מדינת ישראל נחלקת לשניים: אלו שיכולים לישון בשקט בלילה ואלו שלא

זאת דירה שאפילו לא יכולתי לחלום עליה ובטח שלא לרכוש אותה”, מספרת אתי אהרון, המתגוררת מזה 6 שנים בפרויקט רימוני תדהר ברמת השרון, בדירה חדשה ומרווחת עם ממ”ד פרטי.

מדובר באחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הראשונים בשכונת מורשה ברמת השרון שקודם על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ואתי מספרת שהוא שיפר את איכות חייה לאין ערוך; ב-6 לאוקטובר הנכדות ישנו אצלה והתכוונו לחגוג למחרת את שמחת תורה. בבוקר של ה-7 באוקטובר, שהחלו האזעקות, הן עברו לממ"ד והרגישו בו בטוחות. מאז, כשהנכדות באות, הן מראש ישנות בממ"ד כדי שאפילו לא יצטרכו לקום. במשך היום היא לבדה בבית, וכשיש אזעקות במהלך היום היא נכנסת לממ”ד, אותו אבזרה עם אמצעי חירום, שוהה בו 10 דקות ויוצאת.

“אין להשוות את תחושת הביטחון היום ביחס לימים בהם נאלצתי לרדת לחדר המדרגות הרעוע ולחשוש לחיי.”

סיפורה של אתי אהרון מציג אמנם את הצד החיובי של ההתחדשות העירונית, זה שמגשים חלומות ויוצר רמת חיים חדשה ואיכותית עבור רבים, שבלעדיה ככל הנראה לא היו יכולים להגיע אליה. עם זאת, הוא גם מכניס אצבע בעין לאלו שגרים באזורים פחות מבוקשים, וממתינים לפרויקטים של התחדשות עירונית במשך עשרות שנים;

במילים אחרות: גם בישראל 2024 אנחנו מדברים על ישראל הראשונה וישראל השנייה. נתונים מעודכנים מראים כי קיימות 1.3 מיליון דירות שנבנו לפני 1980 ומתאימות לפרויקטים של התחדשות עירונית, חיזוק מבנים או פינוי-בינוי. עם זאת, רק עבור כ-887 אלף מתוכן קיימת כדאיות כלכלית תיאורטית לביצוע המיזמים. ומה עם למעלה מ-400 אלף משקי הבית הממוקמים בערים שאינם משתלמים כלכלית? ימשיכו לחיות בסכנת חיים של ממש.

לפי סקר שנערך לאחרונה, כ-33% ממשקי הבית בישראל סבורים כי תחושת הביטחון בדירה, בבניין ובסביבה מהווה שיקול חשוב מאד בבחירת מקום המגורים, במיוחד בקרב רוכשי הדירות. בהתאם, חלה ירידה בביקוש עבור דירות יד שנייה ללא ממ”ד, במיוחד לאחר ה-7 באוקטובר.

מדובר בנושא בוער של ממש. אפשר להבין זאת מכך ששר הביטחון, יואב גלנט, מתפנה בעת המלחמה להציג תכנית חדשנית לאיומים עתידיים נוספים למערכה הנוכחית, ומציע לחזק בניינים כחלק מההיערכות לרעידת אדמה, בהפרשות קבועות מהעליות של מחירי הקרקע במרכז הארץ, לטובת חיזוק הפריפריה, אשר רגישה במיוחד לאיום הסיסמי. לנדל”ן היום אף נודע כי שר הביטחון פנה לראש הממשלה ולשרים והציע להמשיך את ההיערכות לרעידות אדמה על אף הלחימה. גלנט הסביר כי “דווקא בימים אלו אסור לנו להזניח שום היערכות עתידית”.

בפברואר 2023, חודשים לפני המלחמה, כתבתי טוב על רעידת האדמה בטורקיה. הכותרת הייתה זהה: “הלילה מדינת ישראל נחלקה לשניים – אלו שיכולים לישון בשקט בלילה ואלו שלא”. גם אז, הכוונה הייתה לממ”דים כמובן, ובאותם ימים עסקה בסכנה הממשית של רעידת אדמה בישראל. מי חשב אז על ה-7 באוקטובר? היום דירה ללא ממ״ד לא תימכר.

מלכודת המוות

אנחנו עומדים עוד לפני הנורא מכל. לפי דו”ח מבקר המדינה – מעל 4,800 מבנים לא יעמדו ברעידת אדמה קטלנית. מדובר בלמעלה מ-610,000 דירות, כאשר רק 7% מהן קיבלו היתר לתמ”א 38 עד כה. המשמעות: הסיכויים של כ-2.2 מיליון תושבים, מקשישים ועד פעוטות, לשרוד בשעה של רעידת אדמה קשה – נמוכים מאד. כמובן שהטילים והמלחמה הופכים את הצורך לדרסטי אף יותר.

בפועל, חוזקו בכל הארץ רק כ-2,852 מבנים השווים לכ-3.6% מהמבנים המצריכים זאת, מרביתם באזורי הביקוש – ואילו באזורי הפריפריה, הנמצאים בסיכון גבוה יותר מפני רעידת אדמה, חוזקו פחות מאחוז אחד מהמבנים המצריכים זאת (715 מבנים בלבד).

״הנושא של רעידות האדמה בישראל אף פעם לא זכה להתייחסות רצינית, מהסיבה הפשוטה שלא באמת חשבו שזה איום אמיתי, ולכן הוא נשאר מתחת לרדאר. אנחנו חייבים להתעשת ומהר. רעידת האדמה בוא תבוא, השאלה היא לא האם, אלא מתי”, אומר יוסי פרשקובסקי, יו”ר חברת פרשקובסקי, וממשיך עם הצעת פתרון לממשלה: “יש מפת סיכונים של מדינת ישראל בהקשר של רעידות אדמה. אנחנו חייבים לפעול על פיה, ולמגן קודם את האזורים בעלי הסיכון הגבוה ביותר.

המדינה צריכה להחליט שהיא עושה תוכנית חומ”ש ולהתמקד באזורים המסוכנים ביותר, להקים ועדה שתייצר פתרונות מהירים של התחדשות עירונית לכל האזורים האלה כדי שיהפכו כדאיים כלכלית לקבלנים ולהעניק מענה הוליסטי נגד רעידות אדמה״, מסכם פרשקובסקי.

על דבריו מוסיף גל קסטל, משנה למנכ”ל אורון נדל”ן: “המלחמה שמתנהלת בישראל בארבעת החודשים האחרונים השכיחה מאיתנו, לצערי, את הסכנה האדירה שברעידות האדמה, שרק לפני פחות משנה הלכו והתרבו באזורנו. גם כאן – הכתובת על הקיר. הבעיה הנפיצה של בניינים ישנים יכולה להתפוצץ לנו בפנים, הן במלחמה, הן ברעידת אדמה ולא פחות חשוב מכך – בהתלקחות של פערים חברתיים שההתחדשות העירונית מייצרת, בין אלה שמתחדשים ובין אלה שנותרים הרחק מאחור״.

וזה נכון: התחדשות עירונית זה קודם כל אנשים. כך חייבים להסתכל על התהליך הזה בכל שדרת קבלת ההחלטות. הגיע הזמן לצאת מהתפיסה המיושנת שעוסקת רק בשיקולי צפיפות, גובה, תשתיות ונתונים טכניים, ולהסתכל במאקרו על מה שחייבים לעשות כאן ועכשיו. לישראל יש את הסיבות הכי טובות לקדם התחדשות עירונית. מה שחסר פה כרגע זה מי שירים את הכפפה ויבין שהשינוי פשוט לא יכול יותר לחכות.

שאלה של כדאיות

בין הערים הנמצאות בסיכון לרעידת אדמה על פי מיפוי פיקוד העורף, נמצאות הערים צפת, בית שאן, טבריה, ואילת. לפי ניתוח שערכה מדלן, עולה כי קיימים מספרים נמוכים משמעותית של יחידות דיור שנבנו בשיטת תמ"א 38 באותן הערים, לעומת באזורי הביקוש ומרכז הארץ.

הניתוח מציג כי מאז שנכנסה לתוקף תכנית תמ”א 38 בשנת 2005 ועד סוף שנת 2023 – בעיר טבריה נבנו 419 יחידות דיור; באילת נבנו 136 יחידות דיור; ובקריית שמונה עומד הנתון על 11 דירות בלבד. בבית שאן הנמצאת בסמוך לשבר הסורי-אפריקאי, לא התקיים פרויקט אחד של תמ”א 38, שיועדה כאמור לטובת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כך גם בעיר צפת.

זאת, לעומת ערים הנמצאות באזורי ביקוש, כמו רמת השרון עם 3,212 יחידות דיור; הרצליה עם 6,422 יחידות דיור; רמת גן עם 23,985 דירות; ופתח תקווה עם מעל ל-16 אלף יחידות דיור.

מחקר של פירמת הייעוץ וראיית החשבון BDO שהגיע לידי נדל״ן היום מציג את שיעור הרווח של יזמים ממיזמי התחדשות עירונית – וחושף את הפערים העצומים ברווחים בין אזורי הביקוש לבין ההפסדים שיזמים ייאלצו לספוג, אם יבחרו לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בערים שמועדות לרעידות אדמה.

את היישובים בישראל חילקו לפי שיעור רווחיות פוטנציאלי ליזם, ודירגו אותם לפי הכדאיות הכלכלית למיזמי התחדשות עירונית: כששיעור רווחיות גבוה מ-15% הפרויקט נחשב לכדאי; בין 15%-10% הכדאיות דורגה כגבולית; ופרויקטים שבהם שיעור הרווחיות נמוך מ-10% הוגדרו כלא כדאיים.

לפי הדוח של BDO, העיר עם שיעור הרווחיות הגבוה ביותר ליזמים ממיזמי התחדשות עירונית היא תל אביב – שם שיעור הרווחיות עומד על 28.7%.

אבל גם את זה יש לקחת בעירבון מוגבל. עירית תל-אביב פרסמה בחודש שעבר על אישור התוכנית להתחדשות עירונית של רחוב אבן גבירול, תא/4562. חלק מהבניינים נמצאים בתחום ההכרזה של אונסק”ו. העירייה מאפשרת תוספת שאינה כלכלית. קומה אחת תוספת תהפוך את המתחמים לכדאיים, אלא שעיריית תל-אביב אדישה לעניין. מצד אחד היא מוציאה תכנית התחדשות גדולה, ומצד שני חלק גדול ומרכזי מאד ברחוב הוא ללא אפשרות להוציא את התוכנית לפועל.

אחרי תל אביב, מדורגת שנייה הרצליה (25.6%) ושלישית גבעתיים (25.5%). עוד ערים עם שיעורי רווחיות כדאיים: ירושלים (23.4%); בני ברק (21.6%); ראשון לציון (19.8%); ורחובות (15.8%);

באופן אבסורדי, הערים בעלות הרווחיות הנמוכה ביותר הן דווקא הערים בעלות סיכון סיסמוגרפי או ביטחוני גבוה, שם הרווחיות ליזמים נמוכה ובמקרים מסוימים אף כרוכה בהפסד ליזם. כך, באזורי הביקוש של אשקלון המטווחת שיעור הרווחיות הוא 10% (ו-8% בשאר אזורי העיר); בקרית שמונה קיימת רווחיות שלילית (הפסד) של 40.2%; בבית שאן קיימת רווחיות שלילית של כ-50% ליזמים, ובטבריה רווחיות שלילית של 33.4%;

לא רק המיקום גיאוגרפי משפיע על הרווחיות של היזם, אלא גם הביקוש והמוניטין של היישוב. כך, למשל, ביבנה ובאשדוד שיעורי הרווחיות ליזמים (14.6% ו-14.3% בהתאמה) נמוכים משמעותית משיעור הרווחיות ליזמים שיבחרו לבצע מיזמי התחדשות עירונית בגן יבנה הסמוכה (19.3%). גם בערים עצמן יש לעתים פערים בין שכונות מבוקשות בעיר לשכונות מבוקשות פחות. בחיפה למשל יש פערים משמעותיים בין אזורי הביקוש (רווחיות של 22.8%) לעומת רווחיות שלילית (הפסד) של 7.6% באזורים מבוקשים פחות בעיר.

“מדינת ישראל והרשויות המקומיות צריכות לשלב כוחות עם היזמים, מתוך מטרה משותפת של קידום תוכניות למיגון דירות שבסכנה גבוהה בלוחות זמנים מקוצרים,” אומר נוי דותן, סמנכ”ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אלמוגים.

לדבריו, “מלחמת חרבות ברזל גרמה לכולנו להבין שהתחדשות עירונית היא לא מותרות, אלא צורך בסיסי שחייבים למלא אותו ויפה שעה אחת קודם. מחובתנו לתת מענה למקומות על מפת ישראל שמישהו שכח אותם. כחלק מכך, המדינה חייבת להתערב ולקבוע תהליכי רגולציה בין משרדית לגיבוש ויישום תכנית מקיפה בנושא שתעלה את הרווחיות בפרויקטים בין היתר וכן תייצר ודאות תכנונית החשובה כל כך ליזמים. לא יכול להיות שבכל פעם שמחליפים ראשי ערים צריך להתחיל את כל התהליך מחדש”. 

רווחים מול הצלת חיים

כיום פועלים כ-1,500 יזמים שונים בתחום ההתחדשות העירונית, המוציאים לפועל כ-50,000 יחידות דיור הנמצאות בבנייה, בשלבי ביצוע שונים. שווי הבנייה הכספי המצרפי של הפרויקטים בתחום בשנת 2022 עומד על למעלה מ-25 מיליארד שקל, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל”ן למגורים.

“אין ספק שהמשוואה של רווחים מול הצלת חיים בתחום ההתחדשות העירונית השתנתה מתחילת המתחמה הנוכחית. התגובות שאנחנו, היזמים, מקבלים במגע עם בעלי דירות במתחמים המיועדים להתחדשות כיום, נשמעות אחרת”, אומר סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין.

“שני תהליכים עומדים לקרות בתחום הזה, שישפיעו על שוק הדיור בכלל ועל ההתחדשות העירונית בפרט”, פייגלין מסביר, “הראשון הוא החזרה הצפויה של הוועדות המקומיות לתפקד. הרשויות המקומיות סרבו לדון בתוכניות הבנייה לאורך כמעט שנה בשל ההמתנה הממושכת לבחירות המוניציפליות. יש להניח שברגע שהוועדות ישובו לפעול באופן מסודר הן יאלצו לטפל בשטף תוכניות שחיכו בינתיים, ולכן ניתן להעריך שזו שנה שלא נספיק בה הרבה בתחום התכנון. אנחנו מעריכים שבתום המלחמה נראה גל של פניות של בעלי דירות ליזמים בבניינים ישנים בכל הארץ כדי לקדם התחדשות; עם זאת, לצערי, לא מורגש שום שינוי בצד השני – של הרשויות המקומיות. למרות הפצרותינו, אין החלטות שיקדמו התחדשות עירונית ואין שום תוכנית מסודרת ליצירת תמריץ להתחדשות עירונית בפריפריה, שתמיד היתה מוקד חשוף יותר לרעידות אדמה, וכעת עם ההבנה שכל הארץ חזית חובת המדינה להתייחס לכל האזורים כדורשי התערבות בתחום הזה. לא נראה שום שינוי עד שלא תתקבל החלטה להעביר אוטומטית כל תוכנית מאושרת להליך רישוי עצמי, וזה צריך לקרות מיד. בנוסף, חובת המדינה לקבוע תחום זמן שאם ועדה מאחרת באישור התוכנית, עוברת התוכנית למוסד רישוי ארצי”.

במהלך השנים האחרונות התרענו בכלל המוספים שלנו בדרך קבע על אוזלת ידה של הממשלה והקיפוח האדיר בבואה לטפל במי שבאמת זכאי לחיזוק בפריפריה, אך כלכלית אין באפשרותו. היזמים בוודאי פועלים משיקולי רווח והעיריות נטולות יכולת.

“אנחנו, יזמי הבנייה, נקלענו היום למצב שהוא פשוט לא הגיוני”, אומר סמי מצלאוי, בעלים של מצלאוי חברה לבניין. ״צריך לקחת את כל הנושא הזה של פינוי-בינוי, לעשות חושבים מחדש ולהריץ את זה אחרת לגמרי, בצורה מסודרת ונכונה. לכל היזמים יש את אותן הבעיות, חייב להיות פורום שיוכל לקדם את הנושא הזה; חייב לקום גוף שידחוף את המדיניות, על מנת שנוכל לקבל מענה ופתרונות לפרויקטים שאנחנו מבצעים. לא הגיוני שאנחנו מגלגלים פרויקטים במשך 14 שנה״.

ינקי קוינט, ראש רשות מקרקעי ישראל, מציע כי “המדינה צריכה להימנע מפתרונות טקטיים בפריפריה, כמו פינוי-בינוי של מספר בניינים בודדים, בלוק פה ובלוק שם, ולהתחיל לפעול במתכונת שעשינו בשכונת רמת אליהו בראשון לציון: ‘בינוי-פינוי-בינוי’. כלומר, לבנות שכונות חדשות ולתת לדיירים הוותיקים דירות בשכונות האלה, להרוס את מרכזי הערים ולבנות הכל מחדש”.

אין חדש תחת השמש

ושוב פעם, לפני כחודש, מבקר המדינה הקדיש פרק לכישלונה של תמ״א 38. על פי הדוח, עד סוף שנת 2022 אושר חיזוקם של 4,755 מבני מגורים בלבד מתוך 80 אלף, שהם כ-6% מכלל המבנים המחייבים חיזוק בישראל.

באזורי הפריפריה, הקרובים לקווי השבר ולמוקדי הטילים – חוזקו פחות מאחוז אחד מכלל המבנים (715 מבנים). לדברי המבקר, “מדובר בכשל רב שנים, החושף כ-4.3 מיליון תושבים, הגרים במבנים שנבנו לפני 1980, לנזקים קשים כתוצאה מרעידות אדמה”.

המלחמה בעזה, “לשמחתנו״, מביאה לזירוז תוכניות להתחדשות עירונית במקומות המועדים לפורענות. הלחץ מגיע מצד הדיירים שחפצים בממ״ד בביתם ומבינים כי זו הדרך. במהלך השבועות האחרונים אושרו עשרות תוכניות ענק בהתחדשות עירונית סמוך לביתכם. ועדיין, למרות הצורך וצו השעה, בשנת 2023 נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה לעומת השנה שקדמה לה.

סך הכול – נרשמה ירידה של כ-8.5% בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית ברבעון השלישי של 2023 לעומת הרבעון המקביל ב-2022. לפי בדיקה שבוצעה על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית – ברבעון השלישי של 2023 החלו להיבנות 2,915 דירות בפינוי בינוי ותמ”א 38-2, שהיוו 17% בלבד מסך התחלות הבנייה. לשם השוואה, ברבעון השלישי של 2022 החלה בנייתן של 3,163 דירות בהתחדשות עירונית שהיוו 21% מהתחלות הבנייה הכלליות; ירידה משמעותית שנתית נרשמה גם במספר היתרי הבנייה שהונפקו בשנת 2023 במסלול פינוי-בינוי. בשנת 2022 הונפקו קרוב ל-12 אלף היתרי בנייה במסלול זה, בשנת 2023 הונפקו כ-9,000 בלבד; בחינת הנתונים השנתיים מעלה גם כי בחודשים אוקטובר 2022 עד ספטמבר 2023 החלו להבנות 11,949 יח”ד בפרויקטי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ”א 38-2) לעומת 12,734 יח”ד בתקופה המקבילה שקדמה לה, ירידה של 6.2%.

חצי הכוס המלאה היא שבחינת הנתונים לפי מחוזות מגלה קצת בשורות טובות – ומציגה מגמה מבורכת של עלייה בהתחלות בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית במרחבי הצפון. על פי הנתונים, במחוז הצפון חלה עלייה של 37.7% בהתחלות הבנייה של פינוי בינוי ותמ”א 38-2 והחלו להבנות כ-471 יחידות דיור השנה בהשוואה ל-342 יחידות דיור בתקופה המקבילה אשתקד; במחוז חיפה חלה עלייה של 31.8% והחלו להבנות 1,067 יח”ד בהתחדשות עירונית בהשוואה ל-809 יח”ד בתקופה המקבילה; גם במחוז מרכז חלה עלייה של 11.8%;

מנגד, המחוזות בהם נרשמה ירידות: מחוז תל אביב, עם ירידה של 15.9% בהתחלות הבנייה. נציין כי למרות הירידה במחוז תל אביב, מבחינה כמותית החלו להבנות 6,309 דירות, המספר הגבוה ביותר של דירות בפרויקטי התחדשות, המהוות 52% מכלל התחלות הבנייה בארץ; מחוז ירושלים, עם ירידה של 28.7%; מחוז הדרום עם ירידה של 3.4.3% בהתחלות הבנייה של פרויקטי התחדשות עירונית בשנה האחרונה לעומת התקופה המקבילה ב-2022. במחוז הדרום נהרסו אשתקד 94 יחידות דיור בלבד במסגרת התחדשות עירונית.

חיים קראדי, מנכ”ל פרשקובסקי מניבים, התייחס לנתונים שעלו מהבדיקה של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ואמר כי “לצערי אין שינוי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. כל עוד לרשויות המקומיות לא יהיה תמריץ לקדם את הפרויקטים, אז גם לא יהיה להם עניין לקדם אותם. כל עוד העירייה מפסידה כסף מארנונה של מגורים ומרוויחה מארנונה של מסחר, אז לעולם היא תעדיף לקדם מסחר. ראשי הערים צריכים לנהל את העיר וימצאו סיבות למה לא לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, שכן מבחינתם הם פרויקטים של הפסד.

לאור זאת, המדינה צריכה להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית לכלכליים עבור הרשויות המקומיות, כך שהן ירצו לקדמם. ניתן לעשות מבחן כלכלי שיוודא שגם העיריות עצמן ירוויחו מהפרויקטים. דבר נוסף שהוועדות המחוזיות צריכות לעשות, זה להגדיל את הדרישות שלהן להיקף הפרויקט. כך, רשויות מקומיות יוכלו להגדיל את היקף הזכויות שלהן בפרויקטים, דבר שיהפוך את התוכנית לכדאית וכלכלית עבורן”.

ניר שמול, מנכ”ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בליווי בעלי דירות בתהליכי פינוי ובינוי, מבקש להוסיף כי “הירידה בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית היא תעודת עניות לממשלת ישראל בעיקר בתקופה הנוכחית, מאז תחילת המלחמה בעזה, שהוכיחה שוב את חשיבותו של הממ”ד”.

פינוי בינוי = פיקוח נפש

עם פתיחתה ובמהלכה של המלחמה, הממ”ד הוכיח עצמו כמציל חיים, מה שמעודד התחדשות עירונית. כל משפחה שמתגוררת כיום בדירה ללא ממ”ד, ובעת אזעקה נאלצת לעמוד בחדר מדרגות רעוע או לרוץ למקלט משותף, הייתה רוצה להתגורר בדירה חדשה עם ממ”ד פרטי שיספק לה הגנה נגד טילים.

הממשלה אמנם יצאה עם מספר רפורמות, מאז תחילת המלחמה, שאמורות להקל על הבירוקרטיה להוספת ממ”ד לדירות קיימות שלא במסגרת התחדשות עירונית. עם זאת, בעל דירה שירצה להוסיף ממ”ד באופן פרטי יאלץ לשלם סכום שנע בין 150,000 ל-200,000 שקל עבור הקמת הממ”ד.

במסגרת ההתחדשות העירונית, בעל הדירה יקבל דירה חדשה עם ממ”ד ללא הוצאה כספית, ומכאן האינטרס המוגבר של בעלי דירות לזרז התחדשות עירונית גם במחיר של התפשרות על נושאים שנראו להם קודם קריטיים, כמו תוספת של עוד מטר או שניים לדירה החדשה. ״אמנם הליך של התחדשות עירונית ממושך יותר מהליך של הוספת ממ”ד, אך ספק אם האוכלוסייה שמתגוררת בשיכונים הישנים תוכל לממן מכיסה את הפרויקט״, אומר אדריכל גיל שנהב, מבעלי כנען שנהב אדריכלים ומבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המתמחה בליווי בעלי דירות בקידום הליכי פינוי ובינוי.

מהצד השני, גם ליזמים יש היום אינטרס לקדם התחדשות עירונית. עליית הריבית במשק מייקרת מאד את עלויות המימון של יזמים על רכישת קרקע חדשה, כאשר השלבים הראשוניים של קידום פרויקטי התחדשות עירונית כמעט ואינם צורכים הון, למעט עריכת כנסי דיירים, ובשלב מאוחר יותר עלויות תכנון, שגם הן בטלות בשישים ביחס לרכישת קרקע. ״אנו בחברה מקדמים כיום במקביל כ-30 פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים שונים, כאשר מאז שהמלחמה התחילה קיבלנו פניות חדשות מכ-6 מתחמים חדשים. גם פרויקטים שנפלו בעבר בגלל חסמים שונים חזרו לעבודה משותפת״, מסביר האדריכל שנהב.

לדברים אלו מצטרף איל טישל, סמנכ”ל התחדשות עירונית בחברת אזורים: ״אין ספק שנושא ההתחדשות ממשיך לצבור תאוצה, ונראה כי בשנים הקרובות פרויקטים של התחדשות עירונית יחצו את הרף של מעל 50% מתחום הפעילות של כל חברת נדל״ן בינונית וגדולה, זה יהפוך להיות התחום המשמעותי ביותר מבחינת החברות״.

גם מנכ”לית אפריקה התחדשות, רונית אשד לוי, מתארת רצון גבוה יותר מצד בעלי דירות ויזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, לדבריה, נכון להיום זה לא מספיק: “התחדשות עירונית היום היא התחום הכי צומח בנדל״ן בישראל, והוא ימשיך להיות כזה. הוא נותן מענה לבעיות מהיסוד, נותן היצע דירות ממוגנות שהיום אנחנו מבינים את הצורך בו יותר ויותר ומסות של יחידות דיור. לבוא ולהגיד שהתוכניות שאושרו על ידי הממשלה הן בשורה – בעייני לא. קודם כל, יש לייצר ודאות תכנונית עבור היזמים. כשמתנהלים באחריות, אתה יודע לפתוח אתרים גם בתקופות קשות לגבי החברה שמתנהלת באחריות  אין שני לחוסן הישראלי, אנשים מחפשים דירות וגם כשיש קשיים מצליחים להתגבר על זה״.

“עם זאת”, ממשיכה אשד לוי, “ראוי לציין שלמרות הרצון הגבוה מצד בעלי הדירות ומצד היזמים, קצב הבנייה בפועל של הפרויקטים איטי מאד, וכאן המדינה צריכה להיכנס לתמונה. עליה להתייחס להתחדשות עירונית כאל פיקוח נפש ולפעול להסרת חסמים, כדי לאפשר קידום פרויקטים בצורה מהירה ויעילה יותר, תוך מתן ערך גם לבעלי הדירות וגם ליזמים”.

בעבר, הפתרון שהציעה המדינה לחיזוק שלא על חשבון בעלי הדירות היה תכנית תמ”א 38, שאפשרה טיפול במבנה יחיד. מתכונת פעולה זו אפשרה אמנם טיפול במבנים, אך סבלה מחסרונות רבים ובמיוחד מכך שלא כללה תכנון מחדש של המרחב, תוך התעלמות מצרכים הנובעים מהגדלת היקף יחידות הדיור. הרשות הממשלתית, כמענה לצורך מהשטח, פעלה במספר אפיקים לשמר את היתרונות של תמ”א 38, לצד טיפול ממוקד בפערים שהיא יצרה, ובכך לייעל את מתן המענה ההכנתי לרעידות אדמה; במסגרת זו, פעלה הרשות הממשלתית ליצירת תכניות התחדשות בניינית – תכנית עירונית המותאמת לצרכי העיר ולמאפייניה – עבור 18 רשויות מקומיות מרכזיות. מדובר על תכניות לפי סעיף 23 לתמ”א 38 או תכניות דומות להן, אשר מקודמות על ידי הרשות הממשלתית בשיתוף פעולה מלא עם הרשות המקומית, כאשר תכניות אלו לוקחות בחשבון חידוש תשתיות והתאמתן לאוכלוסייה הצומחת. ממועד אישורה של תכנית כזו בעיר, עומדת בפני כל יזם האפשרות לקדם היתר בנייה לטובת חידוש בניין, בדומה לאופן הפעולה שנהג בתמ”א 38. 

״צריך לשנות משהו בחשיבה”, טוען עומר גוגנהיים, משנה למנכ”ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשדר מקבוצת אשטרום. “היום, להגיע לתב״ע לוקח לצערי שנים רבות, וזה לא יכול להמשיך ככה. צריך לשנות את התפיסה והחשיבה ולבחון מספר חלופות לתהליכים הקיימים כיום. אנחנו רואים שהמציאות משתנה, פעם השוק עולה ופעם לא, הריבית עולה ואין פועלים. הדרך לטפל בנושא בעייני היא צמצום זמן אישור התוכניות”.

תקוותה של פריפריה

בשבועות האחרונים נודע כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית איתרה 110 מתחמים המתאימים לביצוע מיזמי פינוי-בינוי. הם כוללים כ-1,000 מבנים, בהם כ-14,300 יחידות דיור, אשר יוחלפו בכ-37,000 יחידות דיור חדשות. הליך האיתור בוצע בכל הערים המוגדרות כבעלות סיכון סיסמי גבוה, בשל מיקומן לאורך קו השבר הסורי אפריקני – קריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת; המתחמים דורשים סבסוד ממשלתי בהיקף של כ-10 מיליארד שקל בתכנית רב-שנתית. במסגרת מהלך זה יחודשו מאות מבנים ישנים בערים הנ”ל, ויוחלפו בבנייה חדשה לפי תקן רעידות אדמה ומיגון דירתי; עם השלמת העבודה המקיפה שביצעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לאיתור כלל המתחמים המתאימים לפינוי בינוי בערים אלה, היא החלה בתכנון מפורט של עשרות מתחמים מתוכם, בהליך מואץ.

עם זאת, תוכניות על הנייר כמו תמיד יש בשפע, בפועל הכל קורה בהילוך איטי. ניב רום, מנכ״ל כנען התחדשות עירונית, מסביר כי “גם היום, לצערי, קשה לראות שינוי משמעותי בתפיסת העולם של הוועדות המקומיות בכל הקשור לקידום תהליכי התחדשות עירונית ביישובים בתחומן, וזאת למרות האיום הברור והמיידי של טילים על כל נקודה בישראל והצורך העז למגן את כל הבניינים הישנים והמטים ליפול, הקיימים במרכזי הערים השונות. ימים יגידו האם לחץ ציבורי ודרישה ליותר דירות עם ממ”דים, או חוות הדעת של מבקר המדינה בנושא זה, יצליחו להשפיע על קובעי המדיניות להסיר יותר חסמים, המונעים את קיצור תהליך ההתחדשות העירונית. חלופת שקד, למשל, הייתה הצעה שיכולה להועיל בהסרת חסמים, שכן היא מאפשרת אישור תב”ע והיתר בנייה יחד באותו התהליך, אך כעת הוחלט להאריך את תקפה של תמ”א 38 שמסכלת את המנגנון הראשון״.

לדברי של רום, “דרך הפעולה הטובה ביותר להסרת חסמים באופן מידי, וקידום מהיר יותר של התחדשות עירונית, היא להביא למצב בו הוועדות המחוזיות הן אלו שמקדמות אישור לפרויקטים של התחדשות עירונית, שכן הן רואות את התמונה הכללית ולא מונעות מאינטרסים פוליטיים צרים כמו הוועדות המקומיות”.

גם אלי רוזנטל, מנכ”ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מדווח על המצב: “משיחות עם קבלנים ויזמים, הרשויות מתנהלות בעצלתיים בנושא ההתחדשות העירונית. אין שינוי בקדימות התוכניות, וזאת בנוסף לעובדה שהרשויות המקומיות נמצאות בתקופת בחירות. כתוצאה מכך, לא מתקבלות החלטות משמעותיות שכן ועדות התכנון משותקות כמעט לחלוטין”.

ומה עם הצורך בהתחדשות הפריפריה, שהפך למשימה לאומית?

לדבריו של גיל גולדשטיין, מנכ”ל אבני דרך התחדשות עירונית, המדינה חייבת לייצר תכנית מקיפה שתיתן מענה לנושאים החשובים. “המלחמה הבהירה כי הפריבילגיה להמתין אינה קיימת עוד.

הדרך היחידה לקידום התחדשות עירונית נרחבת בדרום ובצפון תתאפשר על ידי מעורבות פעילה של המדינה, תוך הקצאת משאבים כספיים ליזמים, כך שיהפכו את הפרויקטים לכלכליים עבורם”.

גולדשטיין מסביר כי “הקצאת המשאבים צריכה להיות חלק מתכנית מקיפה שתיתן מענה לנושאים חשובים ותכלול: יעדים כמותיים להיקף התחדשות עירונית בחלוקה לערים ולפי סדרי עדיפויות ביטחוניים (קרבה לאזורי עימות) וגיאוגרפיים (השבר הסורי אפריקאי); העמדת ארגז כלים ליישום התכנית לרשויות המקומיות והוועדות המחוזיות (תקנים ותקציבים); קביעת מכפיל יח”ד עירוני ביחס לערכי הקרקע ויכולת העיר לספוג גידול באוכלוסייה והמשמעויות התכנוניות הנגזרות מגובה המכפיל (צפיפות / גובה בינוי); קביעת תמורה אחידה לכלל הפרויקטים לקיצור לוחות זמנים במשא ומתן מול בעלי הדירות ולטובת ביצוע הערכה שמאית מוקדמת; קביעה מראש של גובה הסבסוד ליזם לכל יחידת דיור בהתאם לשמאות המבוססת על המכפיל שנקבע; תגמול כספי לרשויות שיעמדו ביעדים שיקבעו, ועוד״.

האם שעת הכושר תנוצל?

העתיד של מדינת ישראל טמון ביישוב ופיתוח הפריפריה בצפון ובדרום. הימשכות תהליכי התחדשות עירונית בערי המרכז בלבד, תפגיש אותנו בעוד מספר שנים עם סיטואציה בה הערים במרכז הארץ התחדשו ברובן, בעוד כלל ערי הפריפריה נותרו מאחור. אסור למדינה להטמיע מצב של ישראל הראשונה וישראל השנייה בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

בשורה התחתונה, כולנו תקווה שישראל צועדת בהתמדה לעבר מוכנות כלל המבנים ברחבי הארץ לאירוע קשה של רעידת אדמה, כאשר מעגלי ההתחדשות העירונית המתרחבים מגדילים מוכנות זו. הרצון והמעורבות האקטיבית של התושבים בדחיפה לקיום תהליכים אלו רק יגבירו מגמה זו.

״אנו קוראים לתושבים המעוניינים בהליכים אלו לפנות בכל זמן אל המינהלות העירוניות להתחדשות עירונית, הפועלות מטעמנו ובשיתוף עם העיריות, בנוגע לכל שאלה״, אלעזר במברגר, יו״ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בקריאה ישירה לתושבי ישראל.

"ישראל נמצאת במלחמה, וצריך לומר את האמת: התנאים רחוקים מלהיות אידיאליים", מודה שחר רז, בעלי קונטמפו נדל"ן, "אך המצב הזה רק מעצים את הרצון להמשיך בעשייה, בסופו של דבר אנשים צריכים מקום לגור. כשטילים נורים על העורף, ההתחדשות העירונית מקבלת משנה תוקף.

כולם מבינים את הצורך הבוער בדירות עם ממ"דים, זה השיקול הראשון במעלה. עבורי התחדשות עירונית היא סוג של ציונות. לצד חידוש ומיגון מבנים ישנים, יש כאן בשורה חברתית הטמונה בשדרוג איכות חיי הדיירים".

בחברת קונטמפו נדל"ן מאכלסים דווקא בימים אלה שני פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית. לפני כחודש וחצי, בטקס חגיגי במעמד ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר, נמסרו המפתחות לדיירים בפרויקט בסמטת המעלות 5. במסגרת המיזם נהרס בניין ותיק משנות ה-50, לטובת הקמת בניין מודרני עם 35 יחידות דיור. אף שחלק ניכר מהעבודות בוצעו בימי הקורונה, הפרויקט הסתיים עוד לפני המועד התוכנן; גם בבת ים, תאכלס החברה בימים הקרובים פרויקט תמ"א. בלב העיר, במרחק הליכה מהטיילת ומחוף הים, בניין הבוטיק ברחוב אנילביץ' הגיע לישורת הסופית.

במתכונתו העדכנית, עוצב הבניין בהשראת סגנון הבאוהאוס הקלאסי והוא בן 10 קומות ו-31 יחידות דיור. "הרסנו בניין מוזנח ו-8 יחידות דיור, ובנינו בניין חדש ברף מוקפד ויוקרתי", מדגיש רז. "אגב, כל הדירות כבר נמכרו".

ועדיין, הסיטואציה העדינה בה נמצא השוק, מחייבת לבצע חשיבה מחודשת ולהתכתב עם האתגרים החדשים. "המלחמה מחלחלת גם לזירה הגלובלית ואת השפעותיה ניתן לראות גם בזינוק באנטישמיות", ממשיך רז, "אנו מזהים מגמה של יהודים ותושבי חוץ שמבקשים לשריין לעצמם נכס בישראל, ולכן פתחתנו ערוץ ישיר לקהילות מעבר לים. זו גם אחת הסיבות לכך שהחלטנו להמשיך בשיווק אינטנסיבי ולא לעצור אחרי הפרי-סייל.

המהלך מוכיח עצמו וגם בחודשי המלחמה מכרנו דירות. מעבר לזה, המלחמה מייצרת אקלים לשיתופי פעולה בין חברות נדל"ן, ואלינו מגיעות מגוון בקשות לייצר חיבורים".