"ההיסטוריה של האדריכלות היא ההיסטוריה של החלון"
לה קורבוזייה, אחד האדריכלים המשפיעים בתולדות האנושות
תל אביב VS רמת גן
הראשונים שעולים ל"הורדת ידיים" הוא ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן ומולו ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי.
בסיבוב הראשון שהחל באמצע שנות ה-60', ניצחה מי אם לא תל אביב, עם מגדל 'כלבו שלום' שנבנה בזמנו והתנשא לגובה של 32 קומות (הגבוה במזרח התיכון).
המגדל החזיק בתואר זה בשנות ה-60' וה-70' של המאה הקודמת, עד שהגיע היזם ואיש העסקים דוד עזריאלי והרים את מגדלי עזריאלי בני 48 קומות.
בנוק-אאוט היזם משה אביב הקבלן הרים באמצע שנות ה-90' את מגדלי אביב עם 68 קומות והעלה את רמת גן למקום הראשון למשך שנים טובות כאשר נחשב לגורד השחקים הגבוה בישראל. בתאר הזה החזיק עד 2016, אז הקימה קבוצת עזריאלי את מגדלי עזריאלי שרונה בדרך בגין שעלה על מגדלי אביב ב-3.5 מטרים בלבד והגיע ל-238.5 מטרים.
גם לאחר מותו של דוד עזריאלי, שניחן בחוש אדריכלי יוצא דופן, יצאה בתו דנה, עם תוכנית יוצאת דופן להקמת מגדל הספירלה על בית ידיעות ועלתה בבת אחת ל-90 קומות מתוכננות וכ-360 מטרים מעל פני הקרקע.
סוף פסוק? הצחקתם! רמת גן לא ויתרה וראש העיר כרמל שאמה הגיב כאשר פרסם את התוכנית של מגדלי בסר וקנדה ישראל בתוכנית המשולש בבורסה.
הוא כתב ביהירות אפילו: “ביאליק פינת נתיבי איילון 2028. הפרויקט הזה גודלו כפליים מעזריאלי, גובהו מעל 100 קומות, ויכלול 30 אלף מ״ר בנוי לציבור״.
אם חשבתם שפה נגמרה "מלחמת הרשויות", אז טעיתם. בתל אביב מתוכנן פרויקט ענק נוסף "מגדל בין הערים" שיתנשא על 100 קומות אותו תכנן האדריכל גיא מילוסלבסקי.
עוד לא יבשה הדיו, והנה רמת גן מגיבה ומקדמת גורד שחקים שייקרא "מגדל 120", באמצעות האדריכל אבנר ישר שיתנשא ל-120 קומות.
הפרויקט מתוכנן להיבנות במתחם בורסת היהלומים ברמת גן, יתנשא לגובה של למעלה מחצי קילומטר (כ-520 מטרים!), מה שיהפוך אותו לבניין הגבוה בישראל, ולמגדל העשירי הגבוה בעולם.
מבדיקת 'נדל״ן היום' עולה כי המגדל בנוי משלושה מגדלים בני 40 קומות כל אחד, שימוקמו אחד על גבי השני. על כל 40 קומות ייבנה Sky Lobby, שיהווה מרחב לובי עצמאי ונרחב, כאשר ארבע מעליות מהירות מאד יעצרו בתחנות ה-40 קומות.
בנוסף, תיבנה מעלית שאטל שעולה במהירות שיא 80 קומות, שני אטריומים/חללים מרשימים מאד ייבנו לכל גובה המגדל, כל אחד בני 80 קומות. הראשון בין קומה 0 ל- 80 והשני בין קומה 40 ל-120.
הקומות במגדל יהיו מרווחות ויתפרסו על פני שטח של 2,500-4,000 מ"ר ומיועדות להייטק, מסחר, משרדים ומשרדי הבורסה.
במלחמת תל אביב-רמת גן, נכנסה בשנים האחרונות שחקנית לא צפויה לחלוטין: העיר בני ברק שמצטיירת אולי בעיני הציבור כחרדית ושמרנית. ובכן, לא כך בחלק העסקי שלה.
פה היא נותנת פייט ראוי לשכנותיה בטיפוס לגובה ובמודרניות.
מגדל נמרודי (NIMRODI TOWER), למשל, של הכשרת הישוב הוא מגדל משרדים הנמצא באכלוס במתחם העסקים ה-BBC על ציר ז'בוטינסקי שבבני ברק.
המגדל, המוגדר כגורד שחקים, כולל 52 קומות, מתנשא לגובה של 211 מטרים והינו המגדל הגבוה בכל אזור העסקים, השוכן במיקום בעל נגישות תחבורתית רבה, בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה.
לדברי שלמה פולק, מנכ״ל החברה הכלכלית של בני ברק, "בעקבות הצלחת מתחם ה-BBC צפויים לראות בקרוב הקמת מתחם תעסוקה חדש של מגדלי משרדים שעתיד לקום בצפון מערב העיר בני ברק. מתחם זה יכלול 1.2 מיליון מ"ר לתעסוקה ו-300 אלף מ"ר מבני ציבור, כולל העתקת מסילת הרכבת בני ברק וקירוי המסילה בשטח המתחם".
בנייה למגורים: מעל 200 מטרים
נתחיל בעיר הגנים, רמת גן (או בקרוב עיר המגדלים): על חורבותיו של מפעל "עלית" המיתולוגי ברמת גן, הניצב בצידו הדרום-מזרחי של הצומת, החלה בנייתו של מגדל "Exchange Ramat-Gan" שיתנשא לגובה של 55 קומות על פני 210 מטרים, ובכך יהיה מגדל המגורים הגבוה ביותר שנבנה בישראל, ויביא את המגורים בגובה לשיא חדש בישראל. המגדל שיכלול 355 דירות בנות 3 ו-4 חדרים, תוכנן על-ידי משרד יסקי מור סיוון, והוא נבנה בימים אלה על-ידי חברת אזורים. דירות בפרויקט נמכרות בין 49-45 אלף שקלים למ"ר.
"תנופת הבנייה באזור המרכז וחוסר ההיצע בקרקעות באזורי ביקוש כמו בגוש דן, מביאים את הבנייה הישראלית לשיאי גובה שלא נראו כמותם בעבר", אומר גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק אזורים.
"אזור הבורסה למשל, בו צפויים לקום מספר פרויקטים אייקוניים, צפוי להזכיר את ערי המסחר והעסקים המובילות בעולם כמו ניו יורק וטוקיו״.
ומכאן לאחות הגדולה - תל אביב. 55 קומות עתידים לקום ברחוב אבן גבירול בתל אביב. מדובר בפרויקט היוקרה DUO של אפריקה ישראל מגורים, שיתנשא ל-200 מטר שתוכנן על-ידי האדריכל אבנר ישר.
פרויקט DUO 'סמל דרום' ממוקם על צומת הרחובות אבן גבירול, ארלוזורוב ובן סרוק תל אביב וכולל שני מגדלים שיכללו יחדיו 668 יחידות דיור חדשות.
בצמוד לבניין, ישנו מתחם מסחר הכולל כ-12,000 מ"ר שיהוו מוקד אטרקטיבי עבור דיירי המתחם. הפרויקט צפוי להתאכלס בשנת 2027.
תמיר לולו, מנהל השיווק והמכירות של 'אפריקה ישראל מגורים': "הודות לגובה והחזות האלכסונית והמרשימה שתאפיין את העיצוב החיצוני של המגדלים, צמד גורדי השחקים יהוו חלק בלתי נפרד מהנוף האורבני של תל אביב העתידית. ככלל, פרוייקטי מגורים המציעים מאות יחידות דיור במגדלים גבוהים ומודרניים כדוגמת פרויקט DUO, הם נכס עבור מדינת ישראל להתמודדות עם הליך הצטופפות האוכלוסייה המשמעותי שצפוי ללוות אותה במהלך השנים הקרובות".
עוד במתחם סומייל באבן גבירול, תל אביב: H-INFINITY TOWER - מגדל בגובה 50 קומות שיכלול 273 דירות, הנחשב לפרויקט דגל של קבוצת חג'ג' בתל אביב. הפרויקט שתוכנן על-ידי המשרד 'משה צור אדריכלים ובוני ערים', מאפשר ליהנות מהנוף האורבני של תל אביב בשילוב הצצה אל הים. הבנייה בפרויקט צפויה להסתיים בשנת 2026.
תמיר אמר, מנכ"ל קבוצת חג'ג': ״המגדל נבנה בסטנדרט של המגדלים הכי יוקרתיים בעולם. כבר עכשיו הוא מרכז עניין רב בזכות העובדה שהוא נמצא בקרבת מתחמים המשלבים חיי משפחה איכותיים, מקומות עבודה ומקומות בילוי".
ועוד פרויקט שיוצא מהקופסה: הכירו את תכנית "פרויקט Beyond" בסיטי של גבעתיים. לראשונה בישראל הוועדה המחוזית תל אביב מקדמת תוכנית להקמת מגדל בן 64 קומות להשכרה ארוכת טווח בגבעתיים. התוכנית כוללת 500 יחידות דיור קטנות בהן דירות סטודיו, ודירות 2 ו-3 חדרים. זאת, כדי לתת מענה למשקי בית קטנים, זוגות צעירים ומבוגרים. התוכנית ממוקמת במיקום מרכזי בטבור מטרופולין תל אביב, ממזרח לאיילון וגובל ברחובות אריאל שרון ועל פרשת דרכים.
148 אלף שקל למ"ר
מגדל מביא לעיר יוקרה וניחוח של פרימיום. 58 מיליון שקלים שולמו ממש לאחרונה עבור דירת פנטהאוז בקומה ה-29 במגדל ארלוזורוב 17 של קבוצת ״דן נדל״ן״ בתל אביב.
מדובר בדירה האחרונה שנותרה למכירה בפרויקט שהחל להתאכלס לפני כשלוש שנים. דירת הפנטהאוז שגודלה 358 מ"ר ובה שתי מרפסות בשטח כולל של 70 מ"ר, משתרעת על פני חצי הקומה ה-29 והאחרונה במגדל, נמכרה ברמת מעטפת לרוכש פרטי וכוללת בנוסף 4 מקומות חניה ומחסן.
המחיר ששולם עבור דירת הפנטהאוז מחזק את המגמה לפיה דירות היוקרה במגדלים בתל אביב התייקרו באופן משמעותי בשנה האחרונה. מניתוח העסקה עולה כי המחיר למ"ר (בחישוב שטח המרפסות) עומד על 148,000 שקלים, גבוה בכ-18% מהמחיר ששולם על-פי פרסומים בחודש אוגוסט 2021, אז נמכרה דירת פנטהאוז במגדל בכ-50 מיליון שקלים.
גם דירה זו נמכרה ברמת מעטפת, ומשתרעת על פני החצי השני של הקומה, בשטח של 370 מ"ר כולל מרפסות של 60 מ"ר. מחיר עסקה זו משקף 125,000 שקל למ"ר (בחישוב שטח המרפסות).
מדובר בפרויקט שהקדים את זמנו ומימש חזון של התחדשות עירונית, כאשר במקום חניון האוטובוסים ההיסטורי של חברת דן שפעל משנות ה-30', הוקם לו מגדל יוקרתי ומרשים המתנשא לגובה 113 מטרים ו-29 קומות, שמאז נחנך, זכה להוקרה ארצית ובינלאומית.
כך לדברי דולי אלרום מנהלת שיווק דן נדל"ן: ״מיקומו של המגדל בלב הצפון הישן יחד עם אדריכלות יוצאת דופן ובשילוב מפרט ייחודי, הכתיבו מחיר גבוה משמעותית מממוצע המחירים בעיר ובסביבה.
רמת מחיר של 50-60 אלף שקל למ"ר באותה עת הייתה חריגה ביותר, יחד עם העובדה שחברת דן נדל"ן עדיין לא הייתה מוכרת כחברה יזמית אלא מזוהה כחברה לתחבורה ציבורית, היוו אתגר בשיווקו של הפרויקט״.
מחירי הדירות במגדלים מרקיעי שחקים כמו גם גובהם.
הדירה היקרה ביותר השנה שנמכרה ברמת גן היתה בפנטהאוז של מגדל Time Tower שתכנן האדריכל משה צור והוא אחד הפרויקטים המסקרנים החדשים של חברת שיכון ובינוי נדל"ן.
המגדל, בן 38 הקומות, צפוי לשנות את פני שכונת "הראשונים" בעיר מקצה לקצה. ובכן, פנטהאוז בקומה 36 בגודל של 290 מ"ר + 80 מ"ר מרפסת נמכר במחיר שיא של 12 מיליון שקל.
המחיר שמעבר לדירה
יוקרה וגובה יש לתחזק גם בדמי ניהול של אלפי שקלים לחודש. ככל שפרויקטים להתחדשות עירונית הופכים מגדלי מגורים יוקרתיים, הם משפיעים על הכיס של בעלי הדירות הקיימים, וכך בעוד שוועד בית שהסתכם עד עתה בכ-150 שקל לחודש עולה כעת מאות שקלים מדי חודש ולעיתים אלפי שקלים לא מבוטלים מדי חודש.
עבור אותם דיירים זו צרה צרורה של ממש, ולכן הדבר עשוי לגרום להגירה שלילית מאותם פרויקטים או שכונות מתחדשות.
הפתרון: לאחרונה החליטה כפיילוט, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, לקדם מנגנון להקמת קרן תחזוקה למבנים גבוהים עבור הדיירים בפרויקט בירושלים. הקרן תבטיח את איכות המגורים בבנייה גבוהה ומקורות מימון לתחזוקת מבנים גבוהים בשלושה מגדלים בני 20-30 קומות שיוקמו בשכונת גילה בעיר.
כדי להמחיש את הבעיה, בואו ונשאל שאלה קטנה: האם יש לכם 15 מיליון שקל לשיפוץ מגדל המגורים שלכם? דיירי מגדל בן 40 שנה בתל אביב שהמרתפים בו דולפים, קיבלו לאחרונה אומדן לשיפוץ המסתכם בכ-15 מיליון שקל. כמוהם יש עוד מאות מגדלים. בישראל אין חוק אחזקה המחייב לתחזק את המגדלים, שמספרם רק הולך וגדל. ההשלכות הן מרחיקות לכת, על אחת כמה וכמה שמדובר במגדלים עתירי מערכות.
לאחרונה יצא לאור מדריך חדש: "המדריך לבעלי דירות לניהול תחזוקה של בניין עתיר מערכות" בהוצאת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
האדריכל בני פרי, שותף בv5 אדריכלים, מהצוות המקצועי של המדריך, מסביר כי יש לקבוע עוד בזמן התכנון את עניין האחזקה - דבר שאינו מוסדר. "במידה ולא תתקיים תחזוקה מוסדרת ההשלכות עשויות להיות חמורות, הן על הרשויות, הן על מערכת המשפט, מערכות התכנון, ויכולות גם לעלות בחיי אדם", דברי פרי.
פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, מתכננת ערים, משפטנית וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית, נשאה הרצאה שכותרתה "מגדלים נגד מגורים". לדבריה, מגדלי מגורים הם מנכרים, מעקרים, מייקרים ומסכנים.
בת ים כובשת את הפסגה
בהפתעה הגדולה, במקום הראשון מבין הערים המובילות בבנייה לגובה (לפי הלמ״ס מגדל הוא 16 קומות ומעלה), מדורגת העיר בת ים שבה החלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים 2,251 יח"ד (קצב שנתי מוערך של 3,000 יח"ד) – זינוק בקצב לעומת 1,233 יח"ד בכל שנת 2021.
בבחינה של הערים המובילות בבנייה לגובה בתקופה הנבדקת, עולה כי העיר תל אביב, שהייתה המובילה בבניית מגדלים בעשור האחרון, ממוקמת רק במקום השלישי עם 693 יחידות דיור בלבד שהחלו להיבנות באותה תקופה בניינים בני 16 קומות ומעלה - ירידה לעומת 1,503 יח"ד שהחלו להיבנות בעיר בשנת 2021 כולה.
"העיר בת ים הצליחה לעקוף את תל אביב בבניית מגדלים ב-2022, והיא ממוקמת במקום הראשון מבין כל הערים המובילות בקטגוריה זו, עם זינוק בקצב הבנייה לעומת השנה שעברה", מסביר אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני הבונה בין היתר בשכונת "פארק הים" החדשה על קו החוף בבת ים.
"הזינוק משקף את הלך הרוח של עיריית בת ים, כמו גם של עיריות אחרות בישראל, שמעודדות את הבנייה לגובה בעיקר באזורים בעלי נגישות תחבורתית גבוהה. אנו בונים בבת ים מגדלים בני 29 קומות ולהערכתי בשנים הקרובות נראה ברחבי הארץ מגדלים בני 30-40 קומות, שיוקמו בשכונות חדשות שיכללו עירוב שימושים כגון מסחר ותעסוקה, וייבנו סביב אמצעי תחבורה ראשיים".
העיר נתניה ממוקמת במקום השני עם התחלות בנייה של 1,825 יח"ד במגדלים בני 16 קומות ומעלה - זינוק בקצב לעומת 878 יח"ד בלבד בכל שנת 2021.
במקום הרביעי ממוקמת גבעת שמואל עם 684 התחלות בנייה במגדלים לעומת 369 אשתקד, אחריה ירושלים עם 670 לעומת 210 בלבד בשנה שעברה.
הבירה עולה לגובה
ירושלים היא הפתעה לא קטנה עם מדיניות ברורה של מגדלים לאורך ציר הרכבות הקלות. אם העיר פירנצה באיטליה, לדוגמה, שמרה על איסור בנייה לגובה כעיר לשימור, בירושלים לא התאפקו.
כל תוכנית התחדשות עירונית שמקודמת בעיר - הופכים שיכוני הרכבות למגדלים בני 20-30 קומות.
נזכור כי ירושלים הקדימה את תל אביב בעשור שנים בהקמת הרכבת הקלה, וכעת היא מתעוררת מחדש עם בנייה מסיבית לגובה לאורך צירי הרכבת. הבנייה מערבת מסחר, תעסוקה מבני ציבור ומגורים.
המגדלים יתחילו מול גשר המיתרים עם פרויקט הכניסה לעיר, רובע עסקי חדש 'אריאל שרון', בשטח של כ-1.6 מיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר, בידור, מלונאות ופנאי. הרובע ירושת בצירי תנועה וקווי תחבורה לסוגם, כאשר הפיתוח במתחם כולל הקמת מרכז תחבורתי עם רכבת מהירה מתל אביב לירושלים, שני קווי רכבת קלה, חניון תת-קרקעי ומחלף עם הפרדה מפלסית לתנועה משולבת של תחבורה ציבורית, פרטית והולכי רגל. רובע העסקים יכלול גם חללי עבודה ומתחמי משרדים, שאמורים לספק כ-60 אלף מקומות עבודה חדשים בעיר.
ברובע העסקי החדש יוקם 'מגדל מרום', הנחשב המגדל הגבוה ביותר בירושלים שיתנשא על פני 40 קומות וישלב שטחי תעסוקה ומסחר, מרכז תרבות, גלריה לאמנות, מוזיאון ומרכז קונגרסים. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בירושלים החליטה לאשר את תוכנית הבינוי והעיצוב למגדל.
ראש עיריית ירושלים, משה ליאון, מסביר: "מדיניות הבינוי בעיר דוגלת בציפוף ויצירת עירוב שימושים מלא, במטרה לנצל את משאב הקרקע המוגבל ולספק תוספת משמעותית של יחידות דיור, לצד מבני ציבור ושירותים משלימים עבור האוכלוסייה ההולכת וגדלה. לצד תנופת הבינוי, אנו משקיעים רבות בפיתוח תשתיות תחבורה, בדגש על מערכת תחבורה ציבורית להסעת המונים, תוך קישור לכלל חלקי העיר ולתשתיות הרכבות הבין עירוניות".
המגדלים צפויים לקום בכל חלקי העיר ירושלים, גם במקומות הגבוהים שבהם. כך למשל, מגדל של 'קרדן נדל״ן' צפוי לקום על מתחם "הולילנד", פסגת רכס הממוקמת 770 מטרים מעל פני הים. למרות התנאים הטופוגרפים, המגדל של קרדן נדל"ן יתנשא על פני 31 קומות ועתיד לחלוש על כל הסביבה בשל גובהו וליהנות מנוף אינסופי על כל העיר.
עוד 3 מגדלים של חברת ICR בני 22-26 קומות וסה"כ 500 דירות (מתוכן כ-80 יח"ד לשכירות ארוכת טווח לפרק זמן של 15 שנה) יוקמו על ראש הגבעה בשכונת הגבעה הצרפתית שבצפון העיר ירושלים.
גם בהולילנד וגם בגבעה הצרפתית המגדלים ייבנו בשיאי גובה, וייהנו מתצפית פנורמית על כל העיר ירושלים.
מנכ"ל ICR מורדי שבת, אומר: "המגדלים בגבעה הצרפתית הם במיקום אסטרטגי שנהנה מביקושים חזקים, ואנו מאמינים שיוביל לתנופה באזור כולו. פרויקט הגבעה הצרפתית מצטרף לפרויקטים נוספים אותם החברה מקדמת בעיר, דוגמת מתחם הנטקה בקרית היובל לבניית 425 יח"ד בארבעה מגדלים הצפוי לצאת לשיווק במהלך 2023״.
לדברי סיוון היללי, סמנכ"לית השיווק בחברת קרדן נדל"ן מוסיפה: "מכל דירה נוף מדהים בגובה של כ-770 מטר מעל פני הים בפריים לוקיישן. בתכנון הפרויקט ניכרת ירידה לפרטים בתכנון.
כך לדוגמה, מכל חלון בבית, ייכנס אור טבעי מהנוף הירושלמי".
גם בהתחדשות העירונית הבנייה בבירה מתנשאת לגובה. כך מתרחש בשכונות קריית היובל וקריית מנחם הצפויות להגדיל במידה רבה את יחידות הדיור.
אזורים אלה הם מוטי התחדשות עירונית, ובתחומם עוברים קווי רכבת קלה.
גיל גולדשטיין, מנכ"ל 'אבני דרך' התחדשות עירונית, המתכנן 600 דירות ב-4 מגדלים ברחוב ברזיל בשכונת קריית היובל בעיר: "עיריית ירושלים רואה בתחום ההתחדשות עירונית מנוע לצמיחה והתחדשות של העיר, ועל-כן מבצעת מהלכים משמעותיים לקיצור תהליכים בשטח.
ירושלים בעשור האחרון כמעט ולא העמידה פתרונות דיור לזוגות צעירים או למשפרי דיור.
יתרה מזו, העיר אף סבלה מהגירה שלילית. כיום, בזכות ההתחדשות העירונית, העירייה מקדמת במרץ היתרי בנייה, כולל באמצעות מגדלים בשכונות הוותיקות״.
משרדים כקונספט לאקו סיסטם
הרשויות המקומיות הבינו בשנים האחרונות שיש להן הזדמנות למשוך חברת הייטק אליהן, בתמורה להטבות ופיתוח אזורי תעסוקה חדשים לגובה.
כך פעלה למשל עיריית פתח תקווה שעשתה מיתוג מחדש לאזור התעשייה קריית אריה, שהיום נקרא "פארקטק".
בשנתיים האחרונות מגדלי השרון ממצבים עצמם כמוקד משיכה לחברות חזקות, ומהוות אלטרנטיבה למגדלים המוצעים בתל אביב. לא לחינם בחרו חברות כמו מייקרוסופט את אזור השרון כמקום להקים את הקמפוסים החדשים שלהם.
הקומפלקס שהקימה חברת אקרו נדל״ן נמצא בחלקו הדרומי של אזור התעשייה הרצליה פיתוח, על שטח המשתרע על פני 10 דונם בהיקף של כ-45,000 מ"ר המושכר בשלמותו לחברת 'מיקרוספט ישראל'.
בשנים הקרובות צפויה הרצליה פיתוח להתפתח עוד יותר לגובה. בימים אלה מקודמת בוועדת התכנון המחוזית, תוכנית מתאר לאזור התעסוקה שצפויה להגדיל את זכויות הבנייה.
התוכנית צפויה להפוך את אזור התעסוקה למתחם שיכיל מגדלים בני 30 קומות ויותר, בניגוד למצב היום בו רוב הבנייה בהרצליה פיתוח מתאפיינת בבניינים נמוכים יותר.
אם עד לפני כמה שנים הרצליה פיתוח ורמת החייל השתוו מבחינת רמות המחיר, נכון להיום הרצליה עוברת את רמת החייל באופן משמעותי ועומדת כבר על כ-85 שקל למ"ר ברמת מעטפת, בעוד שרמת החייל נותרה על 65 שקל למ"ר לרמת מעטפת.
אזור תעסוקה נוסף בו מדווחות בחודשים האחרונים על התרחבות ועסקאות רבות הוא אזור תעסוקה 'עתיר ידע' בכפר סבא מזרח. חברת שבירו בונה במקום פרויקט של שני מגדלים בהיקף של כ-33 אלף מ"ר ונמצאים במשאים ומתנים עם מספר חברות הייטק.
חברת מטריקס כבר שכרה בניין שלם ב'עתיר ידע'.
מתחם נוסף באזור השרון שמתחזק בשנים האחרונות ומטפס לגובה הוא אזור התעסוקה 'נוה נאמן' בהוד השרון שהולך וממצב את עצמו כ"פראמה ואלי" של ישראל, לאור חברות הביורפואה ומדעי החיים שהחליטו לבסס במקום מטות מרכזיים או שלוחות. למתחם זה נגישות גבוהה מאוד לכבישים מרכזיים כמו כביש 5 או כביש 6 ו 4, כאשר לרוב התנועה אליו, בשל המיקום הגיאוגרפי, היא בניגוד לפקקים.
צחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין מציין: "מגדלי משרדים הנמצאים בקרבת שכונות מגורים, שהאוכלוסייה שם מתאפיינת בעיקר בעובדי ועובדות הייטק, הופכים היום ליותר מבוקשים עבור החברות המעסיקות אותם.
השיפור של השנים האחרונות בנגישות ובתדירות של הרכבת והגעתה למרכזי התעסוקה, הפכו מקומות כאלה יותר אטרקטיבים״.
בפארק התעשיה רעננה, נוצרה ליזמים הזדמנות יוצאת דופן ולהתרומם לגובה בעקבות העזיבה של חברת אמדוקס שפינתה שטחים גדולים. במקום מקודם פרויקט 'אינפיניטי פארק' מגדל משרדים גבוה, על-ידי נטלי מרשל, נציגת היזמים ריט 1 וסען זהב ובעלת חברת Marshall, המתמחה בשיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב. המגדל מתוכנן על-ידי המשרד 'יסקי מור סיון אדריכלים' והוא חלק מאינפינטי פארק המשתרע על שטח של כ-150 אלף מ"ר.
המגדל שנמצא בשלבי בנייה משתרע על שטח של כ-60 אלף מ"ר בנוי ויבנו בו 32 קומות. כמו-כן הוא יכלול, חדר כושר, אודיטוריום ומיני אמפי, פארק אורבני בשטח של 6 דונם, הנושק לתחנת רכבת ישראל רעננה דרום, פינות ישיבה, ופבליונים.
בין חברות ההייטק שכבר שכרו בו שטחים בחוזים ארוכי טווח ניתן למנות את Zoominfo, ששכרה 17 אלף מ"ר; רד האט, ששכרה 8,000 מ"ר; נס טכנולוגיות כ-10 אלף מ"ר; חברת החללים המשותפים, מיינדספייס שצפויה לפתוח משרדים בשטח של כ-6,000 מ"ר וחברת אברא (abra), המתמחה בפתרונות טכנולוגיים בתחומי מערכות מידע, שתשכור שטח של כ-6,000 מ"ר.
נטלי מרשל , נציגת הבעלים באינפיניטי פארק רעננה מציינת, "אנו עדים היום למגמה הולכת וגוברת של פרויקטים מתחדשים העונים לדרישות של חברות הייטק בינלאומיות, בעיקר מבחינת חשיבה על רווחת העובדים, קיימות ויצירת מצב בו העובדים מקבלים מקום שיספק אקוסיסטם שלם״.
המגדלים יכסו את השמיים
מגדלי יוקרה במראה וניחוח תל אביבי מתחילים להתפשט בכל הארץ. העיר אשדוד מדורגת במקום השישי מבין הערים המובילות עם 654 יח"ד שהחלו להיבנות במגדלים בהמשך ל-405 יחידות דיור, אשתקד. העיר אשקלון הסמוכה מציגה ירידה חדה בקצב הבנייה במגדלים עם 514 יח"ד בינואר עד ספטמבר 2022, לעומת 1,638 בכל 2021.
מלבדן, בעוד יישובי ערי הפריפריה רואים יותר ויותר מגדלי מגורים. בבאר שבע הוחל בבניית 343 יח"ד, בקריית ים- 222 יח"ד, בקריית מלאכי- 195 יח"ד, ביישובים כמו קריית מוצקין – 138 יח"ד, יוקנעם עלית – 138 יח"ד, ונשר – 110 יח"ד. ב-2021, לצורך ההשוואה לא נבנה מגדל אחד בערים אלה.
ביוקנעם לדוגמה, שני המגדלים הראשונים והגבוהים בעיר יתרוממו ל-19 קומות כל אחד והם כוללים סך להכל 139 יחידות דיור (מגדל אחד ימנה 70 והשני 69 יחידות דיור). אחד מהבניינים מיועד כולו למכירה לשוק החופשי והשני מיועד כולו להשכרה לתקופה של 15 שנה.
קבוצת שובל, בבעלות היזם משה מילר, זכתה בקרקע למגדלים ביוקנעם ביולי 2020 לאחר שהציעה מחיר של כ-33 מיליון שקל עבור הקרקע. לדברי ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל, פנטהאוז בפרויקט יימכר במחיר של החל מ-7 וחצי מיליון שקלים.
בבניין המיועד להשכרה, כ-20 יח"ד מיועדות להשכרה מפוקחת לזכאים, בשכר דירה מופחת שיעמוד על כ-1,800 שקל לדירת 3 חדרים וכ-2,800 שקל לדירת 4 חדרים.
גם באר שבע תתכסה לאט לאט מגדלים במסגרת ההתחדשות העירונית.
לדוגמה, במסגרת התוכנית לחידוש שכונת ג׳, מוצע הריסת 4 מבני שיכון ישנים ומרכז מסחרי בן קומה. במקומם יוקמו כ-14 מבנים בגובה של עד 10 קומות ו-3 מגדלים בני 17 קומות. הבינוי החדש יכלול חזיתות פעילות לרחוב וינגייט שבהם ישולבו שטחי מסחר ומבני ציבור.
בנוסף, התוכנית תאפשר הקמת שבילי אופניים ברחוב וינגייט.
רוביק דנילוביץ', ראש עיריית באר שבע, ציין כי באר שבע, בירת המטרופולין הדרומי התפתחה באופן יוצא דופן בשנים האחרונות.
״לצד הקמת השכונות החדשות אנחנו פועלים נמרצות להתחדשות מרכז העיר. מדיניות העירייה היא לקדם ולתעדף את ההתחדשות העירונית בעיר וליצור מרכז עירוני תוסס ופעיל שימשוך אליו אוכלוסייה חדשה ויספק שירותים לכל תושבי האזור.
את זאת נקדם באמצעות תוכניות של עירוב שימושים, שייצרו סביבת חיים עירונית אטרקטיבית ויצירת מרחב ציבורי איכותי. כאשר המטרה היא צמצום הפערים מול השכונות החדשות ומשיכת אוכלוסייה צעירה אל המרכז״.
בבאר שבע יש כבר מגדל משרדים אחד שמשנה את קו הרקיע של בירת הנגב.
M TOWER הוא מגדל המשרדים הגבוה ביותר בעיר כיום. את המגדל יזמה חברת 'י'.
משעל ובניו יזמות' והוא מתנשא לגובה של 30 קומות ונחשב למונומנט פורץ דרך בעיר. המגדל תוכנן על-ידי ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים ונבנה על-ידי קבוצת אורון כאשר הנחיית היזמים הייתה לתכנן מגדל משרדים מודרני כמו מגדלי המשרדים בתל אביב.
המגדל, שבנייתו הסתיימה לאחרונה, מהווה סנונית ראשונה בשינוי קו הרקיע של העיר, כאשר לצידו, במרכז העסקים המתפתח בלב העיר, יבנו בקרוב מגדלי משרדים נוספים, ביניהם מגדל של בית החולים אסותא ובניין של חברת כימיקלים בישראל. כמו-כן הבניין נבנה בבנייה ירוקה עם קירות מסך ומערכות מודרניות וכולל קומת מסחר וכ-500 מקומות חנייה.
המגדל השני בגובהו בארץ
דוגמא למגדל בפריפריה שייצור אייקון חדש למרכז המטרופולין הצפוני וישנה את פני האזור הוא מגדל נשר באזור התעשייה 'מחצבה 4.5' בנשר. זהו פרויקט מעורב שימושים בן 64 קומות שיכלול כ-80 אלף מ"ר משרדים, כ-4000 מ"ר מסחר וכ-780 יחידות דיור למעונות סטודנטים.
את התוכנית יזמה חברת מגדלור מקס בבעלות שמגר ואקנין (בעלים של גשם) ובן מקס, בתכנונו של גיא מילוסלבסקי.
הפרויקט נהנה מנגישות תחבורתית מעולה ונשען על קו הרכבל החדש המחבר את הצ'ק פוסט, הטכניון ואוניברסיטת חיפה ומהווה מחבר פיזי, תרבותי ואקדמי בין מחקר, אקדמיה והפרקטיקה.
מגדל נשר עתיד להיות גולת הכותרת והלב הפועם של המתחם החדש. בפרויקט ישולבו שטחים פתוחים ופארקים היוצרים מרקם עירוני חדשני.
"העלייה בהיקף הבנייה של מגדלים בפריפריה אינה מפתיעה", מסביר האדריכל גיא מילוסלבסקי.
"ראשית, עליית המחירים בכל הארץ מחייבת משפחות רבות לעבור לקנות ולשכור דירות באזורים מרוחקים מהמרכז. סיבה נוספת היא התגברות מדיניות התכנון של מתחמים מעורבי שימושים, המעמידה גם בפריפריה רמת חיים גבוהה במתחמים הכוללים מגורים, תעסוקה, מסחר, שירותים, פנאי ושטחים ירוקים.
גם תושבי הפריפריה הבינו את איכות החיים שניתן לקבל במגורים במגדל ולכן הביקוש למגורים במגדלים בפריפריה עולה, וגם ראשי הערים בפריפריה הבינו שכדי למשוך אליהם תושבים הם צריכים להשקיע בתשתיות של חינוך, במשיכת חברות להקים בעירם משרדים ומפעלים, וכן לתמוך ביזמים המבקשים ליזום פרויקטים במרחבי העיר שלהם״.
יש לציין כי גם בפריפריה עלויות הקרקע ועלויות הבנייה הגבוהות מחייבות יזמים למקסם את ניצול הקרקע ולבנות לגובה מגדלים, ומחייבים את המתכננים להתאים אותם לקונטקסט המקומי.
ארד שרון, בעלי משרד שרון אדריכלים: "המגדלים קופצים בשנים האחרונות לחלל האורבני של ת"א כמו קפיצים ממזרון ישן, באופן קפריזי וכאוטי ובלי קוהרנטיות מבנית, עובדה שיוצרת פה בלבול מרחבי. כל אדריכל "מעמיד" את האגו הארכיטקטוני שלו לראווה בגלריה המגדלית התמוהה.
בעולם נבנים מגדלים ברמה גבוהה ואציין כדוגמא את מגדל CCTV של האדריכל רם קולאהס, מגדל ייחודי שהרעיון שלו לקוח מטבעת מוביוס, מעין תנועה מבנית אינסופית עם קונזולה אדירה. אז ראוי ללמוד מהטובים".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו