מריו זוזל ועמי בר משיח, בעלי חברת "אלמוגים", מעולם לא פחדו מגבהים. הראשון עלה בשנות ה-60 מארגנטינה, השני עסק במשך שנים בצניחה חופשית. אולי זה מה שנתן להם את האומץ להתחיל בלי כלום ולעוף הכי גבוה שאפשר – לעבר אימפריית נדל"ן משגשגת.
"בצניחה חופשית אגו גורם למוות, בעסקים אגו יכול להפיל את הביזנס. זה בדיוק מה שאנחנו מיישמים בשותפות ארוכת השנים של מריו ושלי, שמים את האגו בצד ומתמקדים ביצירה", אומר בר משיח כשורה תחתונה לתשובה שכולם רוצים לדעת – כיצד קרה ששני סטודנטים צעירים, ללא הון עצמי, הפכו לבעלים של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל – החתומה עד כה על כ-5,900 יחידות דיור, ומעורבת כיום בפרויקטים בהיקף כולל של כ-7,500 יחידות דיור בשלבי ביצוע ותכנון שונים בכל רחבי הארץ.
חברת אלמוגים אחראית על הולדתן של שכונות מגורים שלמות בישראל. האווירה המודרנית ברחובותיה המרכזיים של העיר נשר, לדוגמה, עיר שהתפתחה בשנים האחרונות, היא תודות לחברת אלמוגים, שהטביעה בה חותם עצום עם בנייה מאסיבית של אלפי יחידות דיור, ומיתגו אותה בניחוח אירופאי.
אז איך בונים אימפריה מאפס?
"עקב בצד אגודל"
מריו זוזל (67), כיום תושב חיפה, ועמי בר משיח (65) תושב עין הוד, הכירו בטכניון בלימודים כסטודנטים בשנות ה-80. שנתיים אחר כך, ב-1986, הקימו שני בוגרי הפקולטה להנדסת בניין בטכניון חברת יזמית משותפת הפועלת בכל שרשרת הערך: איתור ויזום פרויקטים, תכנון, שיווק ובנייה.
הם התקדמו לאט. התחילו עם זכייה במכרז לפרויקט שיקום שכונות בהובלת משרד הבינוי והשיכון. ביצועו המוצלח של הפרויקט הגדיל את ההון העצמי שלהם, מה שאפשר להם להמשיך לזכייה נוספת, במסגרתה השניים רכשו קרקע כחלק מכינוס נכסים של 'מפעל אתא', שפשט רגל. על מגרש זה, המשקיף על עמק זבולון, הקימה החברה הצעירה 20 וילות, וההון העצמי שלהם המשיך לגדול.
ההזדמנות הגדולה לה חיכו הגיעה בתחילת שנות ה-90. השניים השתלבו בקליטת בום העלייה מברית המועצות, ובבניית דירות עבור העולים הרבים שהציפו את הארץ. שם נטבע החותם על ההצלחה, והשותפות הקטנה הפכה לחברת בולטת בישראל.
כיום, 30 שנה לאחר מכן, מריו זוזל ועמי בן משיח הם בעלי השליטה של חברה ציבורית הנסחרת בבורסה שכאמור בנתה אלפי דירות בישראל, ומשתלבת בפרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית וכן על קרקעות מנהל. גם מעבר לים השתלבה החברה, בבנייה בבלגרד, סרביה וגם בקרואטיה.
"אנחנו סולידיים וזהירים, עקב בצד אגודל", הם מגדירים עצמם. "תמיד ציטטתי את חבר של אבא שלי זכרונו לברכה, דרוזי קשיש שאמר לי: 'אם אתה עולה מדרגה מדרגה, הסיכוי שתגיע עד למעלה הוא גבוה, אבל אם תעלה שתי מדרגות כל פעם, הסיכוי שתיפול בדרך – גדול'. אנחנו מיישמים את תפיסת העולם הזאת מאז הקמת החברה", אומר בר משיח.
כמה לאט אתם שואלים? בשנת 2010 הנפיקה החברה לראשונה אגרת חוב, ובמרץ 2020, עם תחילת הקורונה, בוצעה הנפקת מניות. "זה הגדיל את ההון ונתן לנו בוסט רציני", אומרים השניים, "אבל לא די בהון כספי, צריך גם הון אנושי, וכחלק מכך ראוי לציין את צירופה של רו"ח מיכל גור לתפקיד מנכ"ל החברה, שבזכות כישוריה הפכה לאחת מנשות הנדל"ן המשפיעות ביותר בישראל. יש לנו גם את ליאת דנינו המוכשרת, המשנה למנכ"ל, שאחראית בין היתר גם על השיווק והמכירות ועושה עבודה מצוינת. כיום זו תקופה שצריך להיות יצירתיים במכירות".
בימים אלו החברה הקטנה שהפכה גדולה ממשיכה לבנות את ישראל. היא רכשה לאחרונה את המתחם ההיסטורי "הרב קוק" בשכונת נווה צדק, המשתרע על 3.3 דונם וכולל את בית הכנסת ההיסטורי של הרב קוק. הבנייה בעיצומה וכך גם מכירת הדירות. בנוסף, יחד עם חברת יוסי אברהמי, אלמוגים מקימה את הפרויקט היקר והמדובר ביותר בעיר הנופש הישראלית, "פרויקט ונציה" על הלגונה המזרחית באילת, עם מבנים בסגנון איטלקי. חולמים להגיע עם גונדולה עד פתח הבית? כבר לא צריך לטוס לאיטליה בשביל זה.
בעיצומה של מלחמת חרבות ברזל הצליחה אלמוגים לרשום הישג נוסף – מכירות שיא בפרק זמן של כחודש בלבד: החברה מכרה 49 יחידות דיור בהיקף כולל של כ-108 מיליון שקל, ובנוסף חתמה על 22 בקשות רכישה בהיקף כולל של כ-40 מיליון שקל בפרויקט חדש בעיר רחובות. "ההיסטוריה העולמית מלמדת שאחרי מלחמה מתחילה תקופה של התחדשות ופריחה, במשק הכלכלי בכלל ובענף הנדל"ן בפרט, ועליה אנו בונים", אומר מריו זוזל.
מה סוד ההצלחה שלכם?
בר משיח: "למזלנו בתחילת שנות ה-90, בתקופת העלייה הגדולה מברית המועצות לשעבר, לא היינו מספיק גדולים כדי ליפול לבור בזבוזים ולשמחתנו גם לא קטנים מדי כדי להשתתף. חברות יזמיות בתקופות האלו לקחו פרויקטים בהיקפים עצומים, בזבזו את הכספים על פרויקטים מגלומניים והסתבכו. הרבה קבלנים מעולים הימרו והעזו והשוק לא פעל לטובתם".
איך מתגברים על תקופות משבר וקושי?
זוזל: "בשבעה באוקטובר צלצלו הפעמונים לכולנו והמציאות השתנתה. ענף הנדל״ן הוא כמו עוף החול – זו הזדמנות להשתפר ולאתחל את המערכות. אנחנו, האנשים הפרטיים, הוכחנו מאז תחילת המלחמה שאנחנו מתפקדים טוב יותר ומהר יותר מהממשלה. אנשים פרטיים יודעים איך לדחוף דברים קדימה. אי אפשר יותר להתקדם בשיטות רגולטוריות שאינן מתאימות בכלל לתקופה בה אנחנו נמצאים".
אחרי השבת השחורה, עדיין אפשר לראות אופטימיות?
בר משיח: "אנשי עסקים הם אנשים אופטימיים, אחרת אין להם מה לחפש פה. צריך לחשוב חיובי ויבוא חיובי. אתרי הבנייה מושבתים בגלל העדר פועלים. כל התעשיות הנלוות עוצרות. מאות אלפי אנשים בהמתנה. מריו ואני קוראים לממשלה להיעזר באנשים כמונו שעשו עברו ובנו את המדינה".
איך מתקדמים הלאה עם המדינה?
זוזל: "בימים כאלו מבינים כמה חסרים בממשלה בולדוזרים כמו אריק שרון. בזמנו כשר הבינוי והשיכון בשנות ה-90, הוא הקפיץ את כל הענף עם התחייבויות הרכישה שביצע, ואנחנו היינו חלק מזה. חסר מישהו שידפוק על השולחן כמו אריק שרון והכול נהיה כדברו, איש לא מתווכח. כיום, יש צורך למפות את הפרויקטים ברחבי הארץ. הייתי עושה אשכולות של פרויקטים, ועל כל אשכול כזה שם ממונה עם סמכויות על. איפה שהדברים תקועים, ממונה על האזור היה מתחיל לעבוד בצורה צפופה עם חברות הבנייה, ולהסיר חסמים. לפלס בכוח, כמו ה-9D בעזה, אותו דבר".
כמי שהתחילו מאפס לפני ארבעה עשורים, היום הייתם מצליחים גם?
בר משיח: "אולי היינו בוחרים בהיי טק. אבא שלי היה שכיר כל חייו. רציתי לעשות כסף עד גיל 30 והכרתי קבלנות בניין כדרך המהירה ביותר. בגיל 25 בניתי ומכרתי בניין ראשון".
זוזל: "אני דווקא לא חשבתי על לעשות כסף. אותי משכה העשייה, עניין אותי הבנייה, ליצור משהו. מעולם לא הייתי מדמיין כשהיינו צעירים שנבנה אלפי דירות. דיברנו על כמה מאות דירות בקושי, במקסימום. העולם היום נפתח לממדים אחרים, המדינה התפתחה מאד וזינקה, אז אם היית מדבר איתי במספרים של היום, הייתי אומר: 'מה, אני הקבלן היחידי במדינה?'
נכנסתם חזק לתחום ההתחדשות עירונית
בר משיח: "כן, היום זה המיקוד שלנו. אנחנו וואן סטופ-שופ לדיירים. לא שולחים את הקונים לקבלן מפתח על כל תקלה. אנחנו מספקים את כל המעטפת. המיקוד שלנו בפינוי בינוי, אנחנו מתרכזים באזור המרכז, אבל לא מוותרים על היתרון היחסי שלנו בפריפריה ובונים גם בנשר, חיפה, אור ים וכו'. עיקר הכישרון שלנו בהתחדשות עירונית הוא לתת שירות מעולה ולנצל את היכולות שלנו לדחוף במהירות פרויקטים להיתרים. זה עוזר לנו לזכות במכרזים גדולים".
מה יקרה עם המחירים היום בשוק?
בר משיח: "מחירי הדירות יעלו. הדירות הולכות ואוזלות, נוצר מחסור גדול בשנתיים האחרונות. מה שלא יוצא לפועל בגלל המלחמה יוצר לאט לאט לחץ בבקבוק, וכשהפקק יעוף, אלוהים ישמור. נכון שהמחירים הפכו מטורפים בחלק מהמקומות, אבל הבנקים ימצאו כמו תמיד דרך לפתור את הבעיה באמצעות משכנתאות נוחות יותר. אני רק מתפלל שיימצא אריאל שרון כזה שידפוק על השולחן, לא יהסס, יוביל את השוק למען הצעירים ויחזיר את המענקים והלוואות המקום, במקום כל הקומבינות שעשו במחיר למשתכן – אנשים מבוססים, בהם אנשי הייטק ממשפחות עשירות, זכו במיליון שקל הטבה מהמדינה, זה אבסורד".
רגע לפני סיום, מה המוטו שלכם?
זוזל: "חדשנות. בכל מקום בו אנחנו יוזמים, אנו מייצרים ערך למקום ויוצרים שכונות מדהימות עם דירות מעוצבות. אנחנו עוקבים אחר הטרנדים השונים ומתאימים את המוצר להתפתחות של הסביבה, תוך הקשבה לצרכים והרצונות של הלקוחות. 38 שנים אנחנו עוסקים בייצור דירות, זה ניסיון מטורף".
שאלה אחרונה, יש לכם עוד חלומות נדל"ניים שלא הגשמתם?
בר משיח: "להמשיך לעזור בבניית המדינה. אבא שלי עלה מעיראק לישראל עם חליפה, כשהגיע לארץ זרק אותה לפח, חבש כובע טמבל, מדי חאקי ויצא לסלול כבישים בנגב. זה החינוך שקיבלתי לבנות את הארץ, ואני שמח על כל בניין חדש שמתרומם בארץ שלנו".
זוזל: להמשיך ולפתח את העסקים, בין השאר להקים קרן הון שתשמש זרוע אסטרטגית להמשך הצמיחה של החברה. אני צופה כי במשמרת שלי נזרע את הרעיונות האלה לטובת הדור הבא. לאורך השנים בנינו יסודות טובים לכך".
"רגע לפני סיום, חשוב לי להוסיף, בסוף שנות ה-60 עליתי לארץ מארגנטינה, שם הייתי חבר בתנועת מכבי, תנועה של ציונים בלב ובנפש. אני גאה להשתייך לקהילה הארגנטינאית שהשתלבה בהצלחה בבניית הארץ. אני שמח על הזכות שנפלה בחלקנו לתרום לחברה ולצבא ולביטחון במסגרות שונות, שכן באנו לבנות ולהיבנות. חלק גדול ממנה התיישב בקיבוצים שבעוטף עזה, ועצוב לי מאוד על הפגיעה הקשה שהקהילה ספגה ב-7 באוקטובר".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו