עוולות המיסוי בחסות המדינה

להלן רשימה שהוכנה, בסיוע רואת החשבון דורית גבאי, לשעבר עוזרת בכירה לנציב מס הכנסה וסגנית מנהל מס שבח חיפה, הכוללת את עשר העוולות שגורמות לרוכש דירה, מוכר נכס ומניות בחברה, לשלם יותר ולא בצדק.

[ עוולה 1 ]

מיסים בהעברת נכסים בין בני זוג

בשעה שבחוק נקבע כי לא יוטל מס רכישה בין בני זוג שמתגרשים או יורשים אחד את השני, מתרחש עוול אחר בחסות המדינה הנוגע דווקא לבני זוג נשואים או שלא שהחליטו להסדיר את הרכוש ביניהם. כך למשל, בני זוג שעושים הסכם שלום בית במסגרתו מעבירים חצי דירה מאחד לשני, או חצי משטח קרקע מאחד לשני, וכל מקרקעין אחר, כחלק מהסדרה רכושית ביניהם. 

ההסדר שכזה יעלה לבני הזוג 2% לפחות משווי השוק של החלקים בנכסים המוסדרים.

כך לדוגמא, כאשר מדובר בחנות בשווי מיליון שקלים בבעלות בת הזוג וזו מעוניינת להעביר חצי ממנה לבן זוגה.

עלות ההסדרה: 10,000 שקל.

דוגמה נוספת: לבן הזוג שתי דירות בבעלותו, כשדירה אחת משותפת עם בת הזוג ובה הם גרים. הוא מעונין לרשום את החלקים בשתי הדירות עם בת זוגתו, שיהיו חצי-חצי. שווי כל דירה 2 מיליון שקל.

עלות ההסדרה: 53,333 שקל.

 הצעה למחוקק  לאשר כי כל הסדרת רכוש בין בני זוג בעודם נשואים או ידועים בציבור, אינה חייבת במס רכישה כלל.

[ עוולה 2 ]

 23% מיסוי לרוכשים בקבוצת רכישה

החל משנת 2011, רכישת דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה היא אירוע המוליד על-פי חוק, חבות במס רכישה, כאילו נרכשה דירת מגורים ולא קרקע. התיקון בחוק נעשה במסגרת תיקון מספר 69, במסגרתו הטילו מס רכישה על מלוא הנכס (דירת מגורים) כגמור, בעוד שבפועל לא נרכשה בפועל. במסגרת רכישה זו מוטל על הרוכש גם מע"מ על שווי הקרקע שנרכשה. התיקון הזה מעמיס מעל 23% מיסים על רוכשי הדירות (17% מע"מ, ועוד מס רכישה על שווי "דירת מגורים" כגמורה – כל אחד לפי מצבו בעת הרכישה).

העוול הקשה הזה נגרם בשל לחץ שהפעילו הקבלנים על הממשלה להיות שותפים ל"חגיגה" של קבוצות הרכישה, אותה "חגיגה" במסגרתה חברי קבוצה יכלו לרכוש דירה במחיר מופחת של 20-30% לעומת רכישה מקבלן.

עם הטלת המס, וחרף ניסיונות המדינה לבלום את עליית המחירים, ניתן לראות כי מגמת הזינוק במחירי הדיור בישראל רק נמשכת.

 הצעה למחוקק  לבטל את התיקון הזה ולמצוא דרך לאפשר לקבלנים לרכוש קרקעות מפרטיים, מבלי לשלם 17% מע"מ.

[ עוולה 3 ]

מס רכישה על בעל מניה

הקצאת מניות למשקיע בחברה שכל נכסיה מקרקעין בישראל, היא אירוע שנועד להכניס משקיעים לפרויקטים של בנייה, דרך קבלת חלק במניות בדרך של הקצאה. בהשקעה שכזו באמצעות המניות -- בעל המניות ששיעור אחזקותיו בחברה ירד בעקבות ההשקעה, לא נפגש עם הכסף, משום שהכספים מוזרמים לחברה לשם בניית הפרויקט, ובכל זאת הוא מתחייב בתשלום מס רכישה. לדוגמא: נניח שמשקיע מכניס 15 מיליון שקל כנגד 40% ממניות החברה - הרי שבעל המניות שחלקו במניות ירד ב-15%, לא נפגש עם הכסף, והוא לא מכר מניות.

במקרה כזה, מוטל מס רכישה על שווי השוק של החלק המועבר במניות, בשיעור של 6%. יצוין כי במסגרת תיקון 50, נקבע כי אירוע כזה הוא אירוע פטור ממס שבח ומס רכישה. אולם, לפי תיקון אחר לחוק, שנועד במקור לסגור גירעון שהיה בשנת 2013, נקבע שלעניין מס שבח, האירוע של ההקצאה יהיה פטור ממס, אבל מס רכישה יוטל וישולם.

 הצעה למחוקק   להשיב את המצב לקדמותו ולבטל את החיוב במס רכישה בעת ההקצאה.

[ עוולה 4 ]

מיסוי ליורש שהוא תושב חוץ

תושב חוץ שירש מהוריו, או אחד מבני משפחתו, סבא וסבתא דירת מגורים בישראל שנחשבה דירתם היחידה ביום פטירתם, בעל שימכור את חלקו בדירה, ישלם מס שבח. זאת לעומת יורש אחר שהוא תושב ישראל, שפטור ממס בגין מכירה זו.

עוול זה נוצר במסגרת תיקון מספר 76. חרף הנוסח בחוק, הנוהג היה להעניק את הפטור גם לתושב חוץ, בתנאי שהמוריש היה תושב ישראל ביום פטירתו. נוהג זה לא פורסם, ואף בוטל בעקבות החלטת מיסוי שניתנה, ממנה, וכיום לא מעניקים את הפטור ליורשים תושבי חוץ.

 הצעה למחוקק  תיקון סעיף 49ב(5) ולקבוע כי מסלול פטור זה, יכלול גם יורש שהוא תושב חוץ.

[ עוולה 5 ]

מס רכישה על מקרקעין בחברה שמתפרקת

יש חברות שרכשו את המקרקעין ושילמו בעת הרכישה מס רכישה. החוק קובע שחברה שמתפרקת במסגרת פירוק מרצון ומעבירה את המקרקעין לידי בעלי מניותיה, יוצרת חיוב במס רכישה בשיעור של 6% לכל הפחות משווי השוק של המקרקעין המועברים.

עוד נקבע כי, מס רכישה זה לא יוטל אם המקרקעין נרכשו לפני יולי 1983. נטל מס זה מכביד בעת העברת הזכויות בפירוק, ולרוב מי שימכור את המקרקעין, יוסיף את העלות במס למחיר הדירה.

 הצעה למחוקק  מדובר במס מיותר המייקר את המקרקעין ועל כן יש לבטל את החיוב במס רכישה.

[ עוולה 6 ]

 חישוב פחת בכל תהליך מכירה

פחת על מקרקעין, נחשב כדרך להכיר בעלות גובה ההשקעה. במס הכנסה, מדובר בהוצאה שמקטינה את ההכנסה החייבת, אך בחוק מיסוי מקרקעין, בעת המכירה, החוק קובע כי פחת זה יחושב בכל תהליך מכירה של נכס מניב הכנסה - מה שמגדיל את הרווח ואת המס, כמובן.

נוסח החוק בענין הפחת מיושן ופוגעני, ואפילו הוגשה תובענה ייצוגית בנושא. גם נטל ההוכחה שדורש בית המשפט ממוכרי נכסים שיוכיחו כי לא נדרש פחת - בקשה שלמעשה נועדה להקטין את העוול, עדיין מכבידה מאד כי לעיתים מדובר בנכס שעבר בירושה ואין בידי מוכרי הנכס יכולת לעמוד בדרישה זו בחלוף עשרות שנים. הנזק למוכר יכול להגיע מעל 100,000 שקל במס.

 הצעה למחוקק  לשנות את ההגדרה של "פחת" בחוק מיסוי מקרקעין ולצמצם את הדרישה הזו לנכסים עסקיים שנרכשו מאז שנת 2000.

[ עוולה 7 ]

 מיסוי על זכויות בנייה נוספות

כאשר רשות מקרקעי ישראל מקנה זכויות נוספות ומטילה חובת תשלום על חוכר או על בר רשות, נדרשים לשלם גם מס רכישה בגובה של 6% על הרכיב שמשולם לרמ"י. זהו עוד מס שמתווסף לעלות ומייקר את הנכס לכשיימכר. לעומת זאת, הגדלת זכויות בנייה על קרקע פרטית, אינה מחייבת במיסוי כלשהו.

 הצעה למחוקק  לבטל את הטלת המס הזה בעת רכישת זכויות מרמ"י ולהשוות את המס לבעל קרקע פרטית.

[ עוולה 8 ]

מס גבוה על זכויות בנייה בלתי מנוצלות

כולנו מכירים את המצב שבו מוכרים בית מגורים, וקיימות עליו זכויות בנייה. לפעמים מדובר בתוספת זכויות בנייה מינוריות ולעיתים התוספת עשויה להגיע למאות מ"ר, ולמעלה מזה.

כאשר מוכרים בית מגורים עם זכויות בנייה שטרם נוצלו, ובבדיקת המס מסתבר שהזכויות הללו תרמו למחיר המכירה של המקרקעין, מבחינת חוק מיסוי מקרקעין נמכרים פה שני נכסים: נכס ראשון - הבית ונכס שני - קרקע. על מכירת הבית, שהוא "דירת מגורים מזכה" ניתן לקבל פטור או חישוב מס בנוסחה שמפחית את המס, אך במכירת הקרקע, נדרש תשלום מס מלא.

לדוגמא: נמכר בית בשטח של כ-65 מ"ר בנוי על מגרש בטשח של חצי דונם תמורת 6 מיליון שקל. על המגרש תוכנית בניין עיר המאפשרת בנייה של שבע יחידות דיור בהיקף של כ-800 מ"ר. נניח ששווי הבית הבנוי הוא 1.5 מיליון שקל בשוק -  החוק מאפשר הכפלת שווי הבית, עד לתקרה של 2.1 מיליון שקל, וכל יתרת התקבולים מהמכירה - קרי, 3.9 מיליון שקל מחושב על זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות והם ימוסו כקרקע. העוול בסעיף זה הוא שהתקרה שנקבעה בגובה של 2.1 מיליון שקל אינה מעודכנת למחירי השוק ועל-כן משיתה מס שבח גדול יותר ולא צודק.

 הצעה למחוקק  לעדכן את גובה התקרה לסך של 3 מיליון שקל לפחות.

[ עוולה 9 ]

תקרה נמוכה באיחוד שתי דירות 

סעיף 49ה' לחוק מיסוי מקרקעין מעניק הזדמנות למכור שתי דירות ולרכוש דירה שלישית במקומן, ולקבל את שתי המכירות פטורות ממס שבח. זאת בכפוף למכירת הדירות תוך 12 חודשים ורכישת הדירה השלישית עד 12 חודשים מהמכירה של הדירה השנייה, מבין השתיים. הטבה זו הוענקה רק לתושב ישראל.

מגבלה קריטית חלה על שווי שתי הדירות. במקור, החוק תוקן על מנת לסייע לשני תאים משפחתיים שהחזיקו בבעלותם שתי דירות נפרדות להתאחד, לאחר שנכנסו לתא משפחתי חדש. עם זאת, תקרת שווי שתי הדירות צריכה להגיע לשווי של כ-2 מיליון שקל, שזו תקרה נמוכה מאוד שלא עודכנה במשך שנים רבות.

  הצעה למחוקק  יוזמה מבורכת, אך יש לעדכן את התקרה לגובה של 4 מיליון שקל לשתי הדירות.

[ עוולה 10 ]

ביטול מס הרכישה

מס הרכישה מכביד ומיותר. צריך לבטלו ולשחרר את הרוכשים מנטל כל כך גבוה שהחל בכלל כ"תוספת מס" - אגרת רישום צנועה שתפחה לממדים מפלצתיים של אחוזים גבוהים משווי הרכישה של כל נדל"ן בישראל. מס הרכישה הוא גזל וגורם להרבה צרות ועלויות ופעולות שמשפחה מבצעת, כמו רישום דירה שנייה על שם הילד על מנת שלא לשלם מס רכישה בגובה 8% על דירה שנייה.

 הצעה למחוקק  לבטל את סעיף 9 ואת התקנות מכוחו.

נכתב על-ידי דורית גבאי, בהשכלתה רואת חשבון, מחברת הספרים "כלכלת נדל"ן בישראל - ייזום ומיסוי הלכה למעשה", ו"מקיפאון לצמיחה" מהדורת 1998, 2005. כיום בעלת משרד בוטיק לתכנון מס אישי ומשפחתי במיסוי מקרקעין וחוקי מס נושקים.