משפחה יהודית ממוצא מרוקאי-צרפתי שעוסקת בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל, רכשה לאחרונה בשכונת הים - אכזיב בנהריה 8 דירות בהיקף כספי של כ-20 מיליון שקל. בתחילה המשפחה רכשה קומה שלמה באחד הבניינים ובה 4 דירות בנות 4-5 חדרים. לאחר חודשיים הם השלימו רכישה של עוד שתי דירות, וחודשיים לאחר מכן רכשו 2 דירות נוספות. הדירות נרכשו למטרות מגורים, נופש והשקעה עבור בני המשפחה. הם סיפרו שהייתה התאהבות ממבט ראשון בשכונה הקרובה לים, עם החופים הבתוליים המרהיבים ושמורת הטבע. שלא לדבר על הפוטנציאל בהשקעה. אלירן חזז, מנהל המכירות של הפרויקט מסביר: "הם זיהו גם את פוטנציאל ההשבחה שיש בשכונה מתפתחת כמו אכזיב, עם פיתוח סביבתי נרחב, והצביעו ברגליים". פרויקט שכונת הים אכזיב, נבנה על פני 300 דונם על-ידי חברות צמח המרמן ואלקטרה מגורים בגליל המערבי, צמוד לחוף הים ושמורת הטבע 'אכזיב'.
המשקיעים, בעיני פקידי הממשלה והפוליטיקאים נחשבים ״אויבי העם״. הם מצטיירים לכאורה כגוזלי הדירות מהזוגות הצעירים. בפועל, מדובר על-פי רוב בפנסיונרים עצמאיים שדאגו ליום שחור, שבינתיים רבים מהם החליטו להדיר רגליהם. מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר עולה, כי רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1,400 דירות, ירידה דרמטית בשיעור של כ-52% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. מדובר בשיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות להשקעה בנובמבר אשתקד.
גם עליית הריבית מסייעת בסופו של דבר לחיסול אלמנט ההשקעה בדירות. בפילוח גיאוגרפי נמצא, כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים וזו נעה בין ירידה של 25% באזור טבריה (כנראה בגלל שזה האזור היחיד שרשם בחודשיים הקודמים גידול משמעותי ברכישות המשקיעים וכעת מדובר בסוג של תיקון, ע.פ) ומגיע עד שיעור ירידה של 65% באזור חדרה.
בהשוואה שנעשתה ל-20 ערים מובילות ברכישות משקיעים באוגוסט השנה לעומת השנה שעברה, בולטת העובדה לפיה נרשמה תזוזה משמעותית ברשימה: שבע מהערים המובילות באוגוסט השנה לא נמנו על אלו שהובילו באוגוסט אשתקד, וכולן ערים פריפריאליות, למעט העיר רחובות. מדובר בערים: נשר, צפת, דימונה, טבריה, נהריה המובילה ברכישות המשקיעים, ועכו. לצד ערים אלו סקירת הכלכלנית הראשית באוצר גורעת מספר ערים מצמרת רכישות המשקיעים, אשר באוגוסט אשתקד נמנו על עשרים הערים המובילות כראשל"צ, רעננה, הרצליה, רמת השרון וכן נתיבות, חדרה וקריית ים.
תל אביב עדיין עם פוטנציאל
מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר, באוגוסט השנה תל אביב רשמה ירידה בהיקף עסקאות הדירות שנרכשו על-ידי משקיעים בשיעור של 32%. למרות זאת, לעיר תל אביב עדיין פוטנציאל רב שאינו ממוצה. על אף שהעיר מצטיירת לרגע כעיר של עשירים, דוגמת העסקה האחרונה של משפחת אירני (פקטורי 54) שרכשה פנטהאוז במגדל שלום הוותיק ב-140 מיליון שקל, מצד שני, הפוטנציאל באזורים נרחבים בעיר עדיין לא מומש. כאלו הן השכונות בדרום ומזרח תל אביב, שעובורת תהליך התחדשות עירונית.
גם הפיתוח הנדל"ני לצד ההשקעה הרבה של עיריית תל אביב-יפו בעיר מעלה את ערך השכונה והסביבה ומסייעת בהשבחת הנכסים, כך שבעלי דירות שישכירו את הנכסים צפויים ליהנות מתשואה גבוהה ביחס לתשואה הממוצעת בעיר, שעומדת על 2.5%. בין האזורים האטרקטיביים ניתן לציין את השכונות נווה עופר, נווה אליעזר, מתחם יפת ומתחם נגה ביפו.
בת ים ירידה משמעותית של 81%
העיר בת ים, שהובילה באופן חריג את רכישות המשקיעים באוגוסט אשתקד - על רקע מבצע מכירות מרשים שביצעה חברת 'מעוז דניאל' בפרויקט '5 THE' בשיתוף מועדון חבר - בולטת בירידה חדה בשיעור של 81% ברכישות באוגוסט השנה, כך לפי הכלכלנית הראשית באוצר. מדובר בשיעור הירידה החד ביותר מבין 20 הערים המובילות ברכישות המשקיעים.
נשר גידול של 400%!
מה קורה בעיר נשר, הסמוכה לרכס הכרמל בחיפה? מסקירת האוצר עולה, כי בעיר נרשם שיעור גידול חריג של למעלה מ-400% ברכישת של משקיעים. היקף העסקאות הקפיץ את העיר מתחתית הדירוג ברכישות משקיעים באוגוסט אשתקד למקום ה-8 באוגוסט השנה. מה שתרם לזינוק הוא מבצע מכירות באחד הפרויקטים בעיר. במסגרת השקת שלב ג' של פרויקט 'עמק הכרמל', מכרה חברת אלמוגים 53 דירות תוך 10 ימים בהיקף של כ-66 מיליון שקל. הפרויקט כולל סך הכל 369 דירות בנות 3-5 חדרים שיבנו ב-12 בניינים. הבנייה תיעשה על צוק ההר, בדומה לבנייני מגורים באיטליה ובספרד, הבנויים על מורדות ההרים.
היכן כדאי עוד להשקיע בנשר? אחד מפרוייקטי הדגל בעיר יקום על המקרקעין בו שכן מפעל המלט המיתולוגי. חברות כלל, שיכון ובינוי ואפריקה ישראל יבנו במקום 5,000 דירות ברובע חדש שייקרא "אגמי הכרמל". בשלב הראשון יבנו כ-2,000 דירות ושטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-100,000 מ"ר ובשלב השני יושלם הפרויקט במסגרתו יבנו כ-3,000 דירות ומתחם מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-200,000 מ"ר בנוי. הפרויקט כולל גם פיתוח שני אגמים.
חיפה נשארה מאחור?
כשמדברים על הגידול הדרמטי בנשר, קשה שלא להתייחס לבירת ההשקעות הצמודה לה – חיפה, שספגה חבטות רבות בשנים האחרונות בעקבות מדיניות ראש העיריה להאט את קצב הבנייה. עם זאת, השינוי המרכזי לגבי המשקיעים חל במעבר מהכרמל וההרים אל הים. יוני בראל, סמנכ"ל מכירות בחברת אזורים מסביר: "בשנים האחרונות העיר חיפה זוכה לביקושים גבוהים ומשקיעים רבים רואים את פוטנציאל ההשבחה בטווח הרחוק. במשך שנים רבות השכונות המבוקשות והאטרקטיביות בחיפה היו על רכס הכרמל, בניגוד למה שקורה במרכז שדווקא השכונות הסמוכות לחוף, הן האטרקטיביות. בחיפה, השכונות הסמוכות לחוף, אשר הוקמו בעבר על-ידי עובדי הנמלים, נחשבו עד לאחרונה ישנות ומוחלשות. בשנים האחרונות ניתן לראות מהפכה, בעיקר במורדות הדרומיים של חיפה כאשר שכונות כמו רמת הנשיא ונאות פרס מתרוממות והופכות מבוקשות.
לאחרונה הגיע תורה של שכונת 'נווה דוד'. חברת 'אזורים' מקדמת בשכונה פרויקט פינוי-בינוי ענק שיכלול בינוי של 1,212 יחידות דיור חדשות במקום מבני הרכבות שנבו בשנות ה-50'. תוכנית הבנייה המקודמת במתחם עשויה לשנות את האזור ללא היכר, כאשר מבני שיכונים בני 3 קומות הכוללים יחידות דיור קטנות ומעופשות יהרסו ובמקומם יבנו בניינים מודרניים שיאפשרו נוף פתוח לים כמעט מכל דירה לצד גישה נוחה וקצרה לפארק ההייטק מת"מ, כביש המנהרות וכביש החוף. “שכונת נווה דוד צפויה לממש את מלוא הפוטנציאל הגלום בה בעקבות פרויקטים של פינוי בינוי שמקודמים בה, וכך גם מתרחש בשכונות חוף נוספות של חיפה. בזמן הקרוב תחל המכירה לקהל הרחב, ואנו כבר רואים ביקושים גבוהים גם בקרב משקיעים חיפאים ומשפחות מחוץ לעיר", מתאר בראל.
צפת שלא הכרתם
לאחר 30 שנה העיר צפת "מתעוררת לחיים". שכונה חדשה בשם "מצפה הימים", שתכלול 1,400 יח"ד עם נוף לכנרת מוקמת בימים אלו בצפון העיר. חברת 'אבני דרך' מקימה בשכונה המתהווה את פרויקט "צפנת" בשיתוך חברת "ארזים" הכולל סך הכל כ-850 דירות. בשלב ראשון תקים החברה 244 דירות ב-17 בנייני בוטיק בני שבע קומות. "מדובר באחת הערים המסקרנות בהיבט הנדל"ני, הפוטנציאל עצום ומשקיעים רבים מגיעים אל העיר", מסבירה חנה שוורץ, סמנכ״לית השיווק והמכירות של אבני דרך.
שוקי אוחנה, ראש עיריית צפת, אמר כי "פרויקט 'צפנת' הוא הסנונית הראשונה המבשרת על עידן חדש בצפת. לא פחות מ-5,000 תושבים חדשים צפויים להגיע לשכונת מצפה ימים בשנים הקרובות. מיקום השכונה, הנוף, אוויר ההרים והיכולות המתפתחות לעבודה מהבית, יביאו לכאן בשנים הקרובות תושבים חדשים מכל קצוות הארץ".
עכו מוקד משיכה
למרות מהומות 'שומר חומות', העיר עכו זכתה בפרס Traveler Review Awards לשנת 2021 של אתר BOOKING, כעיר החמה והמזמינה ביותר בישראל. העיר גם זכתה במקום השני בדירוג הערים הפופולריות לשנת 2022 מטעם האתר.
"בשנים האחרונות הובלנו מהפכת פיתוח בשלל תחומים בתיירות, בתרבות ובבנייה", מתאר ראש עיריית עכו, שמעון לנקרי. "סוד ההצלחה של העיר טמון בשילוב מיקומה הגיאוגרפי וההיסטוריה המייחדים אותה, לצד השקעה חסרת תקדים ברווחת תושבי העיר ופרויקטים לשדרוג החוויה התיירותית, במגוון היבטים. בעקבות פיתוח השכונות המואץ, בהמשך להסכמי הגג שנחתמו מול משרד השיכון והבינוי, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל, עלה משמעותית מספר התושבים בעכו. כמו-כן, עשרות צימרים אותנטיים ייחודיים, מלונות ומקומות אירוח חדשים נפתחו בעיר במטרה לספק מענה לכמות התיירים שפוקדת את העיר מידי שנה ולהציע תיירות אחרת, מרגשת ושונה".
טבריה מחדשת ימיה כקדם
העיר טבריה צפויה בקרוב, סוף סוף, לרשום מהפך: לפני כחודש נחתם הסכם גג בין משרד הבינוי והשיכון לעיריית טבריה בהשקעה תקציבית של כ-2.7 מיליארד שקל מטעם המדינה. במסגרת ההסכם תגדל העיר בשנים הקרובות ב-7,400 יחידות דיור ושטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות.
"טבריה הולכת לשנות את פניה״, אמר ראש עיריית טבריה בפועל, בועז יוסף, "כל מה שביקשנו במשך שנים רבות, היו הדחיפה, הסיוע הממשלתי והאמונה המלאה בטבריה שיכולה להחזיר לעצמה את הזוהר המוכר - את אותו 'הקסם על ים כנרת', את טבריה שטובה ראייתה, את אותה העיר שכולם רוצים לראות פורחת ומשגשגת״.
באר שבע חזקה בממוצע ארצי
העיר באר שבע, למרות כל הנתונים, והנהירה אליה מצד משקיעים בשנים האחרונות, רושמת ירידה חדה ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט (בהשוואה לאוגוסט אשתקד), בשיעור של כ-57%, כך עולה מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר. נזכיר כי בעוד שברמה הארצית נרשמה ירידה לא מבוטלת בשיעור של 32% בממוצע חודשי בין החודשים דצמבר 2021 עד יולי 2022, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, העיר באר שבע רשמה באותה תקופה ירידה בשיעור רכישות המשקיעים של 19%.
הכלכלנית הראשית באוצר מציינת, כי אין בידיה די נתונים כדי להסביר את הירידה החריגה ברכישות המשקיעים באזור באר שבע דווקא בחודש אוגוסט.
כדאי לציין כי ניתוח מכירות המשקיעים באזור זה מצביע על שיעור גבוה של משקיעים היוצאים מהשוק לאחר תקופה קצרה יחסית של החזקה בנכס, כאשר שיעור גבוה יחסית ממכירות אלו מתבצע בהפסד הון ריאלי. לפי נתוני yzer מבית 'יד 2', התשואה הממוצעת משכירות לדירת 4 חדרים בבאר שבע עומדת על 3.71% - לעומת כ-2.5% בלבד במרכז הארץ.
לדברי אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת 'צרפתי שמעון', "תנופת הבנייה בבאר שבע באה לידי ביטוי בהקמת שכונות חדשות, באזורי בילוי ופנאי וכן בתשתיות ובמוסדות חינוך וקהילה. לאחרונה הושק השלב הראשון בפרויקט שלנו בשכונת הפארק שיכלול 185 יח"ד בשמונה בנייני בוטיק בני 4 קומות. זו הזדמנות די נדירה לסביבת מגורים לצד פארק ואגם בדירות גדולות ומרווחות בסטנדרט גבוה, ועם שלל ריאות ירוקות מסביב – וכל זאת במחיר שפוי הנמוך בעשרות אחוזים ממרכז הארץ. הפוטנציאל של העיר טרם מוצה והביקושים ימשיכו להיות גבוהים בקרב צעירים רבים רוכשי דירה ראשונה מרחבי הארץ".
אילת בשלבי מהפכה נדל"נית
גם אילת היוותה תמיד קרקע פורייה למשקיעים וממוקמת כאחת מ-20 ערי ההשקעות החזקות. משקיעים המגיעים לעיר רוכשים בעיקר יחידות דיור קטנות שיכולות לשמש למטרות נופש כל השנה, ולמגורים.
״אילת עוברת מהפכה נדל"נית דרמטית שמחזקת מחד את מעמדה כעיר הנופש והתיירות הנצחית של מדינת ישראל״, מסבירה יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת 'יוסי אברהמי'. "העיר מזמנת אליה אוכלוסייה חדשה ומשקיעים שמזהים את הפוטנציאל. כך למשל, בפרויקט SEA SIDE שאנו בונים על קו החוף בעיר, התשואה על השכרת דירת סטודיו גבוהה. לאחר שנות הקורונה, המשקיעים, מישראל ומחו"ל, חזרו להשקיע באילת ואנחנו מרגישים את הביקושים מצידם במשרדי המכירות שלנו".
מה קורה עם משפרי הדיור?
הקהל היותר מעניין בעיני, הרבה מעבר לזוגות הצעירים והמשקיעים הנמצאים תדיר על רדאר הממשלות לחיוב או לשלילה, אלו הם משפרי הדיור המבצעים כ-38 אלף עסקאות בשנה. למרות נתון זה נראה כי הם איפה שהוא נשכחו מאחור. המשמעות לכך היא: פגיעה במעמד הביניים, אותו מעמד שכל מדינה אמורה לטפח.
בשנים האחרונות לא חל שינוי בהיקף העסקאות של משפרי דיור, אולם חל שינוי מהותי בעיתוי המכירה של הדירה המקורית. משפרי דיור נחלקים לשתי קבוצות: האחת, היא של רוכשי דירה שמכרו את דירתם הקודמת והקבוצה השנייה הם של רוכשי דירות חדשות, המחזיקים עדיין את דירתם הקודמת, מתוך כוונה למוכרה. הקבוצה השנייה נחשבת למחזיקה בשתי דירות לעניין תשלום מס רכישה, אם עברו 18 חודש ועדיין לא נמכרה הדירה הראשונה.
עד שנת 2017 הייתה התפלגות די קבועה כאשר משקלם של אלו שמכרו את דירתם הראשונה לפני רכישת הדירה המשופרת עמד על כ-85% ומשקלה של הקבוצה השנייה עמד על כ-15%. החל משנת 2018 חלה עלייה במשקלה של הקבוצה השנייה, מן הסתם בעקבות הגידול ברכישת דירות חדשות על-ידי רוכשי דירה ראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וירידה יחסית בביקוש לדירות יד שנייה. החל מיוני 2020 חלה עלייה חדה נוספת במשקלם, כנראה בעקבות הוראת שעה לתקופת הקורונה המאריכה את אופק מכירת הדירה מעבר ל-18 חודש. בסופו של דבר נראה כי משפרי הדיור מעדיפים להמתין למועד כדאי יותר מבחינתם, בהתאם לנתוני שוק הנדל"ן.
״מכיוון שיזמים הם האלו המחוללים את ההתחדשות העירונית, מי שלמעשה מאפשר את התקדמות הפרויקטים הם משפרי הדיור", מסבירה סיון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות של 'קרדן נדל"ן'. "פלח אוכלוסייה זה רוכש דירות גדולות של 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים, שהן הדירות היקרות יותר ומסייעים בכך להפוך את הפרויקט לכלכלי. עם זאת, בחלק מהתב"עות של התחדשות עירונית יש הקצאות לדירות קטנות של 3-4 חדרים, כך שבפועל, אין מספיק היצע עבור צרכיהם של משפרי הדיור המחפשים דירה גדולה יותר״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו