משהו טוב קורה לשוק המשרדים. למרות התחזיות הקודרות על עתידו של הנדל"ן המניב לאור המשבר בענף ההייטק, הדבר יכול דווקא להוות בשורה של צמיחה חיובית בתחום. אחד הביטויים לכך הוא שאנו רואים כיום תיקון לעליות המחירים הדרמטיות בתקופת הפוסט קורונה, שנבעו במידה רבה מבועת ההייטק שהלכה וגדלה.
מחקר חדש של מכון צ'מנסקי בן שחר בוחן את התמורות בשוק המשרדים, ונותן תחזית אופטימית במיוחד על עתידו של הענף.
עליית הריבית והתייקרות הכסף, שמשפיעה ישירות על שוק המימון, יצרו האטה בשוק המשרדים. עם זאת, נראה שהנפגע העיקרי ממהלך זה אינו שוק המניבים.
״שוק המגורים הינו הנפגע המרכזי משום שמחולל הביקוש המשמעותי בו הוא עלות הדירה לרוכש, בנוסף לגידול הטבעי שהינו קשיח", מסביר שי דולב, יועץ בכיר בצ׳מנסקי בן שחר ושות׳. "בשונה מכך, שווקי הנדל"ן המניב מושפעים באופן ישיר מהביקוש לשירות שהם מספקים ללקוחות. שוק המשרדים שונה בעקבות השינוי שעברה כלכלת ישראל מכלכלה מוטה יצור לכלכלת שירותים, ובפרט צמיחת תת-שוק ההייטק יצרו שוק המתנהל אחרת".
ממשבר בוער לעתיד זוהר?
"ההייטק הישראלי, המכונה 'קטר הצמיחה' של המשק, צמח בשנים האחרונות בשיעור גבוה משמעותית מיתר המשק ומשך מעלה את המשק הישראלי כולו", מסביר דולב. "חלק מהצמיחה, כמו בשאר העולם, נבע מזרימה של הון רב בעקבות היעדר חלופות השקעה אלטרנטיביות רלוונטיות. חברות גייסו הון בהיקפים גבוהים בעקבות הביקושים הגבוהים, ולא כנגזרת מביצועים או צורך אמיתי בהון. בעקבות כך, בוצע שימוש מעושה בהון שלא תרם לייצור באופן ישיר.
"מעבר למשכורות הישירות של עובדי ההייטק, זרם ההון של המעסיקים בעיקר לשוק המשרדים, בין אם ישירות לשכירות משרדים בשטחים גדולים מאוד, כולל שטחי פנאי במטרה לייצר תמריצים ו'פינוקים' לעובדים, ובין אם באופן עקיף בכך שחלק גדול מהענפים המשיקים שנהנו מצמיחת ההייטק בישראל - עורכי דין, רואי חשבון, כלכלנים ואנשי שיווק -היו בעצמם צרכנים משמעותיים למשרדים".
עם זאת דולב מצביע על תוצאה מטרידה ביותר של התנפחות הבועה וביקושי השיא לנדל"ן משרדים. "ההון חולל צמיחה משמעותית אך מעושה בחלקה, שהובילה לביקוש גבוה לשטחי משרדים, גם אם לא מציאותי. ביקוש כזה, המכונה גם 'בועה', הינו תופעה מסוכנת, איבוד קשר בין הביקוש האמיתי לבין השוק בפועל, אשר כבר חוללה בעבר משברים כלכליים גדולים".
וכיצד בכל זאת משפיע משבר ההייטק על שוק המשרדים?
בחזית הזו דולב מביע אופטימיות. "דווקא המשבר שעובר על השוק כיום יכול להוות 'תיקון' ולהחזיר את השוק לערכים הריאליים שלו, אשר יאפשרו המשך צמיחה עקבית ויציבה בעתיד, בישראל בכלל ובמיקומים מותאמים בפרט. בטווח הארוך, כך נראה, המשבר ייטיב עם השוק, עם חברות הנדל"ן המניב והשוכרים, וייצור שוק מאוזן חזק ויעיל יותר".
החזק שורד?
בשנים האחרונות קודמו פרויקטים רבים למשרדים בכל רחבי הארץ. כמעט בכל פרויקט התחדשות עירונית בגודל בינוני ומעלה נכללים לפחות 1,000 עד 2,000 מ"ר של משרדים. היקף השטחים המקודמים, ובפרט ההיצע התכנוני הקיים, הוא בהכרח גבוה מהביקוש הריאלי הקיים והצפוי להתווסף בשנים הקרובות. לאור השפע שנוצר בשוק, ישרדו בתחרות אלו שנהנים מיתרונות מובהקים על פני האחרים, בראש ובראשונה במיקום ובנגישות, כאשר הקרבה למערכות הסעת המונים היא פקטור משמעותי לעניין. במקביל, ייבחנו המשרדים דרך משקפת נוספת של ייחודיות המתחם, היוצרת ערך מוסף לדיירי המשרדים, ותמהילים או קונספט שביכולתם לייצר שלם העולה על סך חלקיו.
לפי המחקר של צ׳מנסקי בן שחר, המיקום המבוקש ביותר בישראל הינו "מרחב הקורקינט" לאורך ציר איילון בתל אביב, הנהנה גם מנגישות גבוהה לרכבת ה"כבדה", ובעתיד גם לרכבת הקלה. במחקר מציינים כיצד המחאה נגד הרפורמה המשפטית ממחישה באופן ממשי את המעבר של המע"ר העירוני מאזור רוטשילד, מרכז העיר ההיסטורי וזירת ההתרחשות של מחאת האוהלים ב־2011, אל קפלן וצומת עזריאלי. המשך הפיתוח בגדה המזרחית של איילון לאורך רחוב יגאל אלון, ושיפור הקישוריות מעל הכביש, צפויים אף לחזק את המגמה למרכז עסקים ארצי ראשי.
כיום מקודמים לאורך איילון, במקטע המרכזי בין דרך השלום לרחוב ארלוזורוב, 15 עד 20 מגדלים בשטח כולל של 800-900 אלף מ"ר. אם לא די בצפיפות הבנייה לגובה בצד של עזריאלי, עם מגדל הספירלה החדש בן 91 הקומות, נוספו רק בשבועות האחרונים עוד שבעה מגדלים שיקודמו לבנייה בציר יגאל אלון בת"א; הוועדה המקומית ת"א אישרה סופית פרויקט של חברת מבנה נדל"ן, הכולל שלושה מגדלים בני 47 קומות, ונדחה ערר שהוגש נגד תוכנית "מתחם טרה" של משפחת ורטהיים, הכוללת ארבעה מגדלים בני 40 עד 65 קומות, מול מגדלי עזריאלי.
דולב מציין במחקרו כי בחמש השנים האחרונות החלה בכל הארץ בנייה בהיקף של כמיליון מ"ר בממוצע שנתי, זאת לעומת גמר בנייה ממוצע של כ־600 אלף מ"ר בלבד. בשנתיים האחרונות חלה קפיצה גדולה מאוד בהתחלות הבנייה ביחס לשנים הקודמות. תופעה דומה נצפתה בעבר בתחילת שנות האלפיים.
המתחמים הסמוכים נהנים אף הם ממיקומם הנגיש. מתחם הבורסה, למשל, הופך מאזור משרדים ותעשייה זעירה למתחם בעירוב שימושים בשטחים גדולים מאוד, הכולל גם דירות מגורים מסוגים שונים, מ־micro units ועד לדירות גדולות. המבנים הישנים ישודרגו או יהרסו, ובמקומם יוקמו מבנים מודרניים ואטרקטיביים.
דוגמא משמעותית לשינוי בתפיסה ניתן למצוא בתכניות העתידיות למתחם הבורסה ברמת גן. על פי תוכנית המתאר רג1800 אשר אושרה לפני כשנה ובהתאם להצהרה של עיריית רמת גן, מיועדת הבורסה להפוך לאזור שלם שיקיים עירוב שימושים הלכה למעשה כשבתוכניות - הרחבה והגדלת זכויות הבנייה, במטרה להפוך למתחם איכותי הכולל מגורים, פנאי ותרבות לצד תעסוקה, מסחר, מלונאות מעונות סטודנטים ושטחי ציבור רחבים.
בימים אלה מקדמת דן נדל"ן, זרוע הנדל"ן של קבוצת דן תחבורה, פרויקט אדיר מימדים של עירוב שימושים שיכלול 75 קומות של תעסוקה ומסחר בלב הבורסה ובהשקעה של 1.5 מיליארד שקלים על פני שטח של מעל 5 דונמים ובו כ־150,000 מ"ר של שטחי משרדים ומסחר.
פרויקט הדגל של חברת ולור ביירון נדל"ן הוא התחדשות מתחם הבורסה ברמת גן.
ההתחדשות האמורה צפויה לכלול 12 פרויקטים חדשים ומודרניים הפרוסים על פני 45 דונם. המגדלים המתוכננים מתנשאים לגובה של 100-60 קומות ובהם שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה, מגורים תומכי תעסוקה, שטחים ציבוריים, מלונאות, פנאי, בילוי ושטחים פתוחים. התוכניות נמצאות בימים אלו בהליכי אישור במוסדות התכנון, עם צפי שהפרויקטים יצאו לתהליך הבנייה בעוד כשלש שנים. צפי ההשקעה בפרויקט עומד על כ-12 מיליארד שקלים.
דודי קפלן, מנכ"ל ולור ביירון: ״במקום ׳לבזבז קרקע׳ ולבנות מתחמים חדשים באזורים אחרים בעיר, כאשר המתחמים הישנים ננטשים ועומדים כ'פילים לבנים' ללא שימוש יעיל עבור העיר ובעלי הנכסים, אנו מאמינים שיש לחדש את מתחמי התעשייה הישנים בישראל למתחמים מודרניים.״
מתחם מבוקש נוסף הוא מתחם ה"סיטי" בגבעתיים, הכולל כיום מבנה מגורים ומסחר יחיד, מגדל השחר. בסמוך לו מוקם פרויקט Beyond של חברות תדהר ויוניון, במודל עירוב שימושים: שני מגדלים בני 50 ו־70 קומות בשטח של 300 אלף מ"ר, מתוכם 120 אלף מ"ר מיועדים למשרדים להשכרה וזאת לצד מאות יחידות דיור להשכרה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו