לקנות או לשכור דירה? השאלה הזו תמיד רלוונטית, והיום יותר מתמיד. כשהמחירים עולים, הריבית מאיימת, האינפלציה נוטה כלפי מעלה וגם מחירי השכירות מתחילים להשתולל, דרושה בחינה מעמיקה מה כדאי לעשות. לקנות או לשכור?
בדיקה מיוחדת שערכה ל'נדל״ן היום' מחלקת המחקר של חברת 'שניר', בניהולם של דין וינשטיין ואיתי פרבר במספר ערים בארץ, מעלה כי ככל שמחירי הקרקע והדירות נמוכים יותר, התשואה עולה. לעומת זאת, ככל שמחירי הקרקעות והדירות גבוהים יותר, התשואה למשקיע יורדת ופחות משתלמת.
לצד זאת, יש להביא בחשבון כי עליית ערך כמו דירה בתל אביב, המשקפת במחקר את התשואה הנמוכה ביותר באזורי ביקוש, היא גבוהה יותר בהסתכלות שנתית מול אזורים פריפריאליים בארץ שבהם התשואה גבוהה, בשל עליית המחירים.
המחקר שלפנינו הביא בחשבון את מחירי הדירות החדשות להיום וגם את מחירי דמי השכירות באותו אזור ללא קשר למועד אכלוס הדירות. ממנו נלמד, בין היתר, כי התשואה על דירות יד שנייה כיום גבוהה מעט יותר מתשואה בדירות חדשות.
הנתונים משקפים את עליות המחיר הדרמטיות הן במחירי הדירות והשכירות שנרשמו בשנה החולפת במהלכה נשברו שיאים מדי חודש. עם זאת, לדברי מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח התחדשות עירונית, ניר שמול, המציאות הזו עתידה להשתנות "כיום עם העלייה בריבית והאינפלציה המשתוללת בעולם, שהחלה להרים את ראשה גם בישראל, צפויה התמתנות במחירי הדירות והשכירות בישראל".
השאלה הגדולה ביותר היא, האם הביקוש לדירות שעולה על ההיצע יצליח להתגבר על העלייה בריבית והאם לעובדה שבישראל נבנות פחות דירות אל מול הגידול באוכלוסייה (ישראל מקום 1 במדינות ה OCED בכמות הילדים, ע.פ), יהיה משקל גדול יותר אל מול השחיקה בשכר והאינפלציה שמקטינה את כוח הקנייה?
״בחודשים הקרובים נקבל את התשובה המדויקת״, מסכם ניר שמול ומציין כי, "הון עצמי ראשוני, יכולת החזר חודשית, חינוך ילדים, חיי קהילה וביטחון במקום העבודה - הם שיקולים לא פחות מרכזיים מהשיקול הכלכלי של לקחת משכנתא לרכישת דירה מול תשלום של שכירות. כל קונה/שוכר צריך לעשות את החשבון לעצמו ולעיתים נקודת הזמן של ההסתכלות משתנה עם השינוי במעמד המשפחתי והתעסוקתי".
ירושלים: לשכור ולהשכיר
ירושלים לא נחשבת כעיר של משקיעים. בכל הארץ אלה תושבים מקומיים שקונים קרוב למקום מגוריהם או רוכשים עבור הילדים.
בירושלים אפשר ליהנות מתשואה גבוהה בעיקר בדירות קטנות. מכאן שבעיר הבירה מומלץ לקנות דירה ולהשכיר וכך ליהנות מעליית ערך ותשואה שנתית. התשואה בירושלים הממוצעת על דירה 2 חדרים נעה בין 3%-3.4% לשנה, בהשוואה של דירה חדשה מול יד שנייה, בהתאמה.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה – 1.6 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה – 1.4 מיליון שקל. מחיר ממוצע של שכירות חודשית: 4,000 שקל.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה – 2.05 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה – 1.770 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,900 שקל.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה – 2.38 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה – 1.950 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 6,340 שקל.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה – 2.73 מיליון שקל. מחיר ממוצע לדירת יד שנייה – 2.6 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 7,750 שקל.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-26.5.22 נמכרה דירת יד שנייה, ארבעה חדרים ברחוב חיים דוד הלוי 6 תמורת 2.125 מיליון שקל.
ב-14.5.22 נמכרה דירה חדשה, חמישה חדרים ברחוב אלעזר בן יאיר תמורת 2.755 מיליון שקל.
ברחוב המעפילים הושכרה דירת ארבעה חדרים של 100 מ"ר בקומה 4 תמורת 6,600 שקל.
נהריה: לקנות להשקעה
לאורך רצועת החוף מאשקלון ועד אכזיב עלו בשנים האחרונות מחירי הדיור בגלל הסמיכות לים. בהתאם עולה גם התשואה לנכסים הנהנים מנגישות ונוף לים. בשנים האחרונות נהנתה נהריה משכונות חדשות שעתידות לפתח את העיר ואין סיבה שהיא לא תמשיך ליהנות מעלייה במחירי הדיור והשכירות.
בעיר נהריה עדיין אפשר למצוא הזדמנויות נכונות מתחת למחירי השוק עם שכירות שעתידה להחזיר את המשכנתא, למי שישקיע. התשואה בנהריה הממוצעת על דירת 4 חדרים עומדת כ-3.9%-4.1% לשנה, בהשוואה של חדש מול יד שנייה, בהתאמה.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 545,000 שקל. מחיר ממוצע לשכירות חודשית: 2,450 שקל.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 850,000 שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 750,000 שקל. מחיר ממוצע לשכירות: 2,600–2,900 שקל.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.190 שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.080 שקל. מחיר שכירות ממוצע 4,100-3,850 שקל.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-12.5.22 נמכרה דירת 4 חדרים חדשה ברחוב הנשיא תמורת 892,000 שקל.
ב-25.5.22 נמכרה דירת 4 חדרים יד שנייה ברחוב הזמיר 74 תמורת 1.330 מיליון שקל.
ברחוב ליבנה מוצעת להשכרה דירת 4 חדרים של 100 מ"ר בקומה 2 תמורת 4,400 שקל.
חיפה: רכישה למגורים
חיפה היא עיר עם הפוטנציאל הגדול בישראל להתפתחות. בשנים האחרונות נרשמו בעיר אלפי עסקאות של משקיעים מאזורי המרכז שזיהו את הפוטנציאל וההזדמנות בשכונות אטרקטיביות זולות יותר מהכרמל המבוקש. כמו-כן לאחרונה החלה העיר לקדם תוכניות להתחדשות עירונית של אלפי יחידות דיור בעיקר דווקא באזורים הקרובים לים.
בחיפה התשואות הן סטנדרטיות ומקומיים יעדיפו דירה למגורים ובחירת שכונה מועדפת. התשואה הממוצעת בחיפה על דירת ארבעה חדרים עומדת על 3.3 – 3.5 אחוז לשנה, בהשוואה של דירה חדשה מול יד שנייה, בהתאמה.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 992,000 שקל. מחיר ממוצר לדירת יד שנייה: 730,000 שקל. מחיר שכירות ממוצע: 2,300-2,700 שקל.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 1.39 מיליון שקל. מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 895,000 שקל. מחיר שכירות ממוצע 3,500-3,000 שקל.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 1.73 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירה יד שנייה: 1.32 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 3,800-4,500 שקל.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה:2.141 מיליון שקל; מחיר ממוצע ליד שנייה: 1.880 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,900- 5,500 שקל.
דירת שישה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה – 2.990 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירה שנייה: 2.25 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,900 - 6,900 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב- 27.5.22 נמכרה דירת ארבעה חדרים חדשה ברחוב ארתור הנקה תמורת 2.46 מיליון שקל.
ב-2.3.22 נמכרה דירת ארבעה חדרים יד שנייה ברחוב חביבה רייק תמורת 1.750 מיליון שקל.
ברחוב שדרות מייק ברנט בקומה 4 בבניין מוצעת להשכרה דירת ארבעה חדרים, של 132 מ"ר תמורת 4,800 שקל.
עפולה: עיר ההשקעות
עפולה, "עיר הרפאים" ממש לא מתנהגת כך. הדירות הריקות התמלאו בשוכרים וזוגות צעירים רוכשים דירות חדשות במחירים נוחים. עפולה עולה בקצב אחר מהאזורים המוכרים ותשואה גבוה מביאה איתה גם השקעה טובה. אפשר לראות כי התשואה בעפולה על דירת ארבעה חדרים ממוצעת עומדת על 3.7–4.2 אחוז לשנה, בהשוואה של חדש מול יד שנייה, בהתאמה.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 870,000 שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 795,000 שקל. מחיר שכירות ממוצע: 2,500 -3,100 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 1.160 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.05 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 3,100 – 3,800 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 1.32 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירה יד שנייה: 1.29 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 3,900 – 4,400 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב- 8.5.22 נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב יוסף ברזילאי תמורת 1.05 מיליון שקל.
ב- 1.5.22 נמכרה דירת יד שנייה ארבעה חדרים ברחוב קרן היסוד תמורת 917,000 שקל.
ברחוב יפה ירקוני מוצעת דירה להשכרה בשטח של 114 מ"ר בקומה 6 תמורת 3,700 שקל.
טירת הכרמל: אלטרנטיבה למחירים בחיפה
טירת הכרמל היא עיר מתפתחת, כאשר פרויקט החותרים וגלי כרמל הצליחו לשנות את פני העיר ומשכו את כל עובדי מת"ם מחיפה, במרחק של 400 מטר אווירי למקום.
נכון להיום, העיר מתחילה להגיע לרמות המחיר של חיפה. העיר נהנית מהיצע גדול של דירות יד שנייה במצב טוב למגורים, חלקן נהנות גם מנוף לים עם צפי לעליית מחירים בדומה לשכנתה, חיפה. אחת הבעיות המשמעותיות איתה מתמודדת העיר היא בעיית הפקקים. כרגע ניתן לראות כי התשואה בטירת הכרמל על דירה ארבעה חדרים עומדת על כ- 3.2-3.3 אחוז לשנה, בהשוואה של חדש מול דירת יד שנייה, בהתאמה.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.35 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 895,000 שקל. מחיר שכירות ממוצע: 2,900 -3,500 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 1.63 מיליון שקל. מחיר דירת יד שנייה בממוצע: 1.05 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,000 –4,500 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 1.880מיליון שקל; מחיר דירת יד שנייה בממוצע: 1.61 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,800 –5,600 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב- 31.1.22 נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב דולפין 2 תמורת 1.5 מיליון שקל.
ב- 8.5.22 נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב רמב"ם 31 תמורת 990,000 שקל.
ברחוב מוצקין מוצעת דירה להשכרה בשטח של 60 מ"ר בקומה 1 תמורת 3,000 שקל.
תל אביב – יד אליהו: עליית ערך תמידית
כמו שאנחנו יודעים, קשה למצוא תשואה בתל אביב, אבל שכונת יד אליהו שבמזרח העיר, הייתה תמיד יעד חם למשקיעים. חלק מקהל היעד שהגיע למקום התאפיין בזוגות צעירים תל אביבים שרצו להפסיק לשלם שכירויות, להשתקע בעיר ולהיות קרובים למה שאוהבים. שכונת יד אליהו, כחלק מתל אביב, תיהנה תמיד מעליית ערך וזה יעד מעולה להשקעה לאוכלוסייה שכבר השקיעה בפריפריות ועשתה את הרווח שחלמה.
ניתן לראות כי התשואה הממוצעת בשכונת יד אליהו לדירת ארבעה חדרים עומדת על 3-2.4 אחוז בממוצע, בהשוואה של דירה חדשה מול דירת יד שנייה, בהתאמה.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 2.46 מיליון שקל; מחיר דירת יד שנייה בממוצע: 1.880 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,300 –4,600 שקל לחודש.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 2.81 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.14 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,100-5.720 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 3.45 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.515 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 6,300–6,900 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע של דירה חדשה: 3.82 מיליון שקל. מחיר שכירות חודשית: 6,900-7,900 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בשכונה:
ב- 14.9.22 נמכרה דירת ארבעה חדרים חדשה, בשטח של כ-86 מ"ר ברחוב אריה אלטמן תמורת 3.18 מיליון שקל.
ב- 20.2.22 נמכרה דירת שני חדרים ברחוב משה דיין תמורת 2.692 מיליון שקל.
ברחוב גוש עציון מוצעת להשכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר בקומה 1 תמורת 6,800 שקל בחודש.
תל אביב – הצפון החדש: משקיעים עם הון עצמי גבוה
רובע 4 הוא המתחם הכי מושך בתל אביב בשנה האחרונה ונהנה עם למעלה מ-50 פרויקטים בבנייה ועוד עשרות מיזמים בתכנון ובקשות להיתר. בעוד 10 שנים הרובע עתיד להיראות אחרת כאשר הרכבת הקלה תעבור במקום.
מרבית רוכשי הדירות הם בני הגיל השלישי שקונים בעיקר למגורים. משקיעים שקונים במקום הם כאלה שנפרדים ומצליחים לשים על דירה הון עצמי ו-או משכנתא גבוהה במיוחד. הרובע נהנה מעליות ערך חדות. מניתוח הנתונים אנו למדים כי התשואה הממוצעת בצפון החדש עומדת בממוצע על 2.1– 2.3 אחוז בדירת ארבעה חדרים, בהשוואה של דירה חדשה מול דירת יד שנייה, בהתאמה.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.990 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירה יד שנייה: 2.490 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,825 – 6,200 שקל בחודש.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 4.79 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 4.11 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 7,200 – 8,100 שקל בחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר לדירה חדשה: 5.95 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 5.01 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 9,000- 10,300 שקל בחודש.
דוגמאות לעסקאות בשכונה:
נמכרה דירת ארבעה חדרים חדשה ברחוב מודליאני תמורת 6.12 מיליון שקל.
נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב בארי תמורת 5.594 מיליון שקל.
ברחוב בלוך מוצעת להשכרה דירת 3.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר בקומה 4 תמורת 9,500 שקל.
מרכז תל אביב: עדיף לשכור
מרכז תל אביב זה אזור חזק ויציב המחזיק באחוז מאוד גבוה של שכירויות ומשקיעים. המשקיע הקלאסי יתקשה להגיע לאזורים אלה בגלל המחירים הגבוהים ומכאן שעדיף לשכור דירה וליהנות מהשקעה שתכסה חלק מהסכום.
מניתוח הנתונים אנו למדים כי תשואה על דירת ארבעה חדרים ממוצעת במרכז ת"א עומדת על 2.3–2.7 אחוז בממוצע שנתי, בהשוואה של דירה חדשה מול דירת יד שנייה, בהתאמה.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 3.95 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 3.45 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 7,300- 7,900 שקל לחודש.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 4.89 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 4.05 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 8,600 - 9,300 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 6.9 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 5.9 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 12,000-13,000 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בשכונה:
ב- 3.5.22 נמכרה דירת שני חדרים חדשה ברחוב שינקין תמורת 4.075 מיליון שקל.
ב-8.7.22 נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב העבודה תמורת 4.8 מיליון שקל.
ברחוב קלישר מוצעת דירה להשכרה של 70 מ"ר בקומה 1 ב- 9,500 שקל.
שוהם: עדיפות ליד 2
בשלוש השנים האחרונות נמכרו 95% מהדירות בשכונת ההדרים בשוהם, שעדיין נמצאת בפיתוח. ביישוב הרבה משקיעים, בעיקר מקומיים, שרוצים בעתיד לשמור לילדים. מרכז הישוב הפך למבוקש ויקר ולא ניתן למצוא דירות בפחות מ-2 מיליון שקל.
שוהם מעניינת מבחינת מקום מגורים ומגיעים אליה רוכשים ממוקדים שרוצים להתקרב לבני משפחה ומחפשים את החינוך והשקט. התשואות בישוב לא גבוהות כך שעדיף לרכוש דירה יד 2.
מניתוח הנתונים נלמד כי תשואה ממוצעת על דירת ארבעה חדרים בשוהם משקפת תשואה שנתית של 2.9-3.2 אחוז בהתאמה, לדירה חדשה מול דירת יד שנייה, לחודש בממוצע.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.24 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.930 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,300–6,100 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.78 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.65 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 6,500-7,300 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 3.34 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.95 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 8,400-7,500 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-7.2.22 נמכרה דירת שלושה חדרים חדשה ברחוב האתרוג תמורת 2.35 מיליון שקל.
ב-28.4.22 נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב הקשת תמורת 1.85 מיליון שקל.
ברחוב האתרוג מוצעת להשכרה דירת שלושה חדרים בשטח של 80 מ"ר בקומה 2 תמורת 5,600 שקל לחודש.
הרצליה: פיתוח בלתי נמנע
העיר הרצליה מתחלקת לשלושה אזורים: הרצליה פיתוח, מרכז ומזרח העיר. רוב ההשקעה התרחשה בעיקר באזור מרכז ומערב העיר, ומכאן שנותרו עדיין הזדמנויות במזרח העיר - אזור שטרם מוצה והתפתח. מי שחלם לפני כשנה על דירה בשכונות הביקוש, נדרש להוסיף עוד 1.5 מיליון שקל.
מניתוח הנתונים אנו למדים כי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בהרצליה משקפת תשואה שנתית של 3.2-2.9 אחוז, בהתאמה לדירה חדשה מול דירת יד שנייה בעיר.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.050 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.87 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,500- 5,000 שקל לחודש.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.89 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.55 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע 6,400 5,800 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה 3.39 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.95 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 6,800–7,800 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 4.6 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 3.7 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 9,500-9,000 שקל לחודש.
דירת שישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 4.96 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 4.25 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 10,340-9,450 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר
ב-18.5.22 נמכרה דירת חמישה חדרים ברחוב התזמורת תמורת 4.91 מיליון שקל.
ב-31.3.22 נמכרה דירת חמישה חדרים יד שנייה ברחוב צבי מנדלבלט תמורת 5.035 מיליון שקל.
ברחוב אוריאל אופק מוצעת להשכרה דירת חמישה חדרים של 135 מ"ר בקומה 2 תמורת 10,500 שקל לחודש.
ראשון לציון: מומלץ לשכור
ראשון לציון מתהדרת במתחמים שלמים של פיתוח, שכונות חדשות שנבנות עם מחירים סבירים ביחס למרכז בעיקר באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. המשקיעים שזיהו את ההזדמנות כבר מגיעים לאזורים ומאמינים בעיר. התשואה בראשון לציון נמוכה ביחס למחיר ומכאן שעדיף לשכור. מניתוח הנתונים אנו למדים כי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בראשל"צ משקפת תשואה שנתית של 3.6-3.4 אחוז בהתאמה לדירה חדשה מול יד שנייה בעיר.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.98 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.67 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,600 –5,700 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.13 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.990 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,900–6,500 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 3.080 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.6 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 6,900 –7,900 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-29.5.22 נמכרה דירת חמישה חדרים חדשה ברחוב האחים סמילצ'נסקי תמורת 3.4 מיליון שקל.
ב-19.5.22 נמכרה דירת חמישה חדרים יד שנייה ברחוב התורמוס 19 תמורת 2.9 מיליון שקל.
ברחוב לבונטין 12 מוצעת להשכרה דירת חמישה חדרים בשטח של 135 מ"ר בקומה 1 תמורת 7,800 שקל לחודש.
גבעתיים: מומלץ לשכור לטווח ארוך
בגבעתיים היצע הדירות הוא מאוד נמוך. תושבי גבעתיים מחפשים להישאר בעיר, ולא רוצים לצאת ממנה ועל-כן נוטים להתמקד בדירות יד שניה, תוך שדרוגן ושיפוצן מחדש. העובדה שהעיר אינה משופעת בקרקעות, מכאן שלא בנמצא דירות חדשות ומרביתן נבנות בפרויקטים של התחדשות עירונית. משך הזמן עד שיוצאים פרויקטים כאלה מוביל למסקנה כי מומלץ בגבעתיים לשכור לטווח ארוך ולהשקיע מחוץ לעיר.
מניתוח הנתונים אפשר ללמוד כי דירת ארבעה חדרים מוצעת בגבעתיים משקפת תשואה שנתית של 2.7–3.0 אחוז, בהתאמה לדירה חדשה מול דירת יד שנייה.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.88 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.45 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,500 –6,500 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 3.660 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.87 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 7,200 –6,500 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 4.49 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 3.46 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 8,750-7,200 שקל לחודש.
דירת שישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 4.97 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 3.89 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 9,950-9,150 מיליון שקל.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-22.05.22 נמכרה דירת שלושה חדרים חדשה ברחוב המאבק תמורת 3.399 מיליון שקל.
ב-10.05.22 נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב הכנסת 42 תמורת 2.9 מיליון שקל.
ברחוב שינקין 74 מוצעת להשכרה דירת שלושה חדרים בשטח של 90 מ"ר בקומה 3 תמורת 6,500 שקל לחודש.
רמת גן: שכירויות עדיין מעולות
רמת גן, בדומה לשכנתה, גבעתיים, אינה משופעת במלאי קרקעות לבנייה. עם זאת פעילות מאסיבית של התחדשות עירונית הצליחה להוסיף לעיר כמות מכובדת של יחידות דיור בעיר. רמת גן, מושפעת גם מתל אביב, ועל כן מחירי הדירות גבוהים. מבחינת רמות השכירות, הן עדיין ריאליות ונוחות למי שבוחר להתפשר, לא לקנות ולגור בשכירות. מניתוח הנתונים אפשר ללמוד כי דירת ארבעה חדרים מוצעת ברמת גן משקפת תשואה שנתית של 3-3.2 אחוז, בהתאמה לדירה חדשה מול דירת יד שנייה בעיר.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה:1.85 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.65 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,900–4,500 שקל לחודש.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.28 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.95 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע 5,300 -5,800 שקל לחודש. .
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.69 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.37 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 6,700– 6,000 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 3.49 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 2.96 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 7,750-7,000 שקל לחודש.
דירת שישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 4.67 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 3.8 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע 10,250-9,550 מיליון שקל.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-22.05.22 נמכרה דירת שלושה חדרים חדשה ברחוב הגפן תמורת 2.98 מיליון שקל.
ב-23.05.22 נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב עוזיאל 143 תמורת 2.305 מיליון שקל.
ברחוב הראה 239 מוצעת להשכרה דירת שלושה חדרים של 70 מ"ר בקומה 3 תמורת 5,500 שקל לחודש.
באר שבע: השקעה מעולה לעיר מתפתחת
באר שבע היתה מאז ומתמיד יעד למשקיעים שנהרו אליה מאזור המרכז. כיום אותם משקיעים, שנכנסו לעיר לפני 10 או 15 שנה מוכרים את הנכסים שהכניסו להם תשואה נאה במאות אלפי שקלים יותר. הגורם למשיכת המשקיעים היה המוסד האקדמי - אוניברסיטת בן גוריון שמשכה לעיר צעירים וסיפקה להם חווית למידה שרבים מהם מצאו את המקום אטרקטיבי ומושך יותר מאשר תל אביב: חיי לילה טובים, אוכלוסיה צעירה, המון דירות שותפים – אין ספק, תור הזהב של באר שבע משך אחריו משקיעים שעשו השקעה מעולה לעיר מתפתחת.
מניתוח הנתונים אנו למדים כי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בבאר שבע משקפת תשואה שנתית של 3-3.7 אחוז בהתאמה לדירה חדשה מול דירת יד שנייה.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.23 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 885,000 אלף שקל. מחיר שכירות ממוצע: 2,500-2,900 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.54 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.15 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 3,300 – 3,800 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.79 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.45 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,900-4,400 שקל לחודש.
דירת שישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.05 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.75 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,650-4,850 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-17.5.22 נמכרה דירת ארבעה חדרים חדשה ברחוב האשכולית תמורת 1.49 מיליון שקל.
ב-26.5.22 נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה דרך המצדה תמורת 880,000 אלף שקל.
ברחוב יצחק רגר 107 מוצעת להשכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר בקומה 1 תמורת 3,600 שקל לחודש.
דימונה: היכונו לעלייה הגדולה
ראש העיר בני ביטון נלחם למען דימונה, דואג לפתח אותה ולהעלות אותה על מפת הנדל"ן של ישראל, בין היתר באמצעות תוכנית מחיר למשתכן שיצאה בעיר ונועדה בעיקר למשוך למקום זוגות צעירים. ואכן, העיר דימונה מושכת אליה המון זוגות ומשפחות מהדרום ומציעה להם חינוך ברמה גבוהה ופעילויות א-פורמליות בשעות אחר הצהריים לילדים. אבל לצד הצעירים, הגיעו לעיר גם כרישי נדל"ן, חברות נדל"ן ומשקיעים, שכן העיר שנמצאת בהתפתחות מואצת צפויה לרשום בקרוב עליות מחיר.
מניתוח הנתונים אנו למדים כי דירת שלושה חדרים ממוצעת בדימונה משקפת תשואה שנתית של 3.2 – 3.8 אחוז בהתאמה לדירה חדשה מול דירת יד שנייה.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 840,000 אלף שקל; מחיר ממוצע לדירה יד שנייה 550,000 אלף שקל. מחיר שכירות ממוצע: 1,900 - 2,400 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 950,000 אלף שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 650,000 אלף שקל. מחיר שכירות ממוצע: 2,400 - 2,800 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.15 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 740,000 אלף שקל. מחיר שכירות ממוצע: 3,400-3,000 שקל לחודש.
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-13.04.22 נמכרה דירת ארבעה חדרים חדשה ברחוב עמנואל מורנו תמורת מיליון שקל.
ב-18.5.22 נמכרה דירת שלושה חדרים יד שנייה ברחוב הרבי מלובאוויטש 46 תמורת 950,000 אלף שקל.
ברחוב שדרות הרצל מוצעת להשכרה דירת שלושה חדרים של 87 מ"ר בקומה 4 תמורת 2,300 שקל לחודש.
אילת: חדרי נופש להשקעה
המשקיעים אוהבים את אילת אך המרחק משפיע. מי שאוהב להגיע הרבה לעיר הדרומית, ייהנה מהשקעות טובות בעיר, כאשר בזמן האחרון עיקר ההשקעות בא לידי ביטוי בחדרי נופש. ניתן להבחין כי לא רק שמחירי הדירות עולים, אלא גם מחירי החופשות בבתי מלון, כך שדירות נופש בהחלט מהוות אלטרנטיבה להשקעה והשכרה בימות הקיץ החמים.
מניתוח הנתונים אפשר ללמוד כי דירת ארבעה חדרים ממוצעת באילת משקפת תשואה שנתית של 3-3.87 אחוז בהתאמה לדירה חדשה מול יד שנייה בעיר.
דירת שני חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.25 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה - 790,000 אלף שקל. מחיר שכירות ממוצע 2,600-3,100 שקל לחודש.
דירת שלושה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.35 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 960,000 אלף שקל. מחיר שכירות ממוצע: 3,500 – 3,900 שקל לחודש.
דירת ארבעה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 1.69 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.28 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 4,100 – 4,500 שקל לחודש.
דירת חמישה חדרים - מחיר ממוצע לדירה חדשה: 2.15 מיליון שקל; מחיר ממוצע לדירת יד שנייה: 1.76 מיליון שקל. מחיר שכירות ממוצע: 5,900-5,500 שקל לחודש
דוגמאות לעסקאות בעיר:
ב-28.10.21 נמכרה דירת ארבעה חדרים חדשה ברחוב דרך יותם 25 תמורת 2.075 מיליון שקל.
ב-12.5.22 נמכרה דירת שני חדרים יד שנייה ברחוב ברק 9 תמורת 980,000 אלף שקל.
ברחוב שלדג מוצעת להשכרה דירת שלושה חדרים של 70 מ"ר בקומה 2 תמורת 4,000 שקל לחודש.