קבלו טיפ לעסקה משתלמת

יפה סדן | סמנכ״לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי

״לבדוק את התמורה הכוללת״

“רוכש דירה חכם שמבקש לסגור לעצמו את העסקה הטובה ביותר, צריך לחפש מעבר למחיר הזול ביותר - זה לא המדד היחיד לעסקה טובה. על רוכשי הדירות קודם כל לבדוק ולדעת ממי הם רוכשים, להכיר את האיתנות הפיננסית של היזם או הקבלן, הניסיון שלו בבנייה באזורים הרלוונטיים ובפרויקטים דומים ובחינת ניסיונו. כך יוכלו לבדוק אם הם מתחברים לאופי הבנייה ולנראות הדירות עצמן. בנוסף, על הרוכשים לבדוק את התמורה הכוללת שהם מקבלים עבור מחיר הדירה – איכות בנייה, התכנון, מפרט, כיווני אוויר, שטחים ציבוריים, פיתוח סביבתי ועוד וכן את השירותיות של היזם״.

רחלי בריזל | סמנכ״לית שיווק
ומכירות אשדר

״זיהוי פוטנציאל השבחה״

“ברכישת דירה, יש מספר אלמנטים מהותיים שיש לתת להם משקל.

כל רוכש, צריך לבחור בנכס המתאים לצרכים וליכולת הכלכלית שלו בהווה, ולשאיפותיו בעתיד, כך שהדירה שחפצים לקנות עונה על הצרכים מבחינת התכנון כגון חדרים פונקציונאליים או מרווחים ושטחי שירות מספקים. בנוסף, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולאו דווקא אחד, בעיקר בתקופה מורכבת כמו שלנו. מדובר בבדיקה עקרונית לגבי גובה המשכנתא שתוכלו לקחת, סוגי המשכנתא והחזר הריביות.

כדאי ורצוי לבחון את האזור בו הדירה הפוטנציאלית הבאה ממוקמת ולקחת בחשבון את הקרבה למוסדות ציבור, חינוך, פארקים, מוקדי תעסוקה וצירי תנועה מרכזיים. חשוב גם להכיר תוכניות עירוניות עתידיות בקרבת הנכס. עסקה משתלמת מתבססת על זיהוי פוטנציאל השבחה בזכות גורמים שונים, כמו הקמת צירי תנועה חדשים, השקעה בתשתיות, הקמת בתי ספר, שכונות חדשות ופארקים״.

אורטל ליבר |
סמנכ״לית שיווק ברוטשטיין

״לא צופים ירידות מחיר״

“חוסר הוודאות במשק לצד עליית הריבית החדה משפיעים כמובן על שוק הדיור באופן ישיר. אני מציעה לרוכשים לבחון בצורה מדויקת מה הצרכים שלהם ומהן היכולות הפיננסיות שלהם, כדי לבחור את הבית המתאים להם ביותר שיאפשר להם איכות חיים לאורך זמן. אנחנו תופרים לכל לקוח את המסלול הנכון והמתאים לו ביותר שיאפשר לו למקסם את יכולת הקניה שלו ולסייע מבחינה פיננסית, נוכח המשבר הפוקד את הענף. יחד עם זאת יש להבין כי בשוק לא צופים ירידת מחירים דרמטית ובסיום התקופה יתכן וישובו המחירים לעלות, כאשר הרוכשים שישבו על הגדר בהמתנה יחזרו בבת אחת לשוק״.

תמיר לולו | סמנכ״ל השיווק
והמכירות של אפריקה ישראל מגורים

״שימוש בהטבות היזם״

“הריבית העולה יחד עם תנופת הבנייה ברחבי המדינה, מביאה עמה הזדמנויות המייחדות את התקופה, שיישומן יכול להפוך עסקה למשתלמת. בייחוד בתקופה הנתונה יש לשים לב לנדל״ן בפריפריה הגיאוגרפית. ערי הפריפריה מציעים עוד ועוד פרויקטים איכותיים, במחירים נגישים ונכסים שנהנים מנגישות תחבורתית, דבר המטשטש את החיסרון עמו מזוהים מגורים באזורים אלה. למשקיעים אני ממליץ לשים לב לכך שבשוק הנדל״ן קיימות גם דירות המיועדות לאכלוס קרוב, בטווח של תוך שנה עד שנתיים. כמו-כן מומלץ לעשות שימוש בהטבות המימון המוצעות מטעם קבלן / יזם הפרויקט.

ניצול ההטבה עם פריסת התשלומים לטווח ארוך, הינו פעולה מושכלת לאור הצפי להתייצבות הריבית בעוד כשנתיים".

טלי כהן | סמנכ״לית שיווק,
שפיר מגורים

״לא להסתמך רק על הכרזות
של חברות השיווק״

“רוכשי דירות צריכים לעשות שיעורי בית על הסביבה בה הם רוצים לרכוש דירה. שווה לבחון לעומק את תוכניות הבניה והפיתוח של השכונות כדי לראות מה מתוכנן באזור בשנים הקרובות. מומלץ לא להסתמך רק על הכרזות של חברות השיווק, אלא לברר במחלקות ההנדסה של הישובים אילו פרויקטים מתוכננים בעוד כמה שנים קדימה.

לפני שעושים עסקה ברכישת דירה חדשה, חשוב לבדוק היטב מי היזם ומי הקבלן. היום יש פרויקטים שבהן הקבלן הוא גם היזם, כך שכל התהליך הוא מול גוף אחד, בעל גב פיננסי חזק. לצד זאת מומלץ לתכנן מראש את יכולות החזר המשכנתאות כדי לראות שהם יוכלו גם לחיות בכבוד לצד תהליך החזר המשכנתא״.

אמיר כהן | סמנכ״ל שיווק
ומכירות של י.ח דמרי

״לא להסתפק בשוטטות בגוגל״

“חשוב להגדיר תקציב מראש ולבדוק טרם הרכישה את כלל ההוצאות הנלוות, כמו מס רכישה, שכר טרחה לעורכי דין, עמלות משכנתא, תוספות שדרוג מפרט טכני ועוד. רוכשי הדירות צריכים לקחת בחשבון שבנוסף לכך הם ידרשו להוסיף הוצאות עתידיות הקשורות לתחזוקת הנכס ולוודא שסך העלויות אינן גוררות מצב בו הם משועבדים ופוגעים באיכות חייהם.

חשוב לבחון ולהשוות הטבות שיזמים מציעים, חלקן שוות המון כסף. כאשר קונים דירה להשקעה או למגורים, חשוב לבחון את הגורמים בעלי הפוטנציאל להביא עליית מחיר, כגון תחבורה, תעסוקה או פרויקטים של התחדשות עירונית.

אל תוותרו על עבודת שטח, לכו לשכונה, הכירו את האוכלוסייה, מוסדות החינוך והשירותים הניתנים לתושב. אל תסתפקו בשוטטות בגוגל״.

אסנת לוי | סמנכ״לית שיווק
באילה אגם

״עסקאות של קבוצות
רכישה מומלצות״

“בימים בהם בנק ישראל מעלה את הריבית לשיא חדש, רוכשי דירות צריכים קודם כל לבצע בדיקות כלכליות על החברה והיזמים מהם הם מעוניינים לרכוש דירה, כדי להבטיח שיהיו שם איתם לאורך כל הדרך, עד לסיום הפרויקט.

חשוב יותר מתמיד לקבל את כל המידע על מצבה הכלכלי של החברה, על מנת להעריך את הסיכונים בצורה נכונה, בין היתר בשל העובדה שיזמים רבים נטלו מהבנקים הלוואות גבוהות וכיום מתמודדים עם ריבית מאוד גבוהה, כך שהם עשויים להגיע למצב של חדלות פירעון והפסקת הבנייה. לצד זאת, עסקאות של קבוצות רכישה מומלצות בתקופה כעת, כיוון שכמעט תמיד יבטיחו שהעלויות יהיו קטנות יותר מול פרויקטים יזמיים.

אם יש החלטה להיכנס לקבוצת רכישה רצוי מאוד שמי שיוביל אותה הוא מארגן בעל ניסיון שהוא מחזיק מאחוריו מספר פרויקטים שאוכלסו בהצלחה ומכיר את האתגרים הייחודיים בתחום״.

סיוון היללי | סמנכ״לית שיווק
קרדן נדל״ן

״דירות גדולות במעגל השני
של אזורי הביקוש״

“לנוכח אתגרי התקופה, אני מציעה לזוגות הצעירים, מחוסרי דיור שמחפשים דירה ראשונה, לאפיין בצורה מדויקת את הצרכים שלהם בשנים קרובות ולרכוש דירה שמתאימה ליכולותיהם הפיננסיות מבחינת גודל הדירה ומיקומה. למשפרי דיור, אני מציעה לבחון את מידת הגמישות שלהם במעבר דירה. שכן ביציאה למעגל השני שמחוץ לאזורי הביקוש, ניתן לרכוש דירות גדולות יותר ללא צורך להגדיל כמעט את המשכנתא.

מעבר לכך, חיוני לבדוק היטב מי היזם והקבלן שבונים את הפרויקט, לוודא שזוהי חברה עם מוניטין ואיתנות פיננסית שמסוגלת להתמודד בצורה טובה עם המצב בשוק״.

חנה שוורץ | סמנכ״לית שיווק
ומכירות קבוצת אבני דרך

״לוותר על מיקום - לא על חלום״

כשניגשים לרכוש דירה יש לקבל החלטה מושכלת שתואמת ליכולת המשפחה מבחינה כלכלית, כזו שתאפשר התקדמות של המשפחה, ולא להפך.

בתקופות מסוימות החלטה כזו תכלול “ויתור על חלום״ של דירה במקום נחשק או יוקרתי. החלטה נכונה צריכה להתקבל לאחר בדיקה מקיפה של הנתונים הפיננסים וכחלק מכך, מומלץ וחשוב לקחת ליווי וייעוץ מתאים של איש מקצוע שיתפור “חליפה לפי מידה״. מומלץ לא להתעקש על מקום שרוצים ואינו מתאים למציאות הכלכלית, מה שעשוי לגרור להרפתקה פיננסית מסוכנת. קיימת חשיבות רבה לליווי של יועץ משכנתאות בעל ניסיון של מספר שנים בבנקים במיוחד בתקופות כאלה של שינויים מאקרו כלכליים עולמיים.

כזה שיידע לתת את הייעוץ הנכון בכל הקשור בלוח התשלומים, מסלולי משכנתא למחזורים המאפשרים חיסכון ושמירה על ירידת הקרן בצורה משמעותית״.

גיל גורביץ’ | סמנכ״ל שיווק באזורים

״להגדיר תקציב מראש״

“רכישת דירה היא העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שכל משפחה וזוג צעיר יבצעו בחייהם. על אף זאת, מרבית האנשים ישקיעו זמן רב יותר ברכישת מכשיר נייד או חופשה בחו״ל מאשר רכישת דירה. ראשית, חשוב מאוד להגדיר תקציב מראש המורכב מהון עצמי וממשכנתא. זה לא תמיד דבר שפשוט לעשות לבד ולכן רצוי להיעזר באנשי מקצוע, בין היתר ביועצי משכנתאות. שנית, יש לערוך מחקר מקדים על השוק בו נמצאת הדירה הנחשקת, להתקשר למתווכים באזור ולקבל אינדיקציה על שווי הנכס, לבדוק בקבוצות הפייסבוק של האזור ולקרוא כתבות רלוונטיות. לבסוף, צריך לתת משקל מסוים גם לתחושת הבטן. לפעמים, מרוב אינפלציה של נתונים ויועצים אנחנו הולכים יותר עם המספרים ופחות עם הרגש והאינטואיציה. המפתח כאן הוא האיזון״.

רקפת להב | סמנכ״לית שיווק
בקבוצת אלמוג

״להשוות פרמטרים
באותה שכונה״

“כשמתלבטים בין מספר דירות באותה שכונה ומשווים מחירים מאוד חשוב להשוות פרמטרים בצורה מדויקת ככל הניתן. ראשית יש להשוות שטחים, כי זה הפרמטר העיקרי בקביעת מחיר הדירה, ובכלל זה גם שטחי מרפסות, מיקום הדירה בבניין, קומה וכיווני אוויר ונוף, כיוון שככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר, מחירה עולה. במפרט טכני - רצוי לבדוק לעומק מה כוללת הדירה (מיזוג אוויר, מטבח, סניטציה, דלתות, אלומיניום וכיו״ב) ובכלל זה מי הספקים למוצרי הגמר, כולל סיור באולמות התצוגה ובחינת הסטנדרט העומד לרוכשי הדירות בפרויקט. נושא אחרון להשוואה בין דירות הוא הצמדות: מחסן וחניה מעלים את ערך הדירה ומשמשים לעיתים גורם קריטי בהחלטה של קונים פוטנציאליים.

בתקופה זו מוצעות הטבות רבות הקשורות למימון ריביות של המשכנתא, הן משתלמות מאוד ומשמעותן היא חיסכון עצום בהחזרים החודשיים שלרוב עולה על הנחה כספית ממחיר הדירה״.

יצחק סער | סמנכ״ל השיווק
בחברת אורון נדל״ן

״עדיפות לחברה שהיא גם
יזמית וגם מבצעת״

״הדבר החשוב ביותר לבדוק כשעושים עסקה הוא עד כמה חברת הנדל"ן היא חזקה ויציבה, במיוחד בתקופה של חוסר יציבות כמו היום. חברה שהיא גם יזמית וגם מבצעת היא חברה חזקה, בעלת איתנות פיננסית ומספקת עבור הרוכשים ביטחון ושקט. מבחינת המחיר – נסו להשיג את העסקה הטובה ביותר אם תרכשו דירה בשלב הפריסייל - “על הנייר״. השלב בו חברת הנדל״ן מוציאה מבצע פריסייל לפני שהיא יוצאת לשיווק המלא של הפרויקט, זה חלון ההזדמנויות לרכוש דירה במחיר שלא יחזור על עצמו. ככל שהפרויקט יתקדם בבנייה ובשיווק הדירות, המחירים יעלו. נושא נוסף הוא נגישות וגמישות - בדקו מול היזם, בטרם חתימת החוזה, מי איש הקשר שיעמוד לרשותכם במשך כל הפרויקט, מה הם תנאי התשלום ועד כמה קיימת גמישות בהקדמת תשלומים, בין היתר כדי להימנע מתשלומי מדד״.

גלית פולק | מנהלת השיווק
והמכירות בחברת מטרופוליס

״לקנות דירה בשלבי בנייה״

״במידה ובאזור בו אתם רוצים לקנות דירה יש פרויקט לקראת אכלוס או נמצא בשלבי בנייה מתקדמים, מומלץ לקנות בו. כך הרוכשים יכולים לראות ״בעיניים״ את הדירה הספציפית, להתרשם מתכנון הפנים, החללים הציבוריים וחדרי השינה, להתרשם מהנוף ומסביבת המגורים, מיקום החניה והמחסן ולהבין בדיוק מה הם רוכשים. יחד עם זאת, לא תמיד נמצא פרויקט בשלבי בנייה מתקדמים, ולכן במקרים בהם קונים דירה “על הנייר״, שמועד אכלוסה רחוק, מאפשרים היזמים מגוון מסלולי תשלום ואפשרויות מימון, בהתאמה אישית ללקוח. תשלום של 15-20 אחוז בלבד במעמד הרכישה והיתרה בסמוך לאכלוס, יאפשר לרוכשים תקופת זמן ארוכה למכור את דירתם הנוכחית מבלי להילחץ. סביבת הריביות בתקופה האחרונה גבוהה יחסית אך לפי התחזיות ב-2024 הריביות צפויות לרדת, ולכן תנאי תשלום ומימון טובים שמציע היזם עשויים לעשות את ההבדל בין היכולת לקנות את הדירה שאתם רוצים או לא״.

גלעד רבינר | סמנכ״ל שיווק
פארק עתידים תל אביב

"תקופות מצוינות לזהות הזדמנויות״

“התקופות הללו מצוינות לאתר ולזהות הזדמנויות חדשות ולעוט עליהן. כך למשל בנדל״ן המסחרי. בפארק עתידים בתל אביב אנו מספקים ללקוחות הפוטנציאליים שלנו הזדמנות מעולה לשכור נכסים ולקבל תנאים מצוינים. אנו מעניקים תמיכה וסיוע במאמצי המכירה והשיווק דרך הפלטפורמות הפרסומיות והשיווקיות שלנו ללא עלות. כמו-כן מאפשרים גמישות בתכנון החללים, בונים עסקה מדורגת ומאפשרים להאריך את התקופה לפחות ל-5 שנים עם אופציה למדרגות שונות בשכר הדירה. בנוסף, אנו משקיעים ומדגישים בפני הלקוחות את העובדה שאצלנו הם מקבלים נכס בפארק, בבעלות איתנה כעיריית תל אביב ואוניברסיטת תל אביב, הם הופכים להיות חלק מבית של עשרות רבות של חברות עוגן משמעותיות מצליחות ומובילות במשק, שמקבלות גם מעטפת של שירותים של בילוי ופנאי לעובדים וכמובן נגישות וקשר אישי וישיר עם הנהלת הפארק״.

בתיה אלדד מזרחי | סמנכ״לית
השיווק בגשם החזקות

"חליפה 'בהתאמה אישית’״

“בראש ובראשונה חשוב לרכוש דירה מחברות יזמיות מוכרות, לוודא שבפרויקט קיים ליווי בנקאי ושאתם מעבירים תשלומים כנגד שוברים בלבד. בשלב המכירה, מומלץ לבדוק שמנהל המכירות שמולכם “קונה״ עבורכם מוצר ולא מוכר לכם מוצר - דהיינו שידאג לצרכיכם כרוכש ויתאים לכם ״חליפה למידותיכם״ בהיבטי התקציב, גודל, מיקום, ומפרטים.

מבחינת תנאי התשלום - תדאגו שתנאי התשלום יותאמו לצרכים וליכולות, בהתאמה ישירה למועדי האכלוס. התקופה הנוכחית גרמה לבנקים וליזמים לצאת מהקופסא וליצור חבילות מימון יצירתיות וגמישות הרבה יותר לשביעות רצון הלקוח ובהתאמה ללקוח הקצה. מבחינת המפרט הטכני ובחירת הפרויקט - שימו לב לשלב הפרויקט וליתרונות של הסטטוס הנוכחי. כך למשל, דירה בשלבי גמר תחסוך תשלומים כפולים למשכנתאות ושכירויות והוצאות מדדים, כיוון שיא מאפשרת כניסה יחסית מהירה".

עידית פראתי | סמנכ"לית
שיווק ב-ICR

"תקופה של אי ודאות
שמייצרת הזדמנות"

"בתקופות של חוסר ודאות חשוב לחפש הזדמנויות שמייצרות ודאות ללקוח, באמצעות רשת ביטחון הנסמכת על חברות נדל״ן גדולות ויציבות ועל פרויקטים מתוכננים עם רישוי מלא, או ממש לקראת היתרים. שחרור הבירוקרטיה והרגולציה חשוב גם הוא ומקנה המון בטחון בעסקה ובלוחות הזמנים למימושה.
חברות הנדל"ן מצידן מעניקות היום לרוכשי הדירות מבצעים טובים והטבות מימון יצירתיות - החל ממימון ריבית על המשכנתא, פטור ממדדים ותנאי תשלום נוחים של דחיית תשלומים. זו תקופה שכסף שווה הרבה יותר מבעבר, לכן מי שיכול להקדים תשלומים, יהנה גם מהנחות משמעותיות. עבור הקונים, מדובר בתקופה שמחזירה אותם לקדמת הבמה. יש להם הזדמנות "לרקום" עסקאות מעניינות ולזכות בהטבות ומבצעים שלא יחזרו, שהן הם מייצרים ודאות עבור הלקוח. עוד קודם לכן, חשוב לבדוק את איתנות חברת הנדל"ן, שמה הטוב, הפרויקטים שהיא מקימה, התנאים המוצעים, הגופים הפיננסים המלווים, וחברות הקבלן והביצוע שמתקשרות עמה, שגם הן יציבות ובעלות ניסיון מוכח להשלים את הפרויקט עד קבלת טופס 4, היתר האכלוס".

אילן בינדר | מנהל חטיבה
ושותף באלדר שיווק נדל״ן

“עם 10% מימון
יש לך דירה״

"אנחנו נמצאים בנקודת זמן הטובה ביותר לסגור עסקה משתלמת. אחד החששות של הצרכן זה חוסר הוודאות המתלווה לכל נושא עליית הריביות, אך היזמים מצידם יזמו תוכניות שיפיגו את החששות ויאפשרו ודאות. לדוגמא, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה – מדובר בחיסכון עצום (מדד תשומות הבנייה עלה בממוצע בכ-3% בשנה), המאפשר לצרכן ודאות לגבי המחיר הסופי של הדירה ומקנה שקט נפשי וביטחון. בנוסף ישנם יזמים שייצאו במסלול תשלומים של 20/80, המאפשר לשלם את ההון העצמי המינימלי לרכישת דירה ולקחת את המשכנתא רק לפני האכלוס, כאשר סביר להניח שהריבית במשק לא תישאר גבוהה לפרק זמן ארוך.

מסלול נוסף הוא 10-90 - כלומר רוכש הדירה משלם 10% בזמן החתימה, בנוסף מקבל 10% מימון ללא ריבית והצמדה למדד ומשלם את היתרה באכלוס.

המסלולים האלה שווים המון כסף. כלומר כיום עם הון עצמי לא גבוה של 10% מערך הדירה ניתן כיום להיכנס לעסקה ולרכוש דירה״

תומר אולמן | סמנכ״ל השיווק
בחברת סלע בינוי

״עדיפות לרשימות המתנה בפריסייל עתידי״

״סמוך לחג הפסח, יצאנו ליריד פריסייל במתחם כרמים בקריית ביאליק. מתחם כרמים הינו החמישי במגה פרויקט שאנו מקימים בעיר הנקרא ׳פארק אפקה׳, צמוד לשמורות טבע וריאות ירוקות, צירי תנועה מרכזיים ושלל מוקדי תעסוקה.

בפריסייל הוצעו למכירה 50 הדירות הראשונות במתחם (מתוך 224 דירות) בהנחה של 100,000 שקל לדירה ביחס למחיר השוק בשכונה, לצד תנאי מימון אטרקטיביים והטבות מדד.

כל דירות הפריסייל נמכרו תוך 3 ימים בלבד. עסקאות פריסייל הן העסקאות הטובות ביותר שניתן לבצע כיום ולא בכדי מאז סיום היריד אני מקבל מבול הודעות מלקוחות וחברים שפספסו את היריד. מכאן שאני ממליץ לקונים הפוטנציאלים לצאת לשטח, אל השכונות המבוקשות ולחפש גדרות ושלטים ממותגים בסמוך למגרשים לבנייה עתידית - כך ניתן ליצור קשר מראש עם היזמים ולהיכנס ראשונים לרשימות המתנה לפריסייל עתידי. רוכשי הדירות יכולים להתעדכן מעת לעת באתר רשות מקרקעי ישראל, לזהות את היזמים הזוכים ולפנות אליהם עצמאית.

אני גם ממליץ להישאר בקשר עם נציגי החברות אחת למספר חודשים לאחר השארת פרטים, על מנת להגדיל את הסיכוי שיצרו איתכם קשר ראשונים״