לקראת ההחלטה על הריבית: "הפריים כבר לא המסלול הזול"

"לקראת החלטת בנק ישראל הריביות בשוק המשכנתאות משתוללות", אומר יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות בשיחה עם "ישראל היום".

לדבריו, "מכיוון שמשכנתא נלקחת לתקופה ממוצעת של 25 שנה, שינוי בציפיות העתידיות יכול להשפיע בצורה משמעותית על הריביות לתקופות ארוכות, ובתקופה האחרונה אנו חווים שינויים של עד 0.5% לשבוע בתמחור של המסלולים השונים". ברלינר מתאר מגמה מעניינת שאותה רואים יועצי המשכנתאות בתקופה האחרונה.

לדבריו, לראשונה שיעור המשכנתאות שנלקחות על ידי המשקיעים ירד לפחות מ־10%. "המשקיעים רגישים ומגיבים לפני כולם לגובה הריבית, ויציאתם מהשוק בעקבות הריבית הגבוהה מרמזת על שינוי מגמה", הוא מסביר.

"הריבית בפריים עלתה"

בחודשים האחרונים הנתונים של בנק ישראל על היקפי המשכנתאות מצביעים אמנם על האטה מסוימת וירידה מהשיא שנרשם במארס בגובה של כ־13.4 מיליארד שקלים, אבל גובה המשכנתא הממוצעת ממשיך לשבור שיאים, ועבר לראשונה את סף מיליון השקלים למשכנתא ממוצעת לרכישת דירה למגורים, בניכוי משקיעים.

"המרווחים של הבנקים במסלול הפריים גדלו בכ־0.15%, והתמחור של המסלול נעשה רגיש יותר לתקופת ההלוואה. מתחילת השנה עלתה ריבית בנק ישראל ב־0.65%, הריבית הממוצעת במסלול הפריים עלתה ב־0.8%", הוסיף ברלינר. "העלייה בריבית המשכנתאות יותר גדולה מעליית הריבית הכללית בשוק, והבנקים מגלגלים לציבור גם את עליית הריבית וגם את הסיכון והחשש משינויים עתידיים בשוק". הבנקים מתמחרים את ריביות המשכנתא על בסיס עקום התשואות של אגרות חוב ממשלתיות, שכעת מגלם צפי לעלייה של כ־2.25% בריבית בנק ישראל בשלוש השנים הקרובות, כולל העלייה הצפויה של חצי אחוז ביום שני, ולאחר מכן הצפי הוא שהריבית תישאר ללא שינוי.

"המשמעות היא כי כל מי שלקח משכנתא במסלול הפריים צריך להתכונן לעלייה של מאות שקלים נוספים בהחזר החודשי", הסביר. "כמעט שאין הבדל בהצעת ריבית בין משכנתא לתקופה קצרה לבין משכנתא לתקופה ארוכה. כלומר, מאמץ שלנו להעלות את ההחזר החודשי במטרה לקצר את המשכנתא כמעט לא ישפיע על הריבית". אז מה בכל זאת מומלץ? לדברי ברלינר, "הפריים הוא כבר לא תמיד המסלול הזול והמשתלם ביותר. "האינפלציה הממוצעת לתקופה ארוכה נמוכה מהאינפלציה לתקופה קצרה, ולכן צריך לבחור בין תשלום 'קנס' בגין אינפלציה גבוהה במסלולים צמודים לבין חשש עתידי מעמלות פירעון מוקדם גבוהות במסלול הקבועה לא צמודה". נזכיר כי על פי הרגולציה שליש מהמשכנתא חייב להילקח במסלול בריבית קבועה.