כשהדם זורם ברחובות,
זה הזמן הנכון לקנות"
(הברון פיליפ דה רוטשילד)
הימים הם תחילת שנות הארבעים של המאה העשרים. אירופה שסועה באחת המלחמות הקשות והאכזריות שידע העולם. עתיד האנושות לוט בעשן סמיך ושחור. האגדה מספרת על הברון פיליפ דה רוטשילד, יהודי יליד צרפת ממשפחת בנקאים מפוארת, בשנות הארבעים לחייו, שמחליט שזה הזמן הנכון להשקיע את כספו בשוק ההון, לאחר הבנה שמדובר במחירי מציאה. זו הייתה כנראה אחת ההשקעות הטובות מאז ומעולם; האמרה בראש הכתבה מיוחסת לו, ולצערנו רלוונטית עד היום, 80 שנים אחרי.
מלחמת חרבות ברזל תפסה את ענף הנדל"ן בישראל באחת מהתקופות הקשות ביותר שהכיר, אם לא הקשה שבהן. הקושי מגיע לפתח דלתם של הזוגות הצעירים.
דפנה ועומר, שניהם בני 27 מהוד השרון, מחפשים דירה כבר שנה, מאז התחתנו. בארבעת החודשים האחרונים עומר נמצא בעזה, עם יחידת דובדבן בה הוא משרת. ההתלבטות שלהם גדולה: האם למצוא דירה לקראת פינוי-בינוי בקומה גבוהה על רחוב ראשי בבת ים במיליון וחצי שקל, או להמתין להגרלות של המדינה. חמש פעמים כבר התאכזבו. פעם אחת זכו בעפולה, שניהם עובדים באזור הבורסה ברמת גן. ״לא היה לנו מה לחפש שם״.
עליות הריבית התכופות בידי נגיד בנק ישראל גרמו לכך שרוכשים רבים הדירו את עצמם ממשרדי המכירות והעדיפו "לשבת על הגדר", בכדי לראות לאיזה כיוון השוק ילך. מנגד, המצב הוביל גם לפגיעה בהכנסות המדינה ממכרזי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל. אם בשנת 2022 מכרזי רמ"י הניבו למדינה למעלה מ-40 מיליארד שקל, השנה האחרונה הציגה, לפי ההערכות, ירידה של כ-50% בהכנסות המדינה ממכרזי מקרקעין. ״הפרה החולבת של המדינה" נפגעה בטיל.
האם אנחנו בשוק של הזדמנויות, או התחייבויות? זאת השאלה העיקרית כיום. מאות קבלנים מתלבטים אם בכלל לגשת למכרזים למשאב היקר ביותר במדינה, הקרקע. כשהם כבר מחליטים להציע מחיר, ההפרשים בין הזוכים לאלו הניגשים ומנסים את מזלם מגיע לעיתים למאות אחוזים.
במקביל, הישיבה על הגדר בחוסר מעש גורמת לרוכשי הדירות לתהות בלי הפסקה - מה יקרה בתום המלחמה? האם הביקוש יחזור, הדירות יתייקרו ושוב נפספס את המחירים הזולים? בינתיים אמנם המחירים יורדים בחלק מהערים, אך האם מגמה זו תימשך? עד מתי וכמה?
השאלות הללו רלוונטיות באותה מידה לכל לקוחות שוק הדיור בישראל, ביניהם: חסרי דיור, משפרי דיור, משקיעים ושוכרים. עם זאת, כפי שמלמדים בשיעור ראשון בבתי ספר לשיווק – כל לקוח הוא סיפור בפני עצמו. כך, גם מדינת ישראל מתייחסת לכל לקוח באופן שונה, והאפשרויות המוצעות לחסרי הדיור, למשל, הן שונות לגמרי מאלו המוצעות למשפרי הדיור, או המשקיעים.
אז מה הם הסיכויים שלכם לקנות דירה בישראל והאם הם טובים יותר משל אחרים? נעלה את שוק הדיור לשולחן הניתוחים, וננסה לענות לפי הסגמנטים השונים.
זוגות צעירים חסרי דיור
מחט בערימה של קירות
מדינת ישראל מפקירה את הצעירים, כאשר סיכויי ההצלחה גבוהים יותר בקזינו. תוכנית חדשה מבטיחה דירת פריפריה מרוחקת ב-800 אלף שקל, האם זה מספיק?
נ משכת המדיניות של ממשלת ישראל, ששואפת להפעלת קזינו גם בזמן מלחמה: למעלה מ-100 אלף נרשמים חסרי דירה מתחרים על כ-6,800 דירות מוזלות במסגרת ההגרלה השישית של "דירה בהנחה", שנסגרה בשבועיים האחרונים.
שבוע קודם נפגשנו במסיבת עיתונאים שקיימו שלושה שרים בממשלת ישראל (האוצר, השיכון והפנים) בה הם התחייבו למילואימניקים כי ישלמו 800 אלף שקל בלבד לדירות ארבעה חדרים במסגרת תכנית מחיר מטרה. מה הבעיה? בשביל זה, הם יצטרכו להרחיק לקריית שמונה, מגדל העמק, עפולה, נוף הגליל, ירוחם, שדרות, אופקים וערד. למי שזה אכן מתאים, מובטח לו בינתיים מחיר מוזל.
סך הכל לא יעזור כיבוס המילים, מצבם של הצעירים בכי רע; הנטל הכלכלי הביא רבים מהם לוותר על חלום הדירה, חלקם אף נאלצו לחזור לגור עם ההורים בסיר לחץ. נזכיר כי גם הזוגות הצעירים עם המשכנתאות נמצאים על הקצה. בסוף אף זוג צעיר לא רוכש באמת דירה – הוא רוכש חובות כבדים מנשוא מהבנק. המלחמה חושפת את האמת הקשה הזו. מה יקרה לאותם החזרי משכנתאות של גיבורי המלחמה, הצעירים המילואימניקים, שבתמורה מפוטרים כעת ממקום עבודתם? למי הם יבואו בטענות? למעסיק העצמאי שלא מקבל סיוע מהמדינה או לבנקים שחגגו בגדול בתקופות בהם נמכרו דירות כמו גרביים?
זכורה לכולנו אמירתו האומללה של שר הבינוי והשיכון, יו"ר יהדות התורה יצחק גולדקנופף, עם כניסתו לתפקיד: "מדברים איתי כל הזמן על משבר דיור, לא הכרתי את משרד השיכון לפני זה, אז אני לא יודע שיש משבר". מה שנקרא, בהצלחה לזוגות הצעירים. גם מבקר המדינה לא משרה אווירה אופטימית, כאשר הוא קובע בדוח חמור שיצא לאחרונה: ״לאוכלוסיות במעמד חברתי-כלכלי נמוך ובמעמד הביניים הפכה הדירה למטלה״.
ממשלת ישראל הכניסה את הצעירים אל בתי הקזינו; בו בזמן, היא גם הפכה אותם בעל כורחם למשקיעים. "קניתי דירה במחיר למשתכן בשדרות כדי להשכיר אותה", מספר צעיר מהרצליה. "אני משקיע בלי שקל, עכשיו במלחמה הדירות ריקות, לא משלמים לי שכר דירה. בגיל 32 הפכתי לבעל הבית הרע שמתעמר בדיירים השוכרים, אבל אני בעצמי שוכר דירה ובמינוסים כל הזמן", הוא אומר. תודה למדינת ישראל היקרה.
קחו מכרז הזוי שיצא על גבול סביון בעיר יהוד-מונוסון. בהחלט בוננזה. המדינה נתנה פה לזוכים במחיר למשתכן הנחה לא מבוטלת של כמיליון שקל. זכייה בלוטו. אלא מה? על 125 הדירות בהגרלה לפרויקט של קבוצת אסיה סיירוס – מתמודדים 33,089 זוגות צעירים. קולטים? קחו דוגמה נוספת: על 121 דירות של אשדר בבאר יעקב מתמודדים 31,386 זוגות. סיכויי הזכייה אפסיים, ולמדינה, מסתבר, זה נשמע הגיוני.
שחר כחלון, מבעלי חברת אסיה סיירוס, בונה פרויקטים אשר עליהם התמודדו עשרות אלפי זכאים, במסגרת ההגרלות של תכנית מחיר מטרה. על פרויקט מתוכנן של החברה בשכונת סירקין בפתח תקווה, שכולל 148 יחידות דיור המיועדות לתוכנית מחיר מטרה, ו-185 יחידות דיור סך הכל, התמודדו קרוב ל-40 אלף זכאים – סיכוי נמוך מחצי אחוז לזכייה בדירה. נתונים דומים נרשמו גם בפרויקט שכולל 98 דירות המיועדות למחיר מטרה של החברה בבאר יעקב, הכולל 196 יחידות דיור סך הכל. "מחיר מטרה זו תוכנית מעולה, שמאפשרת דירות בהנחה משמעותית מאוד לזכאים", הוא אומר, "אך הבעיה איתה שהיא לא עונה על הביקושים, ורק מתי מעט באמת זוכים לדירה במסגרתה. מי שזוכה בדירה כמובן מרוויח בגדול, וברור שכולם רוצים לזכות. הבעיה היא מי שלא יזכה שוב ושוב, ויש רבים כאלה כשהסיכויים הם 1 ל-270, רובם עדיין יצטרכו דירה ויחזרו בסופו של דבר לשוק הכללי. אין מה לעשות, התוכנית לא קרובה לענות על הביקושים".
מחקר חדש של בנק ישראל מוצא כי תכנית מחיר למשתכן גם גרמה לציבור לקנות דירות יותר גדולות ממה שהם היו קונים בלי עזרת הממשלה, וגם במקומות שפחות ציפו להם וכנראה לא היו קונים במצב הרגיל. הם לא אשמים. המדינה היא זו שחייבה את הקבלנים, בטמטום יש לומר, לבנות דירות גדולות, גם של חמישה ושישה חדרים, לאנשים שרק התחילו את חייהם. קבלנים שניסו להיאבק בזה נכשלו. ראשי ערים גם מעדיפים אוכלוסייה חזקה יותר כלכלית. לדוגמה, בחיפה ״דחפו״ בפרויקט של חברת פרשקובסקי דירות שישה חדרים לצעירים. עיריית חיפה ומשרד השיכון נעמדו על רגליהם האחוריות והתעקשו על כך.
המחקר של בנק ישראל קובע, כי "הדירות הנרכשות בידי הרוכשים לראשונה במחיר למשתכן, זולות וגדולות יותר לעומת הדירות הנרכשות בידי הרוכשים לראשונה בשוק החופשי". מהמחקר עולה כי דירות המחיר למשתכן גדולות בממוצע ב-0.4 חדרים בפריפריה וב-0.6 חדרים במרכז. פער המחיר הממוצע הוא כ-160 אלף שקל.
לסיכום, מול הכנסות של 40 מיליארד שקל שהגיעו מיסי נדל״ן בשנת 2022, שכחו את הזוגות הצעירים במדינה הזו. גם בהגרלה הקודמת התמודדו קרוב ל-100 אלף זוגות צעירים מחוסרי דיור על כ-7,000 דירות בסך הכל, כשהסיכויים שלהם לקנות דירה בישראל רק הולכים ומצטמצמים ככל שהזמן עובר.
משפרי הדיור
פער בין המצוי לרצוי
דירת החלומות, האם נגיע אליה? זו מטרתם של משפרי הדיור שעוזבים דירה ישנה לטובת דירה גדולה יותר ובמיקום טוב יותר.
למה משפרי דיור לא יתפשרו עוד על דירה בלי ממ״ד?
נקודת הפתיחה היא גרועה: בחודש אוקטובר השחור נרשם השפל הגדול ביותר מאז תחילת המאה הנוכחית בביקוש לדירות מצד משפרי הדיור; עם זאת, למרות מלחמת חרבות ברזל, עדיין נסגרות בשוק עסקאות מכר לדירות מסוגים שונים, ביניהן גם דירות מיוחדות בהיקפים כספיים לא מבוטלים למשפרי דיור.
לדוגמה, דירת גן בהרצליה נמכרה תמורת 6.95 מיליון שקל. מדובר בדירה בפרויקט "רובינא הירוקה" של קבוצת יוסי אברהמי בשטח 160 מ"ר בשני מפלסים, עם גינה בשטח 125 מ"ר וחצר אנגלית. הרוכשים – זוג משפרי דיור מהרצליה. לדברי שמעון סבוני, מנהל מכירות בקבוצת יוסי אברהמי, "בשל התכנון הייחודי של דירת הגן בשני מפלסים, היא מציעה יחידת מגורים נפרדת, שיכולים להיות לה שימושים שונים לפי צרכי הרוכשים, כמו יחידת מתבגר, חדר סטודיו, קליניקה, משרד ועוד".
היום, משפרי הדיור במלכוד. לפעמים הפערים בין המצוי לרצוי גבוהים מדי, ואז הם נשארים באגף השיפוצים. עם זאת, בעקבות השביעי באוקטובר, גם הענף הזה כבר לא רלוונטי – אין כיום עובדים לשיפוצים. שימו לב שהמלאי הגבוה ביותר של "דירות בהמתנה", הן דירות של משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה, וטרם מכרו את דירתם הקודמת.
גם הביקוש לתמהיל הדירות השתנה בין לילה. משפרי דיור כבר לא יהיו מעוניינים לעבור לדירה ללא ממ״ד. הכלכלן הראשי באוצר כתב בסקירתו על חודש אוקטובר: "יתכן וירידה זו במשקל דירות יד שנייה ברכישות משפרי הדיור עשויה להיות מוסברת בין היתר בהעדפה גוברת של משפרי הדיור לרכישת דירות עם ממ"ד".
בפילוח רכישות סגמנט זה, בין מי שאכן שיפרו דיור (רכשו דירה יקרה יותר) לבין אלו ש"צמצמו" דיור – נמצא כי משקל מצמצמי הדיור עומד על שליש מהמשפרים. מצמצמי הדיור הם אנשים שהתבגרו ועברו לגור בדירות קטנות יותר, כאלו שעברו מבתים פרטיים למגדלים או גרושים וגרושות שמכרו את הדירה המשותפת שלהם ועברו לדירות קטנות יותר. יש גם את משחלפי הדיור, אלו שרכשו דירה ומכרו את דירתם הקודמת, או התחייבו למכור את דירתם הקודמת בפרק הזמן הקבוע בחוק, מבלי שיחויבו במס כמשקיעים).
ההאטה היום בקצב המכירות מעידה על כך שאנשים זהירים בביצוע העסקאות, רבים יושבים על הגדר, בפרט אם הם משפרי דיור שצריכים לגייס הון כדי לרכוש דירה חדשה.
משפרי הדיור מעולם לא עניינו את המדינה. אולי גם בצדק, יש להם כבר דירה וכל רצונם הוא לשפר את איכות חייהם. נולדו ילדים, ההכנסות גדלו. אפשר להוסיף חדר או שניים ולעבור מדירה לבית פרטי, פנטהאוז או דירת גן שחלמו עליה.
אלא, מה הבעיה? זוכרים מה שכתבנו למעלה על הזוגות הצעירים, שהם מתחילים גבוה עם דירות מרובות חדרים? עד לפני 20 שנה הדירה הממוצעת הייתה שלושה חדרים. היום היא ארבעה חדרים. למה? כי ראשי ערים לא יאפשרו שנים ארוכות לבנות דירות קטנות, הנחשבות גם היום כלהיט קשה להשגה שנחטף ראשון.
בשאר העולם, הדבר הנפוץ הוא להתחיל כזוג ללא ילדים בדירת 2 חדרים, כפי שהיה בישראל בשנות השישים. סלון, חדר והול. בישראל זה לא קורה כבר 60 שנה. קבלנים לטשו עיניים על אחוזי בניה גבוהים, העיריות חששו מאוכלוסיות חלשות והמדינה רק רצתה עוד כסף לקופה הציבורית.
אגב, סיוע ממשלתי למשפרי דיור ניתן דווקא בתקופת השר משה כחלון. מחיר למשתפר. דירות ללא ביקוש במחיר למשתכן הופנו בהטבות גם למשפרי דיור. כמובן שהיה מדובר בדירות בפריפריה המרוחקת.
אז בואו נהיה כנים לרגע – האם רוב האלקטורים הישראלים שהם בעלי דירות (68%) רוצים שמחירי הדירות שלהם ירדו? לא! הם רק רוצים לשפר דיור ולהישאר עם אמצעים לחיות.
משקיעי הנדל"ן
שוק הולך ומתעורר
למרות השביעי באוקטובר, הקורונה, המיתון ובעיקר הממשלה שעושה הכל כדי להרחיק אותם מהשוק – המשקיעים מתעוררים וחוזרים בטפטופים. האם השוק מציג הזדמנויות למשקיעים?
מ דינת ישראל ממשיכה להתעמר במשקיעים. אחרי תיאטרון האבסורד של מס דירה שלישית שבוטל, תזכיר חוק חדש של רשות המיסים שהופץ להערות הציבור, מנסה לקבוע שיעור מס רכישה של דירה שנייה ומעלה על 8%. על פי דברי ההסבר, ייקור מס הרכישה בנובמבר 2021 "טרם השיג את מטרתו. על מנת למתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים ולסייע בבלימת עלייה פוטנציאלית של מחירי הדיור, מוצע לעגן את שיעורי מס הרכישה כהוראת קבע".
ובכל זאת, למרות ניסיון הסיכול הממוקד של הממשלה, כשברקע השביעי באוקטובר, ההתאוששות מהקורונה והמיתון – מדובר על שוק שהולך ומתעורר לאחר שכבר הספידו אותו. החזרה של המשקיעים מתרחשת כעת בטפטופים, אך זו בהחלט בשורה משמחת מאד לקבלנים ולבעלי דירות יד שנייה שעומדות למכירה כיום בשוק.
ניקח את תל אביב כדוגמה. מחצית מהדירות בעיר בלי הפסקה הן להשכרה בבעלות משקיעים. בשנה האחרונה נרשמה צניחה חופשית של 55% ברכישת דירות להשקעה באזור, בעיקר בגלל העלות הגבוהה של ההשקעה. סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה ביולי האחרון, לפני המלחמה, עמד על 113 דירות בלבד. אחת הרמות הנמוכות שנרשמו באזור זה בעשרים השנים האחרונות. ועדיין, גם בתקופה הזו נרשמו בה עסקאות יוקרה מצד משקיעים. לדוגמה, חברת יובלים סיטי בוי, שבבעלות רן בלינקיס ואיציק ברוך, יזמית פרויקט אלנבי 100 בתל אביב, הודיעה כי מכרה 7 דירות בהיקף של כ-31 מיליון שקל. מדובר בממוצע של כ-4.5 מיליון שקל לדירה, המשקף מחיר של כ-90-95 אלף שקל למ"ר. הדירות שנמכרו הן כולן דירות בנות 2 חדרים בשטח ממוצע של כ-50 מ"ר, הנחשבות פופולאריות בעיני משקיעים, וכוללות מרפסות של כ-13 מ"ר וחניה פרטית קרקעית. העסקאות בולטות במיוחד על רקע ההאטה בשוק הדיור, ובפרט בתל אביב ובאזורי הביקוש המובהקים והיקרים.
אזור באר שבע בולט אף הוא בירידה חדה ברכישות המשקיעים, לפי הכלכלן הראשי באוצר, על אף הגידול החד במכירות הקבלנים באזור זה. בעבר היו מבצעי מכירות של קבלנים באזור זה מאופיינים בגידול ברכישות המשקיעים, היום בקושי.
רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר השחור בכל הארץ הסתכמו ב-411 דירות בלבד, ירידה חדה של 56% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 54% בהשוואה לחודש הקודם. בנובמבר כבר נרשמה קפיצה של 80% ברכישות משקיעים.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה כמעט את כל האזורים, כאשר בולט במיוחד אזור באר שבע עם ירידה של 77% בהשוואה לאוקטובר אשתקד; אזור ירושלים היה היחיד בו נותרה רמת רכישות המשקיעים באוקטובר השנה ללא שינוי בהשוואה לאוקטובר אשתקד, גם בגלל יהודי העולם. עם זאת, עדיין מדובר ברמה נמוכה של רכישות (97 דירות נרכשו להשקעה באזור זה).
המשקיעים ודאי יתעוררו, אם לא היום אז מחר, אבל הממשלה מוזמנת כבר עכשיו להוריד את מס הרכישה ולהקל על המהלך. בסוף, נזכיר, עדיף שהכסף הזה ייכנס לקופת האוצר ממסים ולא ילך להשקעות מפוקפקות בחו״ל.
לדברי רון אבידן, מנכ"ל אזורים, "אין דירה היום בישראל שעומדת ריקה, משקיע שקונה דירה מוציא אותה מיד להשכרה. המחסור הכרוני בדיור להשכרה ישפיע גם על הדיור למכירה. כל אחד מבין שבין פינוי-בינוי להיצע דירות להשכרה יש קשר ישיר. הממשלה יכולה להגיד טעינו ולתקן את המהלך שלה להעלאת מס הרכישה, שגרם לבריחה של המשקיעים״.
ומה עם התשואות? שיאנית התשואה למשקיעים היא באר שבע – עם תשואה שנתית ממוצעת של 4.2%, ואחריה העיר אילת, עם תשואה של 3.7% כתוצאה מירידה ריאלית במחירי הדירות בעיר; התשואה השנתית הנמוכה ביותר נרשמה ברחובות, עם 2.5% בשנה, כתוצאה מהעלייה הדרמטית במחירי הדירות בעיר לעומת מחירי השכירות שדווקא ירדו.
שוכרים
הפספוס: השכירות לטווח ארוך
הפספוס הגדול של השנה הזו, של המלחמה הזו – הוא השכירות לטווח ארוך.
האם המדינה תשכיל להפוך אותו להזדמנות הגדולה של השנה הקרובה?
" ארבעה צ׳קים של שכר דירה ירדו לי כבר במהלך המלחמה הזאת. כבר יותר מ-100 ימים שבהם אני משלם על הבית, אבל גר בצבא. בחודש הבא אני אמור לחדש חוזה, אז הבוקר בעל הבית הודיע לי שרוצים להעלות לי את שכר הדירה. איזה כיף לכל אלה שחזרו לשגרה. זה אנחנו פה שמנותקים, לא הם״, כותב בציוץ חיים הר זהב.
בכ-20% ממשקי הבית יש מישהו שמחפש היום לשכור דירה. כ-16% ממי שמחפש לשכור דירה רוצה לגור בתל אביב, כ-12% ברמת גן, וכ-7% בגבעתיים, שתי הערים הצמודות לתל אביב. הביקוש לשכירות בערים במעגל השני לתל אביב נע סביב 5-7%, בהרצליה, ראשון לציון, פתח תקווה, רעננה. כל שוכר מחפש דירה בשני יישובים בממוצע.
מאז ה-7 באוקטובר התעוררו קשיים במקרים רבים בקיום חוזים בכלל וחוזי שכירות בפרט. יישובים רבים פונו, עלו שאלות בנוגע למגורים בשכירות בדירות ללא ממ"ד וסוגיות נוספות הנוגעת לשוק השכירות. החוק לדחיית מועדים, העניק בשלב הראשון פתרון זמני של דחיית מועדי התשלום עבור חיילי הסדיר והקבע, משרתי מילואים, אנשי כוחות הבטחון, סוהרים, תושבים בישובים שהתפנו ובני משפחות החטופים והנעדרים. בימים אלה משרד המשפטים פועל לקדם פתרונות נוספים שיסייעו לשוכרי דירות ולמשכירים בתקופה זו.
הקשיים האלו מעלים לנגד עינינו את הפספוס הגדול של השנה הזו, של המלחמה הזו – השכירות ארוכת הטווח. זה היה יכול להיות ה-פתרון לזוגות צעירים, מפונים ובעצם כל מי שחשקה נפשו בדירה, אבל לא כיסו.
האבסורד הוא שמדינת ישראל נמצאת באחד המקומות האחרונים בעולם המערבי בכל מה שקשור בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח. כדי שנשווה את עצמנו לעולם, המדינה חייבת למצוא פתרונות מימוניים לפרויקטים אלו, שכן עקב הריבית הגבוהה, כיום אין לקבלנים כדאיות כלכלית לביצועם. עלויות ההקמה של פרויקטים כאלו מאד גבוהות והתשואות של החברות נמוכות, כך שלא כדאי להם לצאת לפרויקטים כאלה.
שלושים דירות שנועדו להשכרה ארוכת טווח במזרח ראשל״צ הוסבו לאור הריבית למכירה ובזמן קצר נחטפו.
בסוף, זו גם ההזדמנות הגדולה ל-2024, אם הממשלה תדע לקבל את ההחלטות הנכונות. כמה אפשר להתמרמר בגלל רפיסותן של ממשלות ישראל. אפילו ״שר הנדל״ן״ משה כחלון בשבוע האחרון לכהונתו הודה שהיה צריך לתת כח גדול יותר לשכירות ארוכת טווח על חשבון המחיר למשתכן.
יש לציין כי בהחלטת הממשלה האחרונה, לצורך קידום שוק השכירות המוסדי בישראל, מציעה התכנית לקדם מסלול נוסף לחבות במע"מ לפרויקטים הנבנים לשכירות ארוכת טווח. במסגרת זו, יהיה באפשרות היזמים בתחום לקזז מע"מ תשומות בשלב הבנייה ולדחות את חבות המע"מ למועד מכירת הדירות, או תום תקופת השימוש בנכס לצרכי שכירות ארוכת טווח, וזאת בהתאם לשווי במועד זה. בנוסף, לאחרונה נודע כי פעילות חברת עמידר תורחב לתחום הדיור להשכרה והיקף ההתקשרות יעמוד על 15 מיליארד שקל ל-10 שנים הקרובות.
עם זאת, ללא טיפול בשוק הפרטי, כלום לא יעזור מול הריבית הגבוהה. עליית הריבית היתה הגולל הסופי על שיטה זו, למרות ששליש מהישראלים גרים בשכירות. במהלך השנה נכשלו יותר ויותר מכרזים לבניית מתחמי השכרה ארוכת טווח שפרסמה "דירה להשכיר", שהוגשו ללא הצעות, בהם מכרזים בהרצליה בגליל ים המבוקשת ובבאר שבע. מכרז אחר שנסגר בחודש מאי עשה זאת רק בסיבוב השני, ורק לאחר ששווק במחיר מינימום מופחת.
בסופו של דבר, ישראל רוצה להיות כמו ניו יורק, טורונטו וברלין, ולבנות כמה שיותר בשכירות ארוכת טווח לצעירים, בעקבות הביקוש הגבוה: ב"דירה להשכיר" מציינים כי כ-18.5 אלף יח"ד המיועדות לאכלוס בשנים הבאות נמצאות כעת בשלבי הקמה ושיווק, מתוכן כ-3,500 יח"ד כבר שווקו ומיועדות לאכלוס בשנתיים הקרובות. בשנתיים האחרונות אוכלסו כ-4,000 יח"ד דיור.
הבעיה היא שמזה שנים רבות, הכלים בהם משתמשת ממשלת ישראל בבואה לקדם דיור מוזל נסובים סביב שיווקי קרקע ציבורית בלבד. מצב זה קיים בשל המציאות הישראלית יוצאת הדופן, בה אחוז משמעותי מקרקעות המדינה מנוהל על ידי המדינה. יחד עם זאת, באזורי הביקוש המרכזיים כמות הקרקע הציבורית הולכת ומתמעטת ממילא, ובבואנו לקדם דיור חברתי עלינו לייצר כלים שיתמרצו בנייה לעידוד חברתי גם בקרקע פרטית.
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מסביר כי "המדינה חייבת לגלות גמישות תכנונית ולהסיר חסמים בירוקרטיים בפרויקטים של דיור להשכרה. כך לדוגמה, צריך לאפשר לקבלנים לבנות יותר דירות קטנות של 2 חדרים, להן יש ביקוש גדול בשוק, ולא להגביל אותם לבנות דירות גדולות יותר של 4 חדרים ומעלה. כמו כן, המדינה חייבת גם לקצר את תהליכי הרישוי של פרויקטים מסוג השכרה לטווח ארוך, דבר שיפחית בעלויות של הקבלנים בגלל הריבית הגבוהה".
מבחינת מחירי השכירויות, לפי ניתוח שביצע אוהד דנוס, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, על סמך עיבוד של 2,500 מודעות להשכרה, בחצי השנה האחרונה שהסתיימה בנובמבר נרשמה מגמה של ירידות מחירים בשוק השכירות עם שינויים בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן. בולטות בירידות הערים תל אביב (-4.3%), מודיעין (-4.6%), פתח תקווה (-4.6%), ראשון לציון (-4.0%) ונתניה (-4.0%), עם ירידות מחירים ברוב סוגי הדירות. בעיר ירושלים נרשמה עלייה של 0.9% בחצי השנה האחרונה, גם עקב התעניינות של יהודים מהעולם.
ירידת מחירי השכירות החדה ביותר נרשמה בערים עפולה (12.5%), עכו (12.3%), קריית אונו (12%), טבריה (12%) אור עקיבא ובאר שבע (10% כ"א).
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "המדינה חייבת לגלות גמישות תכנונית, ולהסיר חסמים בפרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח"
השכבות החלשות
המדינה ממשיכה להתעלם מהעוני
95% מהדירות בדיור הציבורי סובלות מחוסר במיגון הולם, ולכן עשרות אלפי משפחות נותרו חשופות לאיומי הטילים. מדוע ממשיכים לטאטא את העוני המתגבר בזמן מלחמה מתחת לשטיח הכחול לבן?
נכון לשביעי באוקטובר, היום הראשון של המלחמה, כמעט כל הדירות בדיור הציבורי (95%) סובלות מחוסר במיגון הולם. המשמעות: עשרות אלפי משפחות, קשישים ועד ילדים, הולכים לישון בלילה עם סכנת חיים ממשית, כשהם חשופים לאיומי טילים.
העניים ביותר בדוחות העוני הם תמיד מחוסרי הדיור. 2% מהווה הדיור הציבורי בישראל לעומת 12% באירופה, אז למה המדינה ממשיכה להתעלם מהם?
לאחרונה, במהלך המלחמה, דנה הכנסת בתיקון לחוק הדיור הציבורי שיאפשר לבני משפחה של אנשים שנפגעו ב-7 באוקטובר, נרצחים וחטופים, שהיו זכאים לדיור ציבורי וכבר אינם מתגוררים בדירה, לקבל זכאות אוטומטית למגורים בה.
כפי שאתם בטח מתארים לעצמכם, מדובר במשפחות בודדות. גם יושב ראש ועדת הפנים של הכנסת והייעוץ המשפטי הביעו תמיהה על הצורך להביא חוק כל כך מצומצם, שבמקרה הטוב יסייע לשלוש משפחות, ובמקרה הרע ייצור אפליה פוגענית בין נפגעי איבה שנפגעו בתחילת המלחמה לכאלה שנפגעו בהמשך המלחמה, ובכלל בין נפגעי האיבה לאנשים החלשים בחברה הישראלית, עליהם חוק הדייר הממשיך כבר לא תקף מאז 2009.
קחו לדוגמה את רחל (שם בדוי), אם חד הורית עם 4 ילדים בחולון, שממתינים לדיור ציבורי וגרים כבר שנים בדירה שכורה הרוסה עם דליפות מים. בעל הבית כל הזמן מאיים לזרוק אותם כי אין להם מספיק כסף לשלם לשכירות, ורחל נאלצת לוותר על שיעורים וחוגים לילדים, ולעיתים גם מזון, כדי לשרוד. אין לרחל שום סיכוי לצאת מהעוני כי היא צריכה לטפל בילדים, ובינתיים התור לדיור ציבורי בחולון רק גדל, כי לא קונים או בונים שם דירות ציבוריות בכלל.
על העוני בישראל כמעט ולא מדברים אף פעם. שנה אחרי שנה מתפרסמים דוחות העוני עם נתונים קשים, אבל למרבה הצער הם אינם מציגים פתרונות אמיתיים למצב ונשכחים די מהר. אירועי ה-7 לאוקטובר צפויים להביא אף להחרפה משמעותית נוספת בממדי העוני. כדי שנוכל בשנים הבאות להתמודד באופן יעיל וממוקד עם המצב הזה, יש צורך אמיתי לבודד את הגורמים לעוני ולטפל בשורש הבעיה.
אם בעבר סברו שהעוני הוא רק של אנשים שלא עובדים, אז היום כבר ברור לכולם שעבודה בישראל לא מוציאה מעוני, ושאחוז גבוה מהעניים הם אנשים עובדים. המסקנה מכך היא שיש בארץ הוצאות גבוהות שלא עומדות בהלימה עם רמת השכר. הוצאות אלה פוגעות ביכולת של חלק גדול מהאנשים העובדים לחיות בכבוד וברווחה, ובמקום לחלק צדקה ונדבות, הממשלה חייבת לטפל בהוצאות הלא פרופורציונליות האלה.
דיור הוא בהחלט אחד מהגורמים המרכזיים להתדרדרות לעוני, מאחר ומדובר בהוצאה הגדולה ביותר של משקי הבית בישראל. בעוד בעולם נהוג לדבר על דיור בר השגה, שמחירו לא עולה על 30% מהשכר החופשי הממוצע, בישראל ההוצאות על דיור בקרב משפחות עובדות ממעמד הביניים, עשירונים 3-7, עומד על 35%-60% מהשכר שלהן. בקרב שלושת העשירונים הנמוכים ההוצאה הרבה יותר גבוהה, ומגיע ל-60%-70% מההכנסה החופשית, הוצאה שמותירה משפחות רבות ללא משאבים עבור צרכים בסיסיים.
כיום, עקב המצב הבטחוני, המצב החמיר ובנק ישראל הכריז לאחרונה על עלייה מדאיגה במספר המשפחות שדחו את תשלומי המשכנתה, ובנוסף על כך ציין שיותר מחצי מיליארד שקל התווספו לכספים שבחדלות פירעון, עקב חוסר יכולת של משפחות לעמוד בתשלומים. זאת הסיבה שהוועדה למלחמה בעוני, שפרסמה את מסקנותיה ב-2016, הראתה שהוצאות דיור הן אחד הגורמים המרכזיים לעוני, ואף הציעה להרחיב בצורה משמעותית את הדיור הציבורי. הוועדה בחנה מאות מקרים, ובמסקנות שלה לגבי דיור הראתה כי 40% מהמשפחות שקיבלו דיור ציבורי לא נזקקו עוד לשירותי רווחה ויצאו מהמעגל האכזרי של עוני רב-דורי.
מאז ועד היום, לא נעשה למרבה הצער כלום, וכיום יש בישראל פחות מ-48,000 דירות ציבוריות – אפילו לא חצי ממה שהומלץ על ידי הוועדה. במציאות הנוכחית, התקציב החדש שהוגש חושף שוב את הציניות של פקידי האוצר ופקידי משרד השיכון, שעושים הכל כדי להתעלל עוד ועוד בחסרי הדירה. אם לא די בכך שאין שום תקציבים חדשים להגדלת המלאי של הדיור הציבורי, אז אין גם תקציבים חדשים להעלות את תשלומי הסיוע בשכר דירה, שלא עודכנו כבר למעלה מ-20 שנה וכבר מזמן לא נותנים מענה אמיתי לבעיה של משפחות שאינן עומדות בתשלומי השכירות, ובטח ובטח לא יכולות לרכוש דירה.
תשלומי הסיוע בשכר דירה עומדים היום על 700-1200 שקל, כאשר רק קשישים קיבלו העלאה מיוחדת לאחרונה לאור הלחץ הציבורי לסכום של עד 2,900 שקל. עם זאת, הציניות ששוברת שיאים בתקציב הנוכחי – היא שבמקום להעלות לכולם באופן משמעותי את הסיוע בשכר דירה, בעיקר בזמן משבר חברתי גדול – ניתן לראות שבסעיפים הקטנים של התקציב פקידי האוצר החליטו גם לקצץ לקשישים את הסיוע של 2,900 שקלים, ולהעניק אותו רק לקשישים שהגיעו לארץ 10 שנים לפני גיל פרישה.
דני גיגי, יו״ר פורום הדיור הציבורי, מסכם: "היום יותר מתמיד, כשעשרות אלפי משפחות נעקרו מבתיהן וכשצפויים קיצוצים בתקציבי הרווחה, חשוב שהציבור ידרוש תכנית חדשה שתחזק את מעמד הביניים שעשוי להתדרדר לעוני, ותכלול גם טיפול משמעותי בכל נושא העוני שעולה בדוחות שנה אחר שנה. זאת, כשבמוקד של התכנית טיפול בהוצאה הכי גדולה של משקי הבית בישראל – ההוצאה על דיור".
תושבי החוץ
בכל 80 שניות מתרחש אירוע אנטישמי בעולם
אחת השאלות הגדולות מאז בשוק הדיור הישראלי מאז תחילת המלחמה היא:
האם צפוי גל עלייה של יהודים תושבי חוץ בעקבות האנטישמיות הגואה בעולם?
זינוק בעלייה: מאז ה-7 באוקטובר הגיעו לישראל קרוב ל-5,000 עולים חדשים, בהם גם צעירים וצעירות שמטרתם להתגייס לצה"ל. בצרפת נרשם זינוק של 500% בבקשות לעלייה מאז תחילת המלחמה; בצפון אמריקה של 120%; בהתאם, האנטישמיות בצרפת קפצה ב-1,000% - ארבעה מקרים ביממה; בלונדון נרשמו פי 13 גילויי אנטישמיות לעומת השנה שעברה.
"המלחמה עוררה בנו את הרגש היהודי ואת ההבנה שהמקום שלנו הוא בישראל", טוענים ארגונים יהודיים בעולם. שר העלייה והקליטה, אופיר סופר, מברך את העולים החדשים: "עלייתם של יהודים רבים לישראל בעת המלחמה, והקפיצה האדירה בפתיחת תיקי העלייה ברחבי העולם, הן מעשה ציוני חשוב והבעת סולידריות בעת הזו עם המדינה."
מאז תחילת המלחמה נוצר גל חדש של אנטישמיות ברחבי העולם, שהולך ומתגבר ככל שהמלחמה מתקדמת, בעיקר בגלל הרשתות החברתיות. ממחקר שנערך במרכז קנטור של האוניברסיטה העברית עולה כי בכל 80 שניות מתרחש אירוע אנטישמי בעולם. לפי ההסתדרות הציונית, שנת 2023 הסתיימה עם עלייה של 230% באירועים האנטישמיים ברחבי העולם; הארגון הבריטי CST מדווח כי מאז תחילת המלחמה דווחו על קרוב ל-1,500 אירועים אנטישמים בבריטניה, שיא בדיווחים מאז ייסוד הארגון ב-1984.
כתוצאה מכך, כאמור, הגידול בבקשות לפתיחת תיק עלייה אצל קהילות יהודיות גדולות בעולם זינק משמעותית. מנתוני משרד העלייה והקליטה והסוכנות היהודית עולה כי מספר הבקשות לפתיחת תיק עלייה של יהודי ארה"ב וקנדה עלה כמעט פי 2. גם בקרב יהדות צרפת נרשם זינוק חד: 1,360 איש בשנה האחרונה לעומת 280 אשתקד. בקרב אלו שהחליטו להמשיך לגור בארה"ב ובאירופה, נצפתה נכונות לרכוש דירה בישראל כרשת ביטחון; מעט היהודים שעוד נשארו בדרום אפריקה גם הם נושאים עיניים לגל של עלייה, אפילו יותר מאז ההחלטה המשוועת על הדחת הקפטן היהודי של דרום אפריקה בקריקט, דייוויד טיגר, שהביע את תמיכתו בישראל ובלוחמי צה"ל במהלך אוקטובר. גם משפחות מטורקיה בוחנות עלייה, ״הגיעה לאחרונה משפחה מטורקיה לבחון דירה בגוש דן וסיפרה על המתיחות שמעולם לא הורגשה כלפי יהודים, הנמצאים בסכנת חיים", מספר דרור אוהב ציון, מבעלי חברת דרא נדל״ן.
האנטישמיות הגואה בעולם והרמת ראשה המכוער היא לא הסיבה היחידה להתעוררות מעבר לים. גם שער הדולר והיורו שעלה בחודשים האחרונים מציע לקונים הטבה כספית משמעותית בהנחה של 6-8%, "וכמובן הבנה שבסוף היום ישראל היא המקום הבטוח ביותר ליהודים״, מספר אורן כהן, מתווך ירושלמי העוסק בתושבי חוץ. אורן ממשיך ומספר כי "בין הגילים 50-70 הקנייה בעיקר רגשית, וכן עבור הדורות הבאים שירגישו גם הם זיקה לארץ".
בין הצעדים שכבר מתכננים במשרד הקליטה לנוכח גל העלייה הצפוי, אפשר למצוא פתרונות דיור ממוקדים.
גם חברות הבנייה נערכות בהתאם. הסיטואציה העדינה בה נמצא השוק מחייבת לבצע חשיבה מחודשת ולהתכתב עם האתגרים החדשים. "המלחמה מחלחלת גם לזירה הגלובלית ואת השפעותיה ניתן לראות גם בזינוק באנטישמיות", מציין שחר רז, בעלי קונטמפו נדל"ן. "אנו מזהים מגמה של יהודים ותושבי חוץ שמבקשים לשריין לעצמם נכס בישראל, ולכן פתחתנו ערוץ ישיר לקהילות מעבר לים. זו גם אחת הסיבות לכך שהחלטנו להמשיך בשיווק אינטנסיבי ולא לעצור אחרי שלב הפריסייל. המהלך מוכיח את עצמו, וגם בחודשי המלחמה מכרנו דירות".
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות אזורים, מסכם: "אנו רואים עלייה משמעותית בביקוש לדירות בארץ מצד יהודי התפוצות. חשוב להבין, בחלק מאד קטן מהמקרים מדובר בתכנון של עלייה מיידית לישראל, אלא ברצון לייצר "תעודת ביטוח" בישראל. בחברת אזורים, אנו רואים שמרבית הביקושים מתרכזים בירושלים ובנתניה – שתי ערים שידועות בחיים הקהילתיים היהודיים שלהן. אנו מבינים שיש לא מעט אתגרים עבור תושבי חוץ בהליך רכישת דירה בישראל, בשל כך, אנו מקיימים מנגנון של תוכנית ליווי צמודה ואישית שמטרתה ללוות את הלקוחות בתהליך, אשר לרוב זר להם ומורכב מבירוקרטיה ותהליכים רבים שקשה לבצע מרחוק. כיום, מרבית הפעילות שלנו מתמקדת בארה"ב, קנדה, צרפת ואנגליה, לצד מדינות נוספות כמו דרום אפריקה, בלגיה ועוד״.
חברות הבנייה והיזמות
האם חברות הבנייה יגדילו את ההיצע?
מעל רוכשי הדירות מרחפת שאלת ההיצע. עקב הריבית הגבוהה, מספר התחלות הבנייה צנח במחצית בשנת 2023. האם מצב זה יימשך גם בשנה הקרובה?
ענף הנדל"ן נכנס למלחמה כשהוא על סף משבר. יזמים רבים מצאו עצמם עוד לפני פרוץ המלחמה מתמודדים עם התייקרות הריביות, כאשר הם ממנופים בשיעור גבוה, חלקם עקב רכישת קרקעות במחירי שיא. זאת, מול קיפאון במכירות שנוצר כתוצאה מהריבית הגבוהה וחוסר הוודאות בשוק. המצב השפיע על ענף הקבלנות על כל מקטעיו, כאשר על פי תחזיות דן אנד ברדסטריט עוד לפני המלחמה, ענף הקבלנות אופיין בדירוג סיכון גבוה.
פתיחתה המפתיעה של המלחמה הפכה את ההאטה בענף הנדל"ן למשבר של ממש. מחצית ממכרזי רמ"י ב־2023 נכשלו. מתוך כ־300 מתחמים ששיווקה רשות מקרקעי ישראל בשנת 2023, הצליחה להוציא למכרז בקושי מחצית. גם 30 אלף דירות שהמדינה שיווקה ליזמים בשנת 2023 נותרו ללא דורש. רשות מקרקעי ישראל שיווקה במהלך השנה האחרונה קרקע לבניית 93,456 יחידות דיור במכרז ובפטור ממכרז - ובפועל, חתמה על עסקאות לבנייה של 60,117 יחידות דיור בלבד. המשמעות: כשליש מיחידות הדיור ששווקו על ידי המדינה נותרו ללא ביקוש.
בנוסף, נתוני המכירות האחרונים מצביעים על שפל של שנים במכירת דירות. כך למשל, בחודש נובמבר האחרון נרכשו בישראל כ-4,133 דירות (דירות חדשות ודירות יד שנייה) – הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות. בהשוואה לנובמבר 2022 זוהי ירידה של כ-47%, אך בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון מדובר בגידול חד של כ-80%, שכן בחודש אוקטובר נמכרו בישראל 2,294 דירות בלבד.
לאור חוסר הוודאות, החלו יזמים רבים להאט את קצב התחלות הבניה בכדי לא להיקלע למלאי דירות גדולים מבלי שיש לשוק את כוח הקנייה לרכוש דירות וכדי לא לשאת בעצמם בנטל הריבית וההתחייבויות הכספיות. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי, לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה, נמצא כי חלה ירידה של הדירות הנמכרות "על הנייר", ששיעורן היה 61%. מה זה אומר? דירות הנמצאות בהליכי בניה פוחתות והולכות. הפער בין הזמן שלוקח להוציא היתר בנייה (עד שלוש שנים) לבין המכרזים שמתבטלים, משאיר פחות ופחות דירות לשנים הקרובות. המחסור בהיצע כפי שמסתמן, מול העלייה הצפויה בביקוש, כבר תביא לדקלום הידוע על עליית מחירים.
״כל קבלן או חברה קבלנית שלא מוזילים את מחירי הדירות בכדי להחזיר ההלוואות לבנקים, ירגישו את מערכת הבנקאות הלופתת צווארם במהרה״, טוען הכלכלן שלמה מעוז. ועדיין, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים הגיע ערב המלחמה לשיא תקדימי של 61.4 אלף דירות, בעיקר בפריפריה. נתון זה אגב סייע לחברות הבנייה לספק דירות למפונים בימים הראשונים לפינוי.
ד"ר איל ארגוב ממחלקת המחקר של בנק ישראל הזהיר בדיון בוועדת הפנים לאחרונה, כי המלאי הגדול שבידי קבלנים יביא אכן לירידה במחירי הדירות לזמן מה, אך המחסור בידיים עובדות מאידך והירידה בפעילות אתרי הבנייה במהלך הרבעון האחרון של 2023 בשיעור של 50% - יורגשו בשנים הקרובות ויהפכו את המגמה בחזרה לעלייה במחירי הדירות.
הריבית אמנם ירדה בתחילת השנה ב-0.25% לרמה של 4.5%, ועדיין היא נחשבת הפקטור המרכזי למשבר הנוכחי אליו נכנס ענף הנדל"ן. נזכיר כי באפריל 2022 החלה עליית הריבית החדה שהקפיצה את הריבית מ־0.1% ל־4.75% בתוך שנה. עד לרגע ההוא קבלנים חשבו שהמחירים פה רק עולים, ושילמו הון עתק במכרזי מינהל. נדמה שבאותה תקופה אף אחד לא ממש צפה קריסה במכירות וירידות מחירים.
"צריך לזכור שלמרות המצב, יזמים לא הורידו מחירים אלא יצאו במבצעי מימון, ואלה ייעצרו כשהריבית תתחיל לרדת", אומר ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל. לדבריו, המחירים לא ירדו מסיבות רבות, ביניהם: יזמים רכשו קרקעות במחירים גבוהים והם לא יכולים למכור בהפסד, עלויות הבניה התייקרו כתוצאה מחומרי הגלם, הריבית וכח העבודה, העיכובים הנוספים שנוצרו בהוצאת היתרי בנייה בעקבות המלחמה, וכו'.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו