התרגלנו לשמוע על יזמי הייטק צעירים ומוכשרים חדי קרן שהצליחו למכור את חברתם בסכומים הזויים והופכים לסיפור סינדרלה מודרני. גם בנדל״ן כידוע חוגגים אקזיטים אלא שהם הרבה יותר צנועים. הסיפור הגדול הוא, שכל אותם רווחים "קטנים" לכאורה בנדל״ן, בהשוואה לסיפורי ההצלחה בהייטק הישראלי, מצטברים לרווחי עתק לקופת המדינה ומצביעים במשהו על סך האקזיט המופלא ממנו נהנים שחקנים רבים בשוק הנדל"ן.
בשנת 2022 סך הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן עתיד לעמוד על לא פחות מ-34 מיליארד שקל. מעבר לצמיחה המטורפת בגבייה ביחס לשנת 2021 - שסגרה 28 מיליארד שקל (עלייה בשיעור תלול של מעל 20%), מדובר בקצת יותר מ-100 מיליארד שקל אקזיט לציבור הישראלי, (וזאת לאחר שניכינו 20% למס רכישה וייחסנו שיעור מס שבח ממוצע של 25% ליתרה). זהו סכום מכובד למדי, גם במונחי שוק ההייטק הישראלי.
נשיא לשכת שמאי המקרקעין לשעבר ומומחה הנדל"ן, אוהד דנוס, ניתח עבורנו את מצב השוק, בסיוע מחלקת המחקר של אתר מדלן. ביקשנו ממנו לסמן ולאתר לקהל הקוראים את הישובים והשכונות בהם נרשמו "אקזיטים" השווים ביותר, אלו שהוגדרו ב״צניעות״ כרווח של מעל חצי מיליון שקל בתקופה של 3 שנים, ועד רווח של כמיליון שקלים בשנה בודדת, לדירות שלושה וארבעה חדרים.
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "במרכז תל אביב ובקטמון הישנה בירושלים, עליות המחירים החדות נובעות בעיקר ממיקום הנכסים וההיסטוריה. לעומת זאת בשאר השכונות בהן עלו המחירים במעל חצי מיליון שקל, אנו רואים שמרכיב הדירה הוא זה שתדלק את עליות המחירים: דירות יד שנייה בפרויקטים שנבנו בשנים האחרונות נמכרו בהפרש גבוה ממחירי דירות יד שנייה בבניינים ישנים, ומכאן הפער".
מה זה אומר על העתיד? לדברי דנוס: "צריך לפקוח עיניים טוב טוב ולהיזהר לא לקנות נכס בהתבסס על עלייה שכבר נרשמה, כך ייצא כי הקונה לא יהנה מעליית המחיר. כמו-כן, נוכח הנתונים, מומלץ לעקוב אחר נתוני שיווק הקרקעות ולבחון את העלייה בפרויקטים חדשים, אשר עשויה לנבא בוודאות את העלייה הצפויה במחירי הדיור החדשים באותה שכונה, שמן הסתם ירימו גם את מחירי דירות היד שנייה״.
במקום ה-1: מקור ברוך, ירושלים
במקום הראשון לשיאנית האקזיטים במספרים, שהם בהחלט "משני חיים" למי ששפר עליו גורלו ורכש שם דירה, זוכה שכונה "מקור ברוך" בירושלים עם לא פחות מאקזיט של 1.379 מיליון שקלים בדירת 3 חדרים (מ- 1.644 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2018 ל- 3.023 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2021). כמו-כן רושמת השכונה אקזיט של 2.358 מיליון שקלים בדירת 4 חדרים (מ-2.4 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2018 ל- 4.758 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2021).
לדברי דנוס, "מדובר בשכונה הממוקמת במרכז העיר ירושלים שנוסדה אי שם בשלהי שנות ה-20' של המאה הקודמת וממוקמת מצפון לרחוב יפו הפופולארי. השכונה נהנית ממיקום מצוין בקרבת כל האטרקציות של מרכז העיר והעיר העתיקה עם נגישות לרכבת הקלה. לצד זאת נהנית השכונה משקט ובנייה נמוכה. לכל מי שמחפש תנאי מחייה מודרניים ונוחים יחסית במרכז העיר ומבלי להזדקק כמעט לרכב, השכונה מהווה פתרון מושלם ומכאן גם הקפיצה הגדולה במחיר. מובן שלכך גם סייע ההיצע הקטן יחסית של בנייה חדשה בשכונה".
במקום ה-2: גבעת אולגה, חדרה
במקום השני עם אקזיט של מעל מיליון שקלים, זוכה שכונה "גבעת אולגה" (א' ו- ב') בחדרה עם אקזיט של 1.193 מיליון שקלים בדירת 4 חדרים (מ- 1.251 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2018 ל-2.444 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2021).
דנוס: "שכונת גבעת אולגה בחדרה ממוקמת במערב מרכז העיר, ממערב לכביש החוף ומצפון לגבעת אולגה ג' ו- ד'. מה שעושה בשכונה הזו את ההבדל הוא הקרבה לכביש החוף ולחוף הים. השכונה אמנם שייכת מוניציפאלית לחדרה ואף ניתן בנקל להגיע ממנה למרכז העיר, אך לצד זאת לא באמת מרגישה את העיר. כמו כן, לשכונות קדמת ים ורובע הים העתידות להיבנות מצפון לה, תרומה לא מבוטלת לעליית המחירים".
