שוק הנדל"ן חווה תקופה מאתגרת ביותר. מצד אחד העלאות ריבית, מצב פוליטי-משפטי לא ברור ואינפלציה שמייקרת את כל מה שסביבנו, ומאידך ענף בנייה שחגג עליות של 20% בשנה עד לפני מספר חודשים, וכיום מלקק את הפצעים וסוגר עסקאות חצי כוח.
כפי שיכולנו ללמוד בתקופה הזו, המוכרים לא ממהרים להוריד מחירים.
המתוחכמים שבהם הם בדרך כלל מוכרי היד הראשונה, דהיינו יזמים וקבלנים, שמממשים כל טריק שקיים בספר, ואפילו כמה חדשים שהומצאו לאחרונה, על מנת שלא להוריד את מחיר המכירה. מריהוט ושדרוגים שונים ועד למבצעי 10/90, 20/80 ו-5/95 שמשמעותם היא "שלם היום גרוש וחצי והיתרה..אלוהים גדול."
גם מבצעי מימון שונים ראינו, כולל ויתור על הצמדה למדד תשומות הבניה לחלוטין, אותו מדד עליו היזמים נלחמו מלחמת חורמה לפני כשנה, ונטילת הלוואות בלון כשהמוכר הוא זה שמשלם את הריבית עד לגמר הבניה.
עבור מוכרי היד השנייה, שלא יכולים מן הסתם להציע "מבצעים" כמו הקבלנים, השוק נעצר. מי שחייב מוכר, וכל היתר מתעקשים על המחיר, כשהמשקיעים שבהם פשוט מעלים את מחירי השכירות היכן שניתן על מנת לכסות על העלייה בתשלומי המשכנתא שלהם.
התוצאה עד כה די ברורה ומתבקשת: ירידה תלולה בכמות העסקאות, אליה נלווית ירידה לווא דווקא גדולה במחירי הדירות. זאת מאחר וברור שאם מוכרי הדירות היו מציעים הנחות גדולות יותר, אזי היו מתבצעות הרבה יותר עסקאות של מחפשי המציאות. שלא נתבלבל, הביקוש רחוק מלהיות קטן. הוא מוסיף להיות גדול, יציב יחסית ונצבר כרגע על הגדר.
לאור ההאטה בשוק, פנינו לאחד מבכירי השמאים בישראל, אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, וביקשנו לדעת היכן יכול הציבור הישראלי ליהנות כיום מירידות מחירים כתוצאה מהמצב, והיכן – לא פחות חשוב - צפויות להתרחש הירידות הבאות. דנוס בחר לבדוק דירות ארבעה חדרים, הסוג השכיח ביותר בישראל, ומכירות שנערכו ב- 23 ישובים בישראל במאי 2023 לעומת מאי 2022. בחינת העסקאות נעשתה לפי שומת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, שהיתה נהוגה במשך שנים. תוצאות הבדיקה שביצע היו לא פחות ממפתיעות, ואף מרמזות על הירידות הבאות בעתיד לבוא.
מרמלה ועד רמת השרון: מי שיאנית ירידות המחירים?
מצעד הערים המובילות בירידות מחירים בשנה החולפת נפתח עם רמלה, שחוותה ירידה של לא פחות מ- 9% במחירי הדירות, וגם זה במחזור של כ-20% מהיקף העסקאות בשנה שעברה. שניה לה, עם ירידה של 7% ירידה במחזור שקטן ב- 56% בהיקף העסקאות, ניצבת העיר רמת השרון. כוח הקנייה החזק בעיר המבוססת הביא לירידה נאה במחזור עסקאות, הדומה לממוצע הארצי. במקום השלישי, עם ירידה של 5%, ממוקמת העיר אשדוד. גם כאן ירידה של 60% בכמות העסקאות מלמדת אותנו על כך שהמחירים היו אמורים לרדת אף יותר מבחינת הרוכשים. במקום הרביעי ניצבת העיר באר שבע, שחוותה ירידה מינורית יחסית של 3%, דוגמא למה שעודף היצע עושה ליישוב.
בדיקתו של השמאי אוהד דנוס יכולה ללמד אותנו מהם המקומות הבאים שבהם מתחילה להתחזק המגמה של ירידות המחירים. כאן ניתן למצוא את הישובים חדרה, מודיעין, ראשון לציון ותל אביב. כל הערים הללו חוו עליות מחירים מינוריות בלבד בשנה החולפת, מה שמלמד כי השפעת העלאות הריבית על היישובים הללו הינה גדולה יחסית, ואם תימשך, ירידות המחירים יגיעו גם אליהן.
"זה הזמן להתמקחויות"
ההאטה שחווה שוק הנדל"ן התבטאה בצניחה תלולה בעסקאות מכירה בשנה החולפת, כאשר השיאנית היא העיר רמת גן שירדה בחודש מאי בלא פחות מ- 92% בכמות העסקאות. אחריה ממוקמות רמלה עם ירידה של 79% ותל אביב עם ירידה של 71%. הנתונים הללו מלמדים אותנו כי ציפיית הקונים לירידות מחירים ביישובים אלו הינה גדולה יותר, ובהחלט ייתכן שהציפיות יתממשו, כל עוד המצב מבחינת תנאי השוק לא ישתפר.
מבחינת שיאניות עליית המחירים, בראש המצעד עומדת נתניה עם עלייה של כ-19%, זאת במקביל לירידה במחזור העסקאות של 66%. אחרי נתניה ניצבת עפולה עם עליה של 17% במחירי הדיור, במקביל לירידה של 38% בכמות העסקאות גם חיפה, פתח תקווה ורמת גן רושמות עלייה של 15% במחירי הדירות במקביל לירידות בכמות העסקאות.
כפי שניתן ללמוד מהנתונים, שוק הנדל"ן רחוק מלהיות אחיד ומתנהג בצורה שונה בתכלית בכל ישוב, וזאת בהתבסס על מיקומו, היצע הנכסים בו והיכולות הכלכליות של הקונים והמוכרים בו.
דנוס מסכם בתחזית פסימית למדי: "השוק כיום מאוד תנודתי, אבל הזמן למציאות ולהתמקחויות הוא כעת. במידה ושוק הנדל"ן ימשיך לדשדש ולתהות אנא פניו מועדות, אנו נימצא בתוך כשנה –שנתיים במצב של מחסור גדול, שמשמעותו היא רק אחת: התחדשות של עליות מחירים חסרות רסן, היכן שרק ניתן".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו