זוהי כתבה משמימה על מספרים ונתונים, אבל היא קולעת לשורה התחתונה: ממשלות ישראל לדורותן לא יכולות ולא מעוניינות להוזיל את מחירי הדיור.
כיצד מס הרכישה, שארגון ה-OECD קבע שהוא יוצר עיוותים בשוק הדיור ובשוק העבודה, מופנה בישראל לטובת קרן פיצויים לנזקי מלחמה ופעולות איבה? בגישה שכזו, מדוע שמישהו יפעל להוריד את מחירי הדיור?
עד היום היינו פועלים בשטח האפור והתיאורטי של הערכות גסות. אבל המחקר הרציני אי פעם הושלם ממש בימים אלו תחת הכותרת – "אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות לפי פילוחים שונים". מסמך זה נכתב בידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת לבקשת חבר הכנסת יעקב אשר (יהדות התורה) במסמך מוצגים נתונים על מכירת דירות חדשות בשנים האחרונות, נתונים על הכנסות המדינה מדירות חדשות ומקרקעין, פילוח מחיר הדירה לרכיבים והשינוי במדד מחירי דירות חדשות בשנים האחרונות. בקיצור כל הסיבות למה המדינה אינה רוצה או אפילו אינה יכולה להוריד מחירים באופן נמרץ ותקיף.
13 שנה עד קבלת מפתח
נתחיל מהאבסורד שאין לו אח ורע ומופיע בדו"ח: משך זמן כולל של שלבי התכנון והבנייה עד קבלת מפתח בישראל נמשך 13 עד 13.5 שנים, וכולל בעיקר אישורי הוועדה המחוזית (5 שנים), מתן היתר בנייה על-ידי הוועדות המקומיות (3 שנים) ומשך הבנייה (שנתיים). לאורך השנים המצב החמיר - משך הבנייה עלה מ-24 חודשים למעל 30 חודשים.
להתארכות שלבי התכנון והבנייה ישנה השפעה על אמידת הכנסות המדינה מדירות חדשות, שכן ההוצאות נפרסות על-פני שנים ארוכות, וכך גם הכנסות המדינה.
ביקושים שוברים שיאים
למרות יוקר המחיה, בשנת 2021 נמכרו 56,648 דירות חדשות, כ-91% יותר לעומת שנת 2016, אז נמכרו 29,667 דירות בלבד. מהדו"ח עולה עוד כי העלייה במכירת דירות חדשות החלה בשנת 2019, שכן בין השנים 2016-2018 נמכרו בכל שנה בממוצע 25,772 דירות חדשות. ב-2019 החלה העלייה במכירות והגיעה ל-33,708, בשנת 2020 נמכרו 41,099 דירות חדשות, ובשנת 2021, נרשם שיא של 56,648 דירות חדשות, כאמור.
ומה קורה עם מדד תשומות הבנייה? ממסמך הכנסת עולה כי מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה בשיעור של כ-13% במצטבר מאז ינואר 2018 עד מאי 2022. רוב העלייה, כ-9.7% מתוך ה-13%, התרחשה מדצמבר 2020 עד מאי 2022, ונבעה ברובה מעלייה חדה במדד מחירי חומרים, כגון ברזל ועץ.
בין ינואר 2018 לאפריל 2022 מדד מחירי דירות חדשות עלה בשיעור של כ-21% ורוב העלייה הייתה מאמצע שנת 2021 ואילך.
מס הרכישה: נזק או תועלת
האם ידעתם שחלק מהכנסות המדינה ממס רכישה מועברות לקרן פיצויים לנזקי מלחמה ופעולות איבה? מסתבר כי, מס רכישה הוא מקור הכנסה עיקרי של קרן הפיצויים, מלבד הכנסות מריבית על היתרה שבקרן, שנכון לחודש מאי 2021 עמדה על כ-15 מיליארד שקל.
בשנת 2020 נמכרו כ-39,414 דירות חדשות בסכום כולל של כ-70.5 מיליארד שקל (כולל מע"מ). היקף ההכנסות ממע"מ על עסקאות אלה נאמד בסך של כ-10.2 מיליארד שקל וההכנסות ממס הרכישה הגיע לסך של כ-1.2 מיליארד שקל.
במחקר שנעשה על-ידי ארגון ה-OECD עולה כי מס רכישה יוצר עיוותים בשוק הדיור ובשוק העבודה.
בשוק הדיור - מס הרכישה עשוי להניא משקי בית שמספר הנפשות בהם השתנה לעבור לדירה אחרת שמתאימה יותר לגודלם, כיוון שירצו להימנע מתשלום המס על הדירה החדשה שיקנו.
בשוק העבודה - מס רכישה עשוי להניא עובדים להעתיק את מקום מגוריהם לטובת עבודה בתנאים טובים יותר.
כמו-כן, עולה מהמחקר שנערך כי קיים חשד כבד כי פער המיסוי בין מס רכישה על דירה יחידה לדירה להשקעה, יוצר רישום פיקטיבי של נכסים על שם קרובי משפחה של רוכש הדירה האמיתי כדי לחמוק מתשלום מס (ראו ערך: הדר מוכתר). בשל בעיות אלה המליץ ה-OECD לבטל כליל את מס הרכישה על דירה ראשונה ולשקול לבטלו גם על דירה שנייה, זאת בד בבד עם העלאת מס הארנונה והמס על דמי שכירות, כדי לא לפגוע בהכנסות המדינה והרשויות המקומיות.
דברים דומים טוען גם עו"ד סער כהן ממשרד צבי שוב עורכי דין, המומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן.לדבריו, חוק מיסוי מקרקעין בנוסחו הקיים, אינו מבצע הבחנה בין מכירת נכס לצורך מימוש השקעה לבין מכירת נכס לצורך מימון רכישת נכס חלופי. בהתאם לכך, אדם או תאגיד המוכרים נכס מקרקעין שבבעלותם לצורך מימון רכישת נכס חלופי התואם יותר את צרכיהם, נדרשים לשלם מס שבח בעת מכירת הנכס הקיים ומס רכישה בעת רכישת הנכס החלופי, למרות שכספי התמורה שימשו אך ורק לרכישת נכס חלופי והם למעשה "לא נפגשו עם הכסף".
"על מנת שלא להטיל מס בטרם יפגש מוכר הנכס עם הכסף, מומלץ להחיות את סעיף 49יא לחוק, לפיו מכירת נכס מקרקעין ושימוש בתמורה שהתקבלה לצורך רכישת נכס חלופי תהא פטורה ממס. הוראת השיחלוף תמנע את עיוות המס הקיים, וכך תעודד בעלי נכסים למכור נכסים שלא מתאימים להם ולרכוש בכספי התמורה נכס חלופי התואם את צרכיהם, ותאפשר את המשך פיתוחם של נכסי המקרקעין", דברי עו"ד כהן.
ברז הכנסות המדינה
בשנת 2021 שיווקה רשות מקרקעי ישראל קרקעות לכ-101.8 אלף דירות, עלייה של כ-68.3% לעומת ממוצע השיווקים בין השנים 2020-2015. כמות העסקאות בפועל בשנת 2021 עמדה על כ-63.4 אלף דירות, עלייה של כ-71.9% בהשוואה לממוצע השנים 2020-2015.
שוק הדירות מחולל פעילות רבה גם בשוק האשראי (בעיקר אשראי בנקאי), לרבות הלוואות לדיור (משכנתאות) ואשראי לעסקים בענפי הבינוי והנדל"ן. בין השנים 2012 עד 2020 גדלה יתרת האשראי לדיור מהבנקים בכ-82% ויתרת האשראי לעסקים בתחומי בינוי ונדל"ן גדלה בכ 37.55%-, עד כי הכנסות המדינה ממקרקעין (לרבות הכנסות משיווק קרקעות מדינה, ומיסוי ישיר על נדל"ן) הגיע בשנת 2019 לכ-37.6 מיליארד שקל – גידול של כ-97.9%, לעומת 2012.
מקורות ההכנסה העיקריים מתוך אלה המוצגים נכון לשנת 2019 הם: מע"מ מבנייה חדשה - בהיקף של 13.5 מיליארד שקל והכנסות רמ"י – הכנסות בהיקף של 12.8 מיליארד שקל. בשנת 2020 הכנסות המדינה ממס רכישה הגיעו לכ-6.9 מיליארד שקל, וממס שבח – כ-4.5 מיליארד שקל.
ח"כ יעקב אשר (יהדות התורה) שיזם את הכנת המחקר אומר כי, "האשמה הראשית בעלייה המטורפת של מעל 19% במחירי הדיור בשנה האחרונה היא המדינה בעצמה. לא רק שהמצב לא תוקן, אלא אף הוחמר על-ידי התנהלות של ספסור בקרקעות מדינה באמצעות מכרזים לכל המרבה במחיר וגריפת רווחים הנאמדים במיליארדי שקלים".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו