צפופה, ירוקה ומבוקשת

מה הסיפור

בורוכוב היא שכונה ותיקה וצפופה, אך גם ירוקה מאוד, בצפון גבעתיים. היא מבוקשת מאוד בגלל הקרבה לתל אביב. היא גובלת בנחלת יצחק התל אביבית וקרובה למוקדי התעסוקה הקיימים והמתפתחים לאורך נתיבי איילון.

עם השנים האוכלוסייה הלכה והזדקנה, וגבעתיים קיבלה שם של עיר לקשישים ופנסיונרים, אך בשנים האחרונות בורוכוב הפכה ליעד מבוקש עבור אוכלוסייה צעירה, שמחפשת איכות חיים, חינוך טוב וקירבה למקומות הבילוי המתפתחים ברחוב כצנלסון.

בעשור הקרוב צפויה תנופת התחדשות עירונית, כשהעירייה מייעדת את מזרח השכונה להתחדשות נקודתית בגובה עד 8 קומות, בעוד שמערבית לרחוב אחדות העבודה מתוכנן פינוי-בינוי עם בנייה גבוהה (עד 40 קומות) למגורים ולתעסוקה.

 

אוכלוסייה

התושבים ברובם המכריע חילונים צברים, עם מעט חובשי כיפות ועולים חדשים. בעשור האחרון האוכלוסייה גדלה בקצב המהיר ביותר בעיר, אחרי קריית יוסף השכנה. עם זאת, ההגירה של משפחות צעירות התמתנה בעשור האחרון, יתכן שבגלל מחסור בדירות פנויות. פרויקטים של התחדשות עירונית צפויים להגדיל את מספר המשפחות בעשור הקרוב.

 

תחבורה

בשכונה עוברים מעט אוטובוסים, כך שהיא שקטה יחסית, אבל ברחובות שבהיקפה עוברים קווים רבים למגוון יעדים בגוש דן, והתחנות במרחק הליכה. תחנות רכבת ישראל סבידור מרכז והשלום קצת רחוקות ברגל, אבל אפשר להגיע אליהן באופניים בפחות מ-10 דקות.

עם זאת, למעט שביל אופניים חדש יחסית ברחוב בורוכוב, אין פה שבילים נוספים וכרגע לא מתוכננים כאלה, כך שהרכיבה באזור עדיין כרוכה בסיכון. ברכב הפרטי המצב לא משהו, עם מצוקת חניה חמורה ועומסים בכבישים הראשיים שבהיקף.

היצע התחבורה הציבורית באזור צפוי לגדול ב-2022 עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, שיהיה במרחק הליכה מחלק מהבתים ובמרחק רכיבה קצרה מהשאר. הוא יאפשר הגעה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, קניות ובילוי בתל אביב, רמת גן, בני ברק, פתח תקווה ובת ים.

קו מטרו (רכבת תחתית) שמתוכנן ברחוב כצנלסון, יהיה במרחק הליכה מרוב הבתים ויקשר את האזור עם פתח תקווה, גבעת שמואל, בני ברק, רמת גן, תל אביב, וחולון. מדובר בפרויקט יקר שלא תוקצב עדיין, והוא לא צפוי להיות פעיל לפני 2035.

יתרונות

• מיקום מרכזי אך שקט.
• תחבורה ציבורית טובה שצפויה להשתפר.
• מרחק הליכה מקניות, סידורים ומקומות בילוי.
• למרות הקירבה לרחובות ראשיים, האזור שקט יחסית.
• מוסדות חינוך טובים.
• גישה לגינות ופארק.

חסרונות

• עומסי תנועה ומצוקת חניה.
• מטרדי בנייה צפויים בשנים הקרובות.
• אין תשתית לאופניים.
• בגלל שהבנייה על גבעה, ההליכה יכולה להיות מאתגרת.
• הצפיפות תגדל.

 

היצע ומחירים

בשנת 2020 נמכרו כ-120 דירות, מחציתן חדשות. מדובר בירידה של כ-8% ביחס לשנת 2019, אך יחסית למקומות אחרים בישראל שהיקף העסקאות בחלקם נפגע ביותר מ-20%, ככל הנראה עקב משבר הקורונה, מדובר בירידה מינורית.

תמהיל העסקאות מראה שמדובר בסביבה הטרוגנית יחסית, עם משפחות צעירות ומשפרי דיור. היצע דירות ה-3 חדרים מתדלדל, בעיקר בגלל שרוב הבנייה החדשה היא במסגרת תמ״א 38, שמשדרגת דירות 3 חדרים לדירת 4 חדרים חדשה. עוד דבר מעניין הוא שדירות 4 חדרים יד שנייה וחדשות נמכרות במחיר כמעט זהה, מכיוון שמרבית דירות ה-4 חדרים חדשות יחסית, מבניינים שעברו תמ"א 38 במהלך שנות ה-2000.

בשכונה נבנים מספר פרויקטים. חברת GLM בונה ברחוב כצנלסון את פרויקט הרמוניה נוף העיר - גבעתיים.  הפרויקט כולל שני בנייני בוטיק. הבניין הראשון נמכר, ושיווק הבניין השני בעיצומו. מוצעות דירות 4 חדרים עם חניה החל מ-2,750,000 שקל ופנטהאוזים 5 חדרים עם שתי חניות.

פרויקט נוסף, במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, מוקם על ידי חברת מותג עירוני ברחוב גורדון 37 א'. זהו בניין בוטיק אינטימי עם 6 קומות. הפרויקט כולל דירות 3 עד 5 חדרים, דירת גן ופנטהאוז מרווח. כל הדירות כוללות חניה. הפרויקטים מתאימים למשפרי דיור מהסביבה, למשפחות ולזוגות צעירים.

 

תוכניות לעתיד

התחדשות עירונית: יש כבר פרויקטים של תמ"א 38, ומספרם צפוי לגדול בעשור הקרוב. האזור המערבי מיועד לפינוי-בינוי עם בנייה חדשה בצפיפות גבוהה. מצד אחד הבינוי החדש ישפר את החזות, ובמקרים של פינוי-בינוי יאפשר הקמת פארקים ומבני ציבור חדשים, אבל השכונה תהפוך לצפופה יותר וההתניידות ברכב תהיה עוד יותר מתסכלת.

רכבת קלה: הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן מוקם בימים אלה ברחוב ז'בוטינסקי, במרחק הליכה מהבניינים בצפון מערב, ובמרחק רכיבה קצרה על אופניים מהשאר. הקו האדום מתוכנן לפתיחה במהלך 2022.

מטרו: במרחק הליכה ברחוב כצנלסון צפוי לעבור קו של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב. הקו מתוכנן לעבור בין בית חולים וולפסון בחולון למזרח פתח תקווה, ולעבור בדרך בדרום ומרכז תל אביב (כולל מחלף השלום), גבעתיים, רמת גן, בני ברק וגבעת שמואל. רשת המטרו תאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, מגורים ובילוי, אך היא לא צפויה להיפתח לפני 2035.

הזדמנות למשקיעים

כתוצאה מהמיקום המרכזי, מחירי הדירות גבוהים. מדובר בהשקעה סולידית, שתשתלם בעיקר בטווח הארוך. תשואת השכירות, שעומדת על כ-2.8% (בדירות 4 חדרים), די ממוצעת.

הסיכוי היחיד לעשות מכה היא במידה ונרכשה דירת 3 חדרים יד שניה בבניין שעתיד לעבור תמ״א 38. הסיכוי להשיג כיום דירה כזאת, שהבניין בו היא נמצאת עדיין לא התחיל תהליך (כלומר הפוטנציאל עוד לא מגולם במחיר, או מגולם מידה נמוכה), הוא לא גבוה, בטח בהתחשב בעובדה שעיריית גבעתים היא בין המתנגדות הגדולות לתמ״א 38, ובהתחשב שתוקף התוכנית קרוב לסיומו.

נכון להיום כ -50 פרויקטים נמצאים בשלבי תכנון, תוספת של קרוב ל-600 דירות חדשות. 17 מהפרויקטים נמצאים בשלבים מתקדמים או בבנייה, והם מהווים תוספת של 300 דירות חדשות. המשמעות היא שהרכבת כבר יצאה מזמן מהתחנה.

במקרה שכן הצלחתם לשים את ידכם על דירת 3 חדרים יד שניה בבניין שנמצא בתהליך מוקדם של תמ״א 38, מדובר באפסייד של כ-36%, שזה פחות או יותר הממוצע הרגיל של השבחת נכס באזורי הביקוש במסגרת תמ״א 38.

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 7 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 8.5 מתוך 10

שיעור הילדים:  28%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה:  3.02 מיליון שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה:  3 מיליון שקל

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו