אוצר לאומי: אי המטמון של ישראל

רמות של כסף מתחת לבלטות: אינספור דונמים של שטחים ציבוריים נמצאים בלב אזורי הביקוש הכי חמים במדינת ישראל, ומבוזבזים לשווא. 76 שנה אחרי הקמת המדינה, נמשך החידלון הכי גדול בה, הנוגע לשטחי ציבור שנותרו בחלקם מתקופת המנדט הבריטי. אזורים שלמים שחוסמים את הים, או תופסים נתח אדיר על קרקע ששוויה מיליארדים רבים. שיאו של האבסורד.

הקריה בתל אביב, למשל, היא דוגמה מצוינת ל-200 דונם של בזבוז היסטרי. כבר 30 שנה מדברים על העברתה ללוד או ירושלים. בשנים האחרונות חלקים מדרום הקריה הופרטו עבור מיליארדים רבים שתרמו לקופת הציבור. אז למה לעצור כאן? פינויה של הקריה והפיכתה לשכונת מגדלים תל אביבית יניב הכנסות של כ-20 מיליארד שקל לקופת המדינה. ערכי הקרקע באזור הם מהגבוהים בארץ, ויעיד על כך מכרז רשות השידור – שהביא כזכור למכירת קרקע בשטח של כ-9 דונם בלמעלה ממיליארד שקל.

נזכיר רק שהוצאות המלחמה עד כה נאמדות בכ-50 מיליארד שקל, פחות או יותר; בתקופה זו, שאנו צריכים את הכסף בשיניים, כאשר המיסוי רק עולה, ומתייקרים כל מוצרי הצריכה הבסיסיים ביותר – המדינה חייבת לקחת את עצמה בידיים ולשחרר שטחים לטובת הציבור.

מעבר לפן הכלכלי, למהלך של פינוי הקריה יש יתרון נוסף: טיווח טילים על בסיס הקריה מסכן מאות אלפים מסביב, שכן כידוע בסיס הקריה נמצא בליבה ההומה והפועם של העיר תל אביב.

התחקיר הזה בא ללמדנו שהכסף הקל והמובן מאליו המגיע למדינה מהעלאת המע"מ, מס הכנסה, ומיסים נוספים שמכבידים על ציבור רוכשי הדירות או בעלי הרכבים – הוא מיותר. למה מקבלי ההחלטות לא יכולים להיות קצת יותר יצירתיים, ולחשוב צעד קדימה על “אי המטמון" שנמצא פה לכולנו מתחת לרגליים? ואם אין להם השראה, שינסו להיות קשובים ולפתוח את הראש – כי בכתבה הבאה נצייר מפה שתיקח אותם ישירות אל האוצר הקבור בקרקעות של מדינת ישראל.

איך דווקא צה"ל יכול להציל את הכלכלה הישראלית?

שימו לב לנתון הבא: 80% משטחי המדינה מתוחזקים צה"לית במידה כזו או אחרת. רבים, כמובן, בבזבוז אדיר שאינו מתאים לעידן הנוכחי. שטחים שחולקו עוד בתקופת המנדט הבריטי. איך? בבקשה – 39% משטחי מדינת ישראל, בהיקף כולל של 8.7 מיליון דונם (לא כולל שטחי הגדה), נשלטים על ידי צה"ל; בנוסף, צה"ל הטיל מגבלות על שימוש אזרחי בעוד 8.8 מיליון דונם, שהם 40% משטח המדינה. כך, עולה מדוח מבקר המדינה. חלק לא מבוטל ממחנות הצבא נמצאים באזורים עם צפיפות אוכלוסין גבוהה, בעיקר במרכז. אחרי השבעה באוקטובר, עכשיו הזמן של צה"ל לעשות חשבון נפש גם כאן. נדרש חבל הצלה לכלכלה הישראלית. כמו כן, במשך שנים רבות, מסתבר, מערכת הביטחון לא העבירה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) באופן שוטף ושיטתי דיווחים על שינויים שצה"ל עשה בגבולות שטחי האש, והחזקת מחנות נטושים שחדלו לשמש לצורכי ביטחון. לא מכוונה רעה, פשוט מכאוס בירוקרטי.

אבל לא רק הצבא בסיפור הזה. גם מוסדות שלטון. קחו את קרית הממשלה בתל אביב למשל. ליד הקריה, בלב תל אביב: בין עזריאלי לבין שרונה. במקום הכי לא מתקבל על הדעת, בלי חניה או גישה נוחה, תופסת מדינת ישראל חלק עצום מקרקע שלא אמורה להיות מיועדת לצורכי ציבור.

מדוע, לשם שינוי, את השוק הסיטונאי הסמוך המדינה הייתה חכמה דיו להזיז לאזור בית דגן, ולשחרר את המתחם הענק לטובת קניון אופנה TLV ומגדלי יוקרה במיליארדים, ואת קרית הממשלה לא? כרגיל, זו הבירוקרטיה, שבגללה אנו מיישמים היום תכנית שגובשה בתקופתו של שר האוצר המנוח בממשלת רבין, אברהם שוחט, שכללה בניית 350 אלף מ"ר משרדים בתקציב של 900 מיליון דולר. במסגרת התכנית, קריות ממשלה הוקמו בלב ערים כמו חיפה, באר שבע, תל אביב, ירושלים, רמלה ובית דגן. בקריות אלה רוכזו משרדי ממשלה ובתי משפט. מצד שני, הייתה גם חוכמה בתוכנית ההיא למחשבות של שנות ה-90 של המאה הקודמת. עם ההקמה, רוכזו המשרדים המפוזרים למגדלים, ופונו שטחים רבים בני קומה אחת או שתיים שנפרשו על שטחים מבוזבזים, בשווי כולל של כ-800 מיליון דולר אז. עם זאת, כעת, יותר משלושה עשורים לאחר שגובשה התכנית של שר האוצר שוחט, אנחנו צריכים לקחת אותה צעד נוסף קדימה – את המגדלים שבלב הערים יש לפזר לערי הלווין או שולי הערים – ולהרוויח בגדול.

זה לא חלום: דיור ציבורי עם נוף לים

התמונה הראשונה שעולה בראש כשמדברים על דיור ציבורי בישראל היא של בנייני רכבת הרוסים ומוזנחים באזורי עוני. לא חשוב שהרבה מהשטחים של הדיור הציבורי הם קו ראשון לים, או בלב אזורי הביקוש הכי חמים במדינה. דיור ציבורי ברמת אביב ג׳, לדוגמה. התמונה הזו היא תמונה מסוכנת ומהונדסת, המשרתת אינטרסים צרים של בעלי הון וגורמים נוספים המעוניינים לחסל את הדיור הציבורי – ולכן פועלים להשחיר את הפרויקט ולהציג אותו ככושל.

מצד שני, בעזרת מעט יצירתיות והשראה, נגלה שהתמונה היא אחרת, וכי שימוש נכון בדיור ציבורי יכול להכניס מיליארדים לקופת האוצר, תוך ניצול מיליוני מ"ר של שטחים מבוזבזים ברחבי המדינה. איך נעשה את זה?

כמו בכל תהליך של הפרטה, גם במקרה הזה מנסים מקדמי ההפרטה ראשית לחסל את הבסיס הלגיטימי של הדיור הציבורי, ורק לאחר מכן להפריט את כל השירות, וכך בעצם לחסל אותו.

אם רוצים ללמוד באמת על הדיור הציבורי, יש להתעלם מהנדסת התודעה שעושים לציבור בישראל, ולהסתכל איך דיור ציבורי נראה במדינות אחרות בעולם. בחינה מהירה של מדינות מובילות ב-OECD, ממחישה שלא רק שיש ברוב העולם הרבה יותר דיור ציבורי מאשר בישראל – מדובר בדיור ציבורי איכותי שנבנה גם באזורי יוקרה ומשמש אוכלוסיות מגוונות. כך – צרפת, הולנד, בריטניה, גרמניה, שוודיה, אוסטרליה, קנדה, סינגפור, אוסטריה, דנמרק, ומדינות נוספות – הבינו כבר שדיור ציבורי הוא הדרך הנכונה לקדם פתרונות דיור עבור הציבור, כשהבסיס העומד בשיטה הוא דיור שנבנה ומנוהל ללא מטרות רווח. ההבדל המרכזי בין ישראל לבין מדינות אלה, הוא שבישראל הדיור הציבורי משרת רק את הציבור העני ביותר – ואילו בעולם כבר מזמן הבינו שדיור ציבורי אמור וצריך לשרת את כל מעמד הביניים, ומשקיעים בדיור הציבורי בהתאם, הן מבחינת כמות הדירות והן מבחינת איכותן. לא במקרה ממוצע הדיור הציבורי במדינות האיחוד האירופי עומד על כ-12% מסך כל הדירות, בעוד בישראל התדרדרנו כבר לפחות מ-2% ומגמת החיסול רק נמשכת ומתעצמת.

“Programs for the poor are poor programs" אומר לנו דני גיגי, מנכ"ל פורום הדיור הציבורי, “ברור שבעלי אינטרס – בנקים, משקיעים, יזמים והמדינה – מעוניינים לחסל את הדיור הציבורי ולהפוך אותו לדיור לעניים בלבד. מדובר במקור ההכנסה שלהם, ודיור ציבורי טוב וחזק יוריד את מחירי הדיור משמעותית", הוסיף גיגי.

אבל לא צריך אפילו ללכת רחוק ולהסתכל על מה שקורה בעולם. מספיק להסתכל על העבר שלנו כאן בישראל, כדי להבין שדיור ציבורי הוא הפתרון היחידי והאמיתי למשבר הדיור, ושהוא לא חייב להיות הרוס ומוזנח. ראשית, חשוב לזכור שבישראל היה דיור ציבורי והרבה ממנו בשנות ה-60 ועד תחילת שנות ה-90, ששירת וסייע למאות אלפי משפחות, ההורים של כולנו, שעלו לארץ. נתון השיא בתקופה הזו מציג כי 23% מהדירות בישראל היו דירות ציבוריות שנבנו עבור זוגות צעירים מכל הרבדים השונים של האוכלוסייה, ובעצם נתנו מענה לכל מי שהיה חסר-דירה. לא היה מדובר בדירות מפוארות אמנם, אבל בהחלט היה מדובר בקורת גג ראויה ברוח התקופה, אשר סיפקה מענה לאזרחים שעלו למדינה צעירה בתחילת דרכה. למרבה הצער, החל משנות ה-90 המדינה פעלה במכוון לחסל את הדיור הציבורי: מכרה את הדירות הקיימות במבצעי חיסול, לא הכניסה דירות חדשות למלאי והזניחה את הדירות שלא נמכרו.

ההווה מספק לנו הוכחה נוספת לכך שהעתיד חייב להיות דיור ציבורי, אשר יכול לספק קורת גג עבור מגוון רחב של אוכלוסיות. ב-5 השנים האחרונות בנתה חברת “עמיגור" למעלה מ-1,800 דירות ציבוריות, שנבנו במודל של בנייה והשכרה ללא מטרות רווח – מודל של דיור ציבורי שפותח וקיים בהרבה מאד מדינות בעולם. הדירות נבנו על קרקעות מדינה וקרקעות של הסוכנות באזורי ביקוש בערים הגדולות – תל אביב, באר שבע, הרצליה, נתניה, אשדוד, אשקלון – ואמורות לשמש אוכלוסיות מבוגרות של ממתינים ממשרד השיכון ומשרד הקליטה. העלויות של הפרויקט עבור המדינה היו קטנות באופן יחסי, ועיקר המימון הגיע מתשלומי שכר הדירה של חסרי הדירה שעברו לגור בדירות. בפרויקט, שמיועד בעיקר לדיור עבור אוכלוסייה מבוגרת, צפויים להיבנות עוד 3,600 דירות, והאכלוס של כל הדירות אמור לקרות בשנים הקרובות. בניגוד ליוזמות של המדינה בשוק החופשי שקרסו או נכשלו עקב השפעות הריבית והמשברים הכלכליים – הפרויקטים של חברת עמיגור מתקדמים, ובכל יום ישנם איכלוסים חדשים של חסרי דירה בדירות חדשות ומודרניות, שמחלקן אפשר אפילו לקבל נוף לים. “ביקרתי בדירות של עמיגור בכל הארץ, ומדובר בדירות שכל אחד מאיתנו היה חולם עליהן, ועוד במחיר מינימום באזורי הביקוש הכי טובים בארץ", אומר גיגי. “הפרויקט הזה הוא הוכחה לכך שכאשר המדינה רוצה – היא יכולה לייצר דיור ציבורי שלא נופל ממדינות אירופה, אבל פשוט לא רוצים, ומעדיפים לטפח ולחזק את העוני כי העוני כנראה משרת אינטרסים", הוסיף גיגי.

אכן, כשהמדינה החליטה בעבר שהיא רוצה, היא הצליחה לייצר מאות אלפי דירות לצעירים ואלפי דירות לקשישים. אז נשאלת השאלה: מדוע לא מיישמים את אותו המודל של עמיגור גם עבור אוכלוסיות אחרות, כמו למשל זוגות צעירים? מדוע המדינה בוחרת לבזבז מיליארדים כל שנה על סיוע בשכר דירה מינימלי שלא מסייע, במקום לייצר באותו מודל עשרות אלפי דירות? התשובה לשאלות האלה, ולשאלות רבות אחרות לגבי המדיניות הכושלת שבחרה הממשלה – היא שבישראל בעלי אינטרס הצליחו מאד בפעולת ההשחרה של הדיור הציבורי. לסיכום הנושא, למרות שהעובדות מוכיחות אחרת – דיור ציבורי יכול וצריך לספק מענה חשוב למשבר הדיור עבור כל האוכלוסיות, והסיבה היחידה שהוא לא עובד בארץ היא שיש אנשים שמשבר הדיור משרת אותם.

האוניברסיטאות המבוזבזות

מאות דונמים ומיליארדי שקלים שאינם בשימוש: האוניברסיטה העברית, לדוגמה, היא הבעלים של קמפוס הר הצופים בירושלים - 722 דונם; קמפוס ספרא בגבעת רם – 597 דונם; הפקולטה לחקלאות ברחובות – 446 דונם; וכן קמפוס עין כרם בירושלים – 101 דונם. מדובר בשטחים עצומים, שאפשר היה להקים בהם כמות גדולה מאד של מבני נדל"ן, ולפתח בהם סביבות מגורים, משרדים ומסחר. כך גם בכל האוניברסיטאות הגדולות בישראל, שנמצאות בלב אזורי הביקוש.

האוניברסיטה העברית החזיקה שנים בשטחי קרקע בשווי מיליארדי שקלים, שרובם אינם בשימוש. חשוב אמנם לסייג כי מרבית שטחי הנדל"ן הללו נרכשו בתחילת הדרך, באמצעות תרומות, ולכן ישנה שאלה מהותית לגבי האפשרות של מכירת השטחים לטובת מיזמי ענק נדל"ניים. במסגרת הסכם עם רשות מקרקעי ישראל לגבי זכויות שימוש והחזרת קרקע, האוניברסיטה צפויה לגרוף מאות מיליוני שקלים. לפי ההסכם, האוניברסיטה תחזיר לרמ"י את הקרקעות שהיא חכרה ממנה בגבעת רם ובהר הצופים, כדי לאפשר לה לקדם תוכניות בנייה לכ-2,000 דירות, משרדים ושטחי מסחר. לפי ההערכות, שיווק הקרקעות יניב לאוניברסיטה הכנסות של כ-1.5 מיליארד שקל. בשנת 2019 יצאה האוניברסיטה למכרז להקמת פארק עסקים בגבעת רם בשטח של כ-150 אלף מ"ר. מדובר במכרז הראשון מסוגו בישראל בשטח אוניברסיטה.

תל אביב התחנה הישנה והמיותרת

ב-1938 התקבלה החלטה בעיריית תל אביב: להקים תחנת אוטובוסים מרכזית ראשונה בעיר. המיקום הנבחר היה בסמוך לשכונת נווה שאנן. המטרה הייתה לרכז במקום אחד את כל המסופים הקטנים שהיו מפוזרים ברחבי העיר, ובמיוחד זה אשר מוקם בשדרות רוטשילד. הבחירה במיקום הייתה בשל העובדה שהאוטובוסים העירוניים חנו בשטח זה ולאור הסמיכות הגיאוגרפית לכיכר המושבות, אשר ממנה יצאו רוב קווי האוטובוס לכיווני הנסיעה השונים.

ב-1963 הבינו כי התחנה הישנה כבר אינה מתאימה לעיר והחלו בתכנונה של התחנה המרכזית החדשה. לאחר פתיחת התחנה המרכזית החדשה ב-1993, רוב קווי האוטובוס וגם מוניות השירות ליעדים השונים עברו לתחנה החדשה.

בתחנה הישנה נותרו קווים בודדים של דן ושל אגד. לאור ריקון כל אמצעי התחבורה מהתחנה הישנה, רוב השטח נותב לטובת חניון עבור רכבים ואוטובוסים, והמשרדים שימשו את קואופרטיב אגד. בשנת 2001 נהרסו שלושה רציפים של התחנה הישנה והמקום השומם הפך למרכז של עובדים זרים רבים, הגרים בסמוך למרחב זה.

ביולי 2009 עיריית תל אביב-יפו תכננה להרוס את הרציפים שנותרו מהתחנה המרכזית הישנה כדי שלא יישאר זכר למבנה ההיסטורי, אך פעולות ההריסה לא בוצעו בסופו של דבר בעקבות צו מניעה שהוציאו בעלי חנות העיתונים, שהייתה ממוקמת במנהרה התת-קרקעית, שבנויה מתחת לרציפים הישנים. ב-31 ביולי 2009 נסגרה התחנה המרכזית הישנה בתל אביב באופן סופי, לאחר שהקווים האחרונים של אגד הועברו גם הם למסופים אחרים, כגון מסוף וולפסון בחולון ומסוף ארלוזורוב בתל אביב.

בגדול, אפשר לומר כי כל מי שהאמין בתחנה המרכזית הישנה בתל אביב שיחק אותה ובגדול: 3.5 דונם בפרויקט הרכבת נמכרו לפני כשנתיים בעלות של 486 מיליון שקל. היזמית היא "אפי קפיטל נדל"ן", שרכשה ביחד עם "שובל נחשון" מישראל קנדה את פרויקט הרכבת במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, בעלות כמעט בלתי נתפסת זו (ללא מע"מ). מדובר על קרקע בגודל של כ-3.5 דונם עם תב"ע בתוקף המאפשרת בנייה של 137 יחידות דיור, 22 אלף מ"ר של שטחי משרדים, 1,200 מ"ר למסחר ו-50 חדרי מלון.

בנוסף, בתחנה במרכזית הישנה צפויות לבנות החברות לוינשטיין ושיכון ובינוי 1,423 דירות חדשות, חלקן להשכרה ארוכת טווח. הוועדה המחוזית כבר אישרה את תוכנית הבנייה בשטח התחנה המרכזית, שתכלול גם 90 אלף מ"ר של מסחר.

 רמת גן  אצטדיון רמת גן

לא מעט אצטדיוני כדורגל חוסלו לטובת מיזמים נדל״ניים. זה קרה בקריות, חיפה, נתניה, פתח תקווה ועוד עשרות מקומות אחרים. המשותף לכל האצטדיונים שפונו היה שהם מוקמו בלב העיר או באזור מרכזי בה. הרשויות המקומיות חוגגות ממהלכים כלכליים אלו.

אצטדיון רמת גן גם הוא הוקם בזמנו מעברו הצפוני של אזור התעשייה בני ברק, בשולי העיר רמת גן. אלא שזה הפך לאזור המבוקש ביותר למסחר, תעסוקה ומגורים, עקב הפיתוח הגדול של אזור התעסוקה של בני ברק והשכונות הצפוניות של רמת גן.

תוכנית להריסת אצטדיון רמת גן ובניית אזור תעסוקה במקומו יושבת כבר חמש שנים על המדוכה. אצטדיון הכדורגל נחנך בשנת 1950, ויש בו 41,583 מקומות ישיבה. היציע המערבי, שכולל 13,370 מושבים, הוקם מחדש ונחנך בשנת 1984. המיקום של האצטדיון מעולה, בצמוד לקניון איילון, ונמצאים בו גם משרדיה של ההתאחדות לכדורגל. עד שנת 2014 האצטדיון שימש כאצטדיון הלאומי הרשמי של נבחרת ישראל, והתקיימו בו גם אירועים לאומיים רבים, לרבות משחקי המכבייה. שטחו של האצטדיון כ-7 דונם, הוא משקיף על נופי פארק הירקון ונמצא בסמוך לשכונות היוקרה של תל אביב.

בשנת 2017 הוחלט בעיריית רמת גן להרוס את האצטדיון ולבנות במקומו מגדלי משרדים. ב-2018 הצהיר ראש העיר הנוכחי, כרמל שאמה הכהן, כי הוא מעדיף לקדם תוכניות לשדרוג האצטדיון. ביוני 2019 התקבלה שוב החלטה הפוכה, כי האצטדיון בכל זאת ייהרס, אך עדיין לא נקבע כיצד ינוצל השטח האיכותי הזה. מדובר בעתודת קרקע מהטובות בישראל. הקרבה של האזור לבני ברק, שנמצאת מעבר לכביש עם קריית התעסוקה הגדולה שלה, עשויה להוביל לבנייה המשלבת עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים.

מעבר לאצטדיון רמת גן, בישראל קיימים אצטדיונים נוספים רבים ומתקני ספורט ישנים, אשר נמצאים במרכזי הערים עם ערך נדל"ני אדיר שראוי לנצל.

 חיפה  תחנה מרכזית בת גלים, בסיס חיל  הים, מתחם בית הדין הצבאי

התחנה המרכזית על שם "מרדכי עופר" ממוקמת בשכונת בת גלים בעיר התחתית בחיפה. בין השנים 1974 ל-2003 היא שימשה תחנה מרכזית עבור הנוסעים בתוך פרברי העיר חיפה וגם מחוצה לה. המבנה תוכנן כמה שנים קודם לכן על ידי משרד האדריכלים שרון-אידלסון יחד עם רוזוב-פרייברגר. תכנון הקונסטרוקציה הבולטת בנוף בוצע על ידי המהנדס אשר מילשטין ממשרד המהנדסים “א. מילשטין - א. זינגר".

עם הקמתה של התחנה היו בה משרדים, חנויות, אולם אירועים, דואר ושני סניפי בנק. הרציפים העירוניים מוקמו בחלקה העליון של התחנה. מעבר תת-קרקעי יצר חיבור נוח לתחנת הרכבת. בחלוף השנים הוקמו במקומה שתי תחנות מרכזיות: חוף הכרמל והמפרץ. תחנת בת גלים הפכה למיותרת. כעת המבנה נטוש ונטול פעילות.

לא הרחק משם, נזכיר לחיוב: 1,300 יח"ד על בסיס ההדרכה של חיל הים המתפנה בשכונת בת גלים בחיפה מתוכננות לקום בימים אלו. מרבית המבנים הצבאיים בשטח הבסיס ייהרסו, למעט מבנים חדשים וצריפים מנדטוריים, המיועדים לשימור כמבנים היסטוריים של הבסיס הצבאי, שהוקם במקום עוד מתקופת המנדט.

פינוי בית הדין הצבאי בחיפה הוא עוד דוגמה חיובית לפינוי של שטח במרכז העיר שלא אמור להיות שם. שיווק הקרקע מחדש יאפשר רצף אורבני וניצול מיטבי של השטח תוך קידום ההתחדשות העירונית בסביבה כולה.

משרד הביטחון ורשות מקרקעי ישראל חתמו לאחרונה על הסכם לפינוי והעתקת מתחם בית הדין הצבאי בחיפה, השוכן במיקום מרכזי בעיר, לטובת הקמת מתחם מגורים ומסחר – זאת כחלק מהמאמץ הלאומי להוצאת מחנות צה"ל ממרכזי הערים, לטובת פיתוח אזרחי וכלכלי שמובילים רמ"י ומשרד הביטחון בשנים האחרונות. המתחם ההיסטורי משתרע על כ-5 דונם ושוכן במיקום אסטרטגי בין שכונת הדר הכרמל לעיר התחתית, בסמוך לקריית הממשלה המחוזית ועיריית חיפה.

במקומו של המתחם המתפנה, עתידות להיבנות כ-100 יחידות דיור לצד אלפי מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה, וזאת בהמשך למגמת ההתחדשות העירונית בשכונת הדר ובעיר התחתית. משרד הביטחון, המחזיק בנכס בית הדין הצבאי בחיפה (מ.ק. 433) עוד משנת 1948, צפוי להעתיק את פעילותו של בית הדין הצבאי למחנה בית ליד, מתקן כליאה נווה צדק.

 נתניה בית גולדמינץ

בית גולדמינץ הוקם בשנות ה-50 הודות לתרומתו של רומי גולדמינץ, תושב אנטוורפן שבבלגיה, אשר תרם את הקמתו עבור עליית הנוער וניצולי השואה, והחליט להקים בעיר גם מוזיאון לאמנות. עם מותו של גולדמינץ, ולאור העובדה שלא הגיעו מבקרים רבים למוזיאון, הועבר בית גולדמינץ לתפעול וניהול של האגודה למען החייל.

לאורך שנים רבות שימש מבנה זה כמתקן נופש לחיילים, וגם בית ספר לפיתוח מנהיגות. החיילים נהנו מחופשות ב-88 החדרים הממוזגים, עשרות כיתות לימוד, מועדון, קפיטריה, שני חדרי אוכל, בית כנסת ואולם קולנוע עם 360 מקומות ישיבה.

מעבר לשימושו כמתקן נופש, במהלך השנים המקום שינה את ייעודו מעת לעת, בהתאם לצורך. לדוגמה: במלחמת ששת הימים ובמלחמת יום הכיפורים השתמש הצבא במקום כמתקן החלמה לחיילים פצועים, בחופשות הקיץ נערכו בו קייטנות לילדים יתומים של חללי מערכות ישראל, ובשנים האחרונות המתחם שימש מלונית קורונה לחיילי צה"ל שהיו בבידוד.

אין ספק כי מיקומו של המתחם על צוק המשקיף על אחד החופים היפים בישראל, בצמוד לשכונות החדשות והמבוקשות ביותר בנתניה, הוא כר נדל"ני אדיר לטובת פיתוח בתי מלון ומגורי יוקרה עם נוף לים.

 ראשון לציון  מטווח 24, חוף הים

מטווח 24 הממוקם על חוף הים של ראשל"צ הוא דוגמה טובה לפינוי משמעותי: בשטחה של העיר ראשל"צ, על חוף הים, מצוי מחנה צבאי ענק בשטח של כ-7,500 דונם. בימים אלו, כעבור עשרות שנים מאז הקמת מערב ראשל"צ, המחנה הצבאי עתיד סוף סוף להתפנות. המהלך צפוי להגדיל משמעותית את רצועת החוף של העיר, ואף להכניס לקופת העירייה והמדינה בשלב ראשון סכום המוערך בחמישה מיליארד שקלים.

רצועת החוף המצויה בשטחה של ראשון לציון היא באורך של כשישה קילומטרים, אך נכון להיום רק כ-900 מטרים של חוף עומדים לרשות הציבור ותושבי העיר, בעוד שכמעט חמישה קילומטרים “כלואים" בשימוש הצבא כחלק ממטווח 24. במסגרת התכנית, יפונה שטח צבאי אדיר של החל מ-300,1 דונם ועד 000,8 דונם לטובת לטובת עשרות אלפי יחידות דיור חדשות ושילוש שטח רצועת החוף של העיר.

 ברחבי המדינה  מבני ציבור

במשך שנים נבנים בישראל, על אלפי דונמים, מבני ציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, מעונות יום, טיפות חלב, בתי כנסת ועוד, אשר פעילים שעות ספורות בלבד בכל יום. לאחרונה התחילו בערי גוש דן לתכנן מבני ציבור בחלוקה ייעודית בקומות השונות של כל מבנה. לדוגמה, בניין מגורים שישלב גם בית ספר, ספרייה או גן ילדים.

נתונים מראים כי יש לנו בישראל יותר מ-10,000 דונם של קרקע, המנותבים לטובת פעילות של מבני ציבור הפעילים כ-25% מהזמן בלבד. מה יכולנו לעשות אילו היינו מרכזים את השימושים האלה ב-50% מהשטח, כלומר בבנייה לגובה, או לחלופין בשטחי הקרקע של הבניינים? מדובר בתוספת של מאות אלפי יחידות דיור במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות, שלא לדבר על דיור להשכרה לצעירים ומחוסרי דיור.

חישוב פשוט של 5,000 דונם כפול 50 יחידות דיור לדונם מציג לנו תוספת של 250,000 יחידות דיור קטנות להשכרה. מדובר בתוספת דרמטית של יחידות דיור למדינת ישראל, אשר תסייע בהורדת מחירי הנדל"ן ותוסיף מקומות דיור בעיקר לזוגות צעירים.

משטחי המדינה מתוחזקים צה"לית במידה כזו או אחרת. רבים בבזבוז אדיר שאינו מתאים לעידן הנוכחי, שטחים שחולקו עוד בתקופת המנדט הבריטי.

קחו את קרית הממשלה בתל אביב למשל: במקום הכי לא מתקבל על הדעת, בלי חניה או גישה נוחה, תופסת מדינת ישראל חלק עצום מקרקע שלא אמורה להיות מיועדת לצורכי ציבור

התמונה הראשונה שעולה בראש כשמדברים על דיור ציבורי בישראל היא של בנייני רכבת הרוסים ומוזנחים באזורי עוני. לא חשוב שהרבה מהשטחים של הדיור הציבורי הם קו ראשון לים, או בלב אזורי הביקוש הכי חמים במדינה

האוניברסיטה העברית מתפרשת על שטחים עצומים ולא מנוצלים שאפשר היה להקים בהם כמות גדולה מאד של מבני נדל"ן, ולפתח בהם סביבות מגורים, משרדים ומסחר

לא מעט אצטדיוני כדורגל חוסלו לטובת מיזמים נדל״ניים. המשותף לכל האצטדיונים שפונו היה שהם מוקמו בלב העיר או באזור מרכזי בה. פינוי בית הדין הצבאי בחיפה הוא דוגמה חיובית לפינוי של שטח ציבורי במרכז העיר. שיווק הקרקע מחדש יאפשר רצף אורבני וניצול מיטבי של השטח תוך קידום ההתחדשות העירונית בסביבה כולה.

המחנה הצבאי על חוף ימה של ראשון לציון עתיד להתפנות. המהלך צפוי לשלש את רצועת החוף לטובת הציבור, ואף להכניס לקופת העירייה והמדינה סכום המוערך בחמישה מיליארד שקלים.

האם הבינה המלאכותית תציל את התחנה הכי מכוערת במזרח התיכון?

כ-80 אלף בני אדם עוברים בתחנה המרכזית "החדשה" בתל אביב בכל יום. לפני קצת יותר מ-30 שנה היא נפתחה בקול תרועה (אחרי שהמתינו 25 שנה להקמתה) כתחנת האוטובוסים השנייה בגודלה בעולם, המתפרסת על פני 230 אלף מ"ר בנוי. לא לקח הרבה זמן עד שהפכה לסיוט מתמשך של התושבים בדרום תל אביב, ולמטרד סביבתי מוכרז שהולך ומחמיר משנה לשנה. רק בסוף השנה שעברה המשרד להגנת הסביבה הכריז על האזור כנפגע זיהום אוויר לפי חוק אוויר נקי. בדברי ההסבר נכתב כי "במרכז מטרופולין גוש דן, נמצאת התחנה המרכזית בתל אביב, אליה מתנקזת תנועה של כלי רכב רבים מדי יום, ובפרט אוטובוסים הנכנסים ויוצאים מהתחנה בקווים עירוניים ובינעירוניים". התנועה הערה של כלי רכב, לפי מחברי הדו"ח, מלווה בפליטות של מזהמי אוויר אשר מתבטאת בריכוזים גבוהים של מזהמים. אולם, נראה כי משרד התחבורה לא מתכנן לקדם את פינוי המקום, כאשר פינוי המפגע מתוכנן רק ל-2035.

לירון חזן ויובל קרס, מעצבות מבית הספר לעיצוב וחדשנות במסלול האקדמי במכללה למינהל, ביקשו להציע פתרון זמני לבעיה: שמצד אחד יתן פתרון לפינוי המהיר של התחנה, ומצד שני ימנע את היותו מפגע סביבתי וחברתי. לדעת יובל קרס, בעצמה תל אביבית, המצב היה צריך להשתנות כבר מזמן: "בתור אחת שמשתמשת הרבה בתחבורה הציבורית בעיר זה לא סוד שהתחנה המרכזית היא אזור לא כל כך נעים. זהו חוק לא כתוב כי יש שעות שמאוד מומלץ לא להסתובב בו. בלי לבקר אף אחד, אני מאמינה שלעיצוב התחנה יש משמעות בתוצאה אליה הגענו".

הפתרון שהן מציעות הוא מרחב חברתי- תחבורתי חדש, שיינוק מערכי העיר ויאפשר גם פיתוח אזורי. "למזלנו, כמעצבות, היום יש לנו כלי בינה מלאכותית שמאוד מסייעים לנו בתהליך. חשוב להגיד - לא מדובר רק בבחירת הצבעים או האלמנטים האדריכליים, אלא תהליך דו כיווני עוד מהשלב הראשוני של המחקר שהקדים את הפרויקט".

לירון חזן מספרת כי המעצבות קיבלו השראה מהמעצבת הבינלאומית זהא חדיד, אשר עיצבה בנייני ציבור ברחבי העולם לפי זרם האדריכלות הדיגיטלית. "מדובר בתחנה מרכזית ידידותית לסביבה. לצד שירותים תחבורתיים כמו מפלס לאוטובוסים ולקווים העתידיים של רכבות קלות ומטרו, התחנה תציע גם שירותים חברתיים: אופניים שיתופיים וכיוצא בזה".

העיצוב החדש של התחנה יכלול שלושה חללים מרכזיים: מבנה עיקרי שייתן מענה תחבורתי; מבנה נוסף פנימי בפנים מרכז מסחרי, חצי פתוח דמוי הביג באשדוד והמרחב החיצוני שיתכתב עם הסביבה שלו. המבנה הוא בעל חזות עתידנית, ויעשה שימוש באור טבעי ובסגנון העיצוב המודרני המאפיין את מרכז העסקים של תל אביב תוך שימוש בפלטת צבעים בהירה. "המתחם החדש ימשוך אוכלוסייה שעד כה נמנעה להגיע לאזור. לא מדובר פה בדחיקה של האוכלוסייה הקיימת. אלא הזמנה של קהלים חדשים שיעשו שימוש רב יותר בתחבורה ציבורית, וכך יורידו את רמות הזיהום בעיר ויורידו את כמות הפקקים שכולנו סובלים ממנה. זה הכוח של אדריכלות ועיצוב - לתת פתרון פשוט - שיהיה גם יפה", מסבירות המעצבות הצעירות.

ענבל שטרייכמן-טל, מרצה בבית הספר לעיצוב וחדשנות במכללה למינהל, מסכמת: "כלי הבינה המלאכותית נכסים ליותר ויותר מקומות בחיינו, והיום יותר מתמיד בעולמות העיצוב והאדריכלות. כניסתם של כלי ה-AI נותנת לנו, קהילת המעצבים, סל כלים והזדמנויות חדשות לפיתוח רעיונות וגישות חדשות.