החלטנו להמשיך את הבנייה ולא להאט

 למרות התקופה המאתגרת שבה נמצא שוק הנדל"ן הישראלי בשנה האחרונה, אנחנו מאמינים בחוסנו ובאיכות הנכסים שלנו ולכן המשכנו לבנות. לא האטנו את הקצב ואנחנו ממשיכים גם כיום לבנות פרויקטים משמעותיים בכפר סבא ובבאר שבע, לתכנן ולקדם פרויקטים נוספים של מגורים וגם נדל"ן מניב", כך אומרת חן גור לוטן, מנהלת תחום נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין בראיון מיוחד.

"בשנים האחרונות חלו תמורות רבות בשוק הנדל"ן – ביניהן תקופת הקורונה, עליית הריבית החדה וחוסר הוודאות המדינית. אנחנו המשכנו בהקמת מתחמי המשרדים שלנו מתוך אמונה בנכסים המניבים של הקבוצה לטווח הארוך ובפרויקטים בתחום המגורים, באיכות שלהם, בטיב השוכרים ובתמהיל המגוון שלהם בנכסים הקיימים. אנו בטוחים ביכולותיה של קבוצת לוינשטין לצלוח את התקופה הנוכחית, מאתגרת ככל שתהיה, ואף לצאת ממנה מחוזקת".

הביקוש קיים, אבל פחות

גור לוטן מספרת על השינויים שעבר שוק המשרדים בשנים האחרונות: "בתחילת תקופת הקורונה, ב-2020, היה קיפאון של ממש, תחת חוסר הוודאות ומגבלות ההתקהלות והריחוק החברתי. בחודשים הבאים חברות רבות החלו לעבוד מהבית, אך מהר מאוד התברר כי עבודה מלאה מהבית זה לא משהו שקיים בדי.אן.איי של הישראלים, וגם פחות מתאים לרוב המעסיקים. חלק לא מבוטל מהשוכרים שלנו הן חברות מתחום ההייטק, ובענף זה, כך התבהר לנו, מעדיפים באופן כללי את העבודה מהמשרד. למעסיקים וגם לעובדים חשובה ההרמוניה, המפגשים הבין-אישיים, סיעור המוחות והחשיבה משותפת, ובאופן כללי 'הביחד'. כל זה בא לידי ביטוי בביקוש למשרדים בענף ההייטק, ראינו את זה בשטח בשנתיים האחרונות, בדרישה לשטחים מצד שוכרים חדשים ובביקוש להגדלת שטחים מצד שוכרים קיימים".

באשר למצב השוק כיום, גור לוטן מספרת כי התמורות המרכזיות הן באופי העסקאות. "אם בעבר חברות סטארט-אפ, למשל, היו שוכרות שטחים גדולים של קומות שלמות הכוללים גם שטחים לצמיחה עתידית, כיום הן מחפשות שטחים התואמים את צרכיהן. בנוסף, אם בעבר הן היו שוכרות את השטחים ברמת מעטפת ומשקיעות כספים רבים בשיפוץ ועיצוב בעצמן, כיום זה קורה פחות והן מעדיפות לשלם יותר בדמי השכירות החודשיים ולקבל משרדים מוכנים ברמת גמר, שוב – כדי להשקיע בפעילות הליבה שלהן.

"באופן כללי לא חל בשוק המשרדים שינוי שגורם לנו לחשוש, וזה בעיקר הודות לעובדה שתמהיל השוכרים שלנו מגוון מאוד – יש לנו הייטק לצד לואוטק, בנקים, חברות פיננסיות, משרדי עו"ד, שגרירויות ועוד. הביקוש, כאמור, עדיין קיים, גם אם לא בהיקפים שהיו פעם.

"על אף מה שאולי נראה בחדשות, אנו רואים כי ענף ההייטק הישראלי נמצא במצב טוב ביחס למקביליו בשאר מדינת העולם. תחום הסייבר למשל, שבו עוסקות חברות ישראליות רבות, נמצא בצמיחה גם כיום. כל אלה משרים יציבות יחסית על ענף המשרדים הישראלי. אפשר לומר שהשוק חזר היום למימדים שלו לפני הקורונה, לפרופורציות ולאיזון. בשנים שאחרי הקורונה היה ביקוש מטורף למשרדים כשהחברות החלו לחזור לעבוד מהמשרד, ובהתאם המחירים זינקו. בשנה האחרונה הביקושים התמתנו והמחירים מעט מתאזנים".

עוצמה ואיתנות פיננסית

היכולות של קבוצת לוינשטין להתמודד עם אתגרי השוק היום נעוצה בעוצמה של החברה, באיתנות הפיננסית שלה ובפרויקטים שהיא בונה. לוינשטין היא אחת מהקבוצות הוותיקות והמובילות בענף הבנייה בארץ, ופעילות החברה כוללת ייזום, בנייה ופיתוח של פרויקטים למגורים ובכלל זה גם בתחום ההתחדשות העירונית, בנייני משרדים, מבנים למסחר ותעשייה, בנייה והשכרת נכסים לטווח ארוך כנכסים מניבים, פעילות כקבלן מבצע וניהול הנכסים.

העוצמה של לוינשטין באה לידי ביטוי בפרויקטים העצומים שבונה החברה. לאחרונה קיבלה הקבוצה אישור לתב"ע של המתחם הראשון והמרכזי בפרויקט התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, שעליו ניתן לבנות כ-600 יחידות דיור וכ-60 אלף מ"ר בשטחי תעסוקה. הקבוצה מקדמת בימים אלה את תוכניות העיצוב האדריכלי למבנה המשרדים הראשון ולמבנה המגורים. הפרויקט כולו, שייבנה בשיתוף חברת שיכון ובינוי, כולל בנייה של כ-1,333 יחידת ביור, וכ-150,000 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור נרחבים – בארבעה מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים.

החברה בונה כיום את פרויקט "לוינשטין-כלל" בבאר שבע - מתחם משרדים ועסקים בסיטי החדש של העיר - הכולל מגדל משרדים להשכרה בן 19 קומות עם שטחי מסחר ומבנה של 5 קומות חנייה, וכן בניין משרדים בן 10 קומות שנועד לשימושה של עיריית באר שבע. מגדל המשרדים תוכנן על ידי משרד האדריכלים ברעלי לויצקי כסיף, מהמובילים בארץ, ומציע להשכרה משרדים בגדלים שונים, תוך גמישות תכנונית המאפשרת תכנון וחלוקה משתנים.

בכפר סבא הקבוצה מקימה את קומפלקס העסקים והמסחר LEVINTECH (לוינטק) בשכונת כפר סבא הירוקה, שיכלול מבנה בן 9 קומות - 6 קומות משרדים בשטח של כ-9,000 מ"ר מעל קומת מסחר בשטח של כ-1,000 מ"ר, ושתי קומות לחנייה תת-קרקעית בשטח 8,000 מ"ר.

גור לוטן אומרת כי זרוע המניבים של לוינשטין היא אחת הסיבות לחוסן הפיננסי של הקבוצה, משום שהיא מספקת תזרים יציב ושוטף מדמי השכירות המתקבלים מהנכסים המניבים, גם לפעילויות האחרות בקבוצה, דוגמת יזמות למגורים, ביצוע, ותחומים אחרים. השילוב של כולם יחד מאפשר להתמודד בהצלחה עם אתגרים שונים בשוק.

"אנחנו גם לא מפחדים לעשות דברים לא קונבנציונליים, כמו לשלוח מהנדסים שלנו לחו"ל על מנת ללמוד שיטת בנייה חדשה שלא נראתה בארץ וליישם אותה בפרויקטים שלנו. עשינו זאת בבניית מגדל לוינשטין, אשר שינה בזמנו את קו הרקיע של תל אביב בשנות ה-90 ושנבנה בקונסטרוקציית פלדה, שיטה הנפוצה בארה"ב, ואנחנו עושים זאת כיום גם בפרויקט מגדל הצוק 2 בנתניה, אשר נבנה בשיטה ה'יבשה' הנהוגה בקנדה.

"היותנו חברה יזמית וגם מבצעת - הן בתחום הבנייה למגורים והן נדל"ן מניב ובניהול נכסים מניבים - מאפשר לנו יתרון משמעותי בשוק על פני חברות אחרות שעוסקות רק בייזום. אנחנו מרכזים את כל תחומי הפעילות בנדל"ן תחת קורת גג אחת, וזה מקנה לנו את היכולת להטמיע את הידע והניסיון הרב שלנו ולשים את תשומת הלב והדגשים במקומות הנכונים. כך למשל, ליישם תקנים של בנייה ירוקה בבנייני משרדים קיימים ובמבנים עתידיים, לבצע חלוקת שטחים גמישה ונכונה בהתאם למספר רב של תרחישים (שוכר בודד, מספר שוכרים וכו') מבחינה תכנונית, ולהשקיע את המשאבים בתכנון של הבניינים כבר בשלב הראשוני, בעוד שיזמים אחרים ייאלצו להשקיע יותר, רק אחרי שהבניינים יקומו".

לראות את הנולד

קבוצת לוינשטין מקפידה לשמור את הנכסים המניבים שלה בבעלותה, דבר המקנה לה את היכולת להשפיע על שימור הבניין, התחזוקה השוטפת וגם על השדרוג שלו. "כשאנחנו הבעלים של הבניין, אנו יכולים לתת לו את מלוא תשומת הלב ולהשקיע את המשאבים הנדרשים", אומרת גור לוטן, "אנו יכולים להשקיע בתחזוקת הנכסים ובנראות שלהם, בשיפור המערכות שלהם ובהתאמתם לצרכים המשתנים של השוכרים.

"האסטרטגיה של הקבוצה היא לראות את הנולד ולהתאים את הבניינים שלנו לעתיד. בימים אלה מבצעת הקבוצה פיילוט בחלק מנכסיה ומקדמת השקעות ועבודות התאמה להבאת הנכסים לעמידה בתו תקן של בנייה ירוקה למבנים קיימים, וזאת לצורך יצירת סביבת עבודה בריאה ונעימה יותר. מהלכים אלו מאפשרים לנו לשמור על הבניינים שלנו ברמת A-class , וכך גם לשמר ולהגדיל את שביעות הרצון בקרב השוכרים שלנו ועובדיהם".

חדשנות ישראלית

לאחרונה הרחיבה קבוצת לוינשטין את פעילותה ונכנסה לתחום הקמה ותפעול של מרכזי נתונים (Data Center). החברה תקים באיזור התעשייה הצפוני של נתניה מיזם משותף עם קבוצה בינלאומית מובילה המתמחה בהקמה ובתפעול של מרכזי נתונים, בהיקף השקעה ראשוני של כ-350 מיליון שקל.

בשלב הראשון מתוכנן בין היתר מרכז מידע בקיבולת של כ-16 מגה וואט ויותר שעיקרו ייבנה מתחת לקרקע. בשלב השני יוקמו שטחים נוספים בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר שישמשו למסחר, תעסוקה ומשרדים ושימושים נוספים שיקודמו בתב"ע חדשה.

סקר מקיף שערכה הקבוצה לאחרונה, תחת הכותרת "מדד הצמיחה של לוינשטין", בקרב שוכרי המשרדים, מגלה דפוס די דומה במסלול ההצלחה של חלק מהחברות לאורך השנים. חלקן התחילו במשרדים קטנים יחסית, ועם השנים הגדילו בשיעור ניכר את השטחים בהתאם לצמיחה של החברה עצמה.

גור לוטן: "את אפקט ההצלחה אנחנו שומעים מהשטח, מהשוכרים שלנו ומהחברות המבקשות לקבוע את משכנן באחד מהנכסים שלנו. לדוגמה, החברות שהחלו את דרכן במגדל לוינשטין מספרות כי זה המקום להתחיל בו ולהתפתח ושהמגדל הביא להן את המזל. מצאנו כי מגדל לוינשטין הוא בית לכמה מסיפורי ההצלחה הגדולים ביותר של חברות ישראליות".

בין החברות ניתן לציין הצלחות בינלאומיות – מגוגל שחנכה בשנת 2007 את משרדיה בתל אביב במגדל לוינשטין, חברת 888, פלייטיקה, סימילרווב, Moon Active, דיפ אינסטינקט ועוד. דוגמאות נוספות הן חברת הפינטק הישראלית Vesttoo (ווסטו) שפיתחה טכנולוגיה בתחום ניהול הסיכונים, והפכה לאחרונה ליוניקורן עם גיוס שהעלה את שוויה לכמיליארד שקל; חברת הגיימינג SuperPlay שמייצרת הכנסות במאות מיליוני דולרים עם תחזיות ורודות לעתיד; חברת הגיימינג Comunix המשלבת טכנולוגיות אודיו ו־וידאו במשחקי מובייל, אשר גייסה עשרות מיליוני דולר והכפילה את פעילותה, ועוד.

מדור לדור

קבוצת לוינשטין נוסדה בשנת 1945 ע"י משולם לוינשטין ז"ל, מחלוצי המהנדסים האזרחיים בישראל. שאול לוטן, בנו של המייסד – שגם הוא מוותיקי המהנדסים בישראל - משמש כיום כמנכ"ל החברה וילדיו, בני הדור השלישי, משמשים בתפקידי ניהול בכירים: בתו, חן גור לוטן, מנהלת את זרוע הנדל"ן המניב של הקבוצה, בנו אמיר מנהל את מחלקת ההתחדשות העירונית ובתו יעל מנהלת את המחלקה המשפטית של הקבוצה.

לוינשטין הפכה לחברה ציבורית בשנת 1982. הקבוצה ומניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב ושווי החברה נכון להיום הינו כ-1.2 מיליארד שקל, עם הון עצמי של למעלה מ-1.6 מיליארד שקל נכון לסוף הרבעון הראשון 2023.

גור לוטן (40), מנהלת את עשרות נכסי הקבוצה שבפריסה ארצית מחיפה ועד באר שבע. היא מעידה כי היא ושני אחיה גדלו לתוך ענף הנדל"ן מילדות: "עוד כילדים הגענו למשרד של אבא ולמדנו את תחום הבנייה, כיום אני כבר 13 שנה בחברה וזה משהו שהולך איתי כל הדרך. יש תמונה שלנו מגיעים בשנות ה-90' לאירוע אבן הפינה של מגדל לוינשטין כשהייתי ילדה, ועכשיו כמנהלת תחום הנכסים המניבים של החברה הייתי בהנחת אבן הפינה של פרויקט לוינשטין-כלל בבאר שבע, וזו סגירת מעגל מרגשת.

"הילדים שלי עדיין קטנים, אבל בכל פעם שאנחנו מגיעים למגדל לוינשטין הם מתגאים ואומרים שזה הבניין של סבתא וסבא, וכשהם רואים פרסומים על מגדלים של הקבוצה הם מתרגשים ורוצים להבין, שואלים שאלות כמו שאני שאלתי פעם. בארוחות שישי במשפחה המורחבת אנחנו מדברים גם על עבודה – כי כולנו עובדים בחברה וזה מעניין אותנו - אבל גם משתדלים לדבר על נושאים אחרים".