"היזמים מתמודדים עם אתגרים רבים, אבל יש אור בקצה המנהרה"

שוק הנדל’’ן, אחד השווקים הדומיננטיים ביותר במשק הישראלי – מתמודד בימים אלו עם קיפאון מתמשך שאינו מוכר לו; מעין עידן קרח שהתחיל עם עלית הריבית הראשונה באפריל 2022, התחזק עם רצף העלאות הריבית בשנת 2023, והקפיא את ישראל כולה ב-7 באוקטובר, עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל. ואכן, על פי נתוני למ”ס, חודש אוקטובר היה החודש החלש ביותר בענף הבנייה מאז תחילת המילניום. עם זאת, מהמקום הכי נמוך, בדרך כלל מתחילה הצמיחה.

“בחודשים שלפני המלחמה כבר ניתן היה להרגיש התאוששות קלה בשוק הדיור ובהיקף המשכנתאות החדשות. נראה היה שהשוק מתרגל לתנאים החדשים והרוכשים מתעוררים תחת ההבנה כי סביבת הריבית לא תשוב לרמות אפסיות שאפיינו אותה בשנים האחרונות. עם זאת, לצערנו הגיעה המלחמה הארורה ב-7 באוקטובר, ושוב טלטלה את הענף”, אומרת איילת רוסק, מנכ”לית חברת מכלול מימון נדל”ן, המתמחה במימון פרויקטי בנייה, ומהווה תחליף מלא למימון בנקאי.

רוסק מסבירה כי “התגובה המיידית של הענף הייתה הקפאת הבנייה וסגירת האתרים בשבועות הראשונים של המלחמה. זאת, בעקבות ההלם שתפס את כולנו, והרצון של רבים בענף לסייע ככל יכולתם למשפחות המפונות והחיילים. בהמשך, כשהיו ניסיונות של יזמים לפתוח מחדש את אתרי הבנייה ולחזור לעבוד, נאלצו להתמודד עם מצוקה קשה בכח אדם, שנוצרה על רקע ביטול היתרי התעסוקה של למעלה מ-100 אלף פועלים פלסטינים מעזה ויו”ש, במקביל לעזיבה של עובדים זרים רבים. כל אלו הובילו לעיכובים בהתחלות של פרויקטים חדשים ועצירה של פרויקטים שנמצאים בהקמה. המשבר של היזמים והקבלנים רק הלך והתעמק”.

“מעבר לקושי לפתוח אתרים, המחסור בכח האדם גם מוביל לכך שיזמים וקבלנים נאלצים להתמודד בימים אלו עם הכבדה מימונית נוספת על פרויקטים שנמצאים בשלבי ביצוע, וכעת מתארכים. נזכיר שהריבית במשק עדיין גבוהה, למרות ההורדה האחרונה”, אומרת רוסק, ובאותה נשימה לא חוששת להכריז: “יחד עם כל האתגרים, נראה שיש אור בקצה המנהרה”.

”רואים ניצנים של התאוששות“

רוסק סבורה כי “לאחר המלחמה, התרחיש הסביר הוא הצפה מחדש של הביקושים בענף הנדל’’ן, כשבחודשים הראשונים למלחמה הרוכשים ממשיכים לשבת על הגדר ולהתמהמה עם תזמון הקנייה בשביל לראות מה יוליד יום. עם זאת, כבר היום אנחנו רואים ניצנים של התאוששות. יזמים מבינים שלמרות האתגרים החדשים, הם צריכים להמשיך עם הפרויקטים הקיימים ולהתחיל בפרויקטים חדשים”.

לדבריה של רוסק, על אף סביבת הריבית הגבוהה ותהליך “הצלת הכלכלה” אליו תיכנס המדינה, ישנם משתנים מובנים בענף הנדל’’ן הישראלי שיסייעו בהתאוששותו, כמו הגדילה הטבעית באוכלוסייה בישראל, העומדת על כ-2% בשנה, וכן הביקושים החדשים שנולדים בעקבות המלחמה מצד יהודי העולם שחווים אנטישמיות ומשפחות מהצפון והדרום שפונו מביתן ויחפשו כעת דירות באזורים מרוחקים יותר מהגבול. כל אלו, כאשר ישנה הסכמה בקרב משקיעים כי נדל”ן הוא אופציית השקעה אטרקטיבית על רקע אי-היציבות הכלכלית המקומית והגלובלית.

“כבר היום ניתן לראות כי הביקוש לדירות כבר מתחיל לעלות. במיוחד דירות עם ממ”ד, כשמנגד מחירי דירות נטולות ממ”ד יורדים באופן ניכר. כיום, כ-62% מהדירות בישראל אינן ממוגנות. למשל, בתל אביב המבוקשת רק כ-24% מהדירות כוללות ממ”ד, ובאשקלון הדרומית רק כ-45% דירות כוללות ממ”ד”, אומרת רוסק, וממשיכה באופן טבעי לדבר על תחום ההתחדשות העירונית, “הביקוש הגבוה שנוצר לדירות עם ממ”ד צפוי לדחוף את פרויקטי ההתחדשות העירונית ולהזניק את התחום אפילו עוד יותר. תחום ההתחדשות העירונית נמצא בעלייה מתמדת, שהייתה מורגשת עוד זמן רב לפני המלחמה, כאשר חברות גדולות שבמשך שנים היו פעילות בתחום היזמות פנו אל תחום ההתחדשות העירונית. כיום, כאשר אזרחי ישראל נמצאים במצב הביטחוני הנוכחי, הדרישה הכלכלית והחברתית לדיור ממוגן תהיה ניכרת ותשפיע על היזמים”.

בנוסף, לדבריה, מגמה זו צפויה להתחזק נוכח רמת הריבית הנוכחית והפער בכלכליות של פרויקט התחדשות עירונית לעומת פרויקט יזמי רגיל; “כשיזם קונה קרקע, הוא נדרש לשלם כבר בהתחלה את ההון העצמי הנגזר מעלות הקרקע. בדרך כלל מדובר בסכום כסף משמעותי, כאשר לאותו יזם יש משקולת מימונית כבדה יותר, מאחר והמימון הפך להיות יקר בעקבות רמת הריבית הנוכחית. לעומת זאת, בהתחדשות עירונית, קידום התב”ע והעלויות הנלוות עד שלב פינוי הדיירים מהבניין הן זניחות באופן יחסי לעומת עלות רכישת קרקע, ועומדות על כמה מיליוני שקלים בודדים. רק לקראת שלב הנפקת הערבויות לדיירים המפונים, היזם פונה לגוף המממן לקבלת ליווי לבניית פרויקט הדיור והנפקת ערבויות לבעלים בשווי הדירות החדשות – כאשר בשלב הזה הוא כבר מוכר דירות ונכנס כסף לכיסו, מה שמקטין את סיכון המימון הנדרש ליזם”, רוסק מסבירה.

“יתרון נוסף של יזמי ההתחדשות העירונית הוא העובדה כי היזמים יכולים להרשות לעצמם להמתין זמן מה ולהחליט מתי יתחילו בפרויקט ומתי יפנו את הדיירים, כאשר רק בנקודה זו הם פונים לקבל ליווי מימוני. מנגד, ליזם שרכש קרקע אין את הפריווילגיה להמתין, מפני שעלויות המימון מכבידות עליו מהיום שנטל אשראי לרכישת הקרקע”.

נוסף על כל אלו, רוסק מסבירה כי בטווח הקצר-בינוני נראה התאוששות של כח העבודה עם הגעה של עובדים ממדינות כמו הודו וסרי לנקה, מה שיניע עוד יותר את שוק הנדל”ן. “ייקח זמן לעובדים מהודו ללמוד את העבודה, כמו שקרה עם העובדים בסין. אבל בסופו של דבר, ישראל נמצאת ביחסים דיפלומטיים טובים עם הודו, והעובדים ההודים צפויים להסתגל, ואף להצטיין, בכל הנוגע לבנייה בישראל”, היא אומרת.

רוסק מסכמת ואומרת כי “הניסיון מלמד שהביקוש לדיור בישראל גמיש בטווח הקצר, על רקע משברים כגון מלחמת חרבות ברזל או תקופה של ריבית גבוהה, וקשיח יותר בטווח הבינוני. בשני העשורים האחרונים כל עצירה בשוק הנדל”ן המקומי התחלפה במהרה בעלייה גדולה בביקוש למגורים, על רקע העובדה כי קצב התחלות הבנייה במדינה היה עד כה תמיד נמוך מהביקוש לדירות חדשות.

כך קרה בעבר במשבר הסאב-פריים שפרץ בשנת 2008 וכך גם ב-2014 כשהועלתה תוכנית מע”מ אפס, או כשפרצה מגפת הקורונה בשנת 2020. בסופו של דבר, התברר כי אלו היו הפסקות קצרות בלבד בגרף העולה של הביקוש לדירות.

ככל הנראה, גם הפעם, יש לנו סיבות רבות להניח כי עם סיום המלחמה שוק הנדל”ן המקומי צפוי להתאושש, ואנו כבר מתחילים לראות את ניצני ההתאוששות”.