בין עיר לכפר: אבן יהודה בדרך לשלש עצמה

בדרך לעיר? לאחרונה אושרה להפקדה תוכנית של 4,120 יח"ד חדשות באבן יהודה על ידי הוועדה המחוזית מחוז מרכז. לצד בנייני המגורים אושרו גם שטחי ציבור, לרבות בניין עירייה חדש, מרכז תרבות ואולם מופעים, פארק מרכזי, בתי ספר על יסודיים, והקמת מועדון ספורט נוסף.

בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת הגדלת שטחי המסחר בתוך הישוב מ-28 אלף מ''ר קיימים ל-49 אלף מ''ר. בנוסף, התוכנית מגדילה את זכויות הבניה באזור התעשייה והתעסוקה הצפוני של היישוב מכ-182,500 לכ-353,000 מ''ר למסחר ותעשיית הייטק. 

"אבן יהודה עוברת שינויים מהותיים בשנים האחרונות. על פי התוכניות שעל הפרק, המועצה המקומית עתידה לשלש את כמות האוכלוסייה, לשדרג את התשתיות הקיימות ולהוביל לבנייה מסיבית של דירות חדשות", אומרת שמאית המקרקעין נחמה בוגין. "בפן הנדל"ני המיקום המרכזי של אבן יהודה, בין נתניה לרעננה מוביל לביקושים חדשים וגבוהים בקרב הזוגות הצעירים".

אז כיצד מגשרים בין הרצון לשמור על המשך צביון כפרי לבין הפיתוח המאסיבי של יחידות דיור חדשות? פנינו לראש עיריית אבן יהודה, אבי הררי, על מנת למצוא תשובות. 

"אנחנו מתמודדים עם לחצים מצד בעלי קרקעות פרטיות לבצע פיתוח חסר מעצורים, כולל ניסיונות לקדם מתחמים משמעותיים ללא ראיה לטווח ארוך וטובת התושבים הכוללת צרכי הישוב", אומר הררי. "אנחנו כמועצה עומדים כחומה בצורה מול הניסיונות הללו". 

מהנדס המועצה, אדריכל ויקטור אבקסיס, מוסיף: "אבן יהודה עוברת תנופת פיתוח משמעותית על בסיס תכניות שאושרו בעבר, רובן המוחלט ללא ראיה כוללת של עתיד הישוב. מדובר באתגר מאוד משמעותי, ולכן במקביל לפיתוח המואץ אנחנו מקדמים תכנית מתאר כוללנית שתגדיר את האופי העתידי של הישוב, תשמר מצד אחד את הצביון הייחודי למקום אך תאפשר גם המשך פיתוח ומתן מענה לצרכים הגוברים של האוכלוסייה". 

אבקסיס מדגיש: "אופי הבניה ישאר ברובו צמוד קרקע, אך יהיו גם מבנים גבוהים יותר בשולי הישוב במתחמים החדשים, כאשר העליה לגובה תהיה מדורגת. לצד פיתוח מתחמי המגורים אנו עוסקים בפיתוח אזורי תעסוקה ומסחר לרווחת הישוב, כאשר כבר היום אזור התעסוקה הצפוני נמצא בתנופת פיתוח משמעותית והביקושים מאוד גבוהים, בדומה לביקושים למגורים. אחד האתגרים המשמעותיים ביותר, בדומה לכל ישובי הסביבה, הוא האתגר התחבורתי. אבן יהודה נמצאת בסמוך לתחנות רכבת אך אינה נהנית מגישה ישירה אליהם. אנחנו פועלים מול משרדי הפנים והתחבורה גם בנושא הזה כדי לאפשר נגישות גבוה לתחנות הרכבת עבור תושבי אבן יהודה".

שומרים על כפר

הקשר בין כפר לעיר אולי טמון בשינויי הייעוד. צפון המושבה שהיתה אזור חקלאי ושימשה תעשייה קלה, עוברת כיום שינוי. זהו איזור מסחר ובילוי שמתפתח בשנים האחרונות וסביבו צצות מסעדות, ברים, בתי קפה ואיזורי בילוי ופנאי.

לאחרונה, למשל, נרכשה לדוגמה קרקע פרטית ששמשה כמתחם לוגיסטי ובית אריזה לפרדסני האזור שהיה בעבר מוקף בפרדסים. לאחר השבחה מקרקע חקלאית. הקרקע מהווה למעשה עתודת הקרקע המשמעותית ביותר הקיימת למגורים בצפון המושבה לצמודי קרקע. המתחם מאופיין בפיתוח ירוק בהיקף כולל של 18 דונם ומתוכם כ-10 דונם צמודים לשטחי המגורים שמיועד לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), הנמצא כעת בהליכי תכנון. התוכניות כוללות פארק ירוק רחב ידיים, גינות כלבים, מגרשי ספורט לילדים, בוסתני פרי ושטחים ירוקים רבים לרווחת התושבים. 

חברת היזמות We Build, בבעלות היזמים קובי לנגלייב, צחי אלפסי, רועי גפני ומאיר שטרית, רכשה את חטיבת הקרקע ל-54 צמודי קרקע לשכונה קהילתית. "אנו צופים כי נתחיל את שיווק הדירות במרץ 2023 וכי האכלוס בפועל צפוי בקיץ 2025", מעריך אחד היזמים ויו"ר החברה קובי לנגלייב.

חלום ושמו צמוד קרקע 

ברקע לכך יש לציין כי הקרקעות לבתים צמודי קרקע הולכות ומתמעטות בארץ, זאת בעוד שהביקוש להן הולך וגובר, במיוחד מאז תקופת הקורונה. כבר כיום יש קושי למצוא קרקעות זמינות לצמודי קרקע באזור המרכז, ובשנת 2021 חלה ירידה של כ 30% בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע חדשים בישראל ביחס לשנת 2020. בדיקת הנתונים במחוז מרכז אף מצביעה על ירידה של כ-35%, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 

בתוך כך, במועצה מדגישים שבאבן יהודה משתדלים עדיין לשמר הזדמנויות כאלו לבתים צמודי קרקע, ולשם כך צפון המושבה - שהייתה אזור חקלאי שוקק עם פרדסים ובתי אריזה ושימשה לתעשייה קלה - עוברת כיום שינוי. התעשיה הקלה מתחלפת באזור מסחר ובילוי המתפתח בשנים האחרונות וסביבו צצות מאפיות, מסעדות, בתי קפה אזורי בילוי ופנאי.   

צמודי הקרקע ביישוב הופכים אותו לאטרקטיבי עבור משפחות מבוססות שלא מעוניינות לוותר על חלום הבית עם החצר והכלב בגינה. לדברי אחד היזמים הפעילים ביישוב, זכי שובי, ״בשנים האחרונות הפך הישוב לאטרקטיבי בקרב משפחות אשר שהו בשליחות בחו"ל ומחפשות לחזור ולהתמקם באיזור המספק איכות חיים גבוהה וחינוך מצטיין לילדים״.

הייטק, מחירים

אנשי התכנון בעירייה מתכננים להקים גם מבנה ציבורי רב תכליתי שישמש לטובת הקהילה בצפון המושבה. האיזור משופע באנשי הייטק רבים, חלקם מגיע לעבודה באמצעות הרכבת.

רועי גפני, שותף ומנכ"ל חברת We Build: "אזור השרון ככלל ואבן יהודה בפרט מבוקשים מאוד בקרב משפחות צעירות והביקושים לבתים צמודי קרקע הולכים וגדלים עם השנים, ולכן עלות מגרשים בגודל של 220 מ"ר נרכשו במושבה במחיר של 3.2-3.7 מיליון שקלים למגרש. דו משפחתי ימכר במחיר ראשוני של החל מ-5.8 מיליון שקל לדו משפחתי שמשקף מחיר של 25,000 שקלים למ"ר בנוי.