מחיר סביר, יחסית לתל אביב

מה הסיפור

הדר יוסף היא שכונה ותיקה בצפון מזרח תל אביב. יש בה שילוב של בנייני דירות עד 12 קומות ובנייה נמוכה, שכוללת צמודי קרקע ומבנים של 2-3 קומות.

צירי התחבורה הראשיים שמקיפים אותה מאפשרים לתושביה גישה נוחה למרכזי תעסוקה ברמת החייל, בני ברק ורמת גן. בתחומה קיימות גינות ציבוריות גדולות, ובנוסף היא נמצאת בסמיכות לפארק הירקון - הריאה הירוקה המרכזית של תל אביב.

בשנים האחרונות ישנה תנופה של התחדשות עירונית בהדר יוסף, וניתן לראות מספר רב של פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ועוד היד נטויה. האוכלוסייה מורכבת מתושבים ותיקים ומשפחות צעירות רבות, שעברו בעשור האחרון. תוספת הדירות המתוכננת במסגרת התחדשות עירונית, האופי הקהילתי ויתרונות המיקום צפויים למשוך עוד משפחות צעירות רבות גם בעשור הקרוב.

בימים אלה מתבצע תהליך ראשוני וייחודי של שיתוף התושבים בקביעת המדיניות לעתיד השכונה. עוד מוקדם לדעת מה יהיו תוצאותיו, אך ניתן להניח ששיתוף הקהילה בתכנון ישפר את איכות החיים, מאחר והתושבים מכירים טוב יותר מכולם את הבעיות הקיימות, ויכולים לתת את זווית הראייה המקומית על השינויים המתוכננים.

 

אוכלוסייה

התושבים הם ברובם חילונים ממעמד הביניים. אחוז הילדים גבוה יחסית (29%) וצמח בעשור האחרון בכשליש. משפחות מהוות את רוב האוכלוסייה. מגמה זו צפויה להימשך גם בעשור הקרוב, עם שיווקם של מאות דירות במסגרת התחדשות עירונית, ולאור הביקוש הרב למגורים באזור, בזכות חיי קהילה עשירים עם פעילות רבה בגינות הציבוריות ובמרכז המסחרי ברחוב הדר יוסף.

 

תחבורה

התחבורה הציבורית יעילה מאוד, עם אוטובוסים רבים שעוברים ברחובות הראשיים שבהיקף ומגיעים למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין, ומספר קווים עירוניים שעוברים בתוך השכונה.

בימים אלה מבוצעות עבודות ההקמה של הקו הירוק של הרכבת הקלה, עם תחנה ברחוב שטרית בדרום השכונה. הקו יהווה חיבור מהיר ונוח למרכז תל אביב, לאזור התעסוקה ברמת החייל, לאוניברסיטה, להרצליה פיתוח, לחולון ולראשון לציון. שנת היעד לפתיחת הקו היא 2027.

השכונה מקושרת היטב לרשת שבילי האופניים העירונית, ושבילים חדשים צפויים להיסלל בשנים הקרובות, בין היתר ברחוב מבצע קדש במהלך 2021.

ישנה מצוקת חניה, כך שמי שאין לו חניה פרטית יתקשה לעיתים למצוא מקום לרכב. בניכוי עומסי תנועה, די קל להגיע ליעדים בתוך העיר ומחוצה לה, בגלל הקירבה היחסית לכבישים ראשיים כמו נתיבי איילון וכביש 5.

יתרונות

• אווירת קיבוץ, עם הרבה ירוק וחיי קהילה עשירים.
• אפשר לעשות הרבה מהקניות בתוך השכונה ובמרחק קצר ממנה.
• גישה נוחה לתחבורה ציבורית שרק תשתפר.

 

חסרונות

• מטרדי בנייה רבים צפויים בעשור הקרוב.
• מצוקת חניה ועומסי תנועה.

 

היצע ומחירים

שנת 2020 לא עשתה חסד עם הדר יוסף. כמות העסקאות הכוללת בשכונה, דירות יד שניה ודירות חדשות, עמד על 50 עסקאות, ירידה של 50% לעומת 2019. מבחינת תמהיל הדירות שנמכרו, יש פיזור יחסית שווה של עסקאות בדירות של 3, 4 ו-5 חדרים. מבחינת מחירים, אין שינוי מהותי בין מחירי הדירות בשנת 2019 מול 2020.

בשכונה נבנים בימים אלה מספר רב של פרויקטים למגוון רחב של קהלי יעד. ישנם שני פרויקטים במסגרת בנייה חדשה.

חברת קידר מבנים בונה את פרויקט מבצע קדש 52. הבניין בן 12 הקומות כולל מגוון דירות בין 3 ל-5 חדרים. כל דירה מקבלת חניה ומחסן.

פרויקט נוסף נבנה על ידי חברת שמי אשקלוני. הפרויקט, הנמצא בשלבי בנייה התחלתיים, כולל בניין בן 8 קומות ובו דירות 4-5 חדרים ודירות גן. כל דירה מקבלת חניה תת קרקעית.

קיימים גם מספר פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2, הריסה ובנייה. חברת יצחק עפר בונה בניין בוטיק בן 8 קומות, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים. מוצעות דירות 3-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים החל מ-2,870,000 שקל. כל דירה מקבלת חניה.

אפריקה התחדשות עירונית בונה שני בנייני בוטיק בני 7 קומות ברחוב מינץ 18-22. החברה מציעה דירות 5 חדרים ודירות גן הכוללות 2 חניות ובאכלוס קרוב. ניתן גם לבקר בדירה לדוגמה.

פרויקטים נוספים נבנים במסגרת תמ"א 38/1, חיזוק ותוספת. חברת אקו סיטי, חברה יזמית קבלנית, בונה בימים אלה בניין בוטיק בן 6 קומות. דירות 4 חדרים ודירות גן מרווחות נמכרות החל מ-3,450,000 שקל, כולל חניה.

אנשים שמעדיפים דירות גן ישמחו לשמוע כי החברה הישראלית להשבחת מבנים בישראל, גם היא חברה יזמית קבלנית, בונה בניין בן 12 קומות ומציעה דירות גן 4 חדרים הכוללות חניה. הפרויקט נמצא בשלבי בנייה מתקדמים מאוד.

קבוצת גבאי בנתה פרויקט במסגרת פינוי-בינוי, הכולל מתחם מגורים של 6 בניינים בני 7 קומות. החברה מציעה פנטהאוז מרווח החולש על 164 מ"ר בנוי + 100 מרפסות על קומה שלמה ולאכלוס מיידי.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

תוכניות לעתיד

התחדשות עירונית: האוכלוסייה מתוכננת להכפיל את עצמה ב-15 השנים הקרובות, ולכן הבינוי צפוי להמשיך להתחדש עם מספר פרויקטים נרחבים של פינוי-בינוי וגם תמ"א 38. בין היתר מתוכנן בימים אלה פינוי-בינוי גדול ברחוב קהילת לודג' בדרום מערב השכונה.

מסמך מדיניות להתחדשות: בימים אלה מגובש בשיתוף התושבים מסמך מדיניות שיקבע את עתיד הפיתוח, גם מבחינת עוצמות הבינוי וגם מבחינת פיתוח המרחב הציבורי. זאת במטרה לשמור ככל הניתן על אופיו המיוחד של האזור. התהליך צפוי להסתיים עד סוף 2021.

רכבת קלה: הקו הירוק של הרכבת הקלה מוקם בימים אלה ברחבי גוש דן, ויקשר בסופו של דבר בין הרצליה פיתוח ואזור רמת החייל בצפון, דרך מרכז תל אביב, לבין חולון ואזור התעשייה של ראשון לציון בדרום. תחנה תוקם ברחוב שטרית בדרום השכונה, ותאפשר לתושבים להגיע למגוון אזורי תעסוקה, מוקדי בילוי ומוסדות ציבור ברחבי גוש דן. הקו צפוי לפעול עד סוף העשור (תאריך היעד הנוכחי הוא 2027).

הזדמנות למשקיעים

הדר יוסף היא יעד מבוקש לתמ״א 38 ופינוי-בינוי, ומתוכננים בה כ-45 פרויקטים של התחדשות עירונית. במידה וכל הפרויקטים האלה ייצאו לפועל, יתווספו לשכונה כ-1,300 דירות חדשות. מצד אחד מדובר בהזדמנות לקנות נכס ולהשביח אותו במסגרת התחדשות עירונית, אפשרות עם אפסייד של כ-37% רווח הון. מצד שני, ההיצע הגדול שיתווסף בשכונה עלול לשחוק את עליית מחירי הדירות בטווח הארוך.

גם אם בוחנים את השכונה ללא פוטנציאל ההתחדשות העירונית הטמון בה, ובוחנים את השכונות הסמוכות להדר יוסף, אפשר לראות שהמחירים בהן גבוהים יותר, למשל בנאות אפקה ב׳, שכנתה מצפון.

כיוון שמדובר באזור שאמור להתפתח מאוד מבחינת תחבורה ציבורית, מה שיחבר אותו בצורה טובה יותר לאזורי תעסוקה ובילוי, ובהתחשב בעובדה ששכונות בצפון העיר יקרות מהדר יוסף ולכן לא נמצאות בהישג יד של מרבית האוכלוסייה, היא הופכת לאופציה טובה עבור משפחות שרוצות סביבה יותר שקטה וירוקה ועדיין