לבד על הגג

מיליארד שקלים – זהו הסכום הבלתי נתפס שהוקדש לתכנית הסכמי הגג, שהייתה אמורה להוות פתרון מרכזי למשבר הדיור ההולך ומתעצם בישראל. לפי התכנית, אותה יזם לפני עשר שנים שר האוצר דאז יאיר לפיד, מתחייבת המדינה להזרים תקציב לפיתוח שכונות חדשות ולחידוש תשתיות בשכונות ותיקות, ובתמורה הרשויות המקומיות יאפשרו בנייה בקצב מואץ.

מבקר המדינה לשעבר, מתניהו אנגלמן, לא חסך שבטו בדו"ח מיוחד שהכין על 32 רשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג עם המדינה. לפי דו"ח המבקר, התכנית המרכזית של ממשלת ישראל להגדלת היצע הדירות נכשלה.

החשש הגדול הוא שכישלון התכנית יביא לקטסטרופה לפיה הממשלה לא תצליח לתת מענה לצרכי הדיור במדינה בהיקף של כמיליון וחצי דירות עד לשנת 2040.

הכול התחיל כאמור לפני עשור, כשקבינט הדיור בראשותו של לפיד חידש את הסכמי הגג שהיו נהוגים בשנות ה-90. מטרתם הייתה להעניק לרשות המקומית את האמצעים והגיבוי הממשלתי להקמת שכונות גדולות של עשרות אלפי יחידות דיור. ההסכם הראשון נחתם עם עיריית קריית גת לצורך הקמת שכונת "כרמי גת", ומאז ועד היום נחתמו עוד 32 הסכמי גג אשר במסגרתם נבנו ונבנות עשרות שכונות חדשות בכל רחבי הארץ.

מאז עברו הרבה מים בנהר, ונושא הסכמי הגג אפילו הגיע לפתחו של בית המשפט. יצאנו לבדוק מה אומרים בשוק הנדל"ן על יעילותם של הסכמי הגג, על השכונות החדשות שנבנו וגם: האם הם תרמו לעליית ערכן של הדירות הנמכרות בהן?

 קריית גת

הבנייה נעצרה משיקולים

זרים ופסולים

לפני כחודש הגיע ללשכתם של שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, מכתב התראה בהול טרם נקיטת הליכים משפטיים מעיריית קריית גת. במכתב נטען כי נעשתה הפרה חמורה של הסכמי הגג שנחתמו עימה, אשר תעלה לעירייה ולמשלם המסים מאות מיליוני שקלים. לטענת העירייה, היא קיבלה בתדהמה את החלטת ועדת פרויקטים עליונה "הדוחה ברגל גסה את כל הסיכומים שהושגו בינינו, ומהווה הפרה חמורה של הסכמי הגג". ההחלטה נגדה יוצאת העירייה מנחה לעצור את כל השיווקים בשכונה החדשה שקמה בימים אלו בקרית גת, שכונת כרמי גת מערב וצפון, וכן השטחים המסחריים במתחם האצטדיון - וזאת, לטענת העירייה, כתוצאה מ"שיקולים זרים וטעמים פסולים לטובת הקמת שכונות חרדיות במערב העיר, במקום שכונות לציבור הכללי".

האבסורד הוא שקריית גת הייתה חלוצת הסכמי הגג עם המדינה, ועד היום חתמה על שלושה הסכמי גג. אולם הדרך לא הייתה קלה וכבר אחרי חתימת הסכם הגג הראשון טענה העירייה כי היא קופחה בהשוואה לערים אחרות, ויצאה למאבק במדינה שהגיע עד בג"צ. בעתירה שהגישה לבג"צ דרשה העירייה השוואת תשלומים, קבלת תקציב מספק לבניית מוסדות ציבור והבטחה לסלילת כביש גישה לשכונת כרמי גת הכוללת 7,000 יח"ד. העירייה צלחה את המאבק,  ושכונת כרמי גת נבנתה ונחשבת להצלחה גדולה. מאז חתמה העירייה על שני הסכמי גג נוספים, אך בימים אלו היא מנהלת מאבק נוסף הנוגע להסכם הגג השלישי.

 נוף הגליל

 דואגים גם

לאוכלוסיה החרדית 

במסגרת ישום הסכם הגג שנחתם עם נוף גליל בנובמבר 2022 הוחלט על הקמת 7,000 יחידות דיור חדשות לקהל הרחב, וברקע פעולות הפיתוח הנמרצות שבוצעו בשנים האחרונות בעיר בהשקעה ציבורית גדולה כולל הקמת פארק ציבורי שנפתח לקהל זה מכבר.

הסכם הגג צפוי להגדיל את אוכלוסיית נוף הגליל ב-40%. ראש העירייה, רונן פלוט, טוען כי "נתוני ההגרלות האחרונות של משרד הבינוי והשיכון מצביעים על ביקוש גבוה לדירות, על כל בית שמשווק יש עשרות מתמודדים וזאת לאור ההתחדשות האדירה של העיר".

רק לאחרונה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור ולפיתוח (הוותמ"ל)  החליטה להפקיד במסגרת הסכם גג תכנית ענקית להקמת שכונת מגורים חדשה, הר יונה ג'. התכנית כוללת 3,000 יחידות דיור ועוד 500 יחידות דיור מיוחדות ודיור מוגן, המיועדות לשיווק לאוכלוסייה החרדית. לבניינים תוכננו מספר כניסות ופחות קומות על מנת להקל על התניידות בשבתות, זאת כדי לתת מענה לצרכי החברה החרדית.  בנוסף לתכנון רחובות ומעברים ששמים דגש על הולך הרגל, התכנית מאפשרת הקמת מעלונים (מבנה הנעת המונים) במטרה לגשר על פערי הטופוגרפיה בשכונה.

 באר שבע

הסכם גג מעודכן – סיפור הצלחה

עיריית באר שבע חתמה על הסכם הגג הראשון בשנת 2015, במסגרתו התחייבה לבנות כ-20 אלף יחידות דיור. היא בנתה כ- 9,000 יחידות דיור בשכונות חדשות ואיכותיות, ואז הקפיאה את ההסכם בשל היעדר תשתיות הולמות עבור השכונות שייבנו.

בשנת 2022 חתמה העירייה עם משרדי השיכון והאוצר על הרחבת ההסכם, על מנת שיאפשר את המשך הבנייה. בהסכם המחודש העירייה דרשה לא רק תקציבים לפיתוח ותשתיות בשכונות החדשות, אלא גם תקציבים וכלים שיאפשרו לה לחדש את השכונות הוותיקות בליבה של העיר.

בעיריית באר שבע מדגישים כי הסכם הגג מתמקד בחידוש השכונות הוותיקות וליבת העיר וכולל פתרונות לנושאים קריטיים כמו הקצאת קרקעות משלימות לפרויקטים של פינוי בינוי, חידוש תשתיות, שדרוג פתרונות התחבורה והתעסוקה והקמת מוסדות חינוך.

בין השכונות החדשות שהוקמו: שכונת פסגת רמות, הכוללת 3,700 יחידות דיור, ושכונת הרקפות, שתהיה שכונת וילות בצביון כפרי בצפון העיר ותכלול כ-4,000 יחידות דיור.

רחובות

הסכם גג ראשון

להתחדשות עירונית

הסכם הגג עם רחובות שונה מיתר הסכמי הגג במדינה, מאחר וכמעט כל כולו נועד לאפשר התחדשות עירונית בשכונת קריית משה שבעיר. תכנית ההתחדשות בשכונה משתרעת על כ-1,500 דונם בדרום מערב העיר וכוללת למעלה מ-10 אלף יח"ד אשר יחליפו 1,300 דירות ישנות.

במסגרת ההסכם, לצד המשאבים הסטנדרטיים, יוקצו סכומים נכבדים לפיתוח השכונה וחלקים אחרים של העיר, כאשר ההסכם כולל לראשונה גם סבסוד של יזמי התחדשות עירונית. כך, במקום צפיפות קיצונית במגורים, תתאפשר בנייה במכפיל 3 בלבד וכל היתרה הנדרשת לפינוי-בינוי כלכלי נסגרת על ידי קרן מענקים ממשלתית, שקופתה התמלאה משיווק קרקעות המדינה. 

לדברי ניסים סלמן, מנכ"ל החברה לפיתוח רחובות, ״תוספות הוצאות פיתוח מבורכת ככל שתהיה לא פותרת את סוגיית הגירעון השוטף של הרשויות המקומיות, הנובעת מגירעון בסיסי ליחידת דיור. וכך, שיווק מסיבי של אלפי יחידות דיור ללא צמיחה כלכלית תואמת של שטחי תעסוקה, מחריף בעתיד את מצבן של הרשויות״.

  יבנה 

מתכון להרס עיר

לפי הסכם הגג שנחתם בין המדינה לעיריית יבנה באוגוסט 2016, יבנו בעיר כ-15,500 דירות. עד כה מומשו כ-2,700 דירות ראשונות בשכונת נאות שמיר שבמערב העיר, מרביתן במסגרת מחיר למשתכן.

לפני כשלוש שנים עיריית יבנה ביטלה חד צדדית את הסכם הגג תחת הכותרת: "מתכון ברור להרס העיר". הסכם הגג אמור היה להביא להכפלת מספר התושבים בעיר ל־100 אלף איש, ואז הודיעו בעירייה כי הם מתחרטים. ראש עיריית יבנה המנוח, צבי גוב-ארי ז"ל, שלח מכתב לשרי האוצר, השיכון, מנכ"ל רמ"י ויו"ר מטה הדיור, בו הודיע כי לא ימלא אחר ההסכם עקב התעלמות הרשויות הממשלתיות מצרכי העיר והמחויבויות הנגזרות מהבנייה המואצת ביבנה. במכתבו הגדיר גוב-ארי את הצעד שנקט כ"פעולת להצלת עתידה של העיר".

רק לאחרונה ביטל רמ״י מכרז מחיר מטרה שתושבי יבנה ציפו לו בציפייה דרוכה ל-2,500 יחידות דיור, בטענה כי המהלך נעשה ״מתוך רצון למזער נזקים ולמנוע חשיפה מיותרת של כל הצדדים למהמורות אפשריות בהמשך".

   לוד

 אוכלוסיית העיר תוכפל

ממערב העיר לוד, על קרקעות אשר הועברו ממושב ניר צבי, מקודמת התכנית הגדולה ביותר במסגרת הסכם הגג - "הרובע הבינלאומי". השכונה החדשה צפויה לכלול 11,350 יחידות דיור, 154 אלף מ"ר של שטחי מסחר, 48 אלף מ"ר של תעסוקה ו-704 דונם של שטחים פתוחים. בעקבות הסכם הגג ומהלכים נוספים המיושמים ברחבי העיר, תוכפל אוכלוסיית לוד בתוך פחות מעשור.

ההסכם כולל תקציבים משמעותיים לפרויקטים בתחומי החינוך, התשתיות, התחבורה, הביטחון האישי, התיירות, המרחב ציבורי, עיר חכמה ועוד.

עו"ד יאיר רביבו, ראש העיר לוד: "אנו מקדמים במקביל למעלה מ-100 פרויקטים ברחבי העיר, כאשר 86% משטחי העיר מצויים בתהליכי תכנון. המהפכה של העיר לוד היא אחד המהלכים המוניציפליים המשמעותיים בישראל, מצוידת בהשקעה ממשלתית משמעותית במסגרת הסכם הגג בהיקף של 8.5 מיליארד שקלים".

קבוצת אבני דרך הינה היזמית הראשונה שהתחילה לבנות בסמוך לשכונה את פרויקט "קדמת ניר צבי". הפרויקט בעיצומו של הבנייה כאשר הקוטג'ים בפרויקט לקראת סיום בנייה ואילו שאר הפרויקט בתהליך ביצוע. הוא כולל 251 יחידות דיור ב-13 בניינים ו-72 צמודי קרקע, סה"כ 323 יחידות, מתוכן כ-72 יחידות צפויות להתאכלס במהלך שנת 2023.

  אור יהודה 

"העיר עשתה קפיצה אדירה"

רק לפני כשנה ראשת העיר ירוחם טל אוחנה וצוותה הגיעו לאור יהודה על מנת ללמוד כיצד לנצל הסכם גג בהצלחה רבה. הסכם הגג באור יהודה יביא להרחבת העיר ב-50% וכן לתוספת של 1.1 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. כמו כן, במסגרת הסכם הגג מבוצעות עבודות פיתוח באזור התעסוקה הדרומי, מוקמים כ-200 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה וסביב העיר נבנה מנגנון ניקוז שיהווה פתרון למניעת הצפות ושיטפונות.

ראשת העיר, ליאת שוחט: ״ההסכם באור יהודה מתבסס על אגרות והיטלי הפיתוח, כלומר להבדיל משאר הסכמי הגג, רשות מקרקעי ישראל העניקה לרשות עצמאות בניהול הפרויקטים והתזרים, וכך נוצרת מפת אינטרסים משותפת לטובת יישום מלא של התכניות. בחלוף שש שנים מהמועד שבו חתמנו על ההסכם, אני יכולה להגיד בוודאות שהעיר עשתה קפיצה אדירה עם הקמת שכונות חדשות ושדרוג התשתיות. יחד עם זאת, עדיין קיימים אתגרים רבים בדמות אתגרי התחבורה והתשתיות שאינם באחריות העירייה. הקצב שבו אנחנו עובדים הוא שונה מהקצב של משרדי הממשלה, למשל אנחנו יכולים להקים שכונה חדשה אבל כביש הגישה אליה הוא באחריות חברת נת"ע, שלא תמיד מבינה עד הסוף את הצרכים".

  חולון

הסכם גג לתחבורה

הסכם הגג בחולון מתמקד במענה תחבורתי לעיר, בהשקעה המוערכת בכ-420 מיליון שקלים. העיר תרושת בצירי תנועה מועדפים לתחבורה ציבורית וישופר השירות בין חלקי העיר השונים, תתוגבר תדירות האוטובוסים ויורחבו שעות הפעילות.

מדובר בפוטנציאל של כ-20 קילומטרים של נתיבי תחבורה ציבורית, שיבוצעו בטווח הקצר והבינוני, בצירים המרכזיים וברחובות הראשיים של העיר. התכנית תעודד במקביל גם את ההליכה בעיר באמצעות הצללת מדרכות, התקנת תאורה, גינון ושמירה על נגישות ובטיחות. בנוסף, יוקמו מסופים וחניוני לילה חדישים הכוללים עמדות ריענון לנהגים, בשטח כולל של כ-260 דונם.

לאורך כל צירי הנת"צים יסללו גם שבילי אופניים ועוד שישה קילומטרים של שבילי אופניים יבנו בצירים מרכזיים באזורי המגורים ובאזור העסקים. מסלולי האופניים והתחבורה הציבורית יחוברו ישירות למוקדי ביקוש ובהם תחנת הרכבת, מוקדי תעסוקה, מוסדות חינוך ועוד.

 דימונה

לא מפחדים מבנייה רחבת היקף

אם אתם בדרך לאילת, המלצה שלנו: תקפצו לביקור בדימונה. בעיר נבנו בשנים האחרונות תשתיות ושכונות חדשות בהשקעה של מיליארדי שקלים. גולת הכותרת היא הסכם הגג שנחתם עם המדינה, המעניק לעיר 5.5 מיליארד שקלים על פני עשור, במקביל לבניית 30 אלף יחידות דיור. בנוסף, הוקמו עשרות מפעלים חדשים, קאנטרי קלאב ואגם מלאכותי עם אמפיתיאטרון ענק, בהשקעה של יותר מ-130 מיליון שקלים.

הסכם הגג בדימונה הוא מאסיבי ומטרתו לשלש את גודלה של העיר בשנים הקרובות ולהקים 17 מתחמים של מסחר ותעסוקה. בעיר מתגוררים כ-40 אלף איש, תוספת יחידות הדיור תביא בתוך עשור לגידול באוכלוסיה של עד 100 אלף תושבים.

  אופקים 

 מה עם מוסדות החינוך?

שכונה גדולה שנבנית היום במסגרת הסכמי הגג היא שכונת "אפיקי נחל" באופקים. השכונה החדשה מתפרשת על שטח עצום של כ-7,000 דונם וצפויה לכלול 7,300 יח"ד ו-520 יח"ד מוגן. היא ממוקמת בחלק המזרחי של אופקים, מזרחית לשכונת הפארק, ופיתוחה החל לפני למעלה משנה. הבעיה באופקים, בדומה למקומות נוספים בארץ, היא שהפיתוח המהיר מביא למחסור בכיתות לימוד.

עם זאת, אם בעבר הפיתוח של השכונות נעשה במקרים רבים רק אחרי שהקבלנים סיימו את הבנייה, הרי שכיום בזכות הסכם הגג פיתוח השכונה כבר החל בחלקה הצפון מערבי והוא כולל מבני ציבור, שצ"פים, מסחר ותעסוקה. ״היתרון הגדול הוא לדיירים המבינים שכאשר הם יכנסו לדירות, השכונה עם הפיתוח הסופי כבר תספק להם סטנדרט גבוה של רמת חיים ואיכות חיים עוד לפני קבלת המפתח״, אומרת שרון דידי, המשווקת דירות בחורשת נוח באופקים.

  אשדוד 

תקווה לזוגות הצעירים? 

נכון להיום מתגוררים באשדוד כרבע מיליון בני אדם, אך היא צפויה להתרחב ולצמוח עם עוד כ-100 אלף תושבים חדשים לפחות בשנים הקרובות. לפני חתימת הסכם הגג היה מקובל כי באשדוד אין כלל קרקע זמינה לבניה, כאשר מדי שנה מספר יחידות הדיור החדשות ששווקו היו מעטות. במקביל חלה עליית מחירים והחלה הגירת שלילית של זוגות צעירים אל מחוץ לעיר, בעיקר אשקלון.

במסגרת הסכם הגג עליו חתומה אשדוד יבנו בעיר עוד אלפי יחידות דיור, יוקמו שכונות חדשות, יבנו פרויקטים ברובעים הוותיקים וגולת הכותרת היא ללא ספק רובע פארק לכיש, בו לבד עתידות להיבנות כ- 3000 יח"ד וקריית ספורט חדשה.

"זוגות צעירים שעבורם העיר אשדוד יקרה מאוד יכולים כעת לחשב מסלול מחדש ולתכנן את רכישת הדירה שלהם בעיר בזכות הסכם הגג", אומר ראש מנהלת הסכם הגג, אייל דוידוביץ'."בניית אלפי יחידות דיור חדשות תאפשר גם למשפרי דיור לשדרג את איכות החיים שלהם בתוך העיר ולא לעזוב אותה״, הוא מוסיף. 

  עכו 

  אזור מניב לעסקים

במסגרת הסכם הגג שנחתם בשנת 2017 בין עיריית עכו, משרד השיכון ומשרד האוצר, הוסכם על בניית 17,780 יחידות דיור חדשות.  לדוגמה, שכונת "שערי עכו" במזרח העיר צפויה לאכלס כ-30 אלף תושבים חדשים ב-8,000 יחידות דיור, ותכיל בנוסף 380 דונם של אזור תעשייה, תעסוקה ומסחר. כ-152 דונם של מגרשי מסחר ותעסוקה כבר שווקו ל-15 יזמים ובהם רמי לוי, איילה אגם ועוד. מחירי המגרשים לשטחי המסחר נמכרו בטווח שבין 6.5 מיליון שקלים ל-30 מיליון שקלים. סך הפוטנציאל של מגרשים עסקיים אלו עומד על 445 אלף מ"ר, ומיקומם האסטרטגי בקרבת כביש 85 היוצר חיבור מידי לעוקף קריות ונמל חיפה המתחדש. במקביל, בימים אלו יצא לשיווק פרויקט ענק, "אילה שערי עכו", של 30 אלף מ"ר משרדים ומסחר, הצפוי להגדיל בצורה ניכרת את מספר מקומות התעסוקה בעכו ולמשוך אליה קהלים חדשים.

ראש עיריית עכו, שמעון לנקרי: "החתימה על הסכמי הגג הובילה למהפך אמיתי בעיר, הנמצאת כיום בתנופת בנייה שלא ידעה כמותה כבר שנים רבות. תנופת הבנייה, לצד תנופת הפיתוח בתיירות, תהפוך את עכו לאחת הערים המבוקשות ביותר בישראל".

 באר יעקב

איך הופכים מושבה לעיר? 

באר יעקב היא מהיישובים שעשו את הקפיצה המשמעותית ביותר בעשור האחרון. בטוח שמייסדיה של באר-יעקב לא חלמו על הסכם גג. הם רכשו את אדמותיה מכספם, ולא מתרומות של הברון רוטשילד. במשך השנים, עד לקום המדינה, התנהלה באר-יעקב כמושבה חקלאית. המהפך ביישוב הגיע עם הסכם הגג, לאחר ש"ניצחה 1:0" את ראשון לציון הסמוכה. על פי ההסכם, קרוב ל-80% משטחי בסיסי צריפין המתפנים יסופחו לבאר-יעקב, שם נבנות מעל 12 אלף יחידות דיור בשכונות חדשות וכן פארק תעשייה הייטק ולוגיסטיקה עצום בגודל של כשני מיליוני מ"ר. לפי ההסכם, תגדל האוכלוסייה ביישוב ל-100 אלף איש. חלק מהקרקעות מוקצות להתחדשות עירונית בשכונות ותיקות.

ניסים גוזלן, ראש העיר: "באר יעקב מצויה בתנופת גידול ופיתוח עם מאפיינים עירוניים הבאים לידי ביטוי בבינוי אינטנסיבי בצפיפות גבוהה, עירוב שימושים, התחדשות עירונית, מרכזי עסקים ומוסדות ציבור אזוריים".

 אום אל פאחם

הסכם גג ראשון לעיר ערבית

הסכם הגג הראשון שנחתם עם ישוב ערבי התבצע דווקא מול עיריית אום אל פאחם, עיר שידועה כמורכבת מבחינה ביטחונית. ההסכם יוסיף לעיר השלישית בגודלה במגזר הערבי עוד 15 אלף יח"ד וצפוי להכפיל את אוכלוסייתה, המונה כיום כ 57,000 איש. ההיקף הכולל של ההשקעה בפיתוח העיר עומד על 800 מיליון שקלים. באום אל פאחם, ששטחה 26 אלף דונם, רק כמחצית מהקרקעות הן אדמות מדינה והיתר הן קרקעות פרטיות.  

עיקרי עבודות הפיתוח יתמקדו בגשר מעל כביש 65, סלילת כבישים חדשים והסדרת כבישים קיימים בשטח העיר. כמו כן, יוסדרו פתרונות ניקוז, יוקמו פארקים ושטחים ציבוריים ויועתקו תשתיות חשמל ותקשורת.

האם הסכמי הגג מעלים את מחירי הדירות בשכונה?

להסכמי הגג יש השפעה עקיפה על מחירי הדירות בשכונות החדשות. היתרון של שכונות הסכמי הגג הוא שמדובר בשכונות עצמאיות עם תשתיות חדשות, פיתוח מוקפד ומבני ציבור וחינוך המשפרים את איכות החיים של התושבים.

במקרים רבים השכונות מהוות מקור משיכה גם למשפרי דיור מהעיר עצמה וגם לקהלים מבחוץ, שרואים בשכונה החדשה מתחם נפרד מהעיר המקורית, שלעיתים סובלת מתדמית פחות חיובית. במקרים אלו נראה שהמחירים הממוצעים בשכונות החדשות מחוץ למרכזי הערים דווקא גבוהים יותר.  

מבדיקת שמאי המקרקעין שמוליק כהן, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת SK שמאות, עולה כי  בשכונת בן שמן בלוד המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות בשנה האחרונה עומד על כ- 21,602 שקלים, לעומת 17,262 שקלים למ"ר בפרויקטים חדשים במרכז העיר - פער של כ- 20%.

בשכונת C1 בעפולה, המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שבוצעו בשנה האחרונה עומד על 11,601 שקלים לעומת 10,801 שקלים למ"ר בפרויקטים חדשים במרכז העיר.

בהערת אגב חשוב לציין כי מדובר בתופעה המאפיינת גם שכונות גדולות ועצמאיות שנבנו שלא במסגרת הסכמי הגג, אך לשכונות הסכמי הגג יש את היתרון הנוסף של פיתוח מוקדם ותקצוב מראש של מוסדות הציבור והחינוך.

עם זאת, לעיתים יכול להיווצר מצב שבמסגרת הסכמי הגג המדינה משווקת קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור למספר רב של יזמים  במקביל, מה שיוצר היצע גבוה וגורם לתחרות בין היזמים המחייבת אותם לשווק את הדירות במחירים נמוכים מהמחירים במרכז העיר באותה תקופה. ועדיין, לאורך זמן, ככל שהשכונה מצליחה לספק את  השירותים לתושביה ומתחילה תופעה של משפרי דיור בתוך השכונה,  המחירים יכולים לעלות.