סוחרים בשכירות

שוק השכירות ארוך הטווח הוא הפתרון האידאלי למצוקת הדיור בישראל. נקודה. אבל הממשלה כנראה לא שמעה על כך. בשנה הקרובה הגדירו משרדי הממשלה יעד שיווק שאפתני העומד על כ-10,000 דירות להשכרה, אם כי במהלך 2022 שיווקה כ-2,400 דירות להשכרה בלבד - קצב של כ-500 דירות לחודש בלבד.

היום זה אולי נשמע דמיוני בזיכרון קצר המועד שלנו, אך כחודשיים לאחר פרוץ הקורונה, העיר תל-אביב עברה חוויה שלא ידעה קודם ונכנסה לתרדמת ממושכת. שוכרים רבים עזבו, מסעדות ומקומות בילוי נסגרו ונדמה ש'העיר ללא הפסקה' הולכת ומאבדת ממעמדה. באותו זמן (הרבעון השלישי של 2020), היצע הדירות להשכרה קפץ בשיעור של כ-61% ובעלי דירות ספגו אובדן הכנסה משמעותי, כך ששוק המגורים בשכירות רשם ירידת מחיר בשיעור של כ-9%.

היום, כשנתיים וחצי אחרי, אנחנו נמצאים בעולם הפוך. שוק הנדל"ן בישראל רווי ביקושים כמעט לכל דבר שעולה על הקרקע – החל מרכישת דירה ועד השכרת חניה או מחסן - כולם בונים על התשואה. ענף הנדל"ן בישראל רשם בשנה האחרונה עליית מחיר בשיעור של כ-16%. זה לא דבר של מה בכך. כיצד אם כך, העליות הללו עשויות להשפיע על שוק הדיור להשכרה בישראל והאם גם שוכרי הדירות עתידים להתבשר בעלייה במחירי השכירות?

אם מסתמכים על נתוני הלמ"ס נלמד כי במהלך 2021 עלו מחירי השכירות בשיעורים בודדים בלבד שהגיעו לכ-.3.3%, עם צפי לעלייה גבוהה בשנה הנוכחית. בפועל, הנעשה בשטח, מצביע על מציאות שונה לגמרי, כך שנתוני הלמ"ס אינם מדויקים, בלשון המעטה. באתרי נדל"ן אונליין לסוגם ניתן ללמוד על קפיצות מחיר בשיעורים של עשרות אחוזים שנעים בין 10%-30% במחירי השכירות, בפרט בערי ביקוש.

מכרזי רשות מקרקעי ישראל בשיתוף "דירה להשכיר"שיצאו בשנה האחרונה להשכרה, מלמדים על המתרחש. מהם עולה כי מחירי קרקעות במכרזים לשכירות ארוכת טווח, זהים, ובמקרים מסוימים עולים, לאלו של מכרזי דירות למכירה.

בדצמבר 2020 ואוגוסט 2021 נסגרו שני מכרזים לשכירות ארוכת טווח בלוד במחירים של 867 ו-994 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, בהתאמה. במכרזים זכו חברות הנדל"ן שיכון ובינוי ואשטרום. חודשים ספורים לאחר מכן, באפריל 2021, זכתה חברת רם אדרת במכרז דומה לפי מחיר של 979 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ובנובמבר אותה שנה זכתה חברת גיא ודורון לוי בהקמת פרויקט שכירות ארוכת טווח במערב רמת השרון תמורת כ-566 מיליון שקל, כולל פיתוח, המשקף עלות של כ-2.4 מיליון שקלים לקרקע ליחידת דיור.

דוגמאות נוספות ניתן לראות מהמכרז בו זכתה חברת שיכון ובינוי לבנייה של 324 דירות להשכרה במתחם שדה דב בתל אביב. החברה שילמה 836 מיליון שקל, המשקף כ-2.5 מיליון שקלים לקרקע ליחידת דיור להשכרה. באזור פארק לכיש שבאשדוד זכתה לפני מספר חודשים חברת רמי שבירו במכרז דיור להשכרה המשקף מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור להשכרה.

"המחיר שסגרה חברת גיא ודורון לוי גבוה יותר ממכרז שזכו חודשים ספורים קודם לכן ברק רוזן ואסי טוכמאייר (ישראל קנדה) שעתידים לבנות במקום כ-1,000 יחידות דיור למכירה למגורים", מסביר יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן 'יסודות'. "המשמעות היא, כי במקום שבו עתיד להיות היצע ומגוון יחידות דיור באה חברה ומציעה כמעט 10% יותר על הקרקע בדיור להשכרה. ההסבר היחיד לכך הוא, שמחירי הדירות להשכרה עתידים לעלות משמעותית יותר מאלה של הדירות למכירה".

"הממשלה גורמת להתייקרות"

מכרזי "דירה להשכיר" מיועדים לקדם הקמת מתחמים המיועדים לשכירות ארוכת טווח לתקופה של 15-20 שנה לפחות. בהתאם לכך, נהוג לקבוע כי כמחצית מהדירות ואף למעלה מזה יוקצו לשכירות במחירים מפוקחים לזכאים. יתר הדירות יוקצו לשכירות ארוכת טווח במחירי שוק, או למכירה בשוק החופשי.

אחוז הגרים בשכירות בישראל הוא 28% והוא נמוך לעומת 31% במדינות מערב אירופה ו-35% בצפון אמריקה – את זה מנסה הממשלה לשנות. עם זאת, על אף מדיניות הממשלה, שלכאורה מנסה לעודד דיור להשכרה, בו בזמן היא גם תוקעת מקלות בגלגלים ותורמת באופן ישיר לעליות מחירי השכירות.

רשימות ההמתנה לדירות המפוקחות, הזולות בשיעור של כ-20% (ממחירי השוק של 2021), הן ארוכות וניגשים אליהן מאות מועמדים. נוסיף לכך את ההיצע המוגבל של פרויקטים לשכירות ארוכת טווח היוצאים לשיווק במכרזי רמ"י בשיתוף 'דירה להשכיר', את עליות הקרקע חסרות האחריות, והנהירה של חברות הנדל"ן שרואות בכך הזדמנות רווחית להשקעה – והרי לנו מתכון מנצח ללחץ גובר, ביקושים אדירים, ופוטנציאל עתידי לעליות מחירי השכירות.

מדיניות ממשלתית שמצד אחד פועלת לסלק מהשוק את המשקיעים הפרטיים המשכירים את דירותיהם, ומצד שני לא משווקת מספיק קרקעות לדיור להשכרה - היא זו שעשויה לתרום לעליית מחירים השכירות. כך מתבטא חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, "כידוע, משקיעים פרטיים הם שמחזיקים את מרבית שוק הדיור להשכרה בתשואות נמוכות ביותר של אחוזים בודדים 2%-3% בלבד, דבר השומר על מחירי שכירות נמוכים יחסית לעליית מחירי הדירות. אותם מנסה הממשלה לסלק מהשוק. מצד שני, הממשלה מעודדת כניסתם של משקיעים מוסדיים וחברות בנייה ע״י הטבות במס הכנסה.

הגופים המוסדיים וחברות ההשקעה זקוקים לתשואה של 5%-6%, כפול מהמשקיעים הפרטיים הקטנים. יוצא אם כך שפעילות הממשלה היא שעתידה לגרום להתייקרות משמעותית בשכר הדירה בישראל כבר בקרוב".

"יש היום במדינת ישראל משבר דיור חריף, ולכן על הממשלה לנקוט בפעולות תומכות דיור להשכרה, כמו חיוב הרשויות המקומיות לאשר יותר דירות על תא שטח נתון", ממשיך פייגלין, "חברת 'דירה להשכיר' הממשלתית אכלסה רק כ-7000 דירות, כלומר בין 5-10 אחוזים מיעדי האוצר, ולכן אם מבקשת המדינה לעודד באמת בנייה להשכרה וליצור את השינוי התפיסתי בציבור, היא צריכה לתת הטבות ולעודד בנייה כזו בצורה אקטיבית על-ידי שיווק קרקע בעלות אפס או עלות מופחתת משמעותית. המחסור בקרקע זמינה וזולה לדיור להשכרה גורם להשתוללות מחירי הקרקע ביעוד להשכרה, מה שבהכרח ייקר את מחירי השכירות"

מאות אחוזים מעל הערכת שמאי

מחירי השכירות זינקו בעשור האחרון בשיעור של 55% במונחים ריאליים, זאת לעומת זינוק של 85% ריאלי במחירי הדירות באותה תקופה. כפועל יוצא מהעובדה שעליית מחירי השכירות הייתה נמוכה בהשוואה לזינוק מחירי הדירות, חלה ירידה בשיעורי התשואה של דירות מגורים משיעור של כ-4.5% בשנת 2002 לשיעור של 2.5%-3% באזור בגוש דן.

מסקירה שערכה חברת פז כלכלה והנדסה עולה כי עד שנת 2021, ההצעות במכרזי 'דירה להשכיר' שיקפו שווי קרקע לדיור להשכרה בטווח של 50%-70% משווי שוק חופשי. בשנת 2021, כך עולה, מכרזים שפורסמו בבני ברק, תל השומר, אור יהודה רמת גן, לוד ושדה דב בתל אביב - כבר שיקפו שווי גבוה יותר המתקרב למחירי הקרקעות בשוק חופשי.

ניתוח שנעשה במחלקת השמאות של פז כלכלה והנדסה מראה, כי במכרזים של דירה להשכיר ההצעות הזוכות מבטאות מחירי קרקע גבוהים עד 440% מהערכת שמאי וההצעות הזוכות האחרונות מבטאות מחיר קרקע הגבוהים בכ-260% מהערכות השמאי.

"מגמות אלו בצד כניסת שחקנים נוספים לשוק, עשויות לגרום לגידול בהיצע הפרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח וכבר היום ניכרת התעניינות של יזמים בבנייה על קרקעות חומות (דיור להשכרה לצמיתות) ובבנייה על קרקעות פרטיות וקבלת הטבות מתוקף החוק לעידוד השקעות הון, כך שנראה כי גם על קרקעות המיועדות לשכירות ארוכת טווח היזמים מוכנים לשלם מחירים גבוהים המתקרבים למחירי הקרקעות למגורים", מסבירה דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה המייעצת לחברת דירה להשכיר וליזמים הפועלים בתחום.

"כדי לחזק את שוק השכירות המוסדית", ממשיכה פז ארז, "המדינה יכולה להתערב ולקבוע שהיזם ישלם על הקרקע את המחיר שקבע השמאי, אך יתמודד על משך השנים שבהם יעמיד את הדירות להשכרה וככל שיעמיד את הדירות להשכרה לטווח רחוק יותר, כך סיכויו לזכות במכרז יעלו, כך שגם המדינה תרוויח מכך. לחלופין, לאפשר ליזם להתמודד על מספר דירות המיועדות לזכאים שיושכרו מתחת למחירי השוק. בדרך זו, הצעות המחיר על הקרקע לא תהיינה מופרזות ולא תהיה להן השפעה על עליית מחירי הקרקעות".

מבעלות לשכירות

כיום ניגשים בין 20-30 מתמודדים למכרזי דיור להשכרה, בניגוד לעבר שהיו מתמודדים בודדים בלבד על כל מכרז. במסגרת חוק ההסדרים נעשו מספר תיקונים לקידום שוק השכירות המוסדית. תיקון ראשון מתייחס להתאמת חוק עידוד השקעות הון, במסגרתו יוענקו שיעורי מס מופחתים על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה, וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות - בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים.

תיקון נוסף נוגע להארכת חוק הריטים להרחבת פעילות הקרנות בתחום, והשלישי מתייחס לתכנון ייעודי לפרויקטים להשכרה שיביא למיצוי פוטנציאל ציפוף הבנייה והגדלת היצע הדירות.

לדברי ענבל דוד, מנכ"לית "דירה להשכיר", בשנה הקרובה הם מצפים לאכלס כ-1,600 דירות להשכרה ארוכת טווח בתל אביב, כרמיאל, נהריה, גן יבנה, רמלה, חולון.

"המטרה היא לספק למשפחות פתרונות דיור שיאפשרו להם יציבות וודאות לשנים ארוכות", מסבירה דוד, "התנופה שאנחנו עדים לה, 60 פרויקטים וסה״כ 16,000 יח״ד, היא תוצאה של מדיניות ממשלתית, בהובלת משרד הבינוי והשיכון, ובשותפות רמ״י שמעניקים במה מרכזית לדיור להשכרה ארוכת טווח בישראל״.

חנן מור, יו"ר קבוצת more הפעיל אף היא בתחום מציין: "תחום הדיור להשכרה הוא תחום צומח ומבטיח המייצר תזרים מזומנים שוטף, ולטווח הארוך. על רקע מחסור קיים של פתרונות דיור בישראל, אשר צפוי להחמיר בשנים הקרובות, אנו מעריכים שהביקושים לדיור להשכרה רק יגדלו כך שהתחום מהווה עבורנו מנוע צמיחה לשנים הבאות. אנחנו יוצאים לדרך בתחום הדיור להשכרה עם פורטפוליו של מאות יח"ד והמטרה היא להגיע לחברה שתיזום, תחזיק ותתפעל אלפי יח"ד מושכרות המייצרות תזרים שוטף וקבוע, תוך יצירת ערך לבעלי המניות שלנו״.

לדברי רז שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, "ההשכרה ארוכת הטווח תהיה פתרון המגורים הפופולרי בקרב הדור הבא של הזוגות הצעירים שאותם היה נהוג לכנות בעבר "רוכשי דירה ראשונה". בין אם נאהב זאת ובין אם לא, המציאות השתנתה דרמטית וידם של רוב הצעירים בני הדור הזה כבר אינה משגת לרכישת דירה ראשונה. המוצר הזה מעניק למשפחות צעירות את היציבות שהן צריכות. מנגד, גם היזם מרוויח.

השקעה בפרויקט להשכרה ארוכת טווח תייצר תשואה טובה ליזם, בעיקר שלוקחים בחשבון את הטבות המיסוי שנותנת המדינה בשילוב ההשבחה הצפויה בשווי נכסי הנדל״ן הניתנת למימוש בעוד מספר שנים".

משקיעות בשכירות

אפריקה ישראל: כ-800 דירות להשכרה

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "אפריקה ישראל מגורים פועלת בתחום הדיור להשכרה מזה שנים, במהלכן זכתה בכמה מכרזי דירה להשכיר, ביניהם פרויקט גליל ים בהרצליה, הכולל 273 יחידות דיור להשכרה; סביוני שוהם - הכולל כ-270 יח"ד להשכרה ופרויקטים נוספים חדשים העומדים על הפרק, כגון שכונת ארנונה בירושלים הכולל כ-200 יח"ד, הנמצא בשלבי תכנון ורישוי מתקדמים.

במסגרת חוק עידוד השקעות הון, החברה הסבה 50 יחידות דיור להשכרה בפרויקט 'חלומות וסביונים' בקרית ביאליק, המאוכלס ממש בימים אלו. הסדרת תחום השכירות נדרשת כדי להעניק לשוכרים שקט וביטחון באמצעות דירה שתושכר לתקופה קבועה, שחרב הפינוי אינה מתנוססת מעל השוכר וחוזה הדירה אינו נתון לגחמות בעליה".

פרשקובסקי: למעלה מ-1,300 דירות להשכרה

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, "תחום ההשכרה לטווח ארוך מתפתח בכל העולם וגם בישראל. אנו רואים גופים ממשלתיים ומוסדיים שנכנסים להשקעה בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח מתוך הבנה שאין בידי חלק ניכר מהזוגות הצעירים אפשרות לרכוש דירה, ולכן יפנו לתחום השכרה לטווח ארוך, ומכאן שהפוטנציאל הוא עצום".

חברת פרשקובסקי פעילה בתחום ההשכרה לטווח הארוך בארץ וזכתה במספר פרויקטים של חברת "דירה להשכיר" הממשלתית בערים רמלה ולוד - פרויקטים שיכללו 527 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. כמו-כן זכתה החברה לאחרונה בפרויקט 'דירה להשכיר' בעיר רחובות שיכלול כ-750 דירות למעונות סטודנטים בשטח ממוצע של כ-38 מ"ר להשכרה לסטודנטים. לצד זאת מקדמת החברה תב"ע לפרויקט גדול של דיור להשכרה במתחם האלף בראשון לציון.

קבוצת אביב: חלוצה בהשכרה

קבוצת אביב היא אחת החברות החלוצות שקידמו פרויקט להשכרה ברמת השרון. החברה הקימה את פרויקט "אביב שלי" הכולל 4 מבנים ו-281 דירות. כיום הפרויקט נהנה מתפוסה מלאה והחברה מנהלת רשימת המתנה לדירות שמתפנות.

מירב בילט, משנה למנכ"ל קבוצת אביב מסבירה, "דיור להשכרה הינו נכס מניב לכל דבר ועניין וכך יש לבחון אותו. חשוב לתכנן את הפרויקטים הללו בצורה מוקפדת ואחראית בהסתכלות לטווח ארוך. אנו השקענו בבנייה ובגמרים על מנת שהדירות ייראו טוב לאורך שנים. בסך הכל הפתרון הזה הוא כלכלי וסוציאלי ויאפשר לשוכרים לגור בדירה חדשה בערים מרכזיות. זהו פתרון מנצח לכל הצדדים שילך ויתעצם".

פרץ בוני הנגב: השכרה בבירה

חברת פרץ בוני הנגב מציעה פרויקט דיור להשכרה לטווח ארוך בירושלים. החברה החלה לפעול לפני למעלה משבע שנים ומציעה כיום 78 דירות מעוצבות בגדלים שונים סמוך למוקדי התעסוקה הראשיים בעיר, לבתי חולים, האוניברסיטה העברית, כנסת ישראל ומשרדי הממשלה.

לדברי אלי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברת פרץ בוני הנגב, "דיור להשכרה לטווח ארוך בערים כתל אביב וירושלים, ייהנה מביקוש קשיח ויציב במהלך השנים. מדובר באזורים שרכישת דירה היא כמעט ובלתי אפשרית עבור זוגות צעירים, על כן, דיור להשכרה לטווח ארוך מציע להם פתרון נוח במתחם מטופח המנוהל על-ידי חברת ניהול, במיקום מרכזי, קרוב לאזורי תעסוקה ובמחירים ברי השגה".

אזורים LIVING: כ-2,300 יח"ד להשכרה

קרן הריט אזורים Living מחזיקה במלאי של כ-2,300 יחידות דיור בשלבים שונים, ביצוע, השכרה, תכנון והקמה בפיזור ארצי. בסך הכל מנהלת החברה 13 מתחמים שונים להשכרת דירות ברחבי הארץ, שבכל מתחם בין 150-200 יחידות דיור להשכרה.

החברה מנהלת כ-700 יחידות דיור מושכרות בתפוסה מלאה באור יהודה, ראשון לציון ואשדוד ובימים אלה מתחילה להשכיר פרויקט רביעי בתל אביב, כך שלקראת הקיץ תחזיק במלאי מושכר בהיקף של כ-800 יחידות דיור להשכרה. כמו-כן מקדמת החברה כ-1,500 יחידות דיור בשלבי הקמה ותכנון.

לדברי ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים Living: "שוק השכירות ארוכת הטווח מגלה כאן פוטנציאל אדיר. הצמיחה היא משמעותית בשוק זה ודומה למה שאנחנו רואים היום בהייטק. צריך לזכור ש- 750 אלף משקי בית חיים היום בשכירות בישראל ומכאן שפוטנציאל שוק השכירות ארוכת טווח מוערך ביותר מ- 100 אלף דירות. עליית מחירי הדירות והתייקרות המשכנתאות רק תביא לכך שיותר משקי בית יבחרו באופציה זו".

שיכון ובינוי: למעלה מ-2,600 דירות להשכרה עד 2025

שיכון ובינוי מחזיקה בבעלותה כ-1200 דירות להשכרה ארוכת טווח בין היתר ברושלים, חיפה, קרית ביאליק וחריש. לאחרונה זכתה החברה במכרז להקמת 511 דירות במתחם שדה דב בתל אביב, כך שבצפון תל אביב מחזיקה החברה במלאי של מעל 800 דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח.

לדברי מנכ״ל שיכון ובינוי, תמיר כהן, "שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח הוא אחד משווקי המטרה המרכזיים של שיכון ובינוי, בעיקר בשל העלייה המשמעותית במחירי הדיור שהובילו לשינוי הרגלי הצריכה בתחום ומאפשרים לחברות גדולות לרכוש מקבצי דיור גדולים ולהפעיל אותם כנכסים מניבים. בכוונת שיכון ובינוי להגדיל באופן משמעותי את הנוכחות שלה בסגמנט זה. אנו צופים כי עד שנת 2025 תחזיק החברה בבעלותה למעלה מ-2600 דירות בשכירות ארוכת טווח".