האלימות גובה מחיר יקר

ההתפרעויות הקשות בין יהודים וערבים בעת האחרונה חידדו תופעה ידועה: אוכלוסיות יהודיות וערביות כמעט אינן מתערבבות. היכן שכן יש ערבוב, יש לכך השפעה על מחירי הנדל"ן.

ביקשנו ממומחה הנדל"ן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בדימוס אוהד דנוס, לבדוק עבורנו מה קורה בעולם הנדל"ן בערים המעורבות. בהתאם לנתוני הלמ"ס לשנת 2019, קיימות 4 ערים עם אוכלוסייה מעורבת באופן שעשוי להשפיע על שוק הנדל"ן המקומי.

הראשונה ברשימה היא עכו עם 31.7% תושבים מהמגזר הערבי, אחריה לוד - 30.5%, נוף הגליל (נצרת עילית לשעבר) - 27% ורמלה - 23.6%.

בערים הגדולות שיעור המיעוט הערבי נע בין 38% בירושלים, 11.5% בחיפה ו-4.5% בתל אביב - יפו. בערים הללו מידת הערבוב בין המגזרים מוגבלת וקיימת הבחנה גיאוגרפית בין שכונות יהודיות לערביות.

נקודת המוצא לבדיקה של דנוס היא שמדד הדיור של הלמ"ס עלה בעשור האחרון בכ-48%. לפי הסקירות שהוא עורך בשיטת השמאי הממשלתי הראשי, באזורי הביקוש העלייה הממוצעת הייתה של כ-36% בלבד. המשמעות היא שהעליות בפריפריה היו גבוהות מהממוצע הארצי, כ-60% עד 70% בממוצע.

העליות בירושלים ובחיפה בעשור האחרון עמדו על 17% ו-18% בהתאמה. נתון זה מלמד אותנו משהו על ביצועי הנדל"ן בערים מעורבות. בתל אביב ההפרדה בין שכונות יהודיות לערביות מובחנת יותר, על כן היא לא באמת נחשבת עיר מעורבת. המחירים בה עלו בעשור האחרון ב-36%.

נעבור כעת לממצאי עליות המחירים ביישובים המעורבים. עכו עלתה בעשור האחרון בכ-65%, בדומה לממוצע בפריפריה. ניתן לומר שיש בה הכלה של המצב הקיים, בהיותה עיר מעורבת באופן מסורתי. מחירי הדירות עלו מ-600 אלף שקל בממוצע לכמיליון שקל.

לוד עשתה עלייה של 80%. המיקום במרכז הארץ והמחיר הזול הבסיסי עשו את ההבדל. המחירים עלו מכ-700 אלף שקל לכ-1.26 מיליון שקל. נוף הגליל זינקה בכ-90%. מחירי הדירות עלו מ-450 אלף שקל ל-855 אלף שקל. רמלה קפצה  ב-60%, מ-850 אלף שקל ל-1.35 מיליון שקל. גם כאן למיקום ולמחירים הזולים הייתה השפעה רבה.

מעורב זה זול

אם נסכם את הממצאים עד כאן, ניתן לקבוע כי למחירים זולים יחסית לאזור ולמצוקת דיור קיימת השפעה גדולה יותר משייכות אתנית או דתית. גם המיקום הוא משתנה משמעותי.

חשוב לציין כי בכל הערים הללו הייתה הגירה חיובית של בני המגזר הערבי משנת 1995, בתוספת שנעה בין 50% ועד יותר מ-100%. ניתן לומר שהן הפכו למעורבות יותר בעשור האחרון. ייתכן כי מצוקת הדיור במגזר הערבי ונכונות האוכלוסייה לשלם יותר כתוצאה ממצוקה זו, מסבירה גם היא את עליות המחירים מעבר לממוצע הארצי.

במילים אחרות, בכל מה שקשור לעליות מחירים ולמשבר הדיור המלווה אותנו מזה עשור, למרכיבים אתניים-דתיים-לאומיים קיימת השפעה פחותה עד אפסית.

מאידך, כשבודקים את מחירי הדיור ביישובים מעורבים ביחס לערים יהודיות באופן מובהק, מתברר ששכונות או יישובים מעורבים זולים יותר לאורך זמן. זוהי תקרת זכוכית שלא נפרצת. הדוגמאות לכך ברורות בכל הישובים שנסקרו.

לשם השוואה, נבחנו מחירי דירות 4 חדרים ביישובים שונים: עכו - 1 מיליון, כרמיאל - 1.3 מיליון (30% יותר); לוד - 1.5 מיליון, ראשון לציון - 1.9 מיליון (27% יותר); נוף הגליל - 850 אלף, עפולה 950 אלף (12% יותר); רמלה - 1.6 מיליון, רחובות - 1.8 מיליון (12.5% יותר).

בערים הגדולות ניתן לראות פער בין שכונות יהודיות למעורבות, כפי שעולה מסקירת מחירי דירות 3 חדרים: יפו - 2 מיליון, תל אביב 2.7 מיליון (35% יותר); חיפה, המושבה הגרמנית - 850 אלף, חיפה, מרכז הכרמל - 1.4 מיליון (64% יותר).  ירושלים, הגבעה הצרפתית - 1.5 מיליון, ירושלים, שייח ג'ראח - 1 מיליון (50% יותר). 

בין לינץ' לאזעקות

נולדתי בלוד, וכך גם אבי, שחי בעיר כמעט 70 שנה. דו-קיום היה חלק מחיי מאז שהייתי קטנה. לפני כשבוע איבדתי את התמימות. מי שהגדיר זאת כפוגרום בלוד לא הגזים. זה בדיוק מה שהיה.

4 בתי כנסת הוצתו. מאות מכוניות נשרפו והושחתו. מאות מקרי ירי חי. בעשרות בתים בוצע פוגרום. הפורעים הרסו והחריבו.

מחבלים רצחו בלינץ' את יגאל יהושע ברגימת אבנים (כן, אבנים הורגות). רוצצו לו את הגולגולת עם לבנה.   האווירה ברחוב לחוצה. מפחידה. התכנסנו כל המשפחה בבית אחד שיש בו ממ"ד, מפחד הטילים - הוריי, אני, שלוש הבנות הנשואות שלי, הבת הקטנה וחמשת נכדיי. גם החתנים הצטרפו, כדי להגן עלינו במקרה שנותקף בידי פורעים ערבים.

קיבלתי עשרות טלפונים והודעות תומכות ודואגות מחברים ולקוחות. אנשים טובים שהציעו שנעזוב את לוד ונבוא אליהם. 2 לקוחות מהמגזר הערבי בדקו שאני בסדר. שאלו אותי האם התקשורת מגזימה. אמרתי שלהפך, התקשורת דיווחה הרבה פחות ממה שקרה באמת.

המשרד שלי נותר סגור, כיח כולנו חוששים. כל הפגישות בוטלו. אחד אחרי השני התקשרו הלקוחות לבטל.  שמאים שקבעו ללכת לדירות התקשרו לדחות עד יעבור זעם. 3 לקוחות קונים, שיש להם טיוטות חוזה אצל עורכי דין, התקשרו לבטל את העסקה. 2 לקוחות שהתלבטו חזרו אלי בהמשך עם הודעה שהם לא מעוניינים בשלב הזה. מוכר דירה ערבי התקשר לומר שהוא לא רוצה למכור ליהודי, מחשש שיעשו לו בעיות במגזר. לקוחות יהודים אומרים שהם רוצים לשכור דירה בשכונה שאין בה ערבים. 

מצד שני, היום נחתמה עסקה. 4 לקוחות שונים התקשרו לומר שהם מחפשים עסקאות במציאה, מוכרים שמורידים את המחיר בגלל המצב.

לא תהיה ירידת מחירים בלוד. אולי מקרה נקודתי של מוכר לחוץ שקנה כבר דירה וחייב למכור בדחיפות. אבל זה לא קשור בהכרח לתקופה. להערכתי אפילו תהיה בעיר עליית מחירים. ככל שיבוצעו בעתיד פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, אין ספק שהדירות החדשות יעלו הרבה יותר מאלו המוצעות כעת בשוק.

שבי שניאורסון, זכיינית אנגלו סכסון לוד וחברת הנהלת לשכת המתווכים הארצית – מחוז השפלה