רבקה בת ה-82 כבר שלושים שנה עומדת בראש ועד הבית בבניין מגוריה. כל השוכרים הצעירים בבניין שברחוב הרואה ברמת גן יודעים שאין להם סיכוי להתחכם מול פניה הזועפות. אלא שכעת, הבניין שלה עובר התחדשות עירונית ועתיד להפוך למגדל בוטיק. בהתאם לכך, דמי הוועד הנגבים באדיקות על-ידי רבקה בסך של 95 שקלים לחודש עתידים לעלות ל-450 שקלי.
המתרחש בישראל לא שונה מהנעשה בעולם. קפיצה להונג קונג, מלמדת אותנו כי האי הסיני הקדים את המתרחש בישראל ומתמודד עם מצב של דחיקת אוכלוסייה ותיקה וכניסת אוכלוסייה חדשה, רעננה וחזקה יותר, כזו שיכולה לאפשר לעצמה לשכור דירת 2 חדרים במגדל יוקרה תמורת 3,000 דולר בחודש.
אבל למה אנו קופצים מעבר לים? העיר תל אביב-יפו נחשבת לאחת היקרות בתבל. במסגרת משלחות הנדל״ן שהובלנו להונג קונג ביקרנו במגדלים המוזנחים שלדייריהם אין כסף לתחזק ובפועל, מאחורי העושר הגדול שם, כ-40,000 ילדים מתוך אוכלוסייה של כמעט 7.5 מיליון, גרים במעין "כלובים", או איך שהם קוראים לזה: Coffine House - ארונות קבורה.
הצפי הוא, כי אם לא נשמור את היד על הדופק, בישראל עשוי להתרחש מה שקרה בהונג קונג, כאשר את קו השמים יחתכו מאות מגדלים שיחליפו את מבני השיכון ההיסטוריים, שהתהדרו במשך שנים בחבלי כביסה ודודים ישנים, לצד שכנות ואווירה משפחתית מתפרצת מכל עבר. מה אז יקרה לדיירי ההתחדשות העירונית הוותיקים כשהשכונה העממית שלהם תהפוך למגורי יוקרה?
פרויקטים של התחדשות עירונית, עד כמה שהם מבורכים ונותנים מענה לענייני ביטחון ובטיחות, הם גם "פצצה חברתית" מתקתקת. אם עיקרון השוויון באוכלוסייה לא יישמר, וייעשה שימוש בפרויקטים הללו כ"קרדום כדי לחפור בו", כדי למשוך אוכלוסייה חזקה, לא יהיה יותר מקום לרבקה, בת ה-82, שתתקשה לשלם את ועד הבית שהאמיר ל-450 שקל לחודש, כאמור.
אחד הקשיים המרכזיים בתהליכי התחדשות עירונית הם עלויות תחזוקת המבנים החדשים, ובפרט יכולת המימון של עלויות אלה על-ידי בעלי הדירות המקוריות במתחם, כשהם חוזרים להתגורר בפרויקט החדש, לאחר השלמתו ולמעשה מגלים לפתע שעולמם השתנה.
״האמת שאנחנו שוקלים לעבור לראש העין ליד הילדים״, מספרים בני הזוג מאור מכיכר המדינה בתל אביב, ״הערך של הבית עלה מאד מאז ההתחדשות, אך גם הארנונה עלתה ודמי הוועד. יותר נכון לנו למכור את הדירה בהרבה כסף, למרות שבגילנו, כל ההנאה היא דווקא לגור במרכז העניינים התרבותי של תל אביב בו גם גידלנו את ילדינו, אך העובדה היא, שאין לנו יכולת לתחזק את המגורים״.
הבעיה, כאמור, היא בעיקר בדמי האחזקה, כאשר בסוף התהליך הארוך הדירה החדשה רושמת התייקרות משמעותית. מתשלום דמי ועד סמליים שנעו בין 150-100 שקל בחודש, הוא מאמיר ועשוי להגיע למאות שקלים בחודש, ויותר.
בהסכם המדף שפורסם על-ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בסיוע משרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון הוטמע מנגנון קרן תחזוקה. מנגנון זה אף קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי שפורסמה על-ידי מיסוי מקרקעין, וכיום לא מעט יזמים מטמיעים אותו בהסכם עם הדיירים תוך התחייבות לממן לדיירים הוותיקים שיחזרו לגור בדירות החדשות, סכום מסוים לתקופה של בין 5-10 שנים.
לרוב מדובר על סכום שמשקף את ההפרש בין ועד הבית שמשולם כיום, לדמי הניהול הצפויים שישולמו בפרויקט החדש. ״בפרויקטים שלנו לדוגמה", מספר ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל, "אנחנו יוזמים לדיירים מימון שבמסגרתו לתקופה של 5 השנים הראשונות הדיירים הוותיקים יהיו פטורים מ 90% מתשלומי האחזקה״.
הג׳נטריפיקציה כבר פה
הבשורה המשמחת כמובן, היא הגידול העצום בהיקפי הפרויקטים. שנת 2022 היתה שנת שיא מבחינת כמות הדירות שאושרו בפרויקטי התחדשות עירונית במתכונת פינוי־בינוי: 35,000 דירות, לעומת כ־18,500 דירות בשנה הקודמת.
עם זאת, התחדשות עירונית היא סיפור מורכב ומדי שנה הולכות ומתרבות הבעיות.
בדיקה שערך לאחרונה מכון גיאוקרטוגרפיה גילה כי יזמי התחדשות עירונית מתקשים למצוא מקום חלופי בשכירות לפינוי הדיירים בגלל היצע נמוך. בשכונות הוותיקות בהן יש פרויקטים רבים להתחדשות עירונית ניכר מחסור גדול בדירות להשכרה עבור המתפנים, דבר שעשוי לגרום לבריחת התושבים המקוריים עקב חוסר יכולת לשמר את מגוריהם בסביבה הולכת ומשתדרגת.
במערב חיפה (שכונת נווה דוד) יפונו בשנים הקרובות 3,200 דירות, בזמן שלפי המצב כיום מוצעות רק 140 דירות פנויות להשכרה בשכונה. דחיקת הדיירים הוותיקים ובני המעמד הנמוך, חסרי היכולת הכלכלית נעשית כבר בשלב זה לטובת תושבים מבוססים, בני המעמד הבינוני והבינוני-גבוה.
הג'נְטְרִיפִיקַצְיָה (עִילוּת בעברית צחה) היא תהליך עירוני-חברתי, בו מחליפה אוכלוסייה ממעמד בינוני וגבוה את השכבות החלשות הוותיקות בשכונות שעוברות שדרוג. דחיקת האוכלוסיה הישנה היא תהליך המתרחש בעשורים האחרונים בחלק גדול ממרכזי הערים בישראל ובעולם. בתל אביב, תופעת חיברות זו באה לידי ביטוי בשכונות כמו נווה צדק, פלורנטין, עג׳מי וכרם התימנים ובירושלים התופעה בולטת במושבה הגרמנית והיוונית ובקעה.
עניי עירך קודמים
כבר כיום אחת מכל חמש משפחות, ואחד מכל שלושה ילדים בישראל חיים בעוני. מספירה שנערכה נמצאו קרוב ל-200 שיכוני עוני. שכונות אלה מאופיינות בשטחי ציבור רבים, במרחב וצפיפות דיור חונקת, ועל-כן הם נושאים בשורה כמתאימים לפרויקטים להתחדשות עירונית. למעשה שיקום השכונות והשיכונים המטים ליפול הוא בבחינת תיקון עוול, ואפליה מתקנת למחוסרי הדיור תחת הציווי ״עניי עירך קודמים״. עם זאת, על-פי תוכניות המתאר, רבות משכונות העוני הללו ייבנו לגובה, וזו צרה צרורה.
הבעיה הקריטית היא המגדלים על תחזוקתם הגבוהה, כאמור, כאשר הבנייה הגבוהה צפויה לתפוס כשני שליש מתוך כלל יחידות הדיור שיבנו בפרויקטים של פינוי בינוי בעשר השנים הבאות.
ריבוי מערכות המגדלים והגידול בהיקף השטחים המשותפים ושטחי מרתפים בפרט, מביאים לעלייה משמעותית בעלויות התחזוקה הנדרשות והם כוללים ביו היתר, מערכות אינטרקום משוכללות, שומר במידת הצורך, שתי מעליות לכל הפחות ושירותי ציבור מפנקים ומרווחים כחדר כושר, מועדון דיירים ובמקרי יוצאי דופן גם בריכה.
מחקר טסט קייס שנערך לפני כשנתיים על-ידי מתכננת הערים איריס ברודקין במעבדה למדיניות התכנון בטכניון, מגלה שהג׳נטריפיקציה אינה הכרח המציאות. הבדיקה נעשתה במתחם גרין פארק בשכונת נווה שרת בצפון מזרח תל אביב, שכלל פינוי והריסה של שיכוני רכבת שכללו 154 יח"ד, ובנייה של 447 יחידות דיור תחתן בבניינים יוקרתיים בני 10 עד 27 קומות (החברה היזמית בבעלות מטרופוליס, SGS ואלקטרה השקעות והתכנון האדריכלי נעשה על ידי משרד האדריכלים כנען שנהב).
במקרה זה התברר שמרבית התושבים הוותיקים העדיפו לנצל את ההזדמנות שהעניק פרויקט ההתחדשות ולהמשיך להחזיק בנכסים גם בתום הפרויקט. צעד חיובי בהחלט.
בוקסה
איך נמנע ג׳נטריפקציה בהתחדשות עירונית?
במשרד המשפטים וברשות להתחדשות עירונית מכירים היטב את הבעיה ושוקדים על פתרונות, אך הם לא מוחלטים.
◆ במשרד ממליצים ליזמים ליידע את בעלי הדירות הוותיקים בדבר עלות התחזוקה הצפויה בבניינים החדשים, ולהבהיר כי קיימת אפשרות לקבוע בהסכם שייחתם בינם, היזם יישא בתשלום הוצאות התחזוקה עבור הדיירים הוותיקים, לתקופה קצובה.
◆ מוצע כי היזם ישתתף בהוצאות התחזוקה של הדיירים הממשיכים בסכום המהווה הפרש בין דמי ועד הבית המשולמים על ידם בדירתם המקורית ובין דמי התחזוקה שיידרשו מהם, עבור ניהול הבניין החדש ותחזוקתו השוטפת.
◆ מומלץ כי השתתפותו של היזם תהיה, לכל הפחות, למשך 5 שנים מיום אכלוס הבניין החדש על-ידי הדייר הממשיך הראשון. מימון לתקופות ארוכות יותר נתון למו"מ בין היזם ובין בעלי הזכויות, והוא נגזר, בעיקר, מכדאיותו הכלכלית של הפרויקט.
◆ נציגות הדיירים ימנו נאמן לניהול הכספים כקרן תחזוקה עבור בעלי הדירות הממשיכים. מוצע כי הנאמן יהיה רו"ח או עו"ד, ולא בהכרח עו"ד הדיירים.
◆ לצורך ניהול הקרן, יפתח הנאמן חשבון בנק ייעודי בו יופקדו הכספים האמורים. הנאמן יהיה רשאי להשקיע את כספי הקרן באפיקי השקעה סולידיים, ויהיה מחויב לדווח לדיירים הממשיכים ולנציגות על מצב הקרן, לפי דרישה, ולכל הפחות אחת לשנה ובגמר כהונתו.
◆ בעת שליחת ההודעה לדיירים הממשיכים על מועד מסירת החזקה בדירות החדשות, יפקיד היזם בקרן התחזוקה סכום שלא יפחת ממכפלת סכום הבסיס במספר יחידות הדיור הקיימות, כפול מקדם שיעור הדיירים החוזרים.
◆ מומלץ לקבוע בהסכם בין בעלי הדירות המקוריות והיזם מנגנון שיבטיח את הקמת הקרן ואת הפקדת הכספים בה על-ידי היזם טרם האכלוס. זאת, למשל, באמצעות התניה של החזרת הערבויות בהפקדה.
◆ הנאמן יעביר מקרן התחזוקה, עבור כל דייר ממשיך המתגורר בבניין החדש, סכום השתתפות בגובה סכום הבסיס, במועדי תשלום דמי הניהול והתחזוקה שנקבעו לכלל הדיירים, וזאת באמצעות הוראת קבע לחשבון ועד הבית.
◆ ככל שמי מבין הדיירים הממשיכים יחליט שלא להתגורר בדירתו החדשה, הוא לא יהיה זכאי להשתתפות כאמור, והוא לא יהיה רשאי להעביר את זכותו למימון הפרשי עלויות התחזוקה לגורם אחר שאינו מוגדר כדייר ממשיך. במקרה כזה, חלקו של אותו בעל דירה בקופת הקרן ישמש למימון עלויות התחזוקה של יתר הדיירים הממשיכים, מעבר לתקופה שנקבעה בהסכם.
◆ על מנת להבטיח כי כספי הקרן ישמשו אך ורק עבור דיירים ממשיכים, מוצע לקבוע כי דייר ממשיך יחתום על תצהיר בו יודיע כי הוא מתגורר בדירה החדשה, וכי ידוע לו כי לא יהיה זכאי לקבלת סכום ההשתתפות מהקרן מעת מכירת הדירה או השכרתה.
◆ יש הסבורים, כי ניתן לסייע לדיירים ממשיכים במימון עלויות התחזוקה באמצעות נכס סחיר/מניב שייבנה לצורך כך במסגרת הבניין (בעירוב שימושים לפי חלופת שקד). זאת, מתוך הנחה כי אם היזם יעמיד לרשות הדיירים הממשיכים חנות או דירה, דמי השכירות שיתקבלו בגינם יוכלו לממן חלק מעלויות התחזוקה השוטפות של הבניין.
◆ הרשות הממשלתית ממליצה להימנע מכך, כי במצב החוקי הקיים, לא ניתן לרשום יחידה בבית המשותף (חנות, משרד) על שם ועד הבית/נציגות הבית המשותף, אלא יש לרשמה על שם כלל הדיירים הממשיכים, על פי חלקם בבית המשותף. במצב זה, כל פעולה רישומית באחת מדירות הדיירים הממשיכים (מכירה, רישום הערת אזהרה וכו') תידרש להסכמת כלל הדיירים הממשיכים.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו