ערבים לדיור

בין הצפון לדרום שוכנים יישובים קטנים שהולכים ומתפתחים. טיול במקום יחשוף סביבת חורש ים תיכוני טבעי, מטעי זיתים עתיקים הידועים בשמן האיכותי שהם מניבים וסמטאות מרהיבות בעלות ארכיאולוגיה עשירה. אלו פינות חמד קסומות ולא מוכרות שכף רגלם של ישראלים רבים לא הוטבעה במקום.

ביישובים הצנועים הללו מקודמות כיום תוכניות בניין עיר מפורטות במטרה להפוך אותם ממקום נידח ומוזנח לאתר תיירותי, הנמצא על מפת הווייז של כל מטייל מצוי. תוכניות הבנייה השונות מציעות הקמת קאנטרי קלאב בעל קיר זכוכית הצופה על הנוף והוואדי המשתפל במקום, סלילת שבילי אופניים שיעברו באתרים היסטוריים, הנגשת מצוקים, מלונות בוטיק, צוקים תלולים שלאורכם שבילי הליכה היורדים במעלה, כיכרות, מסחר ותיירות שיעוצבו לצד היסטוריה בת 3,000 שנה. אתרי תיירות במיטבם.

לא מדובר בקיבוצים או מושבים בפריפריה הרחוקה, אלא בכפרים וישובים ערבים הממוקמים ק"מ ספורים מאזורי ביקוש. כך קורה למשל בישוב ג'סר א-זרקא, 10 ק"מ צפונית מקיסריה, העובר מתיחת פנים משמעותית. תוכנית שאושרה בותמ"ל חלה על שטח של כ-200 דונם הכולל בין היתר בנייה של 520 דירות ופארק ציבורי בשטח של כ-27 דונם שיתחבר עם שמורת הטבע 'נחל תנינים'. חיבור הכיכר המרכזית של הישוב הוותיק ל'דרך הים' והקמה של מלוניות ובית מלון שיכלול 115 חדרים. אחד הפרויקטים המוקמים בישוב הוא זה שמקימה חברת 'גשם החזקות' הנקרא "טורקיז", סמוך לג'אסר א-זרקא.

צפונה משם, בדיר אל-אסד, כ-7 ק"מ מכרמיאל, מקודמת תוכנית לבניית אלפי יח"ד והגדלת היקף האוכלוסייה בבנייה רוויה. תוכנית המתאר שגובשה על-ידי משרד 'לרמן אדריכלים' מציעה מענה תיירותי באמצעות הקמת מלון בוטיק שיכלול 60 יחידות מלונאיות, שימור המצודה הצלבנית, פיתוח תיירות אקסטרים ויצירת מסלול דאון-היל - מסלולי הליכה וריצה מראש המצוק, לצד חיבור לשבילי אופניים וטיילת.

גם בפקיעין, 16 ק"מ צפונית מהישוב כרמיאל, מקודמת תב"ע לפיתוח התיירות ובנייה של כ-2,000 יחידות דיור, תוך התייחסות למאפיינים הייחודיים של הישוב והבנייה ההיסטורית. באבו גוש, כ-7 ק"מ מירושלים, מקודמת תוכנית לבנייה של מאות דירות לצד הקמת מוקד תיירותי שיהווה שער הכניסה למועצה, פיתוח אינטנסיבי של השטחים הפתוחים והקמת בית מלון הכולל 140 חדרי אירוח ומרכז כנסים.

תוכניות מתאר ותוכניות ומפורטות לבנייה של אלפי יחידות דיור לצד שטחי תעסוקה, מסחר ופנאי מקודמות בישובים נוספים כערערה, ג'ת, ראמה, הישוב הבדואי אבטין, נצרת, סכנין, שפרעם, עראבה, פורדיס, כפר כנא ועוד ועוד.

"תוכניות המתאר מסדירות היום אלפי יחידות דיור ומגשרות על פערי עבר", מסבירה פרופ', האדריכלית אירית צרף-נתניהו, בעלת משרד לאדריכלות ובינוי ערים, סגנית נשיא במרכז האקדמי ויצו חיפה, "הישובים האלה", ממשיכה צרף נתניהו, "באמת יכולים לשגשג ולהיות מקום נפלא בעלי זיקה היסטורית וארכיאולוגית. בראמה, למשל, ישנם שרידים היסטורים רבים ששולבו בבנייה החדשה, שמירת המרכז הוותיק בד בבד עם החייאתו".

החמולות המתעשרות

ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובציבור הערבי לא זוכרים פריחה כזו של נדל"ן בערים וישובים של החברה הערבית והבדואית. בניגוד לשנים קודמות, שמכרזי רמ"י בקושי כללו שיווקי קרקע במקומות אלו - בשנתיים האחרונות הוציאה רשות מקרקעי ישראל מכרזים רבים ברחבי הארץ לבנייה עתידית של אלפי יחידות דיור. אף שיש מי שיטען כי מדובר בטיפה בים בהתחשב בגידול הדמוגרפי של האוכלוסייה, עדיין מדובר בסנונית ראשונה המלמדת על מדיניות הממשלה לשנים הבאות.

כך קורה בעיר המוסלמית, אום אל-פאחם. אף שבעיר הממוקמת מזרחית לכביש ואדי עארה ניתן לשמוע יותר על סכסוכי דמים מאשר פריחה נדל"נית, מתחת לפני השטח העיר עוברת מהפכה של ממש. בשנה האחרונה חתמה העירייה על הסכם גג לבנייה של למעלה מ-15,000 יחידות דיור חדשות שעתידות להכפיל את היקף האוכלוסייה.

מדובר בהסכם הגג הראשון שנחתם עם עיר ערבית, אך לצד התקוות הרבות מהמהלך, רבים מטילים בכך ספק גדול. "בעיר העתיד הערבית" עדיין לא מתנהל שוק חופשי, אין כניסה של קבלנים ומרבית התכנון מקודם על קרקע פרטית "הסובלת" מריבוי בעלים במושע.

הישובים הערבים בארץ סבלו במשך שנים מהזנחה ממושכת, הנובעת מחוסר תכנון מצד המדינה אך גם מצד הרשויות המקומיות, התושבים ומבנה הבעלות הקרקע. עם זאת, בעשור האחרון הושלמה הכנת תוכניות מתאר כוללניות לכ-96% מישובי החברה הערבית, והן מעניקות מסגרת תכנונית ארוכת טווח. מנגד, תכנון מפורט הכולל איחוד וחלוקה עדיין לוקה בחסר, משום שמרבית שטחי הפיתוח חלים על קרקעות פרטיות.

כ-80% ויותר מהקרקעות בישובים הערבים והבדואים מוחזקות בבעלות של חלק קטן מהאוכלוסייה הערבית בהתבסס על מבנה משפחתי–חמולתי, כאשר, לרוב, רשומה החלקה בפנקסי המקרקעין על שם ראש המשפחה המורחבת. עובדה זו יוצרת ריבוי בעלויות על יחידת קרקע ובעיות קנייניות, כשלצידן חלק ניכר מאד מהאוכלוסייה הערבית כלל אינו מחזיק בקרקע ועבורו נדרש למצוא פתרון דיור.

"הלחץ על הקרקעות הזמינות למגורים הוא גדול", מסביר שמאי מקרקעין במחוז הצפון, עאלם עאטף, "יש כפרים שלמים שאפשר להיכנס אליהם לחפש חצי דונם ולא למצוא. המחסור בקרקעות הוא אדיר. אחת הבעיות בכפרים הערבים היא, שמרבית הקרקעות נמצאות בבעלות פרטית של מספר בודד של משפחות. כ-30% מהתושבים מחזיקים בקרקעות הללו, ואלו שאין להם נדרשים לקנות מאותן משפחות או לחכות למכרזי רמ"י, שגם היא לצערי, לא משווקת מספיק".

לדברי שמאי המקרקעין והכלכלן מוטי זייד, בעלים של חברת 'מוטי זייד בע"מ', "מצוקת הקרקעות במגזר הערבי כה קשה, עד כי במקרים מסוימים, מחיר קרקע בישובים ערבים עשוי לעלות יותר מהשוק הכללי".

זייד, מומחה לשמאות בחברה הערבית, מציין כי בערים גדולות כטייבה, כפר קאסם ואום אל-פאחם, קרקע בשטח של דונם נמכרת בכ-3 מיליון שקלים וצפונה מזה.

"מדובר בקרקע שעליה זכויות בנייה של 4-6 יחידות דיור, כך שלרוב הזוגות הצעירים קונים חלק מהקרקע, כ-300 מ"ר, משלמים עליה מיליון שקל ובונים את ביתם".

כמה זה עולה להם?

מצוקת הקרקעות בחברה הערבית מצד אחד והעלייה ברמת החיים בחברה, גרמה לכך שזוגות צעירים מבקשים היום לצאת מהכפרים והישובים בהם גדלו ומחפשים דירה עם איכות חיים בערים מפותחות. כמה אם כך תעלה להם דירת 4-5 חדרים?

חברת ע.ע. אבו-ראס מכרה לאחרונה בפרויקט W4 בשכונת הגליל בנצרת דירת ארבעה חדרים ב-1.450 מיליון שקל. את הדירה רכש זוג צעיר ערבי שהחליט לעזוב את המגורים בכפר. מדובר בדירה בשטח של כ-115 מ"ר עם מרפסת בשטח של 14 מ"ר בבניין בן 7 קומות. רק לפני כשנתיים מכרה ע.ע. אבו ראס דירה דומה בפרויקט W3, במחיר של 1.250 מיליון שקל ולפני כארבע שנים, בפרויקט W2, נמכרה דירה דומה על הנייר תמורת כ-1.1 מיליון שקל בלבד.

כ-300 אלף שקלים מפרידים בין הישוב הערבי 'נצרת' לישוב היהודי 'נוף הגליל'. חברת 'סלים לחאם יזמות ובנייה' מכרה לאחרונה דירת ארבעה חדרים בשטח של 120 מ"ר בכ-1.6 מיליון שקל. דירות משודרגות יותר בשטח דומה נמכרות גם ב-1.8 מיליון שקל והציבור הערבי, קונה.

"הכפרים הערבים מתחילים להידמות יותר ויותר למחנות פליטים", טוען באסל לחאם, סמנכ"ל ביצוע בחברת 'סלים לחאם יזמות ובנייה'. "הם נמצאים במצב קשה. אין חניה, מדרכות, שטחי ציבור, פרטיות, ביטחון, נגישות או ניקיון. מה שיש היום לערבים זה קורת גג, וגם זה פיראטי. יש פתרון אחד ויחיד – הגדלת שטחי השיפוט וקידום תכנון איכותי לערבים שיהיה שווה ערך לזה שבישובים היהודים. אנחנו שומעים כל הזמן שלעפולה ולישובים נוספים הולכים להכפיל את השטחים, כך צריך לנהוג גם עם הישובים הערבים ולספק להם קרקעות".

ומה בתכנון?

ממינהל התכנון נמסר ל"נדל"ן היום" כי, תוכניות המתאר שקודמו בעשור האחרון מסדירות אלפי יחידות דיור ביישובי החברה הערבית והבדואית ובתקופה זו אושרו כ-4,070 תוכניות מפורטות בשטח כולל של כ-655 אלף דונם, הכוללות יחד תוספת של כ-278 אלף יחידות דיור.

בנוסף לתוכניות המאושרות הללו, נמצאות כיום מעל 1,100 תוכניות מפורטות בהליכים, הכוללות יחד תוספת של כ- 111 אלף יחידות דיור. כמו-כן, במסגרת הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) אושרו עד כה כ- 37,000 יחידות דיור ועוד כ-47,000 מצויות בהליכים סטטוטוריים או בתכנון במסלול ותמ"ל.

"בהשוואה בין הישובים היהודים כחיפה, כרמיאל ונוף הגליל, לעומת הישובים הערבים כנצרת - מדובר בפער של מאות אלפי שקלים לדירה", מסביר עו"ד ד"ר קייס נאסר, שותף במשרד מ. פירון ושות׳. "אם יש לי שני מיליון בכיס, אין לי בכלל התלבטות אם לגור בכרמיאל או בעיינה, בנוף הגליל או בנצרת. הישובים הערבים הם זהים, אין תחרות פנימית ביניהם. האם נצרת עדיפה על טייבה או טירה? הם כולם שווים מבחינת שירות וסובלים מאותה רמת חיים מפגרת. בגלל זה אנו מזהים היום שמרבית הדור הצעיר בחברה הערבית נוטש את יישובי האם ומתגורר בכרמיאל, מעלות תרשיחא, נוף הגליל ושפרעם. הם מחפשים איכות חיים שאת זה אין למרבית הישובים הערבים".

כשזה המצב, העיניים של האוכלוסייה הערבית נשואות לפתחה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כפתרון לאלו שאינם מחזיקים קרקע בבעלותם. ואכן, במהלך 2021 הוציאה רשות מקרקעי ישראל מכרזים לבנייה של למעלה מ-6,500 יחידות דיור בישובים וכפרים ערבים ברחבי הארץ, כ-1,700 מהם באום אל-פאחם. בצד השני של המפה - במעוז ההתיישבות הבדואית בדרום, הוציאה רמ"י למעלה מ-1,200 דירות בעיר רהט, הממוקמת כ-12 ק"מ מבאר שבע. כמו-כן למעלה מ-830 יחידות דיור יצאו לשיווק גם במועצה המקומית הבדואית 'שגב שלום' ובמקומות נוספים.

החברות שזיהו את ההזדמנות

בהר שבין כפר ברא לכפר קאסם מתעופפים מדי לילה מטחי ירי כבדים. כך קורה גם בישובים רבים שעלו רק בשנה האחרונה על מפת הנדל"ן של רמ"י. בדיר אל-מכסור, שווקו בשנה האחרונה 170 יחידות דיור, שם גם נרצח בשנה האחרונה פעוט בן 4 בעת ששיחק בגן שעשועים במקום.

למעשה, אין ישוב ערבי שלא התרחשה בו תקרית אלימה או רצח. כמעט כל אירוע בחברה הערבית מחייב ירייה באוויר – החל מסגירת חשבונות, דרך הגנה על כבוד המשפחה, ניסוי בנשק וגם באירועי שמחה וחתונה. היריות והשימוש בנשק חם הם דבר כבשגרה, כך שמאז ינואר 2019 נרצחו 230 בני אדם בחברה הערבית ומתחילת השנה מניין הנרצחים הגיע ל-16, כמעט 10 מקרי רצח בחודש.

הנתונים לא מעודדים. אם במקום מתוקן הדבר היה משפיע על רמת ביקושי הנדל"ן ומחירי הדיור, בחברה הערבית הביקושים הגואים לנכסי נדל"ן מצליחים למוסס גם את אירועי הפשיעה החמורים ביותר.

המועצה המקומית כפר ברא שבמחוז מרכז, התמקמה בשנתיים האחרונות כשיאנית אירועי הירי בישראל (28 אירועי ירי מאז 2019, רנ"ה), למרות זאת, לאחרונה שיווקה רמ"י בכפר 219 יחידות דיור במחיר מופחת כך שדירת 120 מ"ר תימכר תמורת כ-800,000 שקלים. מדובר בהנחה בשיעור של 33% ממחיר השוק, כך ששווין של דירות דומות מגיע לכ-1.2 מיליון שקל.

בדיר אל אסד, כזכור אותו ישוב שעובר התפתחות נדל"נית וקיימות עבורו תוכניות מגירה לפיתוח תיירותי - התרחשו בשנה האחרונה תקריות ירי חמורות. הישוב הממוקם כחמישה ק"מ מכרמיאל, נהנה לאחרונה משיווקי קרקע במכרזי מחיר מופחת לבנייה של 134 יחידות דיור לפי מחיר של 750 אלף שקל לדירת 120 מ"ר, הנחה של כ-26% ממחיר השוק.

אחת מחברות הנדל"ן שזיהתה את ההזדמנות היא 'רני צים מרכזי קניות' של איש העסקים רני צים, שבמהלך 2021 נכנסה גם לשוק המגורים בחברה הערבית. בתחילת חודש מאי דיווחה החברה כי זכתה במכרז של רמ"י לבנייה של 154 יחידות דיור בכפר קאסם תמורת 47 מיליון שקל, כולל פיתוח לבנייה של 154 יחידות דיור.

סכום הזכייה משקף עלות קרקע של כ-305 אלף שקל ליחידת דיור. קודם לכן, ביולי אשתקד, דיווחה החברה כי זכתה במכרז לבנייה של 36 דירות בפורדיס תמורת 10 מיליון שקלים כולל פיתוח, המשקף עלות קרקע של כ-280 אלף שקל ליחידת דיור. החברה צפויה למכור דירות 120 מ"ר החל מ-1.35 מיליון שקל.

"כרגע המחיר זה נתון שאנחנו שומרים אותו", מסביר יואב קפלן, סגן יו״ר ומנהל הפיתוח העסקי ב'רני צים מרכזי קניות'. "עוד לא יצאנו לשיווק, אבל כשהתייעצנו עם מספר גורמים מקצועיים אמרו לנו, 'אתם תגידו את המחיר והשוק יתיישר לפיכם'. יש פלח שוק גדול מאד בחברה הערבית שיכול להרשות לעצמו לקנות דירות במחיר של מעל מיליון שקל".

חשיבה זו היא שהניעה את 'רני צים' לקבל החלטה להקים מאות יחידות דיור בחברה הערבית בשנתיים הקרובות, באמצעות מכרזי רמ"י אך גם בעסקאות קומבינציה עם בעלי קרקעות. לצורך כך, הוקמה חברת 'רני צים בנייה רוויה בחברה הערבית', שתפעל בתחום ותוחזק ב-86% על ידי חברת בת של החברה. 10% נוספים יוחזקו על ידי היזם איתי שליין, שיכהן כמנכ"ל החברה המשותפת, ויתרת ה-4% יוחזקו על ידי איימן סייף, לשעבר מנהל הרשות לפיתוח כלכלי בחברה הערבית, מי ששימש בתפקידו האחרון כפרויקטור הקורונה. סייף יכהן גם כיו"ר דירקטוריון החברה המשותפת.

"כיום זוג צעיר ערבי שמעוניין לבנות בית, קונה קרקע ובונה בעלות של כ-800 אלף שקל, ללא היתרים ומבלי לקבל סיוע במשכנתא כשהמע"מ הוא רק "אופציה", מתאר קפלן, "וכל זה מבלי שהנכס רשום ונבנה כחוק. כעת, יש לזוגות ערבים צעירים הזדמנות לקנות דירה איכותית ב-1.2 מיליון שקל ולקבל משכנתא. זו מהפכה במובן הזה. הדברים הללו הביאו אותנו להבנה שזה הזמן הנכון להיכנס למכרזים ועסקאות קומבינציה למגורים בישובים ערבים. גם האזרח הערבי צמא לפתרון ואנו מאמינים שהשוק הזה יהיה פעיל יותר, שלא לדבר על כך שהוא כבר עכשיו מתחיל ליצור שוק משני למגורים - היכולת של בעל נכס ערבי למכור למישהו אחר, זה מה שמייצר לו ערך, מה שלא היה אצלם עד עכשיו. פריצת דרך ממש".

שוק משרדים בועט

עבור 'רני צים מרכזי קניות' לא מדובר בכניסה חדשה לפעילות עסקית במגזר הערבי. ברשימת המרכזים המסחריים של החברה נכללים כאלו שכבר בנתה באום אל-פאחם (8,200 מ"ר) וירכא (7,400 מ"ר), תוך שהיא מקדמת פרויקטים מסחריים נוספים בחברה הערבית, ביניהם פרויקט הרחבה בטירה (5,100 מ"ר), בטמרה (7,500), טייבה (9,000 מ"ר), פרויקט שלב ב' באום אל-פאחם (8,500), שלב ב' ברהט (3,000 מ"ר) ופרויקט בדלית אל-כרמל (7,800 מ"ר).

"המתחמים האלה מתנהגים באופן דומה לאלו שבשוק הכללי", מסביר קפלן, "גם מבחינת רמות המחיר והפדיון למ"ר. תמהיל השוכרים, גם הוא זהה, כאשר 70-90 אחוזים כוללים את הרשתות הארציות ו-20% הם מה שאנחנו קוראים להם "כוכבים מקומיים", שיש להם יכולות לוקאליות גבוהות ואנחנו מטפחים אותם".

לדברי האדריכלית דורית שפינט, שותפה בגורדון אדריכלים ומתכנני ערים, "הצעירים הערבים מחפשים מקום טוב לחיות בו. הם מעוניינים שהישוב, הכפר שלהם, יתוכנן בעירוב שימושים ויספק את כל השירותים הנדרשים: מרחב ציבורי, שטחים ירוקים, מדרכות מפותחות, תשתיות, מקומות תעסוקה, מסחר, פארקים ומתקני שעשועים שניתן לצאת עם הילדים. החברה הערבית צריכה לקחת את האחריות הזו על עצמה ולנצל טוב את הקרקע ברשותה. הם צריכים להבין שלא ניתן עוד לבנות צמודי קרקע, אחרת לא יישארו עתודות קרקע לדורות הבאים, אלא נדרשת בנייה צפופה והקצאת קרקע ליצירת מרחבים מתוכננים. האחריות הזו היא משותפת. זה טנגו. לא רק המדינה אחראית, אלא חייב להתקיים שיח ומאמץ משותף".

15,000 דירות בארבע שנים

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "בין השנים 2016-2021 קידם המשרד כ-120,000 יחידות דיור ביישובי החברה הערבית ושווקו על-ידי המשרד ורמ"י כ-15,000 יחידות דיור. כמו-כן, הוביל המשרד את יישום תכנית 922, שמטרתה עידוד בנייה רוויה במגזר הערבי והועברו 165 מיליון שקל עבור תכנון ובנייה מוסדות ציבור ב-67 יישובים בחברה הערבית.

"בסוף 2021, קודמה החלטת ממשלה חדשה בנושא: החלטה 550 התקפה לשנים 2022-2026, הכוללת את יישובי החברה הערבית ויישובי הבדואים בצפון. במסגרת ההחלטה, תקציב משרד הבינוי והשיכון לחברה הערבית הועמד על סך של 2.117 מיליארד שקלים, כאשר אחד היעדים המרכזיים בהחלטה, הוא שיווק של 5000 יח"ד בשנת 2022 ועליה של 1000 יח"ד בכל שנה החל משנת 2023 ביישובי החברה הערבית.

"בכל הקשור להתחדשות עירונית ביישובים הערבים, בשנה האחרונה יזמה והשקיעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תקציב לבחינת היתכנות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ברשויות עירוניות ערביות. בפיילוט ההיתכנות השתתפו חמש רשויות ובהן, טייבה, ערערה, סחנין, כפר קאסם וג'סר א-זרקא. אין סיבה שבישובים ערביים לא יקודמו פרויקטים להתחדשות עירונית כפי שנעשה בישובים היהודיים״.