במקום ה-3: עיר ימים, נתניה
במקום השלישי עם אקזיט של מעט מתחת למיליון שקלים, זוכה שכונה "עיר ימים" בנתניה עם אקזיט של 918 אלף שקל לדירת 4 חדרים (מ-2.585 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2018 ל-3.503 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2021).
לדברי דנוס: "שכונת עיר ימים החדשה יחסית והאיכותית, ממוקמת בדרום מערב העיר נתניה ומתאפיינת בבנייה רוויה וגבוהה, באיכות וסטנדרט מהגבוהים ביותר הקיימים כיום בשוק הישראלי. הקרבה של השכונה לים ולציר היציאה מנתניה באמצעות כביש החוף לכיוון המרכז וצפונה - יש השפעה רבה על העלייה הדרמטית במחירים. אם נוסיף לכך את הבנייה האיכותית שכבר קנתה לה שם בסביבה ובאזור ואת תכנון וביצוע המרחב הציבורי, נקבל סיפור הצלחה שמתורגם למספרים ומזומן".
במקום 4: קטמון הישנה, ירושלים
במקום הרביעי עם אקזיט של 721 אלף שקל בדירת 4 חדרים, חוזרת שוב שכונה בירושלים - "קטמון הישנה" (מ-2.772 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2018 ל-3.493 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2021).
“כאן כבר לא מדובר בפרויקטים חדשים כי אם במחירי דירות יד שנייה בעיקר", מסביר דנוס. "שכונת קטמון הישנה, ממוקמת בדרום מרכז העיר ירושלים, מדרום לשכונת רחביה היוקרתית, ומהווה אחד מריכוזי הבורגנות החרד"לית בעיר. האוכלוסייה החזקה יחסית לצד המיקום המשובח, הם שהביאו לעליית המחירים, במשולב עם העלייה הכללית שנרשמה בעיר בתקופת הקורונה. בכלל, העיר ירושלים היא אחת המרוויחות העיקריות מעליית המחירים, בין היתר כתוצאה מהתעניינות וביקושים עולים וגוברים מצד יהדות התפוצות".
במקום ה-5: הצפון הישן, תל אביב
חותמת את רשימת חמשת האקזיטים הגדולים, עם אקזיט של 639 אלף שקל לדירות שלושה חדרים בצפון הישן של תל אביב (מ-2.996 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2018 ל-3.635 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2021).מערב העיר תל אביב (לב העיר) רושם זינוק במחיר של 591 אלף שקל בדירות שלושה חדרים (מ-3.108 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2018 ל-3.699 מיליון שקלים בממוצע בשנת 2021).
"העלייה כאן היא לא פחות ממעניינת מאחר ומדובר בשכונות שונות באופיין ובתכלית", מסביר דנוס, "הצפון הישן – החלק המערבי, למרות שכולל את מתחם נמל תל-אביב, הוא אזור מנומנם יחסית בהשוואה ללב העיר – החלק המערבי שכולל מוקדי בילוי רותחים כמו רחוב בוגרשוב. מה שכן, ניתן לציין כדומה בשתי השכונות את הקרבה לים והביקושים הגדולים מהם נהנית העיר. כמו כן, בעוד שבערכים מוחלטים מדובר ב"אקזיט" מכובד של כמה מאות אלפי שקלים, הרי שבאחוזים על ההשקעה מדובר בכ- 20% בלבד בעוד שאצל המנצחת בסקירה הזו, שכונת "מקור ברוך" בירושלים, מדובר בעלייה של לא פחות מ- 98% (לדירות 4 חדרים)".
מקומות 6-10: אקזיט של כחצי מיליון
במקום השישי: מרכז המושבה בפרדס חנה-כרכור עם "אקזיט" של 583 אלף שקל לדירות שלושה חדרים בפרויקטים חדשים (מ-787 אלף שקל ב-2018 ל-1.370 מיליון שקלים ב-2021).
במקום השביעי: שכונת אוסישקין בנהריה עם "אקזיט" של 582 אלף שקל לדירות ארבעה חדרים בפרויקטים חדשים (מ-669 אלף שקל ב-2018 ל-1.251 מיליון שקלים ב-2021).
במקום השמיני: שכונת מורשה רמת השרון עם "אקזיט" של 553 אלף שקל לדירות ארבעה חדרים בפרויקטים חדשים (מ-2.039 מיליון שקלים ב-2018 ל-2.592 מיליון שקלים ב-2021).
במקום התשיעי: צפון מערב בת ים עם "אקזיט" של 550 אלף שקל לדירות ארבעה חדרים בפרויקטים חדשים (מ-1.863 מיליון שקלים ב-2018 ל- 2.413 מיליון שקלים ב-2021).
במקום העשירי: מרכז העיר ירושלים עם "אקזיט" של 545 אלף שקל לדירות שלושה חדרים ביד שנייה (מ-2.142 מיליון שקלים ב-2018 ל-2.687 מיליון שקלים ב-2021).
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו