוב הנמל בעיר התחתית בחיפה. בפרויקט זה, אשר העבודות להקמתו בעיצומן בימים אלה, ניתן דגש מיוחד על עיצוב ואבזור הדירות והשטחים הציבוריים, על מנת ליצור חוויית מגורים ייחודית. מאחר ומדובר בדירות קטנות יחסית, הערך המוסף של דירה מאובזרת מאפשר לדייר נוחות של בית עם כל הפינוקים והעיצוב המוקפד של מלון.

חברת אלמוגים הודיעה בינואר 2020 כי היא מתחילה באכלוס שטחי המסחר החדשים ברכבל בת גלים החדש. במאי 2020 הודיעו היזמים חסן ג׳בארין וחמודי אלשי׳ח כי הם מוציאים לפועל פרויקט להקמת מלון בוטיק בשכונה.

התרחבות בית החולים רמב“ם . לפי תכנית האב החדשה של בית החולים שהוצגה ביוני 2023, עד 2048 יכלול בית החולים 2,600 מיטות אשפוז, 9-10 מגדלים חלקם מעל 30 קומות, ושטח בנוי שיגדל פי 5 ל-900 אלף מ“ר. מלבד התרחבות לגובה, מתוכננת הקצאה של קרקע גם בשטח בה“ד חיל הים כשיתפנה. כיום מקודמות שתי תכניות בשטח בית החולים.

תחבורה

אוטובוסים: בעבר פעלה בשכונה התחנה המרכזית העירונית, אבל הפעילות הבין-עירונית הועברה למסופים בכניסות לעיר (מרכזית המפרץ ומרכזית חוף הכרמל) וקווים עירוניים עברו לתחנת הרכבת הצמודה, אז המסוף הוותיק נותר נטוש. כרגע לא ידוע על תכניות לפיתוח המתחם (בבעלות נצבא), אך בהחלט יש בו פוטנציאל רב.

מטרונית: שני קווים של מערכת האוטובוסים המהירה של מטרופולין חיפה מגיעים למסוף בת גלים. קו 2 מגיע לקריית אתא, וקו 5א (שפעיל רק בשישי ושבת) מגיע לנשר ויגור. מספר קווי מטרונית נוספים מוקמים בימים אלה (לטירת כרמל, דרום חיפה, דרום קרית אתא ועכו), אך לא ידוע אם הם יגיעו לבת גלים.

רכבת: תחנת ‘חיפה - בת גלים׳ פעילה, אך נכון להיום משמשת בעיקר חיילים בגלל המיקום המנותק שלה מהעיר. מסילות הרכבת מהוות נתק בין בת גלים לבין העיר, אך כאמור מקודמת תכנית להכפלת ומינהור המסילות, כך שיתאפשר איחוי של העיר ומעבר נוח לשער שכונות העיר התחתית. המסילות הנוספות ישמשו לרכבות מהירות שיאפשרו זמן נסיעה מקוצר לירושלים ובאר שבע. עם זאת, בינתיים יבוצע חישמול עילי, ומינהור והכפלה – ככל שיקרה, יבוצע ככל הנראה רק לקראת 2040 (לפי תכנית העבודה לפינוי התעשייה המזהמת ופיתוח מפרץ חיפה שפורסמה ביוני 2023, ההכפלה תבוצע עד 2035).

מקום שני

תל גנים (ההסתדרות) /

גבעתיים

תל גנים היא שכונה בדרום גבעתיים שנחשבת לאחת השכונות השקטות והירוקות בעיר – ובשנים האחרונות גם מהמבוקשות בה. השכונה היא בעלת אופי קהילתי ניכר. המאפיין הבולט בה הוא השילוב המוצלח בין הקבוצות שונות: חילונים, מסורתיים, דתיים, משפחות צעירות וזוגות קשישים, שהצליחו לבנות יחד קהילה מגובשת עם מוסדות מגוונים – כמו בתי כנסת, מרכז יום לקשיש, תנועות נוער, מרכז מצוינות ועוד. המרחב היחסי בין בנייני השכונה והגנים הרבים שבה, הופכים אותה למקום ייחודי בנוף העירוני, אך התכניות לעתיד רומזות על תפנית באופי השכונה, כאשר במידה ויתממשו יהפכו אותה למקום סואן יותר, הכולל מגדלים רבים ומרכז מסחרי ראשי.

רוב הבתים בשכונה נבנו בשנות ה-70. השכונה מגוונת מבחינת בנייה וכוללת בתים ישנים בני 3-4 קומות, לצד בניינים חדשים יחסית של 7-8 קומות, ומעט בתים צמודי קרקע.

תל גנים מתבלטת ביחס לגבעתיים כשכונה ירוקה שיש בה לא מעט שטחים עבור פארקים ומדשאות, ביניהם: גן רבקה הגדול בין גני השכונה, פארק כורזין וגן שטייצר. פארק גבעתיים שמשתרע משכונת שטח 9 היוקרתית ועד לתל גנים אמנם אינו גדול כמו הפארק הלאומי שבמרחק הליכה, אך מציע סקייט-פארק, מדשאות, מתקני כושר, שבילי ריצה ומרחב של מזרקות, שבקיץ מהווה אטרקציה כיפית ורטובה לילדי העיר. בקיץ מתקיימים בו גם מופעים.

במרכז המסחרי כורזין, שנבנה במקור כאזור מלאכה, ניתן למצוא מבחר חנויות ובעלי מקצוע שונים: החל מירקניות, סופר גדול ועד למסגריה, קיוסקים ומאפיות. בנוסף לכורזין, ישנו מרכז מסחרי בשכונה שגם בו ניתן לערוך קניות ויש בו בתי קפה, אך הם סגורים בשבת. קניון גבעתיים נמצא במרחק הליכה של עד כ-10 דקות, מקנה מגוון אפשרויות של קניות ובילוי ואף כולל בית קולנוע. בסמוך נמצאים גם קאנטרי גבעתיים, כפר המכביה והפארק הלאומי ברמת גן, הנחשב לפארק בקנה מידה ארצי ומקום מרכזי לפעילויות ספורט ופנאי.

התחדשות עירונית בשכונה

אזור תל גנים מיועד לשנות את פניו במהלך השנים הבאות, כאשר בתחום השכונה ישנם מספר מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית – אשר יוסיפו לשכונה המנומנמת אלפי יחידות דיור במגדלים גבוהים. בנוסף, אזור התעשייה כורזין צפוי להפוך למתחם מגדלי משרדים. שינויים אלה ישענו חלקית על פתיחת הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיעבור בדרום השכונה ויקשר אותה עם דרום מרכז תל אביב ועם יישובי בקעת אונו, לרבות בית החולים תל השומר ואוניברסיטת בר אילן. דוגמה לפרויקטים מובילים:

חברת אביב ייזום יצאה לשיווק בפרויקט שיכלול 1,500 דירות. בשלב הראשון בנייה של 3 מגדלים בני 24 קומות ובסה“כ 332 יח“ד חדשות דירות בנות 3-6 חדרים, דירות גג ופנטהאוזים מפוארים במקום 115 יח“ד שייהרסו. בהמשך ייבנו עוד 8 מגדלים, כך שסה“כ תבנה החברה 11 מגדלים בפרויקט, בני 24-35 קומות.

במתחם “אאורה Only גבעתיים“ נהרסו 60 דירות, ונבנות 168 דירות במקומן במגדל בן 25 קומות וכ-400 מ“ר שטחי מסחר, כאשר 108 מהן מיועדות לשיווק ו-60 יימסרו לבעלי הקרקע. הפרויקט כולל פיתוח סביבתי ומבני ציבור. אגב, החברה אפשרה לפיקוד העורף להתאמן בפרויקט של החברה שהחל הריסה, ולאחר מספר ימי אימון השלימה אאורה את ההריסה והחלה בהקמת הפרויקט.

בנוסף, החלה אאורה בשיווק ובעוד מספר חודשים בביצוע בפרויקט אימג׳ין בגבעתיים, מתחם ט' בהסתדרות. שם ייהרסו 173 דירות וייבנו במקומן 557 דירות בשלושה מגדלים של 35 קומות עם 1,200 מ"ר מסחר ועוד 2,000 מ"ר של שטחים ציבוריים לטובת דיירי הפרויקט, הכוללים: בריכה חצי אולימפית ,ספא חדר כושר, לאונג' מועדון לילדים וכו'. המחירים: 43-46 אלף שקל למ"ר.

תכנית מתחם י׳ של ICR ברחוב אדמית כוללת פינוי והריסה של 3 בניינים בני 3-4 קומות שכוללים 42 יח“ד סך הכל. במקומם תבנה החברה מגדל אחד שכולל 118 דירות בגובה של 33 קומות, לצד חדר כושר, אזורי ילדים, חדר ישיבות, גינה לשימוש דיירי הבניין, מטבח חוץ אזורי גינון ועוד. מתחם י׳ מצטרף למתחם נוסף אותו מקדמת החברה בשכונה – פרויקט AIR במתחם ב׳ ברחוב ההסתדרות, הכולל 3 מגדלי יוקרה עם 333 יח“ד, שיתנשאו לגובה של 24 קומות מעל קומת מסד רציפה ומלוות רחוב.

אלעד מגורים דוניץ מקדם פרויקט פינוי-בינוי במתחם ההסתדרות צפון, הכולל פינוי מבנה ציבור ו-168 דירות ב-6 מבני שיכון, והקמה של 500 דירות ב-4 מגדלים בני 25 קומות עם שטחי ציבור בקומת הקרקע.

תחבורה

אוטובוסים: בתוך השכונה לא עוברים קווי אוטובוס רבים, אך השכונה נהנית מקרבה לקווי האוטובוסים העוברים בציר אלוף שדה, דרך יצחק רבין ורחוב הרא“ה. עם קווים אלה ניתן להגיע למגוון יעדים בגוש דן.

רכבת קלה: הקו הסגול של הרכבת הקלה בגוש דן יעבור בדרך אלוף שדה עם תחנות במרחק הליכה מכל בתי השכונה. קו נוסף – הצהוב – תוכנן לעבור מצפון לשכונה ולהיות נגיש אליה רגלית גם כן. הקו הושהה, אך ייתכן והוא עוד ישוב.

רכב פרטי: תוספת משמעותית של דירות ומועסקים באזור צפויה למשוך גם רכבים רבים, ומלבד הקו הסגול של הרכבת הקלה לא צפויה תוספת משמעותית של תחבורה ציבורית באזור, כך שניתן לצפות שהאזור יסבול מהחרפה של עומסי התנועה הקיימים כבר כיום.

מקום שלישי

תל גיבורים / חולון

 תל גיבורים היא שכונה ותיקה בצפון מערב חולון, שהוקמה בשנות ה-50 של המאה הקודמת על אדמות הכפר הערבי תל א-ריש. השכונה נקראת על שם הלוחמים שכבשו את הכפר והעמדה הצבאית ששכנה בתל שבמזרח השכונה.

בגלל מיקומה בקצה העיר ובמנותק ממנה, השכונה אופיינה במצוקה כלכלית והזנחה, שהועצמו כשהיא הוקפה (ונכלאה) על ידי גורמים מזהמים שונים, כמו בית החולים וולפסון ונתיבי איילון. תכניות שונות לשיקום השכונה קידמו אותה משכונת פשע לשכונת מצוקה, אך לא פתרו את הבעיות הרבות שפוקדות את תושביה, כמו הזנחת תשתיות, מיעוט אפשרויות לקניות ובילוי, והיותה שכונת קצה כלואה ומנותקת.

המצב צפוי להשתנות בעשורים הקרובים – עם קידום של מספר פרויקטי פינוי-בינוי גדולים, והקמה של שני קווי מטרו שיהפכו אותה לאחת מהשכונות המקושרות ביותר במטרופולין. בנוסף, למרות מצב התשתיות הירוד והבעיות הרבות של השכונה, יש לה מספר יתרונות בולטים – כמו אחוז שטח ירוק מהגבוהים בעיר, גם באופן אבסולוטי (כ-13.5% משטח השכונה) וגם בשטח ירוק לנפש (כ-12 מ“ר לתושב), ומספר גבוה של מוסדות חינוך.

 השכונה מאופיינת במגוון סוגי בנייה, החל מצמודי קרקע ותיקים, מבני שיכון (‘מבני רכבת׳), ובנייה חדשה וגבוהה בצפון ודרום השכונה, שנבנתה כחלק מפרויקטי שיקום שכונות (‘חולון הירוקה׳ ו-׳חולון הצעירה׳).

התחדשות עירונית בשכונה

7 פרויקטים נקודתיים של תמ“א 38 מקודמים בשכונה ומוסיפים כ-150 דירות; 8 פרויקטים נקודתיים (מתוכם 3 של תמ“א 38) הסתיימו והוסיפו 287 דירות. דוגמה לפרויקטים מובילים:

מתחם “החצב – תותחנים“: אאורה זכתה בתחילת 2023 במכרזי דיירים למתחם ומקדמת את הפרויקט. הוא כולל פינוי 126 דירות ב-8 מבני שיכון והקמה של 414 דירות ב-8 מבנים של עד 28 קומות.

מתחם המעפילים 29-31: הפרויקט החדש של קבוצת אלמוג יכלול מגדל בעירוב שימושים בן 35 קומות ובו מסחר, 3 קומות משרדים ו-155 יח“ד.

מתחם דב הוז: תכנית שנשענת על תחנת המטרו המתוכננת בקו M1. במתחם יש 1,011 דירות קיימות וצפויה תוספת של כ-1,500 דירות. פרויקט דומה לדב הוז צפוי להיות מקודם גם בסביבת תחנת תל גיבורים בצפון מזרח השכונה, עם תוספת צפויה של כ-1,300 דירות, וייתכן וגם בצפון מערב השכונה סמוך לתחנת וולפסון בקו M2.

תכנית התחדשות עירונית ברחוב המעפילים 29-31 אושרה לפני כשנה. התכנית כוללת פינוי שני בניינים ישנים עם 36 דירות ישנות, ובמקומם יוקם במתחם מגדל בעירוב שימושים שיתנשא לגובה 35 קומות ובו 155 יחידות דיור חדשות, 40% מהן דירות קטנות בגודל של 55-65 מ“ר. קומת הקרקע בפרויקט תכלול חזית מסחרית ומעליה שלוש קומות משרדים. את הפרויקט מתכנן משרד מילוסלבסקי אדריכלים.

תחבורה

אוטובוסים: לא רחוק מהשכונה נמצא מסוף האוטובוסים וולפסון, אך למרות הקירבה – ההגעה אליו כרוכה בעיקוף של בית החולים וולפסון, כך שההליכה למסוף לרוב ארוכה ולא משתלמת. שירות האוטובוסים בתוך השכונה סביר בלבד. בימים אלה מבוצע שדרוג רחוב המעפילים שיכלול נתיב תחבורה ציבורית (נת“צ) שיאפשר שיפור של שירות האוטובוסים.

רכבת: תחנת ‘חולון - וולפסון׳ נמצאת בסמוך לשכונה, אך גם ההגעה אליה לא נוחה ודורשת לרוב עיקוף של בית החולים וולפסון. כמחצית מהשכונה נמצאת במרחק הליכה של כ-15 דקות מהרכבת.

רכבת קלה: הקו הירוק של הרכבת הקלה בגוש דן יעבור בשדרות קוגל, אך התחנות לא יהיו במרחק הליכה מהשכונה כך שהקו לא יהיה שימושי לרוב התושבים.

מטרו: 2 קווי מטרו – M1 ו-M2 – מתוכננים לעבור בשכונה ולקשר אותה עם מגוון יעדים במטרופולין תל אביב – כולל מרכזי תעסוקה ובילוי ושכונות רבות בתל אביב, גבעתיים, רמת גן, גבעת שמואל, פתח תקווה, וראשון לציון, ובעתיד לנס ציונה, רחובות, רמלה, באר יעקב, לוד, הרצליה, רמת השרון, רעננה, כפר סבא והוד השרון. רוב בתי השכונה יהיו במרחק הליכה של עד כ-10 דקות מתחנות קו M1, וכמחצית מהבניינים יהיו במרחק דומה מתחנת קו M2, מה שיהפוך את השכונה לאחת המקושרות ביותר במטרופולין. הצפי להפעלה ראשונית של המטרו הוא 2034, והפעלה מלאה צפויה ב-2037, אבל אנחנו חושבים ש-2040 יותר ריאלי.

מקום רביעי

קטמון ח׳-ט׳ / ירושלים

קטמון ח׳-ט׳ היא שכונה בדרום ירושלים שהוקמה לאחר קום המדינה. השכונה, ושכונות “הקטמונים“ האחרות, נקראות על שם שכונת קטמון שהוקמה בתקופת המנדט על ידי ערבים אמידים.

בשכונה כ-2,300 יח“ד, כאשר מתוכן כ41% מהדירות נמצאות בשכירות וכ-5% מהדירות הינן דיור ציבורי. עוד בשכונה יש שני פארקים בינוניים, גינות קטנות רבות, ושני מקבצי מבני ציבור גדולים.

הבנייה בשכונה כוללת מבנים טוריים נמוכים, בני כ-2 קומות, משנות ה-50 בצפון מזרח השכונה, מבני שיכון בני כ-4 קומות משנות ה-60 בדרום השכונה, ובינוי מעורב משנות ה-70 שכולל בנייה נמוכה ומבני שיכון.

השכונה ממוקמת במיקום אסטרטגי, בסמוך לכבישים ראשיים: כביש בגין ממזרח, רחוב גולומב ויעקב פת מצפון ומערב. כמו כן, השכונה קרובה אל קניון מלחה, אצטדיון טדי, מרכז הפיס ארנה החדש, פארק המסילה ופארק הטבע העירוני הגדול “עמק הצבאים“.

התחדשות עירונית בשכונה

מיקומה האטרקטיבי של השכונה, במרחק לא רב ממרכז העיר, מוביל לכך שהשכונה חשופה לתהליכים של התחדשות עירונית, אשר בשנים האחרונות תופסים תאוצה ומקודמים באמצעות תכניות עירוניות, אך עדיין בלי שינוי ממשי בשטח. דוגמאות לפרויקטים מובילים בשכונה:

ישראל שטרייכר, סמנכ“ל השיווק של קבוצת בית ירושלמי שמקדמת פרויקטים בשכונה, אומר: “בשכונת קטמונים בירושלים לקבוצת בית ירושלמי יש 4 פרויקטים במסגרתם ייבנו 1,200 יח“ד. השכונה, שנבנתה כשיכונים טרומיים מוזנחים באבחת לילה ובהתאם לכך גיבשה אופי והאוירה ייחודיים, עוברת מהפכה שמצד אחד משמרת את אופייה הייחודי כל כך ומצד שני מנערת את השיכונים הישנים לטובת התחדשות עירונית שתחדש את ימיה כקדם. קטמונים נמצאת במיקום פנטסטי בסמיכות לאייקונים ירושלמיים מרכזיים כמו טדי, הארנה, קניון מלחה, כביש בגין. השכונה כולה מתחדשת-ותהפוך לאחת השכונות הכי מבוקשות ואטרקטיביות של ירושלים, “רמת אביב של ירושלים“.

שחף ליבוביץ׳, סמנכ“ל מכירות בסלע בינוי, על פרויקט לדוגמה במתחם המשתלה בקטמון הישנה, בצמידות לציר עמק רפאים: “מדובר במתחם קהילתי ראשון מסוגו שמוקם בלב הוותיק של ירושלים, הכולל כ-360 דירות על פני 2 מגדלים ו-4 בנייני בוטיק המקיפים גינות קהילתיות, בית ספר חדשני ופארק ירוק רחב ידיים. הזדמנות חד פעמית לקנות דירה בלב הוותיק והיוקרתי של ירושלים, ובו זמנית להרוויח חיי קהילה קיבוציים ואווירה משפחתית מוקפדת“.

חברת אזורים תפנה 85 דירות בבניין רכבת במתחם סן מרטין, ותקים 330 דירות בשני מגדלים בני 35 קומות מעל קומת מסחר. בנוסף, ריט אזורים Living מקדמת פרויקט להשכרה אורכת טווח במתחם צומת פת, ביוזמת עיריית ירושלים וחברת דירה להשכיר הממשלתית. מבניה יוקמו על שטח פנוי ברובו ויכללו כ-350 דירות להשכרה (86 מהן בשכר דירה מפוקח) בשני מגדלים בני כ-30 קומות ושני בניינים בני כ-10 קומות. הפרויקט יכלול כ-2,900 מ“ר שטחי מסחר ומשרדים, וכ-3,700 מ“ר שטחי ציבור בנויים, פארק, ושבילים שיקשרו בין השכונה לציר הרכבת הקלה ועמק הצבאים.

אפריקה התחדשות עירונית תפנה 34 דירות ב-2 מבני שיכון בסביוני קטמון החדשה, בתמורה להקמה של 88 דירות במגדלים בני 11 ו-19 קומות מעל קומת קרקע מסחרית. פרויקט ענק נוסף של החברה כולל פינוי של 376 דירות ב-5 מבנים ישנים בקדמת גונן, והקמה של 971 דירות ב-5 מגדלים בני 32 קומות, עם קומת קרקע מסחרית ושטחים לשימושי ציבור.

חברת ICR תפנה 150 דירות ב-3 מבנים ישנים במתחם 15 יצחק שדה 16-17, ותקים 440 דירות ב-3 מגדלים בני 10, 32 ו-34 קומות, עם חזית מסחרית לרחובות יצחק שדה וסן מרטין.

בנוסף, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה החליטה לאחרונה לאשר להפקדה תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת קטמונים ח׳-ט׳ על שטח כולל של 2.5 דונם, במתחם השומר 21 והמרגולין 1. במסגרת התוכנית, שביוזמת “הבית במרגולין“ מקבוצת בית ירושלמי, ייהרסו 2 מבני שיכון בני 3-4 קומות ובהם 36 יח“ד, ובמקומם ייבנו 130 יח“ד ב-2 מבנים בני 11 קומות, בשילוב חזית מסחרית כלפי רחוב השומר. מתוך כלל יחידות הדיור, 26 יהיו קטנות. התוכנית נערכה על ידי בריידמן אגמון אדריכלים. לדברי יחיאל סגל, מנכ“ל קבוצת בית ירושלמי, הפרויקט מתווסף לשלושה פרויקטים נוספים בקטמונים, שהם עוד 1,100 יח“ד שאושרו בוועדה המחוזית, וכן לאלפי יחידות דיור שיוזמת, מתכננת ומבצעת קבוצת בית ירושלמי.

תחבורה

אוטובוסים: שירות האוטובוסים בשכונה טוב, בעיקר בזכות קווים רבים שעוברים בהיקפה ומגיעים למגוון יעדים בעיר. מסוף וחניון אוטובוסים חדש שמתוכנן להיפתח ב-2025 מדרום לשכונה יאפשר לשפר את שירות האוטובוסים באזור. נתיב תחבורה ציבורית (נת“צ) ייסלל בדרך בגין בשנים הקרובות ויאפשר לאוטובוסים לדלג על העומסים בכביש הראשי. הוא צפוי להיפתח במקטעים עד 2026.

רכבת קלה: מספר קווי רכבת קלה צפויים להתחיל לפעול בהיקף השכונה בעשור הקרוב ולשפר את הנגישות לכל חלקי העיר: הקו הירוק צפוי להתחיל לפעול ב-2025 ולהגיע לגילה בדרום, ולמרכז העיר, שם נמצאת תחנת הרכבת המהירה ‘יצחק נבון׳ והתחנה המרכזית של ירושלים; הקו התכלת צפוי להתחיל לפעול ב-2028 ולקשר את האזור אזור התעסוקה תלפיות, המושבה הגרמנית, מרכז העיר (שם מתוכננת לפעול תחנת רכבת ישראל חדשה ב-2031), והגבעה הצרפתית; הקו הסגול צפוי להתחיל לפעול ב-2030, ולהגיע להדסה עין כרם במערב, ולאזור התעסוקה תלפיות במזרח.

רכבת ישראל: מסילת הרכבת הישנה מתחנת מלחה הסמוכה לבית שמש מושבתת מזה מספר שנים, אך יתכן ובעתיד היא תושמש מחדש. מסילת הרכבת המהירה שכיום מגיעה לכניסה לעיר מתוכננת להארכה למרכז העיר עד 2031, ולתחנת החאן במועד מאוחר יותר. כמו כן, מתוכננות מסילות תת-קרקעיות תפעוליות שיגיעו עד מלחה, ויתכן ובעתיד הרחוק תושמש באזור גם תחנת נוסעים (אם כי אין תכנון רשמי לכך).

רכב פרטי: תוספת משמעותית של דירות ומועסקים באזור צפויה למשוך גם רכבים רבים, כך שעם התקדמות אכלוס הפרויקטים צפויה באזור החרפה של עומסי התנועה המקומיים, אם כי פתיחת קווי הרכבת הקלה עשויה להקל על כך.

מקום חמישי

קרית משה / רחובות

שכונת קרית משה הוקמה בשנות השישים של המאה הקודמת על שטח הכפר הערבי זרנוגה שפונה ב-1948. אחרי המלחמה הוקמו בשטח הכפר המעברות זרנוגה א׳ ו-ב׳, אשר שוכנו על ידי עולים מצפון אפריקה וניצולי שואה. בשנת 1957 צורפו המעברות לרחובות, בשנות השישים הן חוסלו והוקמה השכונה, שנקראה על שם חבר הכנסת משה שפירא. באותה התקופה הוקם מצפון לשכונה אזור התעשייה הראשון של העיר – קרית רכטמן.

בשנות ה-90 הגיעו לשכונה עולים מאתיופיה, ועד היום רוב תושבי השכונה הם עולים ותיקים מאתיופיה. בשנות ה-90 גם אושרה הרחבה דרומית של השכונה, שכוללת 165 בתים צמודי קרקע. ב-2019 אושרה תכנית מועדפת לדיור (תמ“ל) עבור כל שטחי השכונה ואזור התעשייה הצמוד, במסגרתה השכונה צפויה לעבור התחדשות עירונית משמעותית, והרחבת הבנייה על חשבון השטחים החקלאיים שבין בתי השכונה לכביש 411. עבודות הפיתוח להרחבת השכונה החלו ב-2021, בד בבד עם פרסום מכרזים לשיווק קרקעות.

השכונה נמצאת בפאתי העיר המערביים, מרוחקת ומופרדת ממרכז העיר ומשכונות המגורים הוותיקות, בין היתר על ידי מושב גיבתון וקבוצת שילר והשטחים החקלאיים שלהם. ממזרח לשכונה הוקמו בעשור האחרון שכונות המגדלים ‘חצרות המושבה׳ ו-׳רחובות הצעירה׳, וביניהן נמצאת שכונת הקוטג׳ים הותיקה ‘סלע׳. מצפון, מערב ודרום לשכונה עוברים שני כבישים ראשיים – דרך הים (כביש 410) וכביש 411 – אך לשכונה יש שני חיבורים בודדים לדרך הים בצפון, ואף לא חיבור אחד לדרך 411, כך שהיא נותרה שכונת קצה מנותקת יחסית. לדוגמה, נסיעה לאזור המסחר ‘בילו סנטר׳ או בית החולים קפלן, שעם חיבור ישיר לכביש 411 יכולה הייתה לארוך עד כ-7 דקות ברכב או רבע שעה באוטובוס, לוקחת פי שניים ברכב וכ-40 דקות באוטובוס.

בשכונה מתגוררים כ-6,500 תושבים. בעוד שאוכלוסיית יתר שכונות העיר צמחה בעשור האחרון, או בחלקן לפחות נשארה יציבה, קרית משה היא השכונה היחידה שאוכלוסייתה הצטמצמה – בין 2008 ל-2018 אוכלוסיית השכונה צנחה בכ-10%. התרחבות השכונה בשנים הקרובות צפויה לא רק להגדיל את מספר משקי הבית בשכונה, אלא גם למשוך אליה משפחות צעירות רבות שיאפשרו גידול טבעי.

התחדשות עירונית בשכונה

בגלל הגיל הרב של הבניינים, מצבם התחזוקתי הירוד, והמצב החברתי הרעוע בשכונה, קרית משה מושכת עניין רב כמוקד פוטנציאלי להתחדשות עירונית. עם זאת, ניסיונות רבים במשך השנים לקידום פרויקטים לא צלחו מאחר ולא הייתה לכך היתכנות כלכלית. בימים אלה, עם התחלת שיווק של קרקעות חדשות בשכונה ובסביבתה, נעשים ניסיונות חדשים לקידום התחדשות עירונית, וזאת על ידי פיילוט של משרדי האוצר והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. במסגרת הפיילוט, חלק מכספי המכירה של הקרקעות ייכנסו לקרן ייעודית שתשמש למימון חלקי של פרויקטים של פינוי בינוי בשכונה ויהפכו אותם לכדאיים כלכלית ליזמים. נכון להיום הפיילוט נמצא בשלבים ראשוניים, ועוד מוקדם להגיד אם הוא יצליח לקדם את התחדשות השכונה. דוגמאות לפרויקטים מובילים בשכונה:

תכנית כוללת להתחדשות השכונה: התכנית מגדירה 8 מתחמי פינוי בינוי ומציעה תכנון מפורט לשיקומם והתחדשותם. הבינוי כולל בנייה חדשה על שטחים ריקים במרכז ומערב השכונה, וכן התחדשות מבני השיכון הקיימים. בסך הכל – מוצעות קרוב ל-10,000 דירות, כולל 300 חדרי מעונות סטודנטים ו-350 יחידות דיור מוגן, וזאת בהשוואה לכ-2,000 דירות מאושרות כיום. עם זאת, בגלל ההיקף הגדול של התכנית, מימושה צפוי לארוך מספר עשורים.

במרץ 2023 הוכרזו הזוכים במכרז ל-468 יח“ד בשכונה במחיר מטרה: אסיה סיירוס פיתוח וייזום, אחים בוסקילה, קבוצת רייבי השקעות, בית שלמה בנייה, סייבר איט איז.

מכרז נוסף פורסם ביוני 2023, והוא כולל 592 יח“ד בבנייה רוויה (שיווק רגיל). לפניו פורסם מכרז בפברואר 2023, והוא כולל 710 יח“ד בנייה רוויה (שיווק רגיל). רק למתחם אחד עם 118 יח“ד הייתה הצעה זוכה.

מגדלי אמפא: במקום קיים סופרמרקט גדול. התכנית מאפשרת בניית 4 מגדלי מגורים בני 18 קומות עם 324 דירות על שטח מגרש החניה (בבנייה), ומגדל משרדים בן 18 קומות מעל למבנה הסופרמרקט. בין המגדלים יוקמו מבנה ציבור וגן ציבורי.

תחבורה

רכבת: תחנת הרכבת העירונית רחוקה מהשכונה, אך ישנה תכנית רעיונית להקמת תחנה נוספת בסמוך לפארק התעסוקה הורוביץ שתהיה קרובה יותר לשכונה. עם זאת, כרגע לא ידוע על תכניות קונקרטיות להקמת התחנה או לתקצובה, ובכל מקרה היא תהיה רחוקה מדי מהשכונה כדי להגיע אליה בהליכה.

מטרו: קו M1 של רשת הרכבות התחתיות במטרופולין תל אביב מתוכנן לעבור במרכז העיר, אך הוא יהיה רחוק מדי מהשכונה, ובכל מקרה המקטע ברחובות לא צפוי להקמה בשלב הראשון של רשת המטרו.

הקו הכחול: קו אוטובוסים מהירים בנתיב בלעדי יקשר בין צומת בילו לבין צומת חולון בתל אביב, ויעבור דרך רחובות, נס ציונה, ראשון לציון, אזור וחולון. הקו צפוי לפעול ב-2028, אך כרגע מתוכנן לעבור בציר הרצל במרכז העיר – רחוק מהשכונה. עם זאת, מאחר ומדובר בקו אוטובוסים, ניתן בקלות יחסית להוסיף שלוחה שתעבור גם במערב העיר.

אוטובוסים: בשכונה עוברים מספר קווי אוטובוס, אך מספר ומגוון היעדים אליהם ניתן להגיע מצומצם ולרוב היעדים נדרשת החלפת אוטובוס במרכז העיר.

אופניים: שביל אופניים חדש בכניסה לשכונה ולאורך חלק מדרך הים – לא מתחבר לשבילים נוספים ולא מאפשר רכיבה רציפה לאף מוקד עניין. שביל חלקי נוסף נסלל לאורך חלק מרחוב ששת הימים, אך גם הוא לא מתחבר לשבילים נוספים. בעתיד מתוכננת רשת שבילים בתוך השכונה, אך לא ידוע מתי זה יקרה.

רכב פרטי: השכונה קרובה לכביש 411 ודרך הים (כביש 410), אך כיום מחוברת רק לדרך הים, ולמרכז העיר דרך רחובות צרים בין שדות חקלאיים, כך שהיא למעשה שכונת קצה. בעתיד מתוכננים מספר חיבורים שלה לכביש 411 שיאפשרו לפזר את התנועה ולקצר זמני נסיעה למגוון יעדים, כמו אזורי תעסוקה קיימים ומתוכננים בצומת בילו, גדרה ומזכרת בתיה.