עיכוב חוק המטרו: אלפי בעלי נכסים ישארו ללא פיצוי?

מאות עד אלפי בעלי נכסים וקרקעות מצויים כיום בסכנה של פגיעה ממשית בנכסיהם בעקבות עיכובו הצפוי של חוק המטרו, עם ההליכה לבחירות. בעלי הזכויות לא יקבלו פיצוי על הפגיעה המתוכננת, וחוק המטרו - שצפוי לחזור לנקודת ההתחלה - צפוי להעמיד את הציבור ואלפי בעלי נכסים בתוואי בפני אי-ודאות מתמשכת. 

למעשה, חוק המטרו לא הגיעה לישורת האחרונה של הצבעה בקריאה שנייה ושלישית, וכעת עם נפילת הממשלה הוא צפוי לחזור לנקודת ההתחלה ולדיון בוועדות הכנסת - דבר שעלול להימשך שנים, בעיקר אם אי היציבות הפוליטית תימשך. החוק המדובר קובע כיצד ימומן הפרויקט העצום, בהיקף משוער של 150 מיליארד שקלים, אשר יגיע מתוספת זכויות בנייה וגביית היטלים על בסיס תוספות אלה. בשל היקפו של החוק הוחלט להעבירו שלא במסגרת חוק ההסדרים הכללי, דבר שכעת אולי יש להתחרט עליו. 

"הפגיעה בבעלי הקרקעות כבר החלה"  

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן תכנון ובנייה, הסביר ל"נדל"ן היום" על מורכבות המצב: "מדובר במצב סבוך ביותר שכן חלק מהתוכניות הרלוונטיות כבר אושרו, כשהמשמעות היא שהפגיעה בבעלי הנכסים בתוואי כבר החלה. לצד זאת, לא אושר החלק שמאפשר לבעלי הזכויות לקבל פיצוי על הפגיעה. שתיים מתוך ארבע התכניות כבר אושרו על ידי הממשלה ובקרוב ייכנסו לתוקף, מה שאומר שהפגיעה בבעלי הקרקעות כבר החלה".       

"תכניות המטרו משנות את ייעודי הקרקע בין היתר לייעודים פוגעים, בין היתר לייעוד של הריסה/דרך, אשר מרוקנים את הקרקע משוויה ומסחירותה. למשל, בנייני מגורים שמיועדים להריסה בתכנית לטובת הפרויקט, על מנת להקים תחנה. הדבר רלוונטי למאות עד אלפי אנשים שכיום בעלי דירה אשר אינם יכולים למכור אותה בשל ירידת הערך, וגם אין להם הצדקה לשפץ או לחזק אותה כי היא עתידה להיהרס. ואולם התוכניות אשר היו אמורות למזער את הפגיעה בבעלי הנכסים ולקבוע את המנגנונים לפיצוי, עדיין לא אושרו". 

נופלים בין הכסאות

שוב מסביר על תכניות התמ"א שנועדו להגן על בעלי הנכסים במקרים שכאלו, אולם לדאבונם של בעלי הזכויות בקרקע טרם אושרו. 

"תמ"א 60 נועדה להגן על בעלי הזכויות בתוואי המטרו ולשמר את זכויות הבנייה במגרשים בבעלותם, גם במקרה של לקיחת חלק מהשטח עבור המטרו, למשל גינה או חניות, וכן במקרה של בנייה או סלילת מנהרה מתחת לפני השטח", מסביר שוב. "התוכנית משמרת את מירב זכויות הבנייה המגיעות למגרש, גם אם שטח המגרש יצטמצם באופן שהיה אמור להפחית את זכויות הבנייה. ישנם אלפי ואולי אף עשרות אלפים בעלי זכויות בתוואי שתמ"א 60 רלוונטית עבורם, שכן הפגיעה האופיינית בבעלי קרקע בתוואי היא באמצעות לקיחת חלק מהמגרש. היא כרגע נמצאת בשלבי השגות, דיון שהיה אמור להתקיים בתחילת החודש, נדחה." 

"דוגמה נוספת לתוכנית שתקועה בנבכי הבירוקרטיה היא תמ"א 70, שמטרתה ציפוף והעצמת זכויות בנייה משמעותית תוך הוספת שטחים סחירים בשטח ומסביב למתחמי התחנות של המטרו, ובעתיד אף מעל הדיפו (מרכזי התפעול). תוכנית זו מהותית למימון הפרויקט, שכן היטלי ההשבחה שייגבו בגינה יהיו קריטיים להמשך הדרך.

אמנם חלק מחוק המטרו עבר דרך חוק ההסדרים שכבר אושר, שם נקבע שתוקם ועדה למתן פיצויים, שאליה יגישו תביעות לפיצויים במקום סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. אז אמנם ההסדר אושר ועבר בחוק ההסדרים, אך לשם זאת, יש לפעול כדי למנות את הרכב הוועדה בשיתוף פעולה עם שר הפנים, שר המשפטים, שר האוצר ועוד, וכרגע, לא הוקמה ועדה, וכנראה שגם לא תוקם בקרוב, לאור נפילת הממשלה". 

ומה עם בעלי הזכויות שכרגע כבר נפגעו עם אישור התכניות? מה הם אמורים לעשות עם הפיצויים והפגיעה בקרקע שלהם?

שוב מסביר כי "בדרך כלל כשתכנית פוגעת מתאשרת בקרקע ניתן להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בתוך 3 שנים, כאשר בפרויקט המטרו כאמור לא ניתן להגיש תביעה מכוח סעיף 197, אלא לפי ועדה מיוחדת שתקום כאמור לעיל, שעדיין לא הוקמה וגם לא קרובה לכך. המשמעות היא שהפגיעה בבעלי הקרקע כבר נוצרה, אך הפתרונות עדיין לא אושרו, ולעומת זאת השעון ממשיך לפעול. ישנם כיום אלפי אנשים אשר יכולתם למכור את הדירה, לשפצה, או לקדם בבניין פרויקט התחדשות עירונית, מוגבלת עד לא קיימת. נראה כי כל אלה יישארו בערפל עד שתקום ממשלה חדשה שתחליט איך בכוונתה לקדם את חוק המטרו וכל הנספחים הקשורים אליו".