מדד מחירי הדירות עלה בקצב כפול ממדד השכר הממוצע

עד כמה יכולים עוד מחירי השכירות להשתולל ומה באמת הפערים ההיסטוריים בין עליית מחירי הדירות לעליית שכר הדירה?

ממצאי מחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שהגיעו לידי "נדל"ן היום" חושפים כי מדד מחירי דירות בבעלות עלה בשנים 2012 עד 2022 בכ-70.9% ומדד שכר דירה עלה בכ- 15.5%. מדד השכר הממוצע עלה בכ-34.4%, כלומר בקצב נמוך ממדד מחירי דירות בבעלות. עם זאת, המדד החשוב הוא הכנסה כספית נטו של משק בית, שעלה בשנים 2012 עד 2018 בשיעור של 24.9% לעומת עלייה של 16% במדד שכר ממוצע ושל 36% במדד מחירי הדיור בבעלות.

לעומת הנתונים דרמטיים של אתר יד 2, המתבססים על הדירות המוצעות להשכרה, הנתונים שמציג מרכז המחקר של הכנסת מציגים כי בחודש מאי 2022 משקל קבוצת השוכרים שהחוזה שלהם לא התחדש היה 90%, והמדד של שכר הדירה שלהם לא השתנה. משקל קבוצת השוכרים שגרים באותה דירה והחוזה שלהם התחדש היה 8% והמדד עלה ב-1% לעומת חודש אפריל, ומשקל קבוצת השוכרים שעברה לדירה חדשה וממילא היה חוזה חדש היה 2% והמדד עלה ב-5%.

באשר למשכירים המשקיעים בעלי הדירות, אפשר לראות כי בשנים האחרונות התשואה על דירת 2 חדרים עלתה מ-3.33% בשנת 2016 ל-3.65% בשנת 2019. כמו כן, בשנת 2019 מנעד התשואות נע בין 3.2% לדירות בנות 4.5 עד 6 חדרים לבין 3.65% בדירות בנות עד 2 חדרים.

מצב שבו משק הבית משלם עד 30% מהכנסתו ברוטו בעבור דיור (שכר דירה או משכנתה). דיור בהישג יד (Affordable Housing), הוא מונח המתאר דירות אשר עלויות הדיור בהן "בנות השגה" לבעלי הכנסה ממוצעת. אף שבדרך כלל משתמשים במונח זה לתיאור דיור בשכירות שהוא בהישג ידן של השכבות החלשות, המונח ישים הן לשוכרים והן לרוכשי דירות, ובכל השכבות החברתיות-כלכליות. בארה"ב ובקנדה המונח מתייחס לדיור שעלויותיו אינן יותר מ-30% מההכנסה ברוטו של משק הבית. בעלויות דיור נכללים מסים ועלויות ביטוח לבעלי הדירות, וכן עלויות שימוש במבנה. ההגדרה המקובלת לדיור בהישג יד (דב"י), או דיור בר-השגה, הינה מנקודת המבט של משק הבית לפיו נטל עלות הדיור הינו כל דיור שאוכלוסיית היעד משלמת עליו לא יותר מכ-30% מהכנסת משק הבית,
כולל תשלום שכר דירה או החזר משכנתה וכן עלויות נלוות.2
במדינות מפותחות רבות קיימת מעורבות ממשלתית בשוק הדיור בדרכים שונות, ותכליתה למתן את התנודתיות בשוק, לספק את צורכי הדיור של האוכלוסייה ולדאוג לתמהיל מגורים מאוזן של שכבות שונות בחברה. בצד ההיצע המעורבות באה לידי ביטוי בין השאר בסבסוד בנייה לקבלנים ובהטבות מס ליזמים בעבור מכירה והשכרה של דירות במחיר נמוך לזוגות צעירים ולזכאים. בצד הביקוש יש מדיניות ממוקדת של עידוד שכירות באמצעות דיור
ציבורי וסבסוד שכ"ד לזכאים ומדיניות של עידוד בעלות על דירות באמצעות סבסוד משכנתאות ומענקי רכישה.
בישראל המעורבות הממשלתית כוללת בעיקר דיור ציבורי לזכאים, סיוע לזכאים בשכר דירה בשוק החופשי, משכנתאות מוכוונות לזכאים, ובשנים האחרונות סבסוד קרקעות במסגרת תוכניות כגון "מחיר למשתכן" והקמת חברה ממשלתית ("דירה