כמעט קבוצת כדורגל: הכירו את השחקנים במגרש ההתחדשות העירונית

רבים טועים לחשוב שתהליך התחדשות עירונית, פינוי-בינוי או תמ"א 38 וחלופותיה, כרוך בהתנהלות מול היזם, שצריך לבצע את העבודה עצמה, עורך הדין המייצג אותם מול היזם, ותו לא.

עם זאת, כאשר נכנסים לעומק ההליך מגלים שישנם היבטים נוספים שצריך לפקח עליהם כדי לוודא שהם מתנהלים כשורה – ולשם כך דרוש הרכב שלם של אנשי מקצוע, כמעט קבוצת כדורגל.

את אנשי המקצוע האלה חשוב שנכיר טרם היציאה למסע ההתחדשות העירונית, על מנת שנדע כיצד להתנהל מולם בצורה נכונה, אך רגע לפני שאתם נבהלים מהעלות של שכירת בעלי המקצוע ועושים אחורה פנה – כבר בשלב זה נקדים ונאמר כי התשלום עבור בעלי המקצוע יבוצע על ידי יזם הפרויקט, כאשר התשלום משוקלל לתוך העלות הכוללת של ביצוע הפרויקט. חשוב לזכור שהכסף לתשלום מגיע מהזכות לבנות עוד דירות על הבניין שלכם, ולא מהכיס האישי של היזם. לכן, למרות שהיזם הוא זה שמעביר מעשית את הכסף לכל אחד מבעלי המקצוע האלו, הם נמצאים שם כדי לשרת אתכם ולדאוג לאינטרסים שלכם. כמו כן, רצוי שבעלי הדירות יבחרו את בעלי המקצוע באופן עצמאי, ולא על פי המלצת היזם. במקרה של עורך הדין – מומלץ שבעלי הדירות יבחרו אותו בעצמם אף לפני שיש יזם בתמונה.

אז בואו נצלול ישר לעניינים –
אלו הם בעלי המקצוע שאתם ממש חייבים להכיר:

עורך דין

אחד מבעלי חברות הבניה היותר מוכרות ונחשבות בארץ מספר: "הביא אותי עורך דין שמייצג דיירים בהליך התחדשות עירונית, משרד קטן בנתניה. אחר כך הבנתי שהוא הביא אותי כדי לסמן וי, כאשר כבר שריין מראש את הקבלן שסגר בעמלות גבוהות עבורו. הדיירים התלהבו מאיתנו, אבל עורך הדין רצה עמלה שמנה שסירבתי לתת". את הסיפורים האלו אנחנו שומעים יותר ויותר. חברות בניה מהגדולות במשק הופכות שבויות בידי משרדי עורכי דין גוזרי עמלות. התופעה ידועה ומדאיגה בעיקר כעת, כשהחוק אוסר על "מאכערים" לעסוק בהתחדשות העירונית. עורכי דין רבים נוטלים את המושכות לידיהם ומרוויחים הון עתק ממהלכי ההתחדשות.

בהיכנסם להליך התחדשות עירונית – בעלי הדירות, שלרוב אינם מבינים את השפה הנדל״נית, נקלעים להליך מורכב ומסובך שדורש החלטות חשובות ומהותיות בנוגע לעתידם. על כן, חשוב לוודא כי עורך הדין המייצג אכן מגן על האינטרסים של בעלי הדירות בהליך ההתחדשות, ולא על האינטרס הכלכלי שלו בלבד;

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יחד עם לשכת עורכי הדין, שיתפו מספר המלצות להתנהלות עם עורכי דין בתהליכי התחדשות עירונית, אשר גובשו על בסיס ניסיון שנצבר בפרויקטים שונים בכל רחבי הארץ. להלן עיקריהן:

• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קוראת לבעלי הדירות בהתחדשות עירונית לבחור בעצמם את עורך הדין שמייצג אותם, ולא במי שהוצע על ידי מארגן או יזם.
• אסור לעורך דין, בעצמו או על ידי גורם אחר, לפנות לבעל דירה ולשכנע אותו לשכור את שירותיו.
• עורך הדין יספק שירותים אך ורק לבעלי דירות בפרויקט, והיזם רשאי להעביר לעורך הדין תשלום אך ורק בגין שירותים אלו.
• עורך הדין יתקשר בהסכם שכר טרחה אך ורק עם בעלי הדירות. אסור לעורך הדין לנהל משא ומתן עם היזם על שכר טרחתו בשם בעלי הדירות או לחתום עימו על הסכם שכר טרחה עצמאי.
• מומלץ לקבוע את שכר הטרחה של עורך הדין כנגזרת של מספר יחידות הדיור הקיימות ו/או של שווי דירות התמורה לבעלי הדירות.

עו״ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר כי "עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בתהליך של התחדשות עירונית מהווה חוליה חשובה מעין כמוה בקידום העסקה, שהיא בין המשמעותיות ביותר בחייהם של בעלי הדירות. הוגנות, שקיפות והליך סדור מטיבים לא רק עם בעלי הדירות, אלא עם כל הגורמים המעורבים".

שמאי מקרקעין

תפקידו של שמאי המקרקעין בעסקאות התחדשות עירונית חשוב במספר היבטים. נציין תחילה שלפני בחירת השמאי, חשוב לוודא כי הוא מוסמך על פי דין ורשום בפנקס שמאי המקרקעין המנוהל במשרד המשפטים. בנוסף, מומלץ לבחור שמאי בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית. מקובל כי השמאי נבחר בהסכמה של בעלי הדירות והיזם, והוא חותם על הסכם מול בעלי הדירות, כאשר היזם משלם את שכרו.

בשלב הראשון של הליך ההתחדשות – תפקידו של השמאי הוא לבחון את העסקה שהציע היזם לבעלי הדירות ולקבוע האם היא כדאית מבחינה כלכלית. הכוונה היא לוודא שהיזם הציע לבעלי הדירות הגדלה של דירתם או כל תמורה אחרת, באופן שמאפשר לממש את הפרויקט ונותן תמורה ראויה בעסקה.

השמאי יוודא למשל שהיזם לא נתן הצעה נדיבה מדי כדי לשכנע את בעלי הדירות לחתום איתו, אבל יש ספק אם יהיה מסוגל לעמוד בה, או מנגד הצעה מינימלית כדי למקסם את הרווח שלו על חשבון בעלי הדירות. זאת, בין היתר תוך השוואה לעסקאות דומות באזור.

שימו לב שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציעה למנות במקרים מסוימים שמאי אובייקטיבי מתוך מאגר ממשלתי, על מנת לסייע לדיירים המתלבטים לגבי כדאיותה הכלכלית של עסקת ההתחדשות, ככל שיש לפחות 40% מבעלי הדירות שמעוניינים לקבל חוות דעת כזאת.

בשלב השני – השמאי מטעם בעלי הדירות בפרויקט מעריך את הדירות הקיימות ונותן להן ניקוד בהתאם למאפייניהן, למשל: שטח הדירה, מספר חדרים, קומה, כיוון אוויר, גינה מוצמדת וכו'. על פי ניקוד השמאי ובהתאם למנגנון שנקבע בהסכם עם היזם, מקובל לקבוע את סדר בחירת הדירות החדשות.

בשלב האחרון – סמוך למועד פינוי הדירות הישנות, השמאי מעריך את השווי הצפוי של כל אחת מהדירות החדשות, לצורך קביעת סכום הערבות שיקבלו בעלי הדירות כבטוחה בתמורה למסירת דירתם ליזם. בנוסף, השמאי מעריך את שכר הדירה החלופי שבעלי הדירות יקבלו לתקופת הבנייה, בסכום אשר יאפשר להם לשכור דירה הדומה במאפייניה לדירה שפונתה ובאותו אזור, עד כמה שניתן.

מפקח בנייה

למפקח הבנייה מספר תפקידים מהותיים בתהליך ההתחדשות, והוא ילווה אתכם כמעט לכל אורכו של התהליך. תחילה, נציין שמפקח הבנייה חייב להיות מהנדס בניין בעל רישיון, הרשום במשרד העבודה. מומלץ לבחור מפקח עם ניסיון בפרויקטים בהיקף בנייה דומה לפרויקט שאתם מקדמים.

מפקח הבנייה יערוך עבורכם את המפרט הטכני המבוקש לדירות החדשות, אותו עליכם לקבוע בהסכם עם היזם. בנוסף, המפקח יבצע בדיקת התאמת התכנית שהיזם מקדם להסכם שנחתם, התאמת הבקשות להיתרי הבנייה לתכנית שאושרה ולהסכם. לעתים, יש המסתייעים באדריכל לבדיקת התכניות.

בשלב הבנייה, המפקח יוודא עמידה בלוחות הזמנים ויערוך בקרה על איכות ביצוע הבנייה והתאמתה למפרט הטכני הסופי. כמו כן, המפקח ילווה אתכם בעת מסירת הדירות החדשות, ובתום תקופת שנת הבדק.

״את מפקח הבנייה בוחרים בעלי הדירות בלבד והוא חותם על הסכם מולם; היזם יאשר לאחר מכן את התנאים והתשלום שנקבעו״, מסביר יעקב שוחט, מנכ״ל חברת קו ישר מהנדסים.

פוסקים ובוררים

העסקתם של פוסקים ובוררים בהליך ההתחדשות העירונית מאפשר לצמצם למינימום מחלוקות שעולות בין בעלי הדירות והיזם במהלך ביצוע הפרויקט, ובכך לקצר זמנים ולחסוך עלויות שונות. תפקידם של בעלי מקצוע אלו הוא להוות גורם אובייקטיבי שאינו צד לפרויקט, ולפסוק על פי מיטב ידיעותיהם המקצועיות.

פוסק
הפוסק הוא מהנדס בתחום הבנייה ותפקידו להכריע בחילוקי דעות בכל נושאי הבנייה לפי ההסכם. בין עניינים אלו יכללו – עיכובים בקבלת היתר הבנייה ו/או בביצוע עבודות הבנייה על ידי החברה, בנסיבות שלטענת היזם אין לו שליטה עליהם; מחלוקות בעניינים הנוגעים למסירת הדירות החדשות; מחלוקות בעניינים הנוגעים לתיקונים נדרשים בדירות החדשות.

פוסק לענייני תכנון
הפוסק לענייני תכנון הוא אדריכל, ותפקידו להכריע בחילוקי דעות בכל נושאי תכנון לפי הסכם. הרשות הממשלתית ממליצה כי בין עניינים אלו יכללו מחלוקות לעניין התכניות שמבקש היזם להגיש למוסדות התכנון והבנייה.

בורר
הבורר הוא עורך דין, ותפקידו להכריע במקרה של חילוקי דעות בין הצדדים לגבי ההסכם, שאינם בגדרי סמכויות הפוסק או הפוסק לענייני תכנון, ובנושאים נוספים כפי שיקבע ההסכם בין הצדדים.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה למנות בעלי מקצוע מנוסים בתחומם, עם ניסיון של 10 שנים לפחות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

ניתן לפנות אל הארגון המייצג הרלוונטי לאותו בעל מקצוע (למשל ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל) לצורך מינוי אובייקטיבי. כמו כן, כל בעלי המקצוע ימונו בהסכמה בין בעלי הדירות והיזם. רצוי לקבוע בהסכם בין הצדדים כי שכרם משולם על ידי היזם, למעט במקרים בהם בעל המקצוע עצמו יקבע אחרת.

4 טיפים חשובים להתנהלות נכונה עם אנשי המקצוע בהתחדשות עירונית

חשוב לזכור שכל פרויקט בעל מאפיינים משל עצמו, שכונה, עיר ובעלי דירות שונים, ולכן יכול להיות שתתקלו בבעלי מקצוע נוספים, מעבר לאלו שהזכרנו, כמו מארגנים, יועצים חברתיים ועוד. עם זאת, בעלי המקצוע הנ"ל הכרחיים כחלק מהתהליך.

כדי לפשט עבורכם את ההתנהלות מול אותם בעלי המקצוע – הנה כמה טיפים מסמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, לבחירה והתנהלות מול בעלי המקצוע השונים:

1. בחירת עורך הדין על ידי בעלי הדירות היא קריטית ויכולה לשנות את כל אופי ההליך של הפרויקט וההתנהלות מול בעלי המקצוע השונים (כולל היזם) – על כן, טרם בחירת עורך דין, רצוי קודם להתאגד בין השכים, לקבל החלטה על קידום הפרויקט, לבחור נציגות ורק אז לבחור עורך דין באופן עצמאי ולא לפי המלצת יזם או מארגן.
2. מקובל שהיזם משלם לבעלי המקצוע השונים, אך חשוב להבהיר כי עלויות אלה נלקחות כחלק מהתחשיבים של כלל עלויות הפרויקט, אשר מכוסות על ידי זכויות הבנייה שבעלי הדירות מכרו ליזם – כלומר נלקחות מכיסם של בעלי הדירות. לכן, זיכרו שבעלי המקצוע עובדים עבור בעלי הדירות, ולא עבור היזם.
3. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציעה מגוון שירותים שיכולים לעזור לבעלי הדירות בהתנהלות עם בעלי המקצוע השונים, מדריכים פשוטים, הסכמי מדף ועוד, נצלו אותם.
4. ב"מנהלות העירוניות", שהרשות הרשות הממשלתית מנהלת יחד עם העיריות השונות, ישנם עובדים מומחים להתחדשות עירונית, המתמצאים בדרישות של הרשות המקומית בה אתם גרים. עובדים אלו יכולים ללוות אתכם ולעזור לכם בכל שאלה או התלבטות לגבי ההליך, וכל זה ללא עלות. תיעזרו בהם. אם לא קיימת מנהלת עירונית בעירכם, פנו אל אגף הנדסה בעירייה או ישירות אלינו ברשות הממשלתית.