בונים על היום שאחרי

האם לקנות דירה או להמשיך ולשבת על הגדר? זו שאלת מיליון הדולר - תרתי משמע - שבה מתחבטים ישראלים רבים, בעקבות השפעת מלחמת חרבות ברזל על שוק הדיור. בשני העשורים האחרונים עלו מחירי הדירות במדינה ב־130%, וירידות המחירים בינתיים מסתפקות בשברירי אחוז.

ההכנסה הממוצעת (ברוטו) של משקי הבית עלתה בכ־50% בלבד ובשלוש השנים האחרונות השלים מדד מחירי הדירות עלייה נוספת של כ־37%. עם הנתונים האלו יוצאים לדרך.

ההשקעה בדירות הוכיחה עצמה עם השנים, ולא חשוב אם במרכז, בצפון, בדרום או ביהודה ושומרון. הציפיות לקריסת מחירים בזמן קצר לא התממשו בשנה האחרונה והלמ"ס מדווחת במסגרת מדדי המחירים האחרונים על ירידה קלה בלבד במחירי הדירות, אבל מדובר כאמור רק בשברי אחוזים ורק בחלק מהאזורים בארץ ובחלק מסוגי הדירות. הירידות הללו מתגמדות מול ה"בום" של בועת הנדל"ן שצמחה פה בעשרים השנים האחרונות.

מחירי הדירות החדשות מקבלנים יורדים בשיעור מהיר יותר ממחירי כלל הדירות, בהן גם אלו הקיימות. במהלך החודשים אוקטובר-נובמבר ירדו מחירים אלו ב־0.6%, ובמשך כל השנה שלפני כן בשיעור של 3.94%

נקודת המוצא הנוכחית של שוק הדיור בישראל היא מהגרועות שידענו. את מלחמות העבר של ישראל אין מה להשוות למלחמה הנוכחית בעזה. מעולם לא פינתה המדינה 150 אלף איש לחגורות ביטחון שלא נגמרות, זו לא האופוריה של 1967 ולעולם לא תוכל להיות, גם אם נחסל את חמאס עד היסוד. אלו לא שנות מיתון הנפט של יום כיפור בשנות השבעים וגם לא ימי המבצעים בלבנון ובעזה למיניהם. הפעם, לצערנו, מדובר בפינוי-בינוי במלוא מובן המילה.

היפוך מגמה במחירים

בסוף נובמבר עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בידי קבלנים על נתון גבוה של כ־63,580 דירות. יותר ממחצית מהדירות שנותרו למכירה התרכזו במחוזות תל אביב (30.5%) והמרכז (25.2%). מדובר במצב ייחודי שבו אזורי הביקוש הם גם האזורים שבהם יש עודף היצע, אבל זה משקף את המציאות שבה המחירים הגבוהים והריביות על המשכנתאות גרמו לרוכשים רבים "לשבת על הגדר" ולהמתין.

מחירי הדירות החדשות מקבלנים יורדים בשיעור מהיר יותר ממחירי כלל הדירות, הכוללות דירות קיימות וחדשות כאחת. באוקטובר-נובמבר ירדו מחירים אלו ב־0.6%, ובמשך כל השנה שלפני כן ירדו בשיעור של 3.94%. זאת, לאחר נסיקה של 23% בשנה שקדמה לאוקטובר-נובמבר 2022, כלומר לפנינו היפוך מגמה של ממש.

ככלל, מחירי הדירות שזינקו במהלך 2022 היו במגמת ירידה בשנת 2023. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בהשוואה שנתית לפי פילוח גיאוגרפי נמצאו ירידות מחירים במחוזות תל אביב (4.5%), מרכז (2.3%), ודרום (0.5%). עליות מחירים נמצאו במחוזות ירושלים (2.2%), צפון (0.8%) וחיפה (2.5%).

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, כבר הזהיר מפני עליית מחירים בשוק הנדל"ן במחצית השנייה של 2024 לאור עצירת הפעילות באתרי הבנייה בשל מחסור בעובדים, ובשל ירידה בהיתרי הבנייה ובשיווקי הקרקעות

ההזדמנויות שבמשבר

האם מחירי הדירות ימשיכו לרדת בשנת 2024, והאם זה הזמן הנכון לרכישת דירה? נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, כבר הזהיר מפני עליית מחירים בשוק הנדל"ן במחצית השנייה של 2024 לאור עצירת הפעילות באתרי הבנייה בשל מחסור בעובדים, ובשל ירידה בהיתרי הבנייה ובשיווקי הקרקעות.

התשובה, כמובן, מורכבת משני כוחות מנוגדים שמושכים את הענף. מחד, הריבית האחרונה שפחתה ל־4.5% סיפקה מעיין "הצהרת כוונות" של בנק ישראל ואיתות לשוק כי תקופת העלאת הריביות ככל הנראה הסתיימה. אלה כמובן חדשות טובות לענף אשר הינו ענף מאוד ממונף הזקוק לאשראי. מנגד, אנו נכנסים אל שנת 2024 כאשר ברקע שורה ארוכה של גורמים אשר יוצרים אי ודאות גדולה בנוגע לכלכלה הישראלית, ולענף הנדל"ן בפרט.

אבל זו גם הזדמנות לנצל לטובה את שעת הכושר. את מה שקרה בשבת השחורה כבר לא נוכל לשנות. מדובר בעובדה מוצקה שנכנסה לספרי ההיסטוריה. נותר רק לנסות ולהפוך את המציאות שנכפתה עלינו למהלך חיובי. למשל, לקחת את ההתחדשות העירונית - על המיגון שהיא מביאה עימה - ולהופכה להליך מהיר. לקחת את המושג ההזוי ביורוקרטיה ולחסלו בדיוק כמו מבצע צבאי.

להביא בכנפי זהב את ההתחדשות העירונית לפריפריה וליצור שם הזדמנויות פז לחברות בנייה. לקחת את השכירות לטווח ארוך, להעניק ערבות ליזמים שאיבדו בה עניין בעקבות עליית הריבית ולהפוך אותה לגלגל הצלה בשוק.

הכתבה המלאה - במוסף "נדל"ן היום" שיתפרסם ב־28 בפברואר