אשקלון עושה היסטוריה בהתחדשות
2,400 דירות חדשות במקום 359 ישנות
בתחילת חרבות ברזל אישרה הממשלה פינוי של 27 אלף תושבי אשקלון הגרים בשיכונים מיושנים, לבתי מלון ובתי הארחה. המימון, בסך 160 מיליון שקל, מגיע מכספי ההסכמים הקואליציוניים. ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם, מתריע כבר שנים על הצורך לבצע חיזוק מהיר לטובת ממ“דים, ואף סירב לתוכנית ענק של הממשלה לבנייה חדשה. “קודם שיקדמו את ההתחדשות העירונית“, דרש.
לאחרונה אושרה בקבינט הדיור תוכנית להתחדשות עירונית של “מתחם אשקלון – ההסתדרות-בן גוריון“ בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ“ל). מדובר בפינוי המתחם הישן ובו 359 יח“ד ב-14 מבני מגורים, אשר כיום הם ללא מיגון ובמצב תחזוקה ירוד. במקום יוקמו כ-2,530 יח“ד חדשות, כולל חידוש ושדרוג המתחם כמתחם ציבורי, תוך שימת דגש לקישוריות ויצירת חיבורים חדשים לשאר חלקי העיר, וכן חיבור תשתיות קיימות וחידושן. התוכנית מהווה נדבך נוסף בתנופת פיתוחה של העיר אשקלון.
בנוסף, לפני פחות מחודש, לראשונה בישראל: פרסמה עיריית אשקלון בשורה לתושביה כי היא מקדמת להפקדה תוכנית התחדשות עירונית באשקלון במסגרת חלופת ‘שקד׳. המשמעות: צמצום פערי מיגון בשכונות הוותיקות וחידוש סביבת המגורים בפרק זמן קצר יותר. מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית להריסה ובניה בשכונת אפרידר שאושרה להפקדה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
ראש העיר, תומר גלאם: “תוכנית זו, שהינה ראשונה בארץ להתחדשות עירונית במסגרת חלופת שקד, מהווה בשורה אמיתית, משמעותית וחשובה לעיר אשקלון ליישום פתרונות מיגון לרווחת התושבים. עיריית אשקלון תמשיך לפעול בצורה חדשנית ופורצת דרך בתחום ההתחדשות העירונית על מנת לקדם כמה שיותר תוכניות שיסייעו בצמצום פערי המיגון בשכונות הוותיקות ובחידוש סביבת המגורים של התושבים הוותיקים בעיר“.
מהפכה בעיר הרפאים קרית שמונה
8,700 דירות חדשות במקום 3,650 ישנות
תחת אש, קרית שמונה צריכה יותר מתמיד התחדשות עירונית. כן, דווקא בימים אלו, כש-22 אלף תושבי העיר פרוסים במלונות ומקומות מחסה ברחבי הארץ – זה הזמן לקדם את התוכנית של הרשות להתחדשות עירונית לפנות כ-3,650 דירות במבנים ישנים, שאינן עומדות בתקן רעידות האדמה ואין בהן ממ“ד, בתמורה להקמת כ-8,700 דירות חדשות במסגרת הליכי פינוי-בינוי.
העיר קריית שמונה פרצה דרך חדשה בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה, עם הפקדתה של תוכנית מפורטת להתחדשות במתחם יעקב מלול. התוכנית הינה יוזמה של הרשות להתחדשות עירונית, ומוגשת בשיתוף עם עירית קרית שמונה. התוכנית מהווה פיילוט לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, במקומות בהם אין היתכנות כלכלית בשלב היציאה לתהליך, כאשר ערכי הקרקע וכוחות השוק הפרטיים אינם יכולים להוות מנוף כלכלי מספק להתחדשות.
התוכנית מסתמכת על מימון ממשלתי, שיגשר על הפער בין העלויות הצפויות לרווח היזמי הנדרש לצורך הוצאת התוכנית לפועל. זאת, תוך הבנה כי תכנון מיטבי למתחם יהווה בסיס לגיוס תקציב, ומימושו יאפשר התנעת תהליכי התחדשות עירונית נוספים בעיר. התכנון נעשה עפ“י מכפיל נמוך מהמקובל (1:2.5) בקיבולת יח“ד מאוזנת בשטח התכנון, תוך יצירת מרחב חיים מרווח ושיקולים של אופטימום כלכלי-שמאי, ותכנון המייצר איכות חיים עבור התושבים הקיימים והעתידים. זוהי גם הזדמנות לתכנון סביבת מגורים המציעה תפיסה חדשנית ואטרקטיבית של חיים אורבניים, המנצלת את היתרונות והאיכויות של העיר ומובילה שינוי במגמות הפיתוח של העיר והסביבה.
המתחם הראשון ממוקם בצפון העיר קרית שמונה, בין הרחובות יעקב מלול, אדם יקותיאל והלבנון, וסמוך למעונות הסטודנטים של מכללת תל חי, ובקרבת צומת מצודות. שטח התוכנית הינו כ-41 דונם. קיימים בו 5 מבני מגורים הכוללים סה“כ 60 יח“ד, שטח למבני ציבור (כ-27 דונם) הכולל ביה“ס וגן ילדים, וכן שטח מסחרי ותחנה לבריאות המשפחה. בנוסף, קיימים מקלטים לשימוש המגורים וביה“ס. התוכנית מציעה תכנון להתחדשות המגורים ושטחי הציבור ע“י פינוי בינוי במתחם, בשלביות המאפשרת “בינוי-פינוי-בינוי“, כאשר התוכנית מקצה שטח של 14 דונם לבניית 4 מבני מגורים, הכוללים 180 יח“ד, בצפיפות נטו של 12.6 יח“ד לדונם.
נוף גליל, ראשונה במחוז צפון
778 דירות חדשות במקום 120 ישנות
העיר נוף הגליל פרצה דרך חדשה בתחום ההתחדשות העירונית במחוז צפון, עם החלטתה של הועדה המחוזית צפון בדצמבר 2021 להפקיד בתנאים את התוכנית במתחם הרחובות תירוש וחרוב. הפרויקט הוא ביטוי של הצלחה ראשונה במחוז הצפון לקידום תוכנית פינוי בינוי, ובה השתלבו היטב תהליכים חברתיים, אדריכליים וכלכליים. קידום התכנון בפרק זמן מהיר ביותר התאפשר הודות לתמיכה משמעותית של ראש עיריית נוף הגליל, רונן פלוט, שאומר: “נוף הגליל עושה היסטוריה בהיותה חלוצה ופורצת דרך להתחדשות עירונית בסדר גודל שהיה עד כה נחלתן של ערים גדולות במרכז. אין לי ספק כי השכונה החדשה תהפוך את פניו של הרחוב המרכזי מקצה לקצה, ועם הקמת הרכבת הקלה שעוברת בסמוך לבנייני המגורים המתוכננים – השכונה תהפוך להיות פנינת העיר“.
במסגרת הפרויקט, יקימו החברות “בראל הנדסה ו“תירוש“ 778 יחידות דיור חדשות במגדלים של עד 25 קומות, במקום 120 יחידות דיור ישנות שיפונו. לצד תוספת המגורים המשמעותית, ייבנו גם מבנה משרדים בשטח של כ-3,600 מ“ר, שטחי מסחר בהיקף של כ-5,000 מ“ר, מבני ציבור, ושטחים ירוקים משמעותיים.
התוכנית קושרת בין הפארק העירוני המרכזי, פארק יגאל אלון, ומתחם המגורים החדש, באמצעות שטח ציבורי ירוק משמעותי המשתרע לכל אורך הפרויקט. הבינוי המתוכנן כולל מגוון יחידות דיור, מתוכן כ-25% דירות קטנות, וכן מבנים בגבהים שונים.
