הסכנה: חברות ממונפות עלולות לקרוס - נדרשת תוספת אשראי בסכום של כ-18 מיליארד שקלים בשנה

למרות ירידה קלה ברבעון השני – קצב התחלות הבנייה השנתי עומד על שיא של 72,540 יחידות דיור

, צילום: iStock

בדיקה של קרן פיננסיה הכשרה עבור "נדל״ן היום" מעלה כי במידה וקצב הגידול בהתחלות הבנייה יימשך, ענף הבנייה למגורים יזדקק לתוספת אשראי בסכום של כ-18 מיליארד שקלים בשנה.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים יולי 2021 - יוני 2022, הוחל בבנייתן של כ-72,540 דירות - עלייה של 24.3% לעומת התקופה הקודמת (יולי 2020 - יוני 2021). מדובר בקצב השנתי הגבוה ביותר של התחלות הבנייה מאז שנות ה-90. אולם אחרי שברבעון הראשון של השנה החלה בנייתם של כמעט 20,000 יחידות דיור, ברבעון השני חלה ירידה של כ-11% לעומת הרבעון הראשון.

הגידול בהתחלות הבנייה הוא תולדה של שיווקי הקרקעות המסיביים של הממשלה היוצאת לצד המשך עליית המחירים שיצרה את המוטיבציה בקרב היזמים להתחרות על כל קרקע שיצאה לשיווק. לאור עליית הריבית במשק וההאטה בביקושים, ייתכן וברבעונים הבאים נמשיך ונראה ירידה בהתחלות הבנייה שתיווצר מהחשש של היזמים להמשיך ולבנות כאשר העלויות עולות והביקושים יורדים.

ארז סגמן // צילום: אלעד גוטמן,

ניתוח התחלות הבנייה מעלה עוד כי 14.2% מהדירות שהחלה בנייתן (כ-10,330) היו במסגרת סבסוד ממשלתי, ירידה בשיעור של 19.0% לעומת התקופה הקודמת. כ-2,550 דירות שהן כ-3.5% מסך התחלות הבנייה נבנות למטרת השכרה וכי מספר התחלות הבנייה של צמודי קרקע נמצא בירידה ורק כ-14.2% מהדירות שנבנו בשנה האחרונה נבנו בבתים בודדים ובתים דו-משפחתיים. עוד עולה מהנתונים כי בשנה האחרונה החלה בנייתן של כ-10,950 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, וכן החלה בנייתן של כ-4,900 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים.

הישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות הם תל אביב-יפו (5,432), ירושלים (4,514), בת ים (3,431), אשקלון (3,338), ראשון לציון (3,004), בית שמש (2,979) ונתניה (2,716). על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו היום, בשנה האחרונה (יולי 2021 - יוני 2022) הונפקו היתרי בנייה עבור כ-80,670 יחידות דיור לעומת כ-62,020 בלבד בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה בשיעור שינוי של כ-30.1%. מספר התחלות הבנייה בחודשים יולי 2021 - יוני 2022, עומד על כ-72,540 דירות, עלייה של 24.3% לעומת התקופה הקודמת.

בקרן פיננסיה ההכשרה, המתמחה במתן אשראי וערבויות ליווי ליזמים בתחום המגורים, ערכו בדיקה עבור "נדל"ן היום" לגבי ההשלכות של העלייה בהתחלות הבנייה על שוק האשראי הבנקאי והחוץ בנקאי. אם קצב הבנייה יימשך גם ברבעונים הקרובים נגיע לקצב שנתי של כמעט 80,000 יח"ד בשנה. מדובר בגידול משמעותי לעומת השנים האחרונות שבו התחלות הבנייה עמדו על קצב ממוצע של כ-55,000 יח"ד בשנה.

מהבדיקה עולה כי על דירה שמחירה הממוצע כ-1.8 מיליון ₪ היזמים נזקקים למימון המגיע עד ל–40% ממחירה (בניכוי מע"מ), כך שעבור דירה ממוצעת יידרש היזם לאשראי בגובה ממוצע של כ-720,000 ₪. אם שוק האשראי יידרש לממן עוד 25,000 התחלות בנייה כל שנה, בקרן פיננסיה הכשרה מעריכים כי שוק הבנייה למגורים לבדו יידרש לתוספת אשראי של כ-18 מיליארד שקל. על פי נתוני בנק ישראל, עד סוף שנת 2021 העמידו גופי המימון החוץ-בנקאי הפועלים בישראל 14 מיליארד שקל, לעומת הבנקים שהעמידו 320 מיליארד ש"ח בשנת 2021.

ארז סגמן, מנכ"ל קרן פיננסיה הכשרה מציין כי כבר היום הבנקים בישראל נמצאים במגבלת אשראי קשה וחלקם כמעט ועצרו מתן אשראי לענף, לכן נטל המימון יעבור לקרנות ולחברות המימון החוץ בנקאיות שרובן מבוססות על שיתופי פעולה עם חברות הביטוח הגדולות בישראל. אם בעבר המימון החוץ בנקאי היה נחלתם של יזמים קטנים ובינוניים שהתקשו לקבל מימון מהבנקים, הרי שבשנים האחרונות השוק נמצא בצמיחה מואצת, והמגבלה של הבנקים מעודדת גם יזמים גדולים לעבור לשוק החוץ הבנקאי.

ככל שהחברות החוץ בנקאיות יספקו את האשראי ושירות מקצועי ויעיל ליזמים, ייתכן ונראה בשנים הקרובות שהשוק החוץ בנקאי נוטל נתח משמעותי יותר מידי הבנקים במימון הענף. עם זאת, לא ניתן להתעלם מעליית הריבית במשק ומהעובדה שהמימון של הפרויקטים גם בבנקים וגם בחברות החוץ בנקאיות מתייקר. עליית הריבית מייקרת את עלויות המימון של הפרויקט, אולם לאור עליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה מדובר בסכום מזערי שלא פוגע ביזמים.

היכן יכולה להתעורר בעיה? אצל יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים, תוך שהם מעריכים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ושהם יוכלו למכור את הדירות מעל המחירים היום. במקרים אלו ובמידה והתחזיות לא תתממשנה, עליית הריבית יכולה לייצר סיכון. מעבר לכך ואף יותר משמעותי, קיימת פגיעה עקיפה ביזמים שבאה לידי ביטוי בייקור המשכנתאות לרוכשי הדירות והמשך ההאטה בביקושים לדירות.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו

כדאי להכיר