מחדל רב ממ"דים

מה אפשר עוד להתריע על מחסור בממ״דים בישראל? הפתרון הרי קיים מתחת לאף: ההתחדשות העירונית, קרי פינוי שיכונים ובמקומם בינוי של בניינים חדשים עם מיגון. מה יותר פשוט מזה? תהליכי ההתחדשות העירונית – פינוי בינוי ותמ"א - הן מהפתרונות הבולטים למיגון בניינים, גם מפני שבמסגרת הקמתם של בניינים חדשים מוקמים ממ"דים מודרניים בכל דירה או קומה.

אלא שנכון להיום רק 44% מהדירות בישראל ממוגנות בממ״דים. 1.6 מיליון דירות ללא ממ״ד, מפני שטרם חודשו מסיבה זו או אחרת. לאור אירועי אוקטובר כבר ברור שנושא מיגון הדירות הוא בעל חשיבות לאומית ממדרגה ראשונה.

הידעתם לדוגמה שהיום בפקק צנרת התכנון יש למעלה מרבע מיליון דירות עתידיות עם ממ"ד, הממתינות לאישור בוועדות התכנון, כשליש מהן מיועדות לבעלי דירות שחיים היום בדירות מסוכנות ללא מיגון? הממ״דים הם כיפת הברזל של האזרחים. אבל הקצב איטי להחריד בגלל הביורוקרטיה הארורה, אם כי מנסים בהחלט לקצר את המנגנון. מדובר על כישלון לאומי שנמשך יותר מ-30 שנה.

איפה המחדל הגדול? החל משנת 1992, בעקבות מלחמת המפרץ, כל בנייה של דירה מגורים חדשה מחויבת בממ"ד, דירות מגורים רבות שנבנו ללא ממ"ד נותרו ללא מיגון מספק, בהן רוב הדיור הציבורי עם אנשים חלשים שאין ביכולתם לממן לעצמם הגנה עצמית.

״לאור העובדה שככלל, משקי בית אמידים יותר נוטים להתגורר בדירות חדשות יותר, שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה עם ממ"ד גבוה יותר בעשירוני ההכנסה הגבוהים, ונמוך יותר בעשירוני ההכנסה הנמוכים״, קובע מחקר חדש של מרכז אדווה. בפורום הדיור הציבורי מטפלים במאות משפחות ללא מיגון שנאלצות לברוח מקורת הגג היחידה שלהן. למרבה הצער אין להם מענה מספק מהמדינה.

"רק היום הגיעה אלינו אם חד הורית עם 5 ילדים שמתגוררת באשקלון, שהתגוררה בבלוק שאין בו ממ"ד״, מספר דני גיגי, יו״ר פורום הדיור הציבורי, ״אותה אישה סיפרה שהיא מטופלת רווחה עם ילד בן 16 עם צרכים מיוחדים שחי אתה ולא מסכים לצאת אפילו מהחדר במלון בגלל הפחד והטראומה של הטילים והמלחמה. הם פונו למלון בתל אביב, ואמורים עכשיו לחזור לאשקלון לדירה לא ממוגנת למרות שהיא והילדים שלה סובלים מטראומה ואינם מסוגלים להתמודד עם הפחד של המלחמה. היא מסרבת בתוקף לחזור לדירה אבל אין לה שום אלטרנטיבה, כי אין עבורה דירה חליפית ממוגנת״.

אישור תכנית בזמן שיא

אירועי ה-7 באוקטובר 2023  מוכיחים כי הממ"ד עשוי להגן (לפחות בחלק מהמקרים) גם מפני אירועי פח"ע. אך המציאות המרה היא שבאחוז לא מבוטל מהבתים והדירות הישנות בישראל רבים יוותרו חשופים אל מול איום מכל סוג, בהיעדר מרחב מוגן כזה או אחר. וגם אם יתאפשר תכנונית לבצע הליך מהיר, אין מי שיממן את זה.

   ולסטטיסטיקה: ליותר משניים וחצי מיליון תושבים, 28% מהאוכלוסייה, אין כלל גישה למיגון תקני כלשהו. ל-38% מהאוכלוסייה יש ממ"ד בדירה, והשאר – 34% – מסתמכים על מקלטים פרטיים בבניינים משותפים ועל מקלטיים ציבוריים. אגב, מקלט מגן הרבה יותר מממ״ד.

בעקבות מלחמת עזה, זו לכאורה הבשורה הגדולה שנותנת פתרון חלקי בהחלט: לפני מספר שבועות אושרו הקלות לקבלת היתר לממ"ד ופטור מהיתר לממ"ד בצמודי-קרקע עד שתי קומות, בכל הארץ.

עוד מילה טובה - נקבע בזמן שיא: המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה סופית את תכנית המיגון הארצית. התוכנית תאפשר הקמת ממ"ד באלפי בתים שעד היום לא יכלו לעשות זאת בשל מגבלות השטח.

עד היום, הקמת ממ"ד הייתה אפשרית רק בהתאם להוראות התוכנית החלה על המגרש. התמ"א שאושרה מקלה מאוד על הליך הרישוי מאחר והיא מגמישה את הוראות הבינוי.

כעת אפשר להקים ממ"ד בחריגה מקו בניין הן במבני מגורים והן עבור מבני ציבור, מבלי שהמהלך יחייב תביעות פיצויים על ירידת ערך. הצעת החוק קובעת בנוסף פטור מהיטל השבחה לאותו מרחב מוגן במימוש בדרך של מכר.

מצד שני, המסלול המהיר לבניית ממ"דים ברחבי הארץ שאושר בימים אלו הוא לא יותר מהעברת אחריות של המדינה לידיים פרטיות. במלים אחרות, היא אומרת: ״ציבור נחמד, יש לך הקלות - רוץ לבנות לבד״.

״זה תיאטרון אבסורד, לשלוח ציבור שעד היום לא מוגן כי המדינה לא דאגה להגן עליו, להסתדר בכוחות עצמו. ועוד אחרי עשרות שנים של הזנחה בתחום חיזוק המבנים. עד לאן הציניות תגיע?״, טוען יגאל צ'ודנר, הבעלים והמנכ"ל של חברת "נתיבי הקמה".

  הביטחון של המדינה הוא באחריותה, כמו כל שאר הנטל שמדינה יכולה וחייבת לקחת במקום להעבירו לציבור הרחב. העובדה שהאפשרות לקדם תכניות של התחדשות עירונית תלויה בהיתכנות הכלכלית ובאפשרות להפקת רווח יזמי הותירה מחוץ לתוכנית דירות רבות בישראל, בעיקר באזורי הפריפריה, הקרובים יותר לגבול וגם חשופים יותר לרעידות האדמה.

דירות רעועות ומופקרות

אין ספק שהצעד הבא שהמדינה צריכה לעשות, אחרי מתן ההקלות לבניית ממ"דים, הוא להכניס את היד לכיס ולממן; ליזום בניית ממ"דים לאותן אוכלוסיות שאין להן אפשרות לעשות את זה בעצמם. ולחזק את הבתים שלא מעניינים את היזמים.

  חלק לא מבוטל מהשיכונים המוזנחים ביותר שייכים לדיור הציבורי, קרוב ל-50 אלף דירות. ל-95% מהדירות בדיור הציבורי אין ממ"דים. אם המדינה לא תממן, אז מי יממן? אנשים קשיי יום בדיור הסוציאלי? הכול מסכימים שהתחדשות עירונית היא הפתרון האולטימטיבי. אבל במתחמי חיזוק מבנים (חיזוק ותוספת קומות) אי אפשר תמיד לבנות ממ"דים, שכן במרבית המקרים מדובר במבנים רעועים. בנוסף לכך, בל נשכח שגם בהחלטה הזו נדרשת הסכמה של הדיירים, מה שמסבך את העניינים עוד יותר.

לדברי ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת "שובל", גם אם הדיירים יסכימו ביניהם על הקמת ממדים ולוותר על התחדשות עירונית לטווח הקצר, הרי ממילא בניית ממ"דים היא הליך שייקח שנה לפחות. מדובר בבזבוז זמן. במילים אחרות: במצב החירום המדינה צריכה לתת עדיפות גדולה יותר לפינוי בינוי. יש לתת לרשות להתחדשות עירונית כוח שתוכל להשפיע במתן אישורים מהירים למתחמי פינוי בינוי ולכפות על הרשויות המקומיות, שהן החסם הגדול, לזרז הליכים.

היום אין לוחות זמנים המחייבים את הרשויות המקומיות.

ממילא חברות הבניה בתחום הפינוי-בינוי עוברות דרך חתחתים בגלל מחסור בכוח אדם, ביורוקרטיה מעיקה ומיותרת ועוד חסמים שבינם ובין בטיחות אין ולא כלום.

יש בהחלט סיבה לדאגה במבחן המציאות העכשווי: לא ייאמן אך התקנת ממ"ד איננה חובה בפרויקט לפי תמ"א 38/1 (שמטרתו העיקרית היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בלבד), אך בפועל זהו חלק נפוץ בתוכניות. בפועל, התוכנית הצליחה להוסיף ממ"ד רק לכ-7% מהדירות הפוטנציאליות, בכל שנותיה. מרבית הבנייה במסגרת התוכנית התבצעה במרכז, מטעמי כדאיות כלכלית.

מסיבות אלה, בין היתר, תוכנית תמ"א 38 צפויה להסתיים בקרוב. היא תוחלף בתוכנית אחרת שעיקרה חיזוק מבנים הנקראת "חלופת שקד" (על שמה של שרת הפנים לשעבר איילת שקד, שיזמה אותה).

חלופת שקד נועדה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך קיצור לוחות הזמנים והגברת הרווחיות שלהם. ״על אף התוכנית החדשה, להערכתנו (ולתקוותנו) לאחר המלחמה נושא מיגון הדירות יעמוד בראש סדר העדיפויות הציבורי״, אומרת רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה ב"דן אנד ברדסטריט".

באחד מפסקי הדין של בית המשפט המחוזי נפסק, כי "תמ"א 38 ממלאת תפקיד חשוב גם בהגנה מפני אירועים ביטחוניים וכי היא נועדה בראש ובראשונה להגן על חיי אדם בשעת רעידת אדמה, שהסבירות להתרחשותה קרוב לוודאות מוחלטת, כמו גם בשעת לחימה, שהסיכוי להתקיימותה גבוה אף הוא".

פסיקות אלה קובעות חד משמעית את הצורך האקוטי בקידום התחדשות עירונית בישראל, בין השאר לטובת הגדלה משמעותית של מספר הדירות שיש בהן ממ"דים תקניים. מלחמת "חרבות ברזל" מדגישה שממ"דים בדירות הם אמצעי קריטי עבור כל אדם, כל שכן עבור בעלי מוגבלויות וקשישים שלא מסוגלים להגיע במהירות למקלט העירוני או למרחב ציבורי מוגן.

גיל גולדשטיין, מנכ"ל "אבני דרך התחדשות עירונית", אומר: ״בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית התפתח לכזה שיכול לענות על צרכים שונים בענף הנדל"ן, החל ממציאת פתרון למצוקת הקרקעות בארץ, איתור אמצעים יעילים לחידוש שכונות שלמות ומרכזי ערים, שיפור איכות החיים ורמת המגורים של תושבים בשכונות קיימות ועוד. כך הלך והתרחק התחום מהמטרה החשובה לשמה פעל, מה שהוביל את בעלי הזכויות והרשויות להתמקד בפן הכלכלי של השבחת התמורות, גם במחיר של עיכוב פרויקטים. שלא נדבר על כך, שככל שמתרחקים מאזור המרכז, היזמים מתמודדים עם בעיית כדאיות כלכלית של פרויקטים שרק הולכת ומתגברת, כאשר לרוב לרשויות המקומיות לבדן אין פתרונות.

"כולנו מבינים שהתחדשות העירונית מצילת חיים. על כן צריך לעשות הכול כדי שבתחום תתקיים וודאות בכל הקשור להיבטים של זכויות הבניה הכוללות ותמורות הבעלים (תמורה קבועה) מה שייתר את השנים הארוכות שמבוזבזות על מו"מ מול בעלי הדירות ולאחר מכן מול הרשויות. בכך יתאפשר קידום מהיר יותר של תכניות; על מנת לייצר פריסה ארצית של התחדשות עירונית (גם בפריפריה), נדרש עידוד והקצאת תקציבים ליזמים כדי להפוך את העסקאות לכלכליות״.

נכון להיום, התחדשות עירונית מתקיימת באזורי הביקוש במרכז הארץ, ועיקר השיח נסוב סביב התמורות לבעלים, ולא על הצורך האמתי ביצירת מיגון רחב ככל הניתן לכלל האוכלוסייה במיוחד בערים וותיקות שבהן הרבה מאוד בניינים רעועים ומטים ליפול.

לדוגמה, ממש במקביל להפוגה במלחמה, נמשך המירוץ אחר הממ"דים כחלק מהעניין הגובר בהתחדשות העירונית באזור המרכז. עשרות דיירים ורוכשים נכנסו לדירות חדשות בפרויקט "סמטת המעלות" בלב רמת השרון. חברת קונטמפו נדל"ן הקימה במקום בניין חדש בן 35 יח"ד, הכולל ממ"דים, מרפסות, מחסן וחניה בדירות שעוצבו ע"י אליאב אדריכלים. ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר, שהשתתף באירוע מסירת הפרויקט, הדגיש את החשיבות של החזרה לשגרה וההצטיידות בממ"דים: "בעוד כשבועיים תציין רמה"ש 100 שנים להיווסדה, אנחנו עושים מהפך גדול בהתחדשות העיר והימים המאתגרים האלה מבהירים לכולנו כמה דחוף להבטיח לא רק בניה חדשה אלא גם ממ"דים כחלק משגרת החיים בהווה ובעתיד במדינה שלנו".

איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים: "יש הרבה ערים, בייחוד במרכז, שהעיריות מתוקצבות היטב ומסוגלות לקדם התחדשות עירונית רחבה בעיר לצד פיתוח תשתיות ומבנים לציבור. אבל יש גם רשויות שמתוקצבות פחות, למשל בפריפריה, ששם המדינה צריכה להכניס ידה לכיס. אחד הפתרונות לכך הוא מימון ביניים שתספק המדינה. המדינה צריכה להסתכל על כך כ"הלוואה" זמנית שבהמשך ככל שהפרויקט יהיה מוכן, ההכנסות מהפרויקט יכסו את הוצאות המדינה באמצעות תשלום על מיסים, ארנונה וכד'. מימון ביניים, יכול להיות טיפול מונע שידרוש הוצאה כספית בשלב הראשון, אבל ימנע הוצאות כספיות מיותרות על המשק בהמשך".

ירידה בהתחלות ההתחדשות

בפועל, המצב גרוע. יש ירידה בהתחלות בניה המתחדשות עירונית ממש לפני המלחמה. מניתוח שביצעה לשכת שמאי המקרקעין עבור "נדל״ן היום", מול נתוני הלמ"ס בהתחדשות עירונית בחלוקה למחוזות מראה, כי בין הרבעון הראשון של 2022 לרבעון הראשון של 2023 צנחו התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, ברוב הארץ בעשרות אחוזים.

   כן. התחלות הבניה בישראל רושמות כבר כמה רבעונים של ירידה. ברבעון האחרון צנחו התחלות הבניה בכ-25% וכאשר מסתכלים על התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, מן הסתם גם כאן נרשמו ברוב המחוזות ירידות משמעותיות.

המצב הביטחוני מדגיש שוב שישראל שאיננה ממוגנת מפני התקפות טילים ורעידות אדמה. המלחמה הנוכחית מראה גם כי דין בית בתל אביב כדין בית באשקלון שכן טווחי הטילים של החמאס מגיעים גם למרכז הארץ ואפילו לאזור השרון הצפוני.

על פי ניתוח של לשכת שמאי המקרקעין לנתוני הלמ"ס, ניתן לראות כי חלו ירידות חדות ברוב מחוזות ישראל בין השנים 2022 ל-2023. בירושלים חלה צניחה של מעל 50% ובדרום שהכי חלה צניחה של 47% בהתחלות הבניה בהתחדשות עירונית. למרות שזאת טיפה בים, דווקא בצפון נראה כי בין הרבעון הראשון של 2022 לרבעון הראשון של 2023 חלה עלייה של כ 50% בהקמת דירות בבניינים שנבנו מחדש (תוספת יחידות דיור בפינוי-בינוי) למרות שכאמור מדובר עדיין במספר מועט של דירות ביחס למה שמצופה.

נתון בולט נוסף  שעולה מהניתוח הוא שגם בשנת 2022 וגם בשנת 2023  התחלות הבניה בהתחדשות עירונית מהוות בכל מחוז, רק חמישית [20%]  או פחות מכלל התחלות הבניה במחוז.

עוד נקודה מעניינת מופיעה בחלוקה לחציונים: בחציון הראשון של 2022 סך התחלות הבניה מהתחדשות עירונית עמד על 16.7%. בחציון השני של 2022  עלה שיעור התחלות הבניה בהתחדשות עירונית ל 21.2% ובחציון הראשון של 2023 עומד שיעור זה על  20.1% .

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מסבירה את ממצאי הבדיקה: "בשנים האחרונות אני חוזרת ואומרת מעל כל במה אפשרית שהתחדשות עירונית היא הקטר המשמעותי והחשוב ביותר בענף הבנייה למגורים. לצערי, לקח זמן רב למדינה ולרשויות המקומיות להבין את החשיבות של הנושא. אנו רואים שעד היום המדינה מתנהלת בעצלתיים בנושא בייחוד באזורי הפריפריה ששם אין כדאיות כלכלית כמעט לשום פרויקט התחדשות עירונית, ולכן כמות הפרויקטים המקודמים נמוכה מאוד. 

"לצורך ההשוואה - בחצי שנה הראשונה של 2023 באזור הדרום החלה בנייה של פחות מ-150 דירות במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית, מדובר במספר מגוחך שמציג את חוסר ההבנה למצב בו אנו נמצאים. במחוז תל אביב מדובר על יותר מ-3,000 דירות, זהו פער של 2,000% ויותר.

 "בסופו של יום, מלבד חידוש הבתים והפיכתם לבניינים מודרניים, עם ממ"ד מציל חיים, מחדשים גם את כל התשתיות הנלוות, כבישים, רחובות, ביוב ומוסיפים תשתיות עירוניות נוספות. יש פה ערך מוסף אדיר לעיר וביטחון מציל חיים לאזרחים. כולי תקווה שמקבלי ההחלטות ישכילו להבין שאין לנו זמן לבזבז. התחלות הביניה בהתחדשות עירונית ובפרט בפינוי בינוי צריכות להוות כ-40%-50% מסך כלל התחלות הבנייה בישראל. הגיע הזמן להסיר את החסמים המיותרים, למצוא קרקעות משלימות או תגמול כספי למקומות ללא כדאיות כלכלית ולהציב יעדים ברורים לכל רשות בנושא".

מקצצים במיגון מצפון לדרום

באשקלון, לדוגמה, חיים עשרות אלפי תושבים ללא ממ״ד. הם פונו מהעיר בעת לחימה. ראש העיר תומר גלאם התנה את התרחבותה של העיר במיגון בניינים בממ״דים הרבה לפני המלחמה.

אשקלון היא העיר הכי מטווחת במדינה, אך נמצאת מחוץ לטווח ה-7 ק"מ, ומחוץ לתוכנית תקצוב המיגון. על רקע ריבוי סבבי הלחימה וירי הרקטות לעבר העיר אשקלון, בחודש מרץ 2022 החליטה הממשלה על תכנית למיגון העיר אשקלון מפני ירי תלול מסלול שתוקצבה בסכום של 320 מיליון ₪ לתקופה של 5 שנים. אלא ששבועיים בלבד (!) לאחר פרסום המתווה ליישום ההחלטה, ב-30 ביולי 2023, קיבלה הממשלה החלטה חדשה שהקפיאה וגנזה את יישום המתווה, וצמצמה משמעותית את התוכנית למימון הלוואות ומענקים לבניית ממ"דים בעיר אשקלון, תוך שהיא מעבירה שוב את האחריות העיקרית למיגון העיר לתוכניות של התחדשות עירונית.

ממחקר של מרכז אדווה עולה, כי בשונה מהיישובים הסמוכים לגבול רצועת עזה בדרום הארץ, בהם בוצע פרויקט מיגון ובניית הממ"דים בעקבות החלטות ממשלה מהשנים 2008 ו-2012, ביישובים הסמוכים לגבול הצפון קיימים פערי מיגון משמעותיים.

לפי דוח מבקר המדינה, בשנת 2018 היו 11,400 דירות ללא מיגון תקני ביישובים המרוחקים עד 4 ק"מ מגבול לבנון וסוריה, 15% מכלל הדירות ביישובים אלו. דוח מבקר המדינה משנת 2018 ציין כי ביישובים הערבים בצפון הארץ המצב חמור במיוחד, כאשר יישובים אלו סובלים לא רק משיעור נמוך של מיגון בבתי המגורים, אלא גם ממחסור חמור של מיגון במבנים ציבוריים ומקלטים ציבוריים.

במסגרת הצעת התקציב לשנים 2024-2023 שאושרה בכנסת בחודש מאי 2023, קוצץ משמעותית תקציב התוכנית "מיגון הצפון", והוגדר – תחת השם החדש "מיגון העורף" – ל-68 מיליון ₪ בשנת 2023 ו-63 מיליון ₪ בשנת 2024 (במחירי 2022).

סכומים אלו אמנם היו דומים לסכומי הביצוע של התוכנית בשנים קודמות, אך נמוכים בהרבה מהתקציב שהוקצה למימוש התוכנית בשנת 2022, ונמוכים עוד יותר מהיעד המקורי שקבע הקבינט המדיני-בטחוני, שעמד על 500 מיליון ₪ בשנה.

באשר ליזמים, הם עדיין מאמינים ביישובי העוטף. לדוגמה, חברת "צמח המרמן" דיווחה לאחרונה על מגעים לרכישת 50% מפרויקט "המושבה העירונית" בשדרות. מדובר בפרוייקט בן 258 דירות, עעם ירוב שימושים מושלם שיכלול חללי תעסוקה, משרדים, מסחר ופנאי משותפים. "למרות המצב בשדרות", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת "צמח המרמן" וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, "עבודות החפירה לשלושה בניינים מתוך שמונה כבר החלו, ומכרנו כבר 15 דירות", הוא מספר, "כרגע אנחנו נמצאים בשלבים אחרונים של חתימת החוזה מול חברת מצודות, הבעלים הנוכחיים של הפרויקט. אם תהיה שם מציאות ביטחונית שקטה לאחר המלחמה, נרצה להשלים את העסקה".

פייגלין הוסיף, כי "אנחנו יזמים, ולכן אנחנו מטבענו אופטימיים חסרי תקנה. אנחנו מאמינים בדרום הארץ ובשדרות, שהיא עיר מתפתחת מאוד. צריך לזכור שגם המצב הביטחוני הקודם לא היה אופטימלי. מצד שני, ערך הדירות בשדרות הכפיל את עצמו בשנים האחרונות".

גם חיים קראדי, מנכ"ל חברת "פרשקובסקי מניבים", מתייחס לפוטנציאל ולצורך בהשקעה: "בעת המורכבת הזו המדינה חייבת לשים דגש על פרויקטים של התחדשות עירונית ביישובים שנמצאים באזור הסיכון בדרום, צפון ומזרח הארץ. מדובר בפרויקט שחייב לקבל עדיפות לאומית בגלל צו השעה ותקופת החירום הביטחונית שבה אנו נמצאים. לאור מתקפת הטרור הרצחנית שאזור הדרום חווה לפני חודש, יש לעדכן את תהליך ההתחדשות העירונית ביישובים אלו ולשדרג את הממ"ד שהיה תו התקן עד כה. לעניות דעתי יש ליצור ביחידות הדיור בפרויקטים של התחדשות עירונית ביישובים בקו העימות תו תקן חדש של 'ממ"ד משודרג' – סוג של ייצור כלאיים בין ממ"ד למקלט, כזה שיהיה עמיד בפני כל התקפה אפשרית – גם טילים וגם טרור של חדירת מחבלים".

 ניב רום, מנכ"ל "כנען התחדשות עירונית" מקבוצת כנען מציין: "עד היום מדינת ישראל לא השכילה להתוות תכנית אמתית לקידום מהיר יותר של תהליך התחדשות עירונית. כל פעם שיש מלחמה או מבצע צבאי, ובפרט בימים אלה, אפשר להבין שאף אזור בישראל לא מוגן באמת מפני פגיעת טילים, בין אם מדובר בהפצצות מגבול הצפון או מרצועת עזה. כל המדינה נמצאת בטווח הטילים של ארגוני הטרור.

לכן כל הבניינים הישנים שאינם מחוזקים על פי התקנים הם בעצם סכנה משמעותית לדרים בהם - בין אם זה באשקלון , נהריה או תל אביב. יש אלפי בניינים כאלה. לכך ניתן להוסיף את המחסור המשווע בממ"דים תקניים. נראה שהתעשתנו מאוחר מידי כי המדינה בפועל איננה ממוגנת! המדינה חייבת לשים לעצמה כמטרה לאומית לקדם תהליכי התחדשות עירונית באופן מהיר יותר, להגדיל וודאות תכנונית, לתת תמריצים ליזמים בפריפריה לקדם כאלה פרויקטים ולפעול באסרטיביות לחסל גורמים בירוקרטים מעכבים ויש היום לא מעט גורמים כאלו, בין אם מדובר בחוסר התיאום בין הוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, הדרישות למטלות ציבוריות מוגזמות, או היטלי ההשבחה שלעיתים קרובות גבוהים כל כך שאין כבר כדאיות כלכלית לפרוייקט".

גל קסטל משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מוסיף: "האיום כבר לא רק בעוטף עזה אלא גם בשפלה, במרכז, בשרון ובצפון. הרשויות צריכות באופן מיידי להבין זאת ולתרגם זאת בפועל לשינוי מדיניות מהותי של קידום תוכניות וכל מה שקשור להתחדשות עירונית במהירות בזק ולאפשר להוציא לפועל פרויקטים תקועים. אם הבנו ולמדנו משהו, זה חייב להשתנות בהקדם האפשרי".

 ניר שמול, מנכ"ל שניר ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מסכם: "התחדשות עירונית היא צו השעה, היא לא פחות מהצלת חיים של בעלי בתים המתגוררים היום בבניינים ישנים ולכן יש לאשר היום פינוי בינוי כמו שמאשרים נושאים הנחשבים לפיקוח נפש. אני קורא לממשלת ישראל, מנהל התכנון ולרשויות המקומיות להפעיל נוהל חירום לקידום הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. חלף הזמן שבו ניתן להתמהמה בגלל התנגדות של שכנים או תכנית שאינה מושלמת".

איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה בחברת בית וגג, מציין: "השאלות שחוזרות כל פעם מחדש על חשיבותו של הממ"ד מפתיעות אותנו. הרי אנו חיים במדינה ובאזור שקיים בו חשש תמידי מרעש אדמה, לצד סכנות אזוריות של איומי טילים שממחישים את החשיבות העצומה שיש בצורך לממ"ד לכל משפחה. במציאות שלנו מדובר במוצר בסיסי שחייב להיות בכל בית. כמדינת ידע וטכנולוגיה, לא מובן מדוע לוקח כל כך הרבה זמן לרשויות המקומיות ולמדינה לאשר בניית פרויקט חדש או לתכנן תב"ע חדשה. בממוצע מדובר על 10 שנים לפני התחלת הבנייה עצמה. המלחמה הנוכחית היא קריאת השכמה מאוחרת לרשויות התכנון לקחת את עצמן בידיים ולהתחיל לחשוב על צמצום מרווחי הזמן בצורה משמעותית, בייחוד עכשיו כשיש יותר היענות ודרישה לקידום הליכי התחדשות עירונית".

תשכחו מהממ"ד (מרחב מוגן דירתי) קבלו את הממ"ש (מרחב משפחתי מוגן)

איך בונים ממ"ד? • מה האישורים הנדרשים? כמה זמן זה ייקח וכמה זה יעלה? • ואולי בכלל עדיף מקלט? • המדריך המלא

ניתן להוסיף ממ"ד כמעט בכל דירה קיימת ומומלץ לשקול זאת בחיוב. ״מעצם היותו עשוי מגרעין בטון, לממ"ד יש השפעה פסיכולוגית על דיירי הבית כמפחית לחצים ודאגות בשעת משבר", אומר האדריכל בועז שניר, המתמחה בין היתר בכל הקשור לתוספות ממ"ד בניינים קיימים ובתים חדשים. דירות עם ממ״ד מוסיפות לערכן תוספת של כרבע מיליון שקלים.

   מחירו של ממ"ד כיום הוא 200-150 אלף שקל, והתקן קובע שעליו להיות עמיד בפני פגיעות הדף ורסיסים בלבד לפי התקן הממ"דים . כלומר, הוא אינו ממוגן מפני ירייה של רובה. בנוסף, נבנים ללא יכולת נעילה מבפנים, בשל החשש כי נעילה כזו תקשה על חילוץ אם השוהים בממ"ד אינם יכולים לפתוח אותו. בשלב זה אין פתרון לבעיית הנעילה מבפנים של המבנים, והציבור פונה לפתרונות "מאולתרים" כמו נעילת הממ"ד באמצעות בולי עץ, העלולים לסכן את השוהים בממ"ד. כפי שנמסר לנו מגורמים בענף, מיגון ממ"ד כך שיהיה ממוגן מפגיעות ירי יכול לשלש את מחירו ובלתי רלבנטי.

זה משהו שאנחנו פחות ערים לו בשגרה אך בעתות מצוקה ומלחמה קיומו בהחלט מעלה משמעותית את רמת הביטחון. בתוך כך לבניית ממ"ד יש ערך גבוה מאוד לבניין הישן מכיוון שהתוספת מוסיפה לו עמידות ומחזקת אותו גם נגד רעידות אדמה ובשונה מתוספות אחרות כמו מרפסות לדוגמה, בבניית ממ"דים ישנה אפשרות לצאת מחוץ לקווי הבניין מה שמקל מאוד על היכולת התכנונית מכיוון שההגבלות פוחתות.

כמה זמן לוקח להתקין

ממ״ד בבית דירות?

תהליך הרישוי לתוספת ממ"ד עשוי לקחת בשגרה בין שנה לשנה וחצי ולתקופה הזאת צריך להוסיף עוד כשנה במהלכה תתקיים הבניה בפועל. "ניתן לבנות תוספת ממ"ד בשטח 12 מ"ר לדירה באם התקבלה הסכמה של 60% מדיירי הבניין תוך התחשבות בגבולות השטח של הבניין המשותף", מסביר האדריכל.

"לאחר חתימת הדיירים ניתן להתחיל בבדיקת התכנות בשטח יחד עם אדריכל וקונסטרוקטור מומחים, שיבדקו אם הקרקע והבניין יוכלו בכלל לעמוד בתוספת. לאחר קבלת האישור יתחיל האדריכל בתכנון אלטרנטיבות ראשוניות לתוספת הממ"ד לכל הדיירים שמצויים בתהליך ולאחר שזו הרלוונטית נבחרה ניתן להגיש לעירייה את התוכניות ולקבל תיק מידע תכנוני עם אישור ראשוני לבניית הממ"ד ולהמשיך בהליך רישוי ובקשה להיתר. אציין כי סבבי לחימה קודמים גרמו ללא מעט עיריות להתעורר ולדחוף את נושא תוספת הממ"דים לראש סדרי העדיפויות, לכן הליך קבלת האישורים התקצר במסגרתן למספר חודשים בודדים. תהליך הבניה עצמו ייקח בממוצע שנה, תלוי במורכבות השטח וכמות הממ"דים שיתווספו לבניין".

מה עדיף, מקלט צפוף

או ממ"ד מאובזר?

האבולוציה שעברו לאורך השנים המקלטים, הן ברמה התכנונית והן במבנית היא מעניינת כשלעצמה וכלל, מסקרן להבין כיצד יראו הממ"דים בעתיד, בפרט לאור הלקחים שיופקו בתום המלחמה הנוכחית: "בראשית היו המקלטים, אותם חללים קטנים ששטחם הממוצע עמד על בין 4 ל-6 מ"ר נטו ונבנו בקומת המרתף או הקרקע בבתים המשותפים", משחזר שניר. "קירות הבטון של אלה הם עבים במיוחד (40-60 ס"מ) והחלון והדלת הכבדים עשויים מפלדה יצוקה כך שקשה מאוד לתפעל אותן".

"העלויות הגבוהות ומורכבות הבניה, כמו גם חקיקת התקן החדש בשנת 1990, הובילו לשינוי במגמה וכיום הממ"ד משמש כחדר לכל דבר. בראש ובראשונה מטרתו היא להגן על יושביו מפני הדף ולאו דווקא מפני פגיעה ישירה, לכן הקירות פחות עבים והדרישה היא לקיר חיצוני בעובי של 30 ס"מ לפחות ולקירות פנים עשויים מבטון שעוביים הוא 20 ס"מ. תקן החלונות השתנה גם הוא וכיום אל מול לוח הפלדה שנותר מבטון המעטפת עצמה עשויה מאלומיניום. לאורך השנים התווספו גם מערכות סינון אוויר ומיגון נגד גזים ופותח התקן עומר שמאפשר להתקין מערכת מיזוג המגנות מפני חדירת גז. זאת ועוד, אל מול דלתות הממ"ד הסטנדרטיות שמיוצרות משני מעטי פלדה מרותכים עם חיזוק רוחבי, פותחה גם דלת הרסיסים שהיא אומנם כבדה מהדלת הרגילה אך מייתרת את הצורך בקיר ההדף הנדרש כחוק. ככזו היא אופטימלית במרחבים בהם נרצה לתכנן בסמוך לממ"ד חלון ויטרינה. ולא קיר שיחסום את הזרימה במרחב הנתון. למענה: מקלט עדיף על ממ״ד מבחינה מיגונית.

ומה לגבי הממ"דים העתידיים?

״ההמצאה״ האחרונה שקיבלה את אישור פיקוד העורף הוא מפרי יצירתו של האדריכל גיל שנהב. זהו ה״ממ״פ״. ממ״ד משפחתי המאפשר מגורים לאורך זמן וכולל מטבחון ומקלחון. הוא מיושם בנתיבות ותוכנן כמה שבועות לפני השבת השחורה.

כיום שטחו המינימלי של ממ"ד על פי חוק עומד על 9 מ"ר וככזה הוא משמש בשגרה כחדר לכל דבר, בין אם כחדר לילדים או לאורחים, חדר עבודה או חדר ארונות. בשנים האחרונות הולכת וצוברת תאוצה תפיסה תכנונית חדשה שמוכיחה עצמה כרלוונטית בפרט לאור האירועים האחרונים ובמסגרתה מתכננים מרחב מוגן הכולל פרט לחדר הממ"ד המעוגן בחוק גם חדר שירותים ורחצה אינטגרלי מבוטן. מדובר בעתיד של המרחבים המוגנים ובפתרון ממשי שיאפשר שהיה ממושכת יותר במהלכה ניתן יהיה להתרענן, להתפנות ולצחצח שיניים וגם להשתמש במקרר קטן או במיני בר שבקונסטלציה החדשה בהחלט יש להם מקום.

"פיקוד העורף מעודד את הרעיון כל עוד הבניה עומדת בתקנים (כך למשל שנעשה שימוש באריחי אמבט שלא ישברו לרסיסים במקרה של מתקפה). עם זאת, אני סבור שיש לנו עוד כברת דרך לעבור ועלינו למצוא בדחיפות פתרונות לאתגרים אליהם נחשפנו בצער במאורעות האחרונים. הראשון שבהם הוא תיקנון מנגנון נעילה לדלתות ולחלונות שינטרל את האופציה לפתוח את הממ"ד מבחוץ. אלה שהצליחו בשארית כוחותיהם למנוע מהמחבלים לחדור על ידי חסימת המנגנון הצילו הלכה למעשה את חייהם וחיי קרוביהם".

"מניסיון העבר אני מעריך שיופקו לקחים והנושא יטופל בהקדם, ממש כפי שלוחות הפלדה בממ"דים הוחלפו בחזיתות מאוימות (כלומר בישובים בטווח על עד 7 ק"מ מהרצועה) ללוחות עבים יותר זאת בעקבות מותו של הילד עידו אבגיל ז"ל שנרצח מרסיס רקטה שחדר דרך חלון הממ"ד בביתו". 

ומה לגבי עלויות?

הערכת עלות הממוצעת לתוספת ממ"ד עומדת על כ- 100,000 ₪ הכוללת את שלד ממ"ד (קירות מבטון מזויין, קירות בעובי 30 ס"מ וקירות פנים בעובי 20 ס"מ) שעלותם נעה סביב 50,000-60,000 ₪. תוספת חדר רחצה צמוד ואינטגרלי לממ"ד תעלה כ-30,000 ₪ נוספים. כמו כן יש לקחת בחשבון תמחור סט ממ"ד תקני (חלון, דלת וצינורות אויר) שעלותם מוערכת בכ- 10,000-12,000 ₪; עבודות צבע, שפכטל, טיח וריצוף בעלות ממוצעת של 20,000 ₪ ; נקודות חשמל מאור ותקשורת בעלות 2,500 ₪; מכונת סינון אויר בעלות של 2,500 ₪ ועבודות שבירה, כלומר פריצת הקירות עבור הממ"ד מדירה קיימת בעלות 4,000-5,000 ₪. הכנה למזגן בממ"ד תעלה כ-1,000 ₪ נוספים.

בנוסף, יש לחשב עוד אגרות בנייה העומדות על כ-450 ₪ למטר ושכר טרחה למתכננים שעומד על כ-20,000 ₪. בנוסף, יש לקחת בחשבון היטלי השבחה שהינם תלויי רשות ומיקום הממ"ד במגרש. כך שהעלות המוערכת נעה בין כמה אלפים שקלים בודדים, אך יכולה גם להאמיר למאות אלפי שקלים.