"מה שקרה בגוש דן יקרה גם בפריפריה בעוד עשור, היינו בסרט הזה כבר"

יעקב אטרקצ׳י, מנכ״ל ובעלי קבוצת אאורה, עסוק בערבים. הוא מופיע בפני ועדי בתים בכנסי דיירים בסיטונאות ומשכנע אחד אחד לעבור תהליכי התחדשות. לא ברור מאליו שבעלים של חברה הנסחרת קרוב ל-3 מיליארד שקל מגיע בעצמו לשכנע את הגברת והאדון שעושים התחדשות ללכת איתו. “שיהיה להם ברור, אני לא שכיר, אני לא הולך לשום מקום, תמיד אהיה פה. אי אפשר לבלבל, אי אפשר לזייף, רואים אם אתה אמיתי. אני עם הדיירים מחויב באופן אישי”.

מאז השביעי באוקטובר, הוא מספר, ההליכים הואצו, בכל הארץ וגם אצלו. אנשים רוצים ממ״ד, רוצים לחוש בטוחים. “אוקטובר השחור זעזע את כולנו, אבל הפך במקביל לזרז ענקי בהתחדשות. בחודש הראשון הקפדתי על כנסי דיירים למרות האזעקות והיו מי שהרימו גבה. פתאום, מנושא כלכלי חברתי זה הפך לעניין בטחוני. בנובמבר פינינו שכונה בהסתדרות בגבעתיים. אנשים לא מוכנים לצאת משיכונים לשכירות בלי ממ״ד, אנשים שהיו רשומים בכל הארץ מתעוררים כעת, בצפון ובדרום, אבל גם בגוש דן. הבעיה היא שאין די דירות להשכרה עם ממ״ד ברחבי הארץ. לא בנו פה מספיק דירות להשכרה”.

לא מעייף אותך ללכת ל׳מופעי רחוב׳ אצל דיירים?

“אני נהנה לפגוש אנשים ורואה בזה שליחות, מי שסובל מהתהליך הזה שיחליף מקצוע. בסופו של דבר אני לא שולח שליחים, אלא מגיע בעצמי, ואנשים מעריכים את זה כי הם חשים שיש להם גב כלכלי”, אומר אטרקצ’י.

זו כנראה אחת הסיבות שהפכו היום את אאורה לאימפריה של התחדשות במספרים גבוהים מעל לכל חברה אחרת, עם הסכמים להתחדשות שכונות שלמות של 110 פרויקטים הכוללים 52 אלף יחידות דיור בשלבים שונים. “עקרונית, אין לנו צורך יותר לקנות קרקעות במכרזים. אנחנו מסודרים לשנים הבאות בפרויקטים הכי גדולים ומחוללי שינוי בארץ”, הוא אומר בראיון מיוחד.

אם נדייק את דבריו של אטרקצ’י, בשנים הקרובות אאורה תמשיך להוביל ״ביי פר״ את תחום הפינוי-בינוי בישראל, עם מלאי הדירות האדיר שברשותה, כאשר אין שום חברה אחרת בקרבתה.

הסיבה לכך פשוטה: כשכולם עוד שאלו לפני כעשרים שנה “מה זה בכלל התחדשות עירונית?”, והיו בטוחים שייעברו דורות עד שזה ייצא לפועל, אטרקצ׳י לא נח על השמרים והימר בענק.

‏”הסתכלו עליי אז כאילו נפלתי מהירח”, הוא מספר, ״גם בוועידות הנדל״ן לפני כ-15 שנה, כולם היו בטוחים שעדיף לקנות קרקע ואני אמרתי שאין אלטרנטיבה אחרת אלא פינוי בינוי. תמיד התווכחו איתי שזה ייקח עשרים שנה ויותר”.

לאאורה יש כיום 15 פרויקטים בשלבי ביצוע ושיווק פעילים, בהם 3,551 דירות, 1,638 מהן נמכרו בהסכמים מחייבים והיתר הן בפרויקטים שבנייתם אמורה להסתיים מ-2024 ואילך. השנה ייפתחו שבעה פרויקטים נוספים עם עוד כמה אלפים של יחידות דיור.

מה הסוד?

“שתי תכונות שמשתלבות: מקצוענות ואנושיות. במקצוע שלנו צריך להיות גם יזם וגם מנהל. בנוסף, גם אופטימיות, חזון וראיית שוק לטווח ארוך, הן תכונות ויכולות החשובות כדי להצליח בתחום ההתחדשות העירונית”.

הסוד של אאורה נמצא גם במיקומים ובעוצמה של הקמת מגה שכונות, היוצרות שינוי סביבתי. לדוגמה, 1,500 דירות בבן צבי בנתניה; 630 דירות ברסקו חדרה; 600 דירות בתלפיות בירושלים; 1,000 דירות בלוד; 550 דירות בהסתדרות בגבעתיים; ואפשר להמשיך עוד ועוד, בטבריה, נהריה, קריית ים, קריית אונו, רמת השרון ועד אילת.

אאורה, עוד לפני שממשלה התעוררה, הסתכלה על הפריפריה וסגרה שם עסקאות ענק, ממש כמו במרכז. דוגמה אחת היא הפינוי בינוי הראשון ההיסטורי בטבריה, העיר המועדת לפורענות ברעידת אדמה שכבר נחרבה בעברה. במסגרת הפרויקט צפויות להיהרס 206 יח”ד קיימות ב-11 בניינים ישנים ומוזנחים שבמתחם, ותחתם, החברה צופה שיוקמו כ-1,700 יח”ד חדשות במספר מבנים יוקרתיים, שטחי מסחר, מבני ציבור ופיתוח סביבתי.

“גם פה”, הוא מספר, “כולם צחקו עליי ואמרו שאפסיד הון עתק. ניגשתי למכרז והבטחתי שאמכור במחירים גבוהים יותר מהשוק לאור הפוטנציאל. אחרי שסגרתי את העסקה, באו יזמים אחרים על בסיס מחירים הרבה יותר גבוהים למכרזי התחדשות אחרים. הפריפריה חייבת להתחדש, וזו לא רק אחריות המדינה, גם יזמויות פרטיות, כמובן תוך מציאת הדרך לרווח, איש מאיתנו לא עושה פילנתרופיה בעסקים”.

שורשים של התחדשות 

אם נחפש איפה הכל התחיל, את השורשים האמיתיים, נצטרך לחזור חמישים שנה לאחור ולהיפגש עם משפחת אטרקצ’י. הילד יעקב גדל בקרית שלום בתל אביב. אבא נחום, איש אצ״ל, ירקן בשדרות ירושלים ביפו. אמא עקרת בית. “היום תל אביב היא עיר בלי הפסקה במחירים משוגעים, אבל בימים ההם דרום תל אביב הייתה עיירת פיתוח ומדינה אחרת בין צפון ודרום. אין ספק שאת העבודה החברתית שאני עוסק בה היום ינקתי מבית אבא ואמא”.

היום, בגיל 57, אטרקצ’י עורך דין בהכשרתו, מתגורר עם אשתו סיגל, עורכת דין גם היא בתחום הנדל”ן, בשכונת אפקה בתל אביב. המשרד שלו נמצא במגדלי עזריאלי. יש לו שלושה ילדים, הגדול כבר עובד איתו.

בחרת לעבוד בג׳ונגל?

“כן, תחום ההתחדשות העירונית היה שנים רבות ג׳ונגל אמיתי. בשנים האחרונות מנסים לעשות קצת סדר בממשלה ובעיריות, אבל זה לא מספיק. הציפייה היא למחויבות ושקיפות של בעלי מקצוע. אני מעריך שבעקבות המצב הכלכלי העכשווי יערך סינון אמיתי בתחום והרבה יזמים ייעלמו מהנוף. יישארו לטעמי בשוק 10-20 יזמים ראויים להתחדשות עירונית שיעשו את העבודה. פינוי-בינוי יתפוס את הנתח הכי משמעותי בענף הבנייה למגורים וצריך יזמים רציניים. בפינוי פינוי חייבים יזמים עם הון עצמי של עשרות מיליונים ויותר, אחרת הנפגעים יהיו הדיירים והמדינה. אין פה פטנטים”.

שלטון המאכערים ודורשי העמלות חולש היום על השוק

“דיירים רבים שבויים היום בידי מאכערים. אני מצפה מאנשי המקצוע בתחום להיות מקצוענים ולא לנצל דיירים תמימים. ל”קבלני הטנדר” צריכה להיות אחריות אישית משפטית. הדיירים סומכים על בעלי המקצוע, והאחריות המקצועית היא שלהם. אני לצערי נתקל בהמון מאכערים, המון קבלנים שקוראים לעצמם יזמים ונקלעו למצוקת אשראי. בדיקה מגלה שמדובר בלא יותר מקבלני חתימות. מה עשיתם? החתמתם על נייר ועכשיו אתם רוצים על זה עשרות מיליונים? האנשים האלו מחזיקים את הדיירים כבני ערובה. מאות פרויקטים תקועים היום בגלל זה, הרבה מאכערים שהחתימו ולא רוצים לשחרר. אנחנו לא בתקופת סלאח שבתי. אנשים צריכים הסכם הגון, יזם הגון ובעל מקצוע הגון״.

תן דוגמה כיצד אתם באים לטובת הדיירים

“אצלנו אם חל שינוי במפרט, הוא חל אוטומטית על כולם. אין באותו בניין סטנדרט א’ וסטנדרט ב’, הכל אחיד. פרויקט טוב שמתוכנן טוב עם מפרט טוב נותן איכות וניתן למכור את הדירה במחיר גבוה יותר בשוק החופשי. מה שטוב לדיירים טוב לנו, זהו WIN-WIN לכולם”.

מה המוטו?

״לא להתקטנן עם דייר זו הסיסמה שלי. מאשימים אותי מתחרים על תמורות גבוהות. מדינת ישראל נוהגת בקמצנות עם תקן 21 ועם תוספת אחידה של 12 מ״ר. אם צריך לתת יותר, ניתן יותר. אני מאמין במוצר איכותי”.

אבל בהתחדשות עירונית יש בלת״מים בלי סוף, שעולים הרבה כסף ליזמים

“ודאי שיש והרבה. אבל החוכמה היא להתגבר. ארוויח בפרויקט אחד יותר, ובשני פחות. זה טבעי. אני מאמין שהתמורה שהובטחה בלתי ניתנת לשינוי גם אם קיבלתי פחות. זה הרכוש העיקרי של הדייר וחשוב שיידע מה הוא מקבל. הדייר, עם כל הכבוד, הוא לא יזם. הוא לא אמור לקחת סיכון. התמורה שנקבעה היא שתהיה. בחוזה יש הגינות ושקיפות ושוויון”.

גם המדינה מאבדת כיוון עם ההתחדשות, משנה כללים תקנות וחוקים כל יום מחדש

״שומע גם הרבה קבלנים שמקטרים על המדינה והעירייה בהתנהלות הרשויות בנושא ההתחדשות. אני רוצה לבוא בגישה של שינוי. בסוף הדרך, אני משימתי ורואים את זה בתוצאות. המדינה לא מעודדת התחדשות בפריפריה? זו הזדמנות, לנו יש את האומץ החזון והיכולת ללכת ולעשות את הפרויקטים הכי גדולים במקומות המועדים לרעידות אדמה ולטילים. אני מעדיף את האמרה של קנדי: אל תשאל מה המדינה יכולה לעשות בשבילך, אלא מה אתה יכול לעשות בשביל המדינה”.

הציונות החדשה 

נזכיר כי רק לאחרונה פורסם פרויקט נוסף מחולל שינוי של אאורה, הפעם בלב העיר לוד, עיר מעורבת שידעה עליות ומורדות. אאורה הייתה הראשונה לבנות בשכונת בן שמן הפופולארית בלוד. כעת, תוקם שכונה צבאית חדשה של אאורה במרכז העיר. הסכם ראשון עם מנהלת המגורים של צה”ל כבר נחתם, בהצדעה לכוחות הביטחון אשר משרתים אותנו בכבוד, אוכלוסייה איכותית שתתרום לחוסנה של העיר לוד. מדובר בשכונה ייעודית למשרתי קבע ולוחמים, קצינים ונגדים, בשני מגדלים שאחד מהם ישווק לכוחות הביטחון במחיר מוזל.

אז איך פותרים בפועל את ההתחדשות התקועה בפריפריה?

״אין שום סיבה שבפריפריה יבנו פחות טוב מגוש דן. תראה את ההתחדשות במרכז ובכל העולם. היא פורחת במרכזי הערים, ובלי חידוש המע״רים הערים נשארות מאחור. אני לא מאמין בסבסוד, עדיף שהמדינה לא תתערב ותגדיל אחוזי בנייה. אני לדוגמה התנגדתי למחיר למשתכן כי ראיתי שבדירות המסובסדות חלק מהקבלנים משקיעים הרבה פחות בסטנדרט וזה הרתיח אותי”.

אבל הבירוקרטיה הורגת בהתחדשות העירונית

“בסוף שאתה מסביר אפשר לשכנע. לא מתעלם מבירוקרטיה, אבל אין אנשים רעים בשירות המדינה. יזם צריך לדעת לדחוף לכיוונים הנכונים בשיתוף הדיירים. הבניינים הם פגי תוקף וברור לכולם שצריך להחליף אותם בחדשים”.

“ציונות חדשה” אמרת פעם

‏מה ששאלו אותי לפני 20 שנה קורה היום. מה שקרה בגוש דן יקרה בפריפריה בעוד עשור. מי שבא היום למרכז להתעסק בהתחדשות לא ימצא מתחם אחד פנוי. כל המתחמים בערים המבוקשות כבר תפוסים. צריך שיהיה כך בכל הארץ, זה חזון וזה יקרה. מי שלא רואה את זה היום יראה את זה עוד עשור ויגיד מה פספסתי, היינו בסרט הזה כבר”.

השוק היום בהתרסקות?

“גם אני לא נביא. לא הערכתי לפני שנתיים שהריבית תעלה ככה. שוק המגורים הוא השוק הכי יציב, אבל חווינו משברים לאורך השנים. יזם אחראי צריך לתמחר לפי מה ששווה. המינהל ספסר בקרקע וניפח בועה. אני מאד אופטימי לשוק הדירות, פסימי לשוק המגרשים. ניתן להשיג קרקעות ב-30% פחות מקבלן שכבר בונה בעלות גבוהה. זה ייצור פערי מחיר אדירים בין מה שנבנה לבין מה שמתוכנן. קריסות במצב הזה הן בלתי נמנעות, גם מי שלא יקרוס לא ירוויח מפיתוח מגרשים ששילם עליהם ביוקר. לשמחתי בתחום ההתחדשות העירונית יש פחות ריבית, תנאי המימון טובים יותר והסיכון מופחת”.

מה יקרה למחירי הדירות?

“המשאב הכי חסר היום הוא קרקע זמינה. חברת נדל״ן שייצרה עתודות קרקע עצומות לשנים הקרובות כמו אאורה יכולה להיות שקטה ובטוחה. מצד שני, הביקושים יתפרצו בסוף בלי מספיק בנייה. מחירי הדירות יעלו שוב כבר במחצית השניה של 2024”.

שאלה בלתי נמנעת לאור היותך בצמתים מרכזיים בזירה הפוליטית – מדוע לא סייעת להתייצבות בשוק הדיור?

“יש אי יציבות במדינה. זו עובדה. השרים מתחלפים חדשות לבקרים, האג׳נדות משתנות כל יומיים, הפעם האחרונה שמשבר הדיור טופל בצורה רצינית הייתה בימי שר האוצר כחלון עם קבינט דיור חזק, מאז לא ממש מטפלים בנושא. הדרך היחידה כעת היא להקים גם בזמן ואחרי מלחמה קבינט דיור חזק, המתכלל את כל משרדי הממשלה, עם מבט לטווח ארוך וסמכויות”.

אם היית שר שיכון מה אז?

“תכתוב: אני איש עסקים ולא אכנס לפוליטיקה. ועכשיו לשאלה: שר שיכון לבד לא יפתור כלום. חייבים לייצר גורם מתכלל כאמור, עם כל משרדי הממשלה והרשויות המקומיות. מה שכן, הייתי מעיף את כל משרדי הממשלה מגוש דן. בסוף, להביא תעסוקה ותחבורה לפריפריה זה קלף מנצח. המעסיק הכי גדול הוא הממשלה. זה יפנה המון כסף ויתמרץ את הפריפריה. מגיע לנו סוף סוף ממשלה שבאמת עושה, כי אנחנו נשאבים שוב ושוב לבעיות היום יום ופחות יושבים על אסטרטגיה לטווח ארוך. אל תדאג, אותי אתה תראה פה עוד 30 שנה על אותו כיסא. אני אוהב לבנות ורואה בזה את החיים שלי”.