טבריה, מרכז העיר ישנה פניו
672 דירות חדשות – במקום 84 ישנות
ההתחדשות העירונית מגיעה לטבריה. חברת אאורה תקים ברחוב בר כוכבא בעיר שכונה חדשה עם 7 מגדלים יוקרתיים בני 15 קומות כ“א, אשר יכילו 672 יחידות דיור סה“כ. בשכונה יבנה גם מתחם מסחרי תומך מגורים, מבנה חינוך גדול ומבנה לטובת הציבור. בנוסף, השכונה תוקף בפיתוח סביבתי, אשר יכלול גינות ושטחים ירוקים נרחבים. הדירות במגדלים יהיו בנות 3, 4 ו-5 חדרים. מדובר בהשקעה של מאות מיליונים בשכונה כולה.
זוהי תוכנית ההתחדשות העירונית הראשונה אי־פעם שמאושרת בעיר טבריה, וזאת לאחר שהעירייה אישרה לפני מספר חודשים את התוכנית העירונית להתחדשות, ומטרתה, בין היתר, הפיכת מרכז העיר טבריה למרכז עסקים ראשי, אינטנסיבי, פעיל ונגיש עם איכות חיים בטיחותית וטובה לתושבים.
יעקב אטרקצ׳י, בעלים ומנכ“ל אאורה: “הפערים בין המרכז לפריפריה גדולים, ובמובנים רבים רק הולכים ומעמיקים. בשנים האחרונות אאורה ביססה את מעמדה כחברת ההתחדשות העירונית המובילה בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, וכעת מרחיבה את פעילותה גם בפריפריה. טבריה היא עיר שיושבת על השבר הסורי-אפריקאי, נבנתה לפני עשרות שנים, ואנו נרגשים להיות הראשונים שיובילו את ההתחדשות בעיר. נביא איכויות תכנוניות וביצועיות מתקדמות, ונפעל לאשר תכנון וביצוע במהירות האפשרית“.
קרית ים, התחדשות קו ראשון לים
1,424 דירות חדשות במקום 452 ישנות
תוכנית להתחדשות עירונית יוצאת לדרך בשכונת יוספטל בקריית ים. כיום מצויים במתחם 14 מבני מגורים בני 3-5 קומות, בהם 452 יחידות דיור ישנות שיפונו לטובת הפרויקט החדש. שטח התוכנית הינו כ-115 דונם והיא ממוקמת בקו ראשון לים, במתחם הרחובות שד׳ פנחס ספיר מהצד המערבי, לבין הרחובות יוספטל ויששכר מהצד המזרחי.
התוכנית כוללת תוספת של 1,424 יחידות דיור שיוקמו בכ-35 בנייני מגורים בני 10-30 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-380 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות עד 80 מ“ר ו-188 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות מאד של עד 55 מ“ר. התוכנית מאפשרת גם הוספה של דיוריות. כל אלו, במטרה לתת מענה של יחידות דיור מגוונות לקבוצות אוכלוסייה שונות. בנוסף למגורים, התוכנית מציעה כ-13,000 מ“ר עבור שטחי תעסוקה ומסחר לאורך שד׳ פנחס ספיר, מול רצועת החוף לרווחת התושבים.
על קו החוף, אדריכל המגדלים התל אביבי, פרופ׳ משה צור, מתכנן את השכונה מחדש עבור אאורה. במתחם אחר זכתה חברת אבני דרך.
חיפה עוברת מתיחת פנים
2,400 דירות חדשות במקום 560 ישנות
התכנית של ICR, במתווה של פינוי-בינוי, מתפרשת על שטח של כ-65 דונם וכוללת הריסה ופינוי של כ-25 מבני מגורים ישנים בני 3-4 קומות הכוללים כ-560 יחידות דיור ישנות. במקומם – תבנה ICR כ-20 בניינים חדשים בני 9-35 קומות ו-2,400 דירות סה“כ.
בפרויקט יוצע תמהיל דירות מגוון של 3, 4, 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים, המשולבים בשטחי פארק טבעי ובנופים יוצאי דופן של חוף הים בחיפה. בנוסף, התוכנית תכלול עירוב שימושים ותשלב בנייה גבוהה בשילוב מרקמי. כמו כן, יוקצו שטחים למבני ציבור ולשטחי מסחר. מתוך הדירות שייבנו, כ-1,850 יח“ד ישווקו על ידיICR ויתר הדירות הן דירות התמורה לדיירים.
מלבד מגורים, 7.2 דונם יוקצו עבור מבני ציבור, בית ספר יסודי, גן ילדים, בית כנסת וכו׳, וכ-3,000 מ“ר נוספים עבור שטחי מסחר.
מנכ“ל ICR, מורדי שבת: “מדובר בתוכנית שהיא חלק מתהליך התחדשות עירונית של האזור כולו: קריית שפרינצק היא שכונה חיה ותוססת שעוברת מתיחת פנים, היא נהיית צעירה משנה לשנה ונמצאת במיקום מעולה. גן אלי כהן, יחד עם הנוף המרהיב של חוף הים הנשקף כמעט מכל נקודה במתחם, מהווים שני מאפיינים המייחדים אותו מבינוי אחר באזור“.
מאות דירות חדשות בטירת כרמל
730 דירות חדשות במקום 120 ישנות
אושרה תוכנית ענק של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בטירת כרמל, שכונת בן צבי. התכנית ממשיכה את רצף התוכניות להתחדשות העירונית במתחם “גיורא“ ותוכניות נוספות שבתכנון. כיום מצויים במתחם 120 יחידות דיור ישנות ב-10 מבני שיכון בני 3 קומות – שיפונו לטובת 730 יחידות דיור חדשות בשמונה מבני מגורים במגוון גבהים ועד 30 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-183 יוקצו לטובת דירות קטנות.
התוכנית הינה על שטח כולל של 30 דונם, והיא ממוקמת בדרום העיר, במתחם הרחובות בן צבי ורזיאל, בו צפויה לעבור המטרונית. מלבד מגורים, התוכנית כוללת שטחי מסחר, גני ילדים ומעונות יום שישולבו בקומות הקרקע של מבני המגורים, וכן מקצה שטח להקמת בית ספר חדש.
באר שבע תתחדש באלפי דירות
38 אלף דירות חדשות - התחדשות בניינית
הועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע המליצה בפני הועדה המחוזית להפקיד את התוכנית להתחדשות בניינית בעיר ולהאריך את תוקפה של תמ“א 38. התוכנית מייצרת פוטנציאל תכנוני של כ-38,000 יחידות דיור חדשות.
“אחת הבשורות בתוכנית זו“, אומר ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ׳, “היא בכך שניתן יהיה לקדם את היוזמות בהליך של היתר בנייה, ללא צורך בהכנת תוכנית נוספת, ועל כן מדובר בהליך מהיר יותר". בנוסף, התוכנית נותנת מענה למבנים שלא עומדים בתנאי תמ“א 38, כאלה שנבנו לאחר שנת 1980, אך אין להם פתרונות מיגון – ומאפשרת להם הוספת ממ“דים.
לצד התוכניות להתחדשות עירונית מתחמית בשכונות הותיקות, התוכנית להתחדשות בניינית מהווה כלי חדש להתחדשות עירונית בארגז הכלים העירוני. התוכנית מבוססת על עקרונות תמ“א 38 להתחדשות המבנה הבודד, ומותאמת לעיר באר שבע תוך הגדרת 3 מסלולי התחדשות: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי, ומסלול מיגון ועיבוי. זאת, לצד גיבוש סט הנחיות תכנון ועיצוב עירוני המותאמות לאזורים השונים בעיר.
גם הפריפריה של גוש דן מתחדשת בענק
דרום העיר לוד
6,094 דירות חדשות במקום 865 ישנות
תוכנית ענק שקודמה על ידי משרד הבינוי והשיכון ועיריית לוד, משתרעת על שטח כולל של כ-924 דונם בדרום העיר לוד, ובנגישות גבוהה למערכות הסעת המונים מתוכננות. כיום מצויות במתחם 865 יחידות דיור בשיכונים ישנים, שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
התוכנית כוללת הקמת 6,094 יחידות דיור חדשות שיוקמו במבני מגורים בני 6-10 קומות, לצד מגדלים של עד 30 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-1,200 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות (עד 80 מ“ר), במטרה לתת מענה של יחידות דיור מגוונות לקבוצות אוכלוסייה שונות. בנוסף, מאפשרת התכנית הוספה של דיוריות.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מציעה העצמה משמעותית של שטחי הבנייה למשרדים (כ-147 אלף מ“ר), בעיקר לאורך רח׳ יוספטל אשר צפוי לשנות את פניו. הרחוב יתפקד כשדרה רחבה שתכלול נתיבי תחבורה ציבוריים (נת“צים), מדרכות רחבות, רצועה ירוקה, ועירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים בעוצמות בניה גדולות. עוד מתוכנן ברחוב, מסוף תחבורה ציבורית חדש בצמוד לתחנת הרכבת אשר יהווה מוקד תחבורתי עבור כלל העיר. השדרה תתחבר בגשר לכביש 200 העתידי מעל מסילות הרכבת ותביא בכך לשיפור משמעותי בנגישות לדרום העיר. בחלקה המערבי של התכנית מוצע שיפור רשת הרחובות והעצמת הבינוי סביב תחנת המטרו המוצעת בדרום העיר.
ראש עיריית לוד, עו“ד יאיר רביבו: “התוכנית עתידה לשפר לאין ערוך את איכות החיים של התושבים בכל אזור דרום העיר המתחדש, אשר יהפוך אטרקטיבי הן לתושבי השכונה והן לתושבים חדשים ומשפרי דיור“. התוכנית נערכה על ידי משרד האדריכלים ארי כהן.
התחדשות היסטורית בעיר רמלה
עשרות אלפי דירות חדשות במספר פרויקטים שונים
העיר רמלה נמצאת כיום בתנופת פיתוח והתחדשות העירונית, ומקודמות בה כ-20 תוכניות במסגרת התחדשות עירונית שכוללות כ-30,000 יחידות דיור.
אחת התכניות הבולטות שמוקדמות כיום בעיר היא תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת יוספטל ברמלה. לפי מינהל התכנון, מדובר בתוכנית ההתחדשות עירונית הגדולה ביותר שקודמה עד היום בעיר. התוכנית, שביוזמת שיכון ובינוי ועיריית רמלה, הינה על שטח כולל של כ-163 דונם במתחם הרחובות יוספטל מדרום, עמיחי ממערב, דיין מצפון ובורוכוב במזרח. היא כוללת 3,670 יחידות דיור חדשות שיוקמו במבני מגורים בני 8-25 קומות. מתוכן, כ-918 יוקצו לטובת דירות קטנות. כיום מצויות בשטח התוכנית 844 דירות ישנות בכ-50 מבני מגורים, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. בנוסף למגורים, התוכנית כוללת 32,265 מ“ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה, שחלקם ישולבו במבני המגורים החדשים, וכן יוקם מגדל תעסוקה בן 25 קומות בצמוד לתחנת המטרו המתוכננת, 37,485 מ“ר שטחי ציבור, וכ-22 דונם שטחים פתוחים. התוכנית שמה דגש על שיפור המרחב הציבורי בין השאר באמצעות שיפור רשת הדרכים העירונית, הקמת מערך שטחים פתוחים המשלים את רשת הרחובות גני משחקים, כיכרות עירוניות ושבילי הליכה.
דוגמה נוספת ניתן למצוא במתחם “גיורא“ ברמלה, ממש על תחנת המטרו העתידית של קו המטרו M1 ברחוב שרת, פינת רחוב עמיחי. התוכנית במתחם גיורא, ביוזמת רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עיריית רמלה, מציעה התחדשות העירונית במתווה פינוי בינוי וכוללת כ-3,206 יח"ד חדשות במבנים של 9-25 קומות. במסגרת התכנית יפונו כ-750 יחידות דיור ישנות. לצד המגורים, המתחם יזכה לתוספת של שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות ומבני ציבור תוך שדרוג המרחב הציבורי ויצירת מרחב אורבני איכותי סביב תחנת המטרו המתוכננת בצפון השכונה. שטח התוכנית מתפרש על כ-188 דונם בשכונת גיורא הממוקמת בצפון מערב העיר, בין רח׳ משה דיין וכביש 200 מצפון, רח׳ צה“ל מדרום, רח׳ עמיחי ממזרח ורח׳ חטיבת קרייתי במערב. מבני השיכון בשכונה כוללים כ-750 יח“ד, חלקם במצב פיסי ירוד. חברת גרופית מובילה כיום תכנית התחדשות במתחם גיורא. התב“ע נמצאת בוועדה המחוזית, כאשר התכנון הוא לפנות 40 דירות קיימות, כשבמקומן ייבנו 162 דירות חדשות במגדל בן 25 קומות ובניין נוסף בן 8 קומות מעל קומת מסחר. מדובר במתחם אחד מתוך מספר מתחמים שחברת גרופית מובילה בשכונה כאשר בסה“כ מתכננת לפנות כ-400 דירות ישנות ולבנות מתחם חדש שישנה את פני האזור.
עוד דוגמה להתחדשות הגדולה של העיר רמלה: לפני מספר חודשים הכריזה חברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית על התקדמות משמעותית במגה פרויקט שצפוי להצטרף למנועי הצמיחה של החברה לשנים הבאות. החברה עדכנה כי ועדת משנה לתכנון ולבניה אישרה את תוכנית הבינוי והפיתוח לפרויקט עצום של אלפי דירות חדשות בשכונת בן גוריון הוותיקה ברמלה. תוכנית הבינוי הוגשה בתיאום עם העירייה בהתאם לתנאים הנדרשים לצורך הוצאת היתר בניה בתוכנית המאושרת. משאושרה, החברה נמצאת בתהליך הוצאת היתר בניה לשלב הראשון בפרויקט (כ-270 יחידות דיור), ובמקביל החלה את התכנון לשלב השני בן כ-580 יח“ד. המשמעות של התכנית היא גדולה: פניה של העיר רמלה הולכות להשתנות – כאשר תוקם שכונה חדשה לחלוטין, שלא רק תשדרג ותשפר באופן דרמטי את חיי התושבים הקיימים בה, היא גם תמשוך לעיר אוכלוסייה צעירה חדשה המחפשת מקום איכותי במרכז הארץ לקבוע בו את ביתה.
פרויקט ההתחדשות הענק כולל הריסה של 528 יחידות דיור ישנות הקיימות כיום במתחם – בתמורה להקמה של כ-2,482 יחידות דיור חדשות וכן חיזוק כ-400 יחידות דיור בתת-מתחם המיועד לעיבוי וחיזוק נגד רעידות אדמה. סך הכל, מדובר ב-6 תתי מתחמים בתוך תב“ע אחת. בנוסף למגורים, הפרויקט יכלול כ-7,500 מ“ר שטחי מסחר וכ-5,600 מ“ר שטחי משרדים, לצד מבני ציבור ושטחים לרווחת התושבים. המתחם בו יוקם הפרויקט משתרע על פני כ-150 דונם ונהנה ממיקום אסטרטגי הכולל נגישות תחבורתית גבוהה (כולל הקו החום), לצד קירבה למוסדות חינוך, פנאי ותרבות, עשיר בגינות ציבוריות לרווחת התושבים. על תכנון הפרויקט אמון משרד האדריכלים בר-לוי אדריכלים ומתכנני ערים; משרד עורכי הדין המייצג את היזם הינו גינדי-כספי.
תכנית גדולה נוספת לפינוי בינוי היא בהיקף של כ-550 יח“ד ו-9,000 מ“ר מסחר ותעסוקה ב-6 מגדלים בסמוך למגדל המים, מסמלי העיר. בעלי החברה היזמית קונטמפו שתבצע את הפרויקט, שחר רז: “כבן העיר, זו סגירת מעגל עבורי. הפרויקט, בהשקעה של כ-800 מיליון שקל, מסמל את החשיבות שאנו מייחסים לאזור".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו