קרקע לא יציבה

האם היציבות תגיע עתה? ראש הממשלה בנימין נתניהו מבטיח כי ביומו הראשון בתפקידי כרה״מ ייקח על עצמו הפעם את תפקיד יו״ר קבינט הדיור וישפוך 300 אלף דירות מתוכננות לשוק. ״ביום הראשון של הממשלה שתקום, אני מקים קבינט דיור שאני אעמוד בראשו״, הבטיח נתניהו.

באותה נשימה הוא הבטיח שישחרר את מחסום התשתיות שעוצרות את הבנייה בערים בתקציב של מיליארדים שקלים. אז הוא הבטיח. 

בואו נהיה כנים: הממשלה, ולא באמת חשוב מי עומד בראשה, מבלבלת את הציבור פעם אחר פעם עם רעיונות ותוכניות חדשות להצלת הענף. חבריה מבטיחים להוזיל את מחירי הדיור חדשות לבקרים ומעמידים רף ציפיות גבוה בפני רבע מיליון צעירים מחוסרי דיור בהגרלות שמזכירות יותר רולטה בבית מלון בלאס וגאס, מאשר מדינה מתוקנת.

התוצאה מדכאת: לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדיור המשיכו לרשום עלייה ובשנה האחרונה זינקו בשיעור של כמעט 20%, שיא של עשור.

לא הספקנו לנשום, ובלהט הבחירות בנימין נתניהו כבר הבטיח פטור הזוי ממשכנתא לשנה. אחרי שבוע כבר מבינים בלשכה שמדובר ב"ברווז", ומתקנים שבעצם הוא התכוון להקפאת הארנונה. רציני, הא? יאיר לפיד, בתפקידו כראש ממשלה לא חזר לטעות הקודמת שלו, אז קרא להנהיג מע״מ אפס בעיקר לרוכשי דירות יד ראשונה – קריאה שהצליחה לעורר ציפיות בשוק, אך קרסה כרעם ביום בהיר. ציפינו, לעומת זאת, שלפיד ינופף בתוכנית הדגל השנייה אותה ״המציא״ כשר אוצר בשעתו לדיור להשכרה לטווח ארוך. אז, כזכור, הבטיח בנייה של 150 אלף דירות להשכרה.  בפועל, גם היוזמה הזו התרסקה והסתכמה בכמה אלפים בודדים של דירות להשכרה שבקושי מספקות את הביקושים המעטים.

מנותקים מהשטח

מאז ״אוטובוס המנכ״לים״ המצוין של ממשלת רבין בשנות ה-90' של המאה הקודמת, שהסתובב בראשות שמעון שבס בין הרשויות המקומיות ופתח חסמים בשטח תוך ימים ספורים, נדמה כי בממשלות ישראל בעידן הדיגיטלי הזומי, בחרו השרים להתנתק מהשטח, ולא בחלו להתנתק במקביל ממומחי דיור ואנשים הפעילים בענף, מחשש שמדובר ב״אינטרסנטים״.

אותם ״אינטרסנטים״ הם האנשים שעובדים, חיים ונושמים את הענף יומם וליל. ראשי ממשלה ושרי שיכון בעבר, בראשם יצחק רבין ואריאל שרון המכונה: ״הבולדוזר״, נהגו לעומת זאת לקיים דיונים מתמידים וסיעור מוחות עם העוסקים בענף באופן שוטף. זה עבד מצוין. ״נכון שאין חובה לקחת כתורה מסיני את עצותיהם של מומחי הסקטור הפרטי״, מציין בפני אריה בר, מי שהיה מנכ״ל משרד השיכון בתקופת ״בום העלייה״ של הבולדוזר אריאל שרון ב-1991, ולאחר מכן גם כמנכ״ל משרדי התחבורה והפנים בממשלות שרון ואולמרט. ״אבל מדובר באנשים עם תובנות רבות, לנוכח ניסיון רב שנים. גם הם רוצים בסופו של יום ענף בריא ומתפקד שבו המחירים לא גבוהים מדי וכולם יכולים להתפרנס ממנו בכבוד״.

יתרון גדול אחד במערכת הבחירות הנוכחית היא שזו הפעם הראשונה בהיסטוריה שהשוק הפרטי מבין שהוא חייב לקחת את היוזמה לתוכנית ממשלתית לידיים. לראשונה מציעה התאחדות הקבלנים בוני הארץ "עסקת חבילה היסטורית" בשיתוף הממשלה והשלטון המקומי. התוכנית נחשפה לראשונה ב״נדל״ן היום״ והוצגה באופן מפורט במסיבת עיתונאים בכנס 'פסגת הנדל״ן' האחרונה שהתקיימה באילת.

בעסקה זו מציעה התאחדות הקבלנים דרך הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, שהממשלה תקפיא את מחיר הקרקע, השלטון המקומי יתחייב לעמוד ביעדי אישור תוכניות והיתרי בנייה ידועים מראש והקבלנים יקפיאו את מחירי הדירות לשלוש שנים. התנאי המרכזי של ההתאחדות להצלחת העסקה במשק: הוא הגעה להיקף התחלת בנייה של 100 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. לשם כך רשות מקרקעי ישראל צריכה למכור בפועל קרקעות מתוכננות בהיקף של 300-400 אלף יחידות דיור במחירים קבועים.

נוכח כישלונן המתמשך של ממשלות ישראל ועליה של למעלה מ-100 אחוז במחירי הדיור בעשור האחרון - החלטנו להציל את ענף הבניה בעצמו. פנינו אל המומחים והעוסקים בענף, כדי להבין ולבדוק מדוע לא מצליחה הממשלה להוזיל את מחירי הדיור על קרקעות שממילא היא מחזיקה בהן, ומה צריך לעשות כדי שזה באמת סוף סוף יקרה. לידיעת השר הבא.

משרד אחד לתכנון ובנייה

תוכנית הקרן וההתאחדות, קוראת לממשלה הבאה להקים את "משרד התכנון, הבנייה והתשתיות", בו ירוכזו כל הסמכויות והגופים בתחום הדיור והתשתיות למשרד ממשלתי אחד, שיפעל ישירות מול השלטון המקומי, חברות התשתית הממשלתיות וכן חברות הבנייה והתשתיות מהסקטור הפרטי.

על-פי הצעת הקרן וההתאחדות, יוכפפו למשרד החדש: רמ"י, מנהל התכנון, מטה התכנון הלאומי וכלל חברות הביצוע (נת"י, נת"ע ונת"א). המשרד יעסוק בתכלול התוכניות הממשלתיות בתחומי התשתית והדיור ובהוצאתן לפועל.

נשיא ההתאחדות ראול סרוגו, מדגיש: "הממשלה הבאה לא תוכל לקדם פתרון בשוק הדיור בלי לטפל בתחום התשתיות. המחסור הענק הוא בכל תשתיות החיים: בבתי חולים, כיתות לימוד, מערכות מים וביוב, פתרונות תחבורה ומערכות המשרתות קליטת תושבים חדשים. אלה החיים עצמם וחייבים להמציא פתרון כולל של כל שרשרת הייצור".

על-פי ניתוח נתוני הלמ"ס, בניגוד מוחלט לזינוק בהיקף דורשי הדיור והצורך בתשתיות, נמצאת ההשקעה בישראל בבנייה ותשתיות בירידה מתמדת משנת 2011. במקביל יורד גם שיעור ההשקעה בתחומים אלה מהתוצר הלאומי הגולמי של ישראל.

סרוגו ושותפיו דורשים מהממשלה להרחיב דרמטית את ההשקעה בתשתיות והבנייה הציבורית לרמה המקובלת בדומה למתרחש במדינות החברות ב-OECD. מדובר להערכתם בצורך מיידי בתוספת שנתית של 40 מיליארד שקל להם זקוק המשק. כדי שההשקעה הזו תנוצל עד תום, אומרים הקבלנים, על הממשלה לאמץ עקרונות אחידים בכל המכרזים והחוזים בתחום התשתיות והבנייה הציבורית, שיאזנו את חלוקת הסיכונים בין הקבלנים למזמיני העבודות, על-פי אמות מידה מקובלות ב-OECD. סרוגו מעריך כי החלטה זו לבדה תחסוך בין 1.2-1.7 מיליון שקל בפרויקטי תשתיות.

בהתאחדות דורשים שצעדים משלימים יהיו העדפת רכש כחול-לבן בתשתיות, חובת שימוש בחומרי בנייה ממוחזרים, ובנייה ירוקה במגזר הציבורי יחד עם פרוייקטי תשתית בשיתוף ומימון הסקטור הפרטי

מיליון דירות בפינוי-בינוי

הקבלנים מזהירים כי למרות העברת החוק עליו חתומה השרה שקד שיחליף בהדרגה את תמ"א 38, אם הממשלה הבאה לא תסיר חסמי רגולציה רבים שנותרו בתחום ההתחדשות העירונית, תחום זה יפגע מאוד.

לדברי סרוגו, יש לתת תמריצים כספיים ומיסויים ליזמים שיבצעו התחדשות עירונית בפריפריה ולקבוע יעד של כמיליון יחידות דיור בהתחדשות עירונית לשנים הבאות. סרוגו הציג נתונים לפיהם, שיעור הדירות שנבנו בהתחדשות עירונית מכלל הדירות החדשות זינק מ-10.4% בשנת 2014 לכמעט 20% בשנה שעברה.

כמו-כן, נציגי הקבלנים קוראים לכלול בהסכמים הקואליציוניים של ממשלה הבאה כללים לעידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח באמצעות הטבות מס ושיווק קרקעות מוזלות בהיקפים גדולים דרמטית ממה שבוצע עד כה. הקבלנים סבורים שהיעד הנכון הוא כי 30% מהדירות החדשות יבנו להשכרה ארוכת טווח.

הקפאת תוספת רגולציה

הנתונים לא מותירים ספק. עלות תוספת החוקים והתקנות של המדינה בתחום הבנייה העלתה בשני העשורים האחרונים את עלות הבנייה של דירה ממוצעת ב-50%, תוספת של למעלה מ-224 אלף שקל לדירה.

"מרגע שיזם מבקש לאשר תוכנית בנייה ועד למפתח עוברות 13 שנים בממוצע", אומר סרוגו. "אנחנו כנראה השיאנים השליליים של העולם בזמן ההמתנה לדירה. הסיפור הזה עצוב מאוד ולו בשל כך שכבר מזמן ישנם פתרונות על שולחן הממשלה שאפשר היה ליישם ולראות תוצאות מצוינות".

הקרן וההתאחדות דורשות שהממשלה הבאה תקבע כי חלה חובה על הרשויות המקומיות לאשר תמיד רישוי עצמי בכל סוגי הבנייה למגורים, להשלים את חובת המעבר לשימוש במכוני בקרה בעידוד ממשלתי ולהכריז על הקפאת תוספת רגולציה לשלוש עד חמש שנים.

תוספת כוח אדם וזינוק טכנולוגי

על-פי תוכנית התאחדות הקבלנים, יעד התחלות הבנייה צריך לזנק ל-100 אלף בשנה באופן מיידי. עם זאת בנקודה זו, לדבריהם, קיים חסם שהמדינה התעלמה ממנו שנים: מחסור בכוח אדם מיומן. כדי להגיע ליעד הזה יזדקק הענף לתוספת של מעל 170 אלף עובדי כפיים בעבודות הליבה. כיום מועסקים בענף הבנייה כ-200 אלף עובדים בתחום. לצידם, חסרים עוד עשרות אלפי עובדים בתחומי גמר הבנייה וניהול העבודה. הקבלנים דורשים מהמדינה להפחית גם בתחום זה רגולציה המונעת הרחבה של היקף ההכשרות בענף.

מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, משה בן זקן: "אנחנו נתקלים בקושי שהולך וגובר להוציא לפועל הכשרות מקצועיות בגלל התנהלות איטית ומסורבלת של הממשלה. הממשלה הבאה חייבת לסמן יעדי הכשרות לענף בהיקפים שטרם נראו פה. אין שום סיבה להגביל את מספר העובדים הלא ישראלים בתחום העבודות הרטובות – הם חסרים עכשיו, וגם אם נמשיך לגייס ישראלים הם ברובם יבחרו ללכת למקצועות הגמר והניהול. לא נראה רצפים, טייחים, טפסנים וברזלנים ישראלים בכמויות שהיו פה בקום המדינה. הענף יצטרך עשרות אלפי עובדים בתחומים האלה בשנים הבאות וכל רגולציה שתמנע את זה, תפגע בענף וביכולת שלו לספק את הצורך האמיתי בדירות ותשתיות"

הקמת שני מטרופולינים חדשים

על-פי הממשלה, המדינה צפויה להכפיל את אוכלוסייתה עד שנת 100 להיווסדה ואין כיום שום תוכנית מסודרת שנועדה להכין את ישראל לכך. התאחדות הקבלנים בוני הארץ הצטרפה לצוות ההקמה של "מועצת המאה" שכולל את "תנועת אור", ארגוני המעסיקים ועובדים הגדולים בישראל, נציגי אקדמיה, התאחדות הסטודנטים ואחרים - שיחדיו פועלים לקדם תכנון ארוך טווח לישראל של הממשלה. נציגי הקבלים דורשים במסגרת זו לתכנן כבר עתה הקמת שני מטרופולינים חדשים בצפון ובנגב שיבנו במהירות ויותאמו לצרכים העתידיים של תושבי ישראל.

התוכנית שהם מציגים כוללת: תכנון מקדם בנייה רבת שימושים, תכנון שימוש נרחב בתת הקרקע, תכנון מערכות תחבורה והסעות המונים מהירות ואוטונומיות, מינוי מידי של שני ראשי ערים לתכנון והקמת המטרופולינים לצד תכנון במודלים חדשים של התחדשות ליישובים הקיימים על בסיס התכנון החדש.