הרי תקופה מורכבת עבור משקיעי הנדל"ן. המצב הכלכלי מספק לא מעט אתגרים: אינפלציה גבוהה, עליית ריבית מתמשכת, שוק עבודה שנמצא בירידה ולכך מתווספת מצוקה בשוק המימון, שרק מוסיפה לתנודתיות שוק הנדל"ן. כיום ברור שישנן פחות עסקאות בשוק, וזה נכון לכל הייעודים. עליית הריבית במשק לא משפיעה רק על הבנייה והשיווק של מגורים, אלא גם על שוק המשרדים, וסביר להניח שבשנה הקרובה לא נראה יזמים "מתנפלים" על קרקעות ולא ממהרים להתחיל בנייה.
מבחינת הנתונים ניתן לראות ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה ובעסקאות הנדל"ן המניב בשנת 2023, ובכללן דיור להשכרה, שאיבדו את הכדאיות הכלכלית שלהן כמעט לחלוטין בגלל התשואה הנמוכה, לעיתים משמעותית, משיעור ריבית הפריים במשק.
כל הגורמים הללו מובילים את בעלי הנכסים לצאת ב"אסטרטגיית הגנה" של השהיית עסקאות. אי הוודאות בשוק מעכבת את קבלת ההחלטות של בעלי נכסים ומשקיעים. אך לעיתים מעז יוצא מתוק, ובהשקעות כמו בהשקעות - בטח ובטח בתחום הנדל"ן - הפסד של האחד יכול להיות רווח של האחר. האם שוק המשרדים הופך לשוק ההזדמנויות?
להיכנע למיתון או לקחת סיכון?
נצא למסע קצר בזמן, לשנת 2020. העולם מתמודד עם מגפת הקורונה, מקדם ההדבקה מכפיל עצמו והעובדים נשארים בבית. מול התמונות האפוקליפטיות של כבישים ריקים ובנייני משרדים נטושים נדמה היה מציאות חדשה מתהווה, ובכל מקום נשמעו תחזיות קודרות על "מותו של שוק המשרדים" בטרם עת. עם זאת, כבר לאחר הסגר השני, ובמיוחד עם התקדמות מבצע החיסונים, החלה התאוששות בשוק המשרדים ונרשם גידול חד במספר העסקאות. במקביל, חברות גילו ששיחות הזום אינן תחליף לאינטראקציה פנים אל פנים, וגם העובדים מצדם נוכחו לדעת שעבודה בפיג'מה עם ילדים צורחים ברקע אינה תענוג גדול. עד מהרה נוצרה ההבנה שמי שהספיד את שוק המשרדים, עשה זאת מוקדם מדי.
בחזרה לשנת 2023. לאחר קפיצה מטאורית שחווה שוק המשרדים בשנים 2021-2022, וכשכבר נדמה היה שהנדל"ן המניב מחזיר עטרה ליושנה, השוק מתייצב כעת מול צומת דרכים לא פשוטה נוכח עליית הריבית ופיצוץ בועת ההייטק. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי ישנה ירידה בהתחלות הבנייה למשרדים ולשם המחשה, בשנת 2022 החלו להבנות כ-1.165 מיליון מ"ר של שטחי משרדים בישראל, ירידה של כ-6% בהשוואה לשנת 2021.
קחו לדוגמה את דוד, סמנכ״ל חברה טכנולוגית מובילה ששכרה משרדים בסמוך לכיכר המדינה ב-110 שקל למ״ר. כיום המחירים באזור נחתכו דרמטית וירדו ל-65 שקל למ״ר. הדבר הוביל אותו לעשות חשיבה מחדש, והוא מספר: ״החלטנו לרכוש משרדים כעת ולנצל את השוק, כי מול הצמיחה הישראלית כבר למדנו שמה שיורד עולה בסוף, ובגדול. בעבר לא ניצלנו הזדמנויות נדל״ניות ונכווינו״.
בתוך כך, חשוב לציין שלא מעט התחלות בנייה של שטחי מסחר ומשרדים נעשות במסגרת מודל עירוב שימושים, ולא נובעות רק מהקמת קניונים או מגדלים משרדים עצמאיים. המשמעות היא שהאטה בשוק הבנייה למגורים יכולה להשפיע ישירות גם על שוק הנדל"ן המניב. "אם הירידה בהתחלות הבנייה למגורים תימשך, נראה בוודאי גם ירידה מסוימת בהתחלות הבנייה של מסחר ותעסוקה״, מסביר אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים.
לעומת זאת, דווקא בתחום שטחי המסחר, תעשייה ואחסנה חלו עליות מרשימות. התחלות הבנייה של שטחי מסחר עלו ב-28% בשנת 2022 לעומת הקודמת לה, ועמדו על כ-560,000 מ"ר לעומת 438,000 מ"ר אשתקד. גם בהתחלות הבנייה של שטחי תעשייה ואחסנה חלה עלייה חדה של 36%, והחלו להבנות 1.37 מיליון מ"ר לעומת 981,000 מ"ר בשנה הקודמת.
אז האם לאור ההאטה בשוק משתלם כיום להשקיע בשוק המשרדים? אין ספק שהמחירים נהיו נוחים יותר, ניתן לקנות בזול יותר ולשכור בזול יותר. אבל בישראל כמו בישראל, התנהגות "העדר" מובילה לכך שהישראלים מחכים שהמחירים יזנקו כלפי מעלה, ורק אז "שוק המוכרים" הופך ל"שוק של קונים".
ערים עובדות
מבירת הקניונים לבירת התעסוקה: איזו עיר מובילה בשטחי משרדים?
כאשר בוחנים באילו ערים החלו להבנות הכי הרבה שטחי משרדים, בולטת מעל כולם ראשון לציון, בעיקר בשל הבנייה המשמעותית במתחם האלף. שטחי המשרדים שהחלו להבנות השנה בראשון לציון מהווים כ-17% מכלל שטחי המשרדים בארץ.
בראשון לציון, שבתחילת המילניום תויגה כ"בירת הקניונים" וכעת שואפת למתג עצמה מחדש כ"בירת התעסוקה", מיועד שטח עצום של כ-1.7 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, 5,600 יחידות דיור ו-110 דונם של פארקים. המתחם מהווה מודל חלוצי לעירוב שימושים מתקדם בין תעסוקה, מסחר ומגורים. לדברי ראש עיריית ראשון לציון, רז קינסטליך, "מתחם האלף עתיד להיות אחד ממוקדי המסחר והתעסוקה המובילים והמרכזיים במדינה. המתחם הינו חלק מהשינוי שעוברת ראשון לציון, במסגרתו יתווספו לעיר עוד אלפי מקומות תעסוקה שייתנו מענה לתושבים הנוכחים ולאלה העתידים להתגורר בה".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מוסיף: "מתחם האלף הוא דוגמא מושלמת לעידוד של הקמת מגדלי משרדים תוך יישום של חשיבה הוליסטית המציעה מגוון רחב של פתרונות ומענה לצרכים ובהם גישה נוחה וחלקה, תחבורה ציבורית ופיתוח סביבתי וירוק".
מצעד
הערים המובילות במרכזי תעסוקה
אחרי ראשון לציון מדורגות בהתאמה חיפה וירושלים. לאחר כניסתו של משה ליאון לתפקיד ראש עיריית ירושלים, הוא שם לו למטרה לחזק את ההייטק וליצור אלפי מקומות עבודה חדשים בבירה, שסבלה מבעיה קשה של היעדר מקומות תעסוקה. כיום שתי חברות טכנולוגיה עולמיות בדרך להקמת מרכזי פיתוח בירושלים, והתמונה השתנתה עד לכדי דירוגה של הבירה במקום השלישי.
במקום הרביעי, המפתיע והמשמח, מדורגת באר שבע, שבה מתבצעת בנייה מואצת של שטחי משרדים בפארק ההייטק שברובע החדשנות בעיר. רובע החדשנות הוקם לפני כשלוש שנים, ומשתרע על שטח קטן יחסית של 2,700 דונם. הוא כולל שלושה עוגנים משמעותיים מרכזיים של ידע , טכנולוגיה וחדשנות: בית החולים סורוקה, האוניברסיטה והפארק עם מרכז התקשוב. בתחילת הדרך היו הרבה ספקות האם הפארק בכלל יקום, אבל כיום בונים את הבניינים הרביעי והחמישי, וחברת גב ים מבקשת כבר אישור לבניין השישי. לצד התפתחות פארק ההיי טק נוספים שטחי תעסוקה באמצעות התעשיות הביטחוניות, כולל התעשייה האווירית שתבנה בבאר שבע את מפעל היבשה שלה.
במקום החמישי מדורגת הרצליה. בימים אלו הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה אישרה את התוכנית להתחדשות אזור התעסוקה המערבי של הרצליה, "רובע ההייטק של ישראל". חידוש הרובע המוצע כולל שלושה מיליון מ"ר בסך הכול, לטובת שימושים שונים: מגורים, תעסוקה ומסחר, מלונאות ותעשיה. בשל הקרבה לתחנת המטרו המתוכננת בפינת הרחובות לייבוביץ'-אבא אבן, הוועדה הכפילה את היקף המגורים מ-3,000 יחידות דיור, שעליהן הוחלט בעת הפקדת התוכנית, ל-6,000 יחידות דיור.
במקום השישי ממוקמת קריית אונו עם רובע סביון החדש. המתחם ממוקם בצמוד לצומת סביון בכביש 461, שבו יעבור בעתיד הקו הסגול של הרכבת הקלה. הקמפוס החדש של הקריה האקדמית אונו מוקם בימים אלה בצפון המתחם, ובעתיד הרוב יהיה חלק מרצף בינוי שיתחיל בכביש 4 במערב וימשיך עד ליהוד במזרח. שטחי המסחר והתעסוקה הינם בהיקף בנייה של כ-750,000 מ"ר ועתידים למשוך למקום כ-30 אלף איש, רבים מהם תושבי העיר.
במקום השביעי מדורגת נס ציונה בשל הבנייה בפארק המדע. בהמשך הדירוג בהתאמה נמצאות נתניה, מודיעין מכבים רעות, הוד השרון, אשדוד, רחובות, פתח תקווה וקריית ים. והיכן מדורגת תל אביב? העיר ללא הפסקה כנראה לוקחת הפסקה מבניית מתחמי משרדים, וממוקמת רק במקום ה-15. האזורים הלוהטים בעיר כיום הם ציר יגאל אלון, שרשם עלייה של מעל 37% בשיא במחיר השכירות, וציר מנחם בגין עם עלייה של 30% בשיא.
ומה בנוגע לבניית שטחי מסחר?
בראש הערים המובילות בקטגוריה זו נמצאת רעננה ואחריה תל אביב, פתח תקווה, באר שבע, עפולה, חיפה, נתניה, יבנה וגדרה. הערים המובילות בהתחלות בנייה של שטחי תעשייה ואחסנה כוללות את קריית גת, עם 210 אלף מ"ר המהווים כ-16% מכלל הבנייה לאחסנה ותעשייה בארץ, ואחריה מדורגות בית שמש, חיפה, כפר יונה, קריית מלאכי, מפעלי העמק יזרעאל, אזור התעשייה בר לב, אשדוד וכרמיאל.
ההאטה בשוק הנדל"ן
מה קורה בעולם?
באירופה ובארה״ב החלו משקיעי הנדל״ן ללטוש עיניים להזדמנויות שלא נראו כבר 15 שנה, מאז המשבר הכלכלי הגלובאלי. אירופה רושמת את הירידה החדה ביותר בפעילות המשרדים (24%), אחריה ארה"ב (19%) ואסיה פסיפיק (9%).
המחקר הרבעוני של ענקית הנדל"ן הגלובלי JLL, שסוקר את פעילות הנדל"ן ברחבי העולם, שופך אור על הרבעון הראשון של 2023. לפי המחקר, עיקר החשש מעתיד שוק הנדל"ן נובע מהמצב הכלכלי אל מול עליית הריבית. בין הממצאים שנחשפו במחקר: בעוד שברבעון הראשון של שנת 2022 הושקעו 291 מיליון דולר בסך היקף ההשקעות העולמי בנדל"ן, בתקופה המקבילה השנה חלה ירידה דרמטית כאשר הושקעו 128 מיליון דולר בלבד. גם היקפי שכירות המשרדים הגלובליים ברבעון הראשון הראו ירידה של 13% ביחס לרבעון הרביעי של 2022, וירידה של 18% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
במנהטן משקיעים רכשו משרדים ב־489.5 מיליון דולר, ההיקף הנמוך ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2009, סמוך לשיאו של משבר הסאב פריים - כך עולה מנתוני חברת MSCI Real Assets. לשם השוואה, ברבעון המקביל אשתקד עמדו הרכישות על חמישה מיליארד דולר. במקביל, חברות נדל״ן מבצעות מכירות חיסול לפרויקטים מרוחקים יותר הממוקמים פחות בפריים לוקיישן, בעקבות עלויות המימון הגבוהות.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו