האם קיים משבר אמיתי בשוק המשרדים בעקבות התפוצצות בועת ההייטק? התשובה מורכבת, שכן מרבית הפרמטרים שירדו בתקופה האחרונה הם למעשה תיקון לעליות מחירים, או במילים אחרות - נראה כי בטווח הארוך המשבר האחרון ייטיב עם חברות הנדל"ן המניב ועם השוכרים, וייצור שוק מאוזן ויעיל יותר.
הירידה בקצב הצמיחה במשק, לצד גידול משמעותי בעודפי ההיצע של השטחים המיועדים להשכרה, משפיעים ישירות על שוק המשרדים. ״בניית שטחים ייעודיים נוספים תחולל בין היתר את המשך הירידה במחירי השכירות ותשפיע על שווי המשרדים״, מסביר תמיר בן שחר מחברת הייעוץ הכלכלי והשיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'. לדבריו, גם ההאטה בענף ההייטק בכל העולם, כמו גם המלחמה הנוכחית, יגרמו לירידה בביקושים למשרדים וברמות המחירים (שכבר החלו אשתקד): ״צפוי עודף היצע של שטחי משרדים שייבנו אל מול הביקוש הצפוי ויובילו להמשך ההאטה והירידה ברמת המחירים בשוק״.
על התמורות בשוק המשרדים והמגמות הצפויות ניתן ללמוד מסקירה שהכין יהודה ויקסלבאום, אנליסט בחברת צ'מנסקי בן שחר ושות', עבור "נדל"ן היום". מהדו"חות הכספיים של החברות הציבוריות ל-2023 עולה כי לצד הגדלת ההיצע בשטחי המשרדים והמגמה הכללית של ירידות במחירי השכירות, ישנן גם עליות מתונות והתפוסה נותרה גבוהה.
כחלק מהשינויים המאקרו כלכליים, ביניהם עליית הריבית ועידן ה"פוסט קורונה", הפכה תופעת ה"סאב ליס" לרווחת, כאשר חלק מהחברות בוחרות לצמצם את שטחי המשרדים ולהשכירם בשכירות משנה. בנוסף, חל מעבר של משרדים בדרגת קלאס A ו-B למשרדים החדשים, כאשר אלו הישנים מחפשים את השימושים ואת הדיירים החדשים.
בישראל קיימים 25-23 מיליון מ"ר ברוטו של שטחי משרדים המשמשים 1.3-1.2 מיליוני מועסקים. בחמש השנים האחרונות הסתכמו התחלות הבנייה למשרדים בהיקף של 1.2 מיליון מ"ר מדי שנה, מרביתם במטרופולין תל אביב ומחוז המרכז (70% מנתח השוק). עם זאת ניתן לזהות בכל זאת תהליכים בשוק המשרדים, גם אם בקצב מתון יותר, המבשרים על אפשרות ליצירת מוקדי תעסוקה בפריפריות. היכן, אם כן, מסתמנת תנופה בענף המשרדים מחוץ לאזור המרכז?
ההייטק פורח בנגב
בבאר שבע נבנו בעשור האחרון כ-80 אלף מ"ר של משרדים, והם כיום חלק ממיליון מ"ר משרדים בסך הכל בעיר המהווים כ-4% מכלל שטחי המשרד בישראל. התפוסה גבוהה - 87% - כאשר פארק הנגב מרכז את פעילות ההייטק המקומית. כיום קיימים בו ארבעה בניינים והחמישי בבנייה, עם צפי סיום ל-2025.
לאחר שנים שבהן חלה ירידה בדמי השכירות החודשיים בבאר שבע, התהפכה המגמה. הרף העליון של דמי השכירות הוא 70-65 שקלים למ"ר, בעיקר במבנים מודרניים או שעברו שיפוץ והתאמה בסמיכות לקריית הממשלה ומרכז העיר. משם צונחים המחירים אל שולי העיר ודמי השכירות החודשיים באזורי התעשייה עומדים על 40-60 שקלים למ"ר. כמו כן קיימים משרדים שלא במבנים ייעודיים אלא במבני תעשייה במחירים של 30-40 שקלים למ"ר. העלייה החדה ביותר בשנים האחרונות חלה בעיר העתיקה כחלק משדרוגה שהחל בשנת 2010, כאשר דמי השכירות החודשיים עומדים כיום על 52-62 שקלים למ"ר.
ב-2022 לבדה, התחלות הבנייה למשרדים במחוז חיפה הסתכמו ב-145 אלף מ"ר. האזור נהנה מכמה מוקדי משרדים משמעותיים וגדולים - בהם יושבים חברות בינלאומיות ותאגידים גדולים - בראשם פארק מת"ם, במבואות הדרומיים של חיפה. במת"ם שטח בנוי של כ-300 אלף מ"ר. השנה אוכלסו שני בניינים בשטח כ-57 אלף מ"ר, ובניין נוסף בשטח כ-29 אלף מ"ר יאוכלס עד 2025, כשקיימת עתודה לבניית כ-175 אלף מ"ר נוספים.
בסמוך למת"ם מתפתחים מתחמים ופארקים אלטרנטיביים שמושכים ממנו ביקושים, בין השאר כנגזרת מפערי מחירים בדמי השכירות והניהול החודשיים. כך למשל ב"פארק מדעי החיים" שבו תעשיות ביוטק ומכשור רפואי, קיים כיום בניין אחד מתוך חמישה שיוקמו בשטח של 75 אלף מ"ר אשר יהנו מהמיתוג של הצמידות לפארק מת"ם. בנוסף, פארק "עופר כרמל", מדרום לכניסה הדרומית למת"ם, הנמצא בתחומה המוניציפלי של טירת כרמל, מאכלס מספר חברות הייטק ומהווה המשך ישיר לסביבה העסקית באזור.
קבוצת שתית מכרה בינואר 12 משרדים במסגרת שלב הפריסייל של פרויקט TRE בטירת כרמל, על שטח כולל של 2,500 מ"ר, במחיר ממוצע של 11,000 שקל למ״ר. מדובר על פרויקט של עירוב שימושים הנחשב לגדול ביותר שנעשה עד היום באזור בכלל ובטירת כרמל בפרט. במסגרת זו מוקם מתחם הייטק ענק על שטח של 120 אלף מ"ר, ובסמוך מגדל מגורים בן 33 קומות.
שלום שטרית, בעלי החברה: "בשונה מהמגמה הארצית, דווקא באזור הצפון אנחנו סוגרים עסקאות, כמעט כרגיל. גם בתחום המשרדים וגם בתחום המגורים. התאמנו את עצמנו לתקופה, ואנחנו מאפשרים תנאי תשלום יותר נוחים, והטבות נקודתיות בפרויקטים כדי להקל על הרוכשים".
הצ'ק פוסט בתנופה
אזורי התעשייה ביוקנעם ובנשר מהווים חלק בלתי נפרד משוק המשרדים באזור חיפה. ביוקנעם קיימים שלושה פארקי מדע ותעשייה על כ-450 אלף מ"ר בכ-94% תפוסה. בנשר היצע המשרדים היום קטן יחסית ומסתכם בכ-125 אלף מ"ר ברוטו. עם זאת, מתוכננים להיבנות כ-500 אלף מ"ר שטחי משרד, כאשר מתוכם כ-400 אלף בתוכנית "מחצבה 4.5" שתהפוך למוקד משרדים משמעותי בעשור הקרוב.
דמי השכירות במטרופולין חיפה משתנים בהתאם למיקום. במת"ם הממוצע הוא 60-70 שקלים למ"ר, והפארק מוביל בשיעורי תפוסה גבוהים מאוד. אחריו פארק מדעי החיים הסמוך וכן עופר טירת כרמל, עם 55-65 שקלים למ"ר, ביוקנעם -55 שקלים למ"ר, ובנשר 40-45 שקלים למ"ר. בסך הכל, 200-150 אלף מ"ר משרדים נמצאים בבנייה ומתוכננים לשיווק באזור זה עד 2026, עם מימוש התכניות הקיימות וכן המשך הפיתוח של אזור הצ'ק פוסט כמוקד משרדים נוסף.
שוק המשרדים אכן משנה פניו, כאשר קיים מעבר משמעותי למבנים חדשים, השכרות רבות של שטחים כ"דיירי משנה" והמשך בנייה בהיקפים גדולים של היזמים. בנוסף, המשבר בשוק המשרדים הינו הזדמנות לריענון השוק ול"תיקון" שיאפשר חזרה לערכים כלכליים ריאליים. ריענון שכזה נדרש לכל שוק צומח מידי פעם בפעם בכדי לצמוח בכיוון כלכלי, מאוזן, בריא ויציב.
כתבה נרחבת על שוק המשרדים תופיע במגזין "נדל״ן היום" ב-28 בפברואר
