לא אחת אנו נתקלים בבניין משרדים חדש ויוקרתי שחסרונו היחיד הוא מחסור בתקני חניה. תופעה שעל פניו תמוהה, אולם הסיבה לכך פשוטה מאוד. אם נסתכל ממעוף הציפור על מתיחת הפנים שעוברות ערים, בעיקר במרכז, נוכל למצוא ביניהן מכנה אחד משותף: הסמיכות לתחנות מטרו או לתחנות רכבת קלה עתידיות.
אז היכן הפרויקטים ששווה להכיר, וכמה זמן יעבור עד שתתממש הבטחת הנגישות אליהם? יצאנו למסע מדומיין ברכבת העתידית בעקבות תוואי המטרו והרכבת הקלה. הידקתם חגורות? אנחנו מתחילים.
צרה ושמה תחבורה
150 קילומטרים, שלושה קווים, 24 רשויות ו-109 תחנות - כל אלו אמורים לתת מענה למציאות התחבורתית הכאוטית המאפיינת כיום את ישראל. נחיצות פרויקט המטרו מעולם לא הייתה גבוהה יותר; ישראל מובילה בדירוג המדינות הסובלות מגודש תנועה במערב, ולפי ארגון ה- OECDבשנת 2019 עמד אובדן התוצר כתוצאה מהפקקים על לא פחות מ-20 מיליארד שקלים בקירוב.
80-90% מהנסיעות בכלי רכב ממונעים בערי המטרופולין הגדולות (תל אביב, ירושלים וחיפה) נעשות בכלי רכב פרטיים. בנוסף, לפי דו"ח מבקר המדינה לשנת 2022, 87% מסך משתמשי התחבורה הציבורית הם נוסעי אוטובוס (כ-767 מיליון נוסעים בשנה), ורק 8% נוסעים ברכבת ישראל (68 מיליון). 5% בלבד משתמשים ברכבת הקלה, ורק הנתון הזה יכול לתת סדר גודל לעומס הבלתי נתפס שקיים בכבישי ישראל, בעקבות משתמשי הרכבים הפרטיים ונוסעי האוטובוס כאחד.
למעשה, תשתיות התחבורה בישראל לא הצליחו להדביק את הביקושים. בעוד שבמדינות מתקדמות אחרות היה תהליך של מעבר מתפיסת ה"ניידות" (Mobility) עם הרכב הפרטי כמעצבת של המרחב האורבני - זו שהובילה בין היתר לפיתוח הפרברים, ל"נגישות" (Accessibility), שהיא האפשרות להגיע למקסימום משאבים ציבוריים (תעסוקה, מסחר ופנאי) במינימום מאמץ ופגיעה בסביב - בישראל התהליך קרה באיחור משמעותי. התוצאה: פקקים תמידיים ונזק סביבתי אדיר, שהפך לאחד הנושאים הבוערים בשיח על ההתחממות גלובלית ושינויי האקלים.
ובכל זאת, יש אור בקצה המנהרה. בשבועות הקרובים צפוי להתחיל לפעול הקו האדום הראשון של הרכבת הקלה, לאחר "עיכוב קל" של חמש שנים. הקו האדום, המכונה "הדנקל", צפוי להסיע 70 מיליון נוסעים בכל שנה ולהפוך לעמוד השדרה של מערכת הסעת ההמונים במטרופולין תל אביב.
אולם בעוד שפרויקט הרכבת הקלה בת"א מתקדם, גם אם בצעדי צב, פרויקט המטרו חווה בימים אלו מכה בכנף וסימן שאלה גדול מתנוסס מעליו, לאור החלטת שרת התחבורה מירי רגב להוציא אותו מנת"ע ולהעבירו לחברה ממשלתית אחרת. השרה נימקה החלטתה הדרמטית בעובדה שנת"ע חרגו מלוח הזמנים בכשנה וחצי ובתקציב של כשלושה מיליארד שקלים.
תכנון עירוני בתקופת ביניים
התכנון העירוני נאלץ לתפקד כיום תחת תנאי אי ודאות. תוכניות בניין עיר חדשות כוללות פחות תקני חניה בפרויקטים של מגורים ותעסוקה הממוקמים בסמיכות לתחנות עתידיות של הסעת המונים, למרות שבפועל בחלק מהפרויקטים יעברו עוד שנים רבות עד שהרכבת הקלה או המטרו יפעלו ויתנו מענה לאוכלוסייה.
מדוע מקדימים את המאוחר? התשובה לכך היא שמדיניות ועדות התכנון נועדה בין היתר "לחנך" את הציבור להשתמש פחות ברכב הפרטי, כחלק מהפתרון לבעיית הפקקים. אם ימשיכו לתכנן היום פרויקטים עם אותם תקני חניה גבוהים, המהלך למעבר לשימוש בתחבורה ציבורית יכשל בוודאות.
מחקרים שנערכו סביב השפעת המטרו על נכסי מגורים ומשרדים בצפון אמריקה חשפו כי נכסים הנמצאים במרחק הליכה מתחנת הרכבת, עד כ-500 מטר, ערכם גבוה בין 3% ל-40% מנכסים מרוחקים יותר. גם כאשר נלקחו בחשבון מפגעים סביבתיים שיוצרת הרכבת, עדיין ערך הדירות והמשרדים עלה לאין שיעור.
גם עולם התעסוקה צפוי לשנות את פניו בעקבות מערך הסעות ההמונים המתוכנן. מרכזי תעסוקה חדשים מסתמכים על תוואי המטרו, והיטיב לתאר זאת נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, כשהתריע בשנה שעברה כי "אי-החקיקה מעכבת את ביצוע הפרויקט ויש לכך השלכות לא מבוטלות בכל הנוגע לוודאות של העסקים, המשקיעים וגופי התכנון והבנייה באזור המרכז". הנגיד אף הציע לבחון דרכים לתגמל חברות ביצוע על עמידה והקדמת לוחות זמנים, מתוך ההכרה בחשיבות הדרמטית של הפרויקט.
בתחנה הבאה: משרד
נתחיל את נסיעתנו בקו האדום של הרכבת הקלה. הבשורה: בתל אביב-יפו ישנן 12 תחנות של הקו האדום, כאשר ביפו לבדה קיימות 6 תחנות על תוואי שדרות ירושלים, לאורך מקטע עילי של 2.8 ק"מ בו התחנות ימוקמו כ-500 מטרים זו מזו.
הקו האדום צפוי להשפיע על שלושה אזורי תעסוקה מרכזיים: ה"סיטי" של בת ים, הסמוך לתחנת היציאה הראשית של הקו האדום, שיהפוך למוקד משיכה נדל"ני למגורים, משרד ומסחר לאור התקצרות הנסיעה לתל אביב לכדי 10 דקות בלבד; שדרות ירושלים ביפו, שעתיד להיות ה"רמבלס" של ישראל ויכלול שדרת הליכה, בילוי, הסעדה ומגורים; וציר ז'בוטינסקי ברמת גן בואכה פתח תקווה, שמתחיל לשנות את פניו בשנים האחרונות ולגלות ניצני פריחה, בעיקר במקטע הסמוך למתחם הבורסה ברמת גן, BCC, (בני ברק ביזנס סנטר) ובאזורי התעשייה קריית אריה ורמת סיב בפתח תקווה.
נמשיך עם הרכבת ונגיע לעבר המזרחי של נתיבי איילון, שם נבנה פרויקטEAST& TLV ע"י החברות ריבוע כחול נדל"ן, קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GFנדל"ן ובולטהאופ השקעות. הפרויקט כולל בנייה של 201 דירות חדשות, והיקף הכנסותיו מוערך בכ-1.4 מיליארד שקלים. הפרויקט משלב מגורים, תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-68 אלף מ"ר בנוי, המשתרע על פני 6.5 דונם. המתחם יכלול שני מגדלים שיתנשאו לגובה ל-40 ו-33 קומות.
צחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר בקבוצת סופרין: "הקרבה לתוואי הרכבת הקלה והמטרו הופכים את המיקום לאטרקטיבי עבור כל סוגי האוכלוסייה. הן לצעירים שמחפשים להישאר בעיר במחירים שפויים, הן למשפרי דיור ומשקיעים והן לאנשים המחפשים לגור בקרבת הרכבת או בסמיכות למקום עבודתם".
לא הרחק משם, בין הרחובות יגאל אלון לשכונת בצרון, מגה פרויקט נוסף קורם עור וגידים. הוועדה המקומית תל אביב אישרה הקמתם של שלושה בנייני מגורים בני 47 קומות ושני בנייני תעסוקה באותו סדר גודל, במסגרת פרויקט "המיטב שלב ב'" של מבנה נדל"ן. הפרויקט יכלול 400 יחידות דיור וכ-125 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, ומתבסס על הנגישות התחבורתית הגבוהה בציר יגאל אלון, כולל הקרבה לתחנות המטרו והרכבת הקלה העתידיות. שווי הפרויקט נאמד בכ-690 מיליון שקלים.
בתוך כך, נסללת בימים אלו הדרך עבור הקמתם של ארבעה מגדלים נוספים באזור ב"מתחם טרה" ליד עזריאלי, זאת לאחר שהמועצה הארצית דחתה ערר שהוגש נגד התוכנית לפני כשנה.
תוכנית הבניין, המתבססת על שתי תחנות מטרו עתידיות שיוקמו בצומת יגאל אלון ובדרך השלום, כוללת 660 יחידות דיור במגדלים בני 40 עד 65 קומות, שישלבו מגורים, שטחי תעסוקה ומסחר. היא מתפרשת על פני 23 דונם בפינת הרחובות מוזס ויגאל אלון, הגובלת בנתיבי איילון, בשטח שבו פעל עד לפני מספר שנים מפעל טרה בשליטת משפחת ורטהיים.
מי ששווה להקשיב לדעתו על המטרו ההולך ונבנה בגוש דן, הוא המהנדס טום סמית', דירקטור עולמי לנכסים ולמבנים בענקית ההנדסה הבינלאומית WSP שבנתה את המטרו בקטאר.
לאחרונה ביקר בישראל כדי לבחון להשתלבות בפרויקטים מקומיים. "הרבה פרויקטים של מטרו יכולים להיות על הנייר הרבה זמן, ומהרגע שמישהו מתניע ואומר בואו נתחיל לעבוד - 8 עד 10 שנים זה לא נורא".
כשנשאל אם הוא מאמין שלישראל יכולה להיות מערכת מטרו בעוד 10 שנים השיב: "למה לא? בלונדון בדיוק סיימו את קו אליזבת, ולקח בערך 10 שנים מנקודת ההתחלה, למרות שהרבה מעבודת התכנון הייתה יכולה להיעשות לפני כן, כשהחליטו לשחרר הון כדי לעשות את זה. מה שהולך להיות מעניין עם המטרו החדש שלכם הוא העובדה שלמעשה הרבה ממנו נמצא מסביב - אני מתכוון שיש את המטרו, אבל יש את העבודה בתוך התחנות ומסביבן, פיתוח מוכוון תחבורה.
אנחנו צריכים להחיות מחדש את האיזורים שבהם המטרו נמצא, ליצור בהם יותר דיור, פארקים טובים יותר. לדעתי אנשים חושבים לעתים קרובות על מטרו כעל פיסת תשתית אבל למעשה, אם אתה מסתכל על תשתיות ברחבי העולם, זה בדרך כלל פועל כזרז להתחדשות של שכונות ויצירה של הזדמנויות".
אם נמשיך בנסיעה לכיוון העיר השכנה, נחזה במודל מוצלח נוסף - פרויקט Exchange Ramat-Gan במתחם הבורסה, הכולל שני מגדלים המשלבים תעסוקה ומגורים יוקרתיים בסמוך לתחנת הרכבת אבא הלל, המשקיפה לעבר נסיעות המבחן האחרונות המתרחשות מדי שבוע ברכבת הקלה. את המגדלים בונה חברת אזורים בשיתוף מגדל ביטוח.
מרמת גן נמשיך לתחנת המטרו של ראשון לציון. בתוך כרבע שעה (בלי פקקים, כבר אמרנו?) נגיע לפרויקט מעניין ותקדימי שזוכה לכינוי "האדסון יארדס הישראלי".
מדובר בתכנית ראשונה מסוגה בישראל, שאושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה, ולפיה תוקם שכונת מגורים מעל דיפו המטרו, כלומר מעל מתחם התפעול של קו מטרו M1, בשטח של כ-400 דונם במתחם "ראשונים" בדרום מזרח העיר. במתחם יבנו כ-2,700 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה, בנוסף למבני ציבור ושטחים פתוחים. בעולם קיימות מספר דוגמאות למתחמים מסוג זה, כאשר המפורסם שבהם הוא זה שהעניק לפרויקט את שמו, ה"האדסון יארדס" בניו יורק.
יש כוונה ליישם מודל זה גם בירושלים, מעל "דיפו 25" של הרכבת הקלה, אך השימושים מעליו מיועדים למבני ממשלה בלבד.
פרברית ושמה תעסוקה
ולמרות הפרויקטים הגרנדיוזיים שהצגנו קודם, נראה שהבשורה האמיתית היא דווקא בערים הפרבריות. ערים אלו צפויות לשנות לחלוטין את פניהן בעקבות פרויקט המטרו והרכבת הקלה. הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי ב-2026 לקשר בין קריית אונו, יהוד ואור יהודה למרכז תל אביב, דרך אוניברסיטת בר אילן, בית החולים שיבא ושוק הכרמל. הקו החדש צפוי להצטרף למהפך האדיר שמרכז הערים קריית אונו ואור יהודה עוברים כבר היום.
נתחיל בנסיעה מצומת מסובים בתל אביב מזרחה, המעידה על השינוי האדיר שמתחולל באזור. אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר לתעסוקה עתידים להיבנות בשנים הבאות מאזור נווה איילון ועד צומת סביון שבין אור יהודה לקריית אונו, ועד שטחי קריית הסביונים, גני יהודה ומגשימים הצמודים ליהוד-מונוסון. מדובר בעתודת הבנייה הגדולה ביותר בגוש דן לשנים הקרובות.
נעצור רגע ונתעכב בבקעת אונו, דוגמה אידיאלית לעיר שצפויה לעבור מהפך עם שתי תחנות מטרו עתידיות והימצאותה על הקו הסגול של הרכבת הקלה. כבר כיום בקעת אונו שופעת במגורים ויש בה תושבים רבים שהיגרו אליה מתל אביב, אולם קווי התחבורה החדשים יהפכו אותה למבוקשת אף יותר. המצב כיום הוא שקרוב ל-80% מכוח העבודה בבקעת אונו מועסק מחוץ לעיר (בעיקר בתל אביב, פתח תקווה ורמת גן), והנסיעה מתבצעת בדרך כלל ברכב פרטי וכרוכה בשעות רבות בפקקים. עם חיבורה של בקעת אונו למערך הסעות ההמונים, היא צפויה להיערך לקליטת תושבים רבים חדשים.
לגור בתל אביב, לעבוד באור יהודה
זה נשמע כמעט דמיוני. האם תיתכן בשנים הקרובות מציאות שבה אנשים יגורו בתל אביב, מטרופולין התעסוקה הגדול ביותר בישראל, אבל יעבדו מחוץ לה?
ובכן, פרויקט המטרו והרכבת הקלה יכולים לחולל מהפך גם בתחום זה. מערך הסעות ההמונים ישרת עובדים גם בכיוון ההפוך, שכן קריית אונו ואור יהודה מתכננות בשנים הקרובות להוסיף עוד מיליוני מ"ר של תעסוקה, בהתאם לגידול באוכלוסייה.
הפרויקט המרכזי שהולך וקורם עור וגידים הוא מתחם ה-Opark באור יהודה, שצפוי לכלול למעלה ממיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. המתחם ממוקם בסמוך לנתב"ג, וצפוי לאכלס חברות היי טק וביו טק מובילות, חברות עם זיקה לנתב״ג, חברות ממשלתיות, פיננסיות, בנקים, קניונים ועוד. בנוסף, יוקמו בו מתחמי עסקים שיתופיים, אזורי גרין טק ומרכזי בילוי פנאי ותרבות. קרקעות אלו הן חלק מתוכנית כוללת של כ- 1,670 דונם, שהן כרבע משטחה הנוכחי של העיר.
בסמוך לפארק יוקמו שתי שכונות מגורים בהיקף של למעלה מ- 5,000 יחידות דיור - שכונת "בית בפארק", שאכלוסה החל השנה, ושכונת "נווה איילון". בנוסף, יוקם פארק ירוק בגודל 600 דונם, שצפוי להיות השני בגודלו בגוש דן, אחרי גני יהושע בתל אביב.
ומה עם ערי השרון? גם בגזרה גיאוגרפית זו יש התפתחות בדמות שינויים רחבי היקף ברעננה, עם חיבורה העתידי למטרו. על פי התכנון, באזור התעסוקה הצפוני ברעננה יבנו שתי תחנות מטרו ומסוף אוטובוסים, ואף תתבצע הרחבה של כביש 4, שממוקם בסמוך לאזור התעסוקה, שתכלול תוספת נתיבי תחבורה ציבורית ותחנות אוטובוס. בהמשך לכך, לאחרונה אישרה הוועדה המקומית להפקדה שלוש תכניות עתירות שטחים באזור התעסוקה הצפוני, המציעות תוספת זכויות לשימושים מעורבים של תעסוקה, מסחר, מלונאות ומבני ציבור, בהיקף כולל של כ-175,000 מ"ר על קרקע. בנוסף אושרו 2,000 חניות בחניונים תת-קרקעיים.
ערים עוברות מתיחת פנים
לאחר התרעננות קלה ועצירה לקפה מחוזק ברעננה, נשים פנינו מערבה, להרצליה.
רק לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב, בראשות ערן ניצן, את תכנית המתאר להתחדשות אזור התעסוקה המערבי של הרצליה אשר מכונה "רובע ההיי טק של ישראל". חידוש הרובע כולל שלושה מיליון מ"ר שיתועלו לטובת מגורים, תעסוקה ומסחר, מלונאות ותעשיה.
בעקבות הקרבה למטרו, הוועדה אף הכפילה את היקף המגורים מ-3,000 יחידות דיור ל-6,000 יחידות דיור, רובן יחידות קטנות של 60 עד 80 מ"ר, בנוסף ל-750 יחידות דיור מוגן. בהיבט התחבורתי, התוכנית מתבססת על פיתוח מערך תחב"צ, הולכי רגל, רוכבי אופניים וכלים קלים אחרים, ומעודדת שימוש בהם על פני שימוש ברכב הפרטי, שלפי התכנון לא יעלה על 50% מסך התנועות במתחם.
ואף על פי כן, נראה שאין עיר המשתווה מבחינת החזון להגדלת אוכלוסיה ופיתוח כמו רמת גן. החזון התחבורתי של העיר הביא להפקדת תכנית להכפלת מספר תושבי רמת גן פי שניים, מ-170 אלף ל-390 אלף תושבים. מדובר בתוספת של לא פחות מ-83,400 דירות. כיצד זה הולך לקרות? בתחומי העיר מתוכננים לעבור שני קווי מטרו, האחד לאורך שדרות ירושלים והשני בחלקה הדרום מזרחי של העיר, עם תחנה בתחום בית החולים תל השומר. כמו כן יעברו בה שני קווים של הרכבת הקלה - הקו האדום לאורך דרך ז'בוטינסקי והקו הסגול לאורך דרך אלוף שדה ודרך רפאל איתן.
גם אזור הבורסה ישנה את פניו לחלוטין. לפני כשנתיים זכו ב.ס.ר וישראל קנדה במכרז להקמת מתחם "משולש הבורסה" ברמת גן, מגה פרויקט ייחודי ומרהיב המשלב עירוב שימושים ויכלול דיור להשכרה ארוכת טווח, מעונות סטודנטים, תעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים. מדובר על מתחם של 17 דונם בלב אזור העסקים של הבורסה, בין רחוב בגין ממזרח ונתיבי איילון ממערב, כאשר אחד המגדלים שבו יתנשא לגובה של 100 קומות, בהיקף 2.4 מיליארד שקלים. עלות הקרקע עומדת על סכום בלתי נתפס של 937 מיליון שקלים, עוד לפני עלויות הבנייה.
כאן המקום להזכיר גם את פינוי מחנות צה"ל במתחם צריפין, אזור נדל"ני שהפך מבוקש במיוחד בזכות המטרו המתוכנן שם. באזור המחנה צפויים להתפנות מיליוני מ״ר לטובת תעסוקה ומגורים.
מציון תצא תורה, ובמקרה שלנו - תחבורה. אם מחפשים מודל ודוגמה לאופן שבו תחבורה ציבורית נכונה ויעילה יכולה לשנות את פני הסביבה ללא היכר, אפשר להסיט את המבט מזרחה לעבר פרויקט רובע הכניסה לעיר ירושלים. עיר הבירה ללא ספק הקדימה את תל אביב בכל הקשור לרכבות קלות, ובימים אלו כבר מתוכנן קו התכלת הרביעי. המהפך התחבורתי הגדול ביותר בישראל מתרחש סביב בנייני האומה ירושלים, מתחם בינלאומי עם רכבות סביב לו.
רובע הכניסה לעיר ממוקם בלב המרכז התחבורתי הגדול והמשולב בישראל, הכולל את תחנת הרכבת המהירה, תחנת האוטובוסים המרכזית, שלושה קווי הרכבת הקלה, שבילי אופניים וחניון ציבורי תת קרקעי ובו כ-1,300 מקומות חנייה.
הפרויקט כולל בינוי בהיקף 1.2 מיליון מ”ר, כ650,000 - מהם עבור תעסוקה, מלונאות, מגורים ומסחר. ברובע ייבנו כ-20 מגדלים בני 18 עד 40 קומות, ולאחרונה אף הוענק לו תו תקן בינלאומי לבנייה ירוקה LEED.
המגדל הראשון שייבנה תוכנן על ידי האדריכל הבינלאומי איאן באדר מניו יורק, המתמחה בתכנון רבי קומות, ויכלול כ-40 קומות עבור שימושי תעסוקה ומסחר בהיקף כולל של כ-80 אלף מ"ר. בחלקו התחתון יכלול המגדל מרכז תרבות ציבורי, חניון אופניים ייחודי ומלתחות.
המרחב הציבורי בפרויקט ישודרג במטרה להפכו לשוקק ומזמין, והוא תוכנן ע”י משרד האדריכלים TOPOTEK1 מברלין.
אינסוף תכניות בניין, דיור תעסוקה ומסחר הולכות ונרקמות על בסיס תוואי המטרו והרכבת הקלה. המועצות המקומיות והיזמים לוקחים כאן צ'אנס אדיר ומהמרים על כל הקופה, וגם אם התחילו העבודות בשטח, סבכים בירוקרטיים רבים, וככל הנראה גם עיכובים, עוד לפניהם.
איך הם עשו זאת? 2,000 קווי המטרו של טוקיו
Big in Japan: בעוד שבישראל מעבירים את פרויקט המטרו המדשדש מיד אחת לאחרת, יש ערים שיודעות לעשות זאת - ובגדול. קחו לדוגמה את טוקיו, שבה פועלים לא פחות מ-2,000 קווי מטרו, כאשר התחנות ממוקמות שני קילומטרים בלבד זו מזו. מה סוד ההצלחה?
התחרות היא בין מספר חברות מצומצם שקיבלו רדיוסים עצומים של תחנות מטרו לפעילות, כאורך המרחק בין תל אביב לחיפה או לירושלים. אותן החברות קיבלו גם את זכויות הנדל"ן שמעל קווי המטרו, והן הופכות לאימפריות נדל״ניות שהמטרו הוא למעשה חלק שולי בהן. וכך, אדם יכול להיוולד בבית חולים שבנתה חברת המטרו, ללמוד בבית הספר שבנתה, לעבוד בחברה ולהתקדם לאורך חייו באחד ממשרדי החברה עצמה ואף לקנות בסופרמרקט שלה ולפתוח חשבון בבנק שבבעלותה. סביר להניח, שגם את אשתו הוא פגש במסדרונות העבודה של אחד ממשרדי אותה פירמת על. במקרה שהקווים נפגשים, שתי החברות מתחילות בתחרות על הצרכן הסופי, או משתפות פעולה ביניהן.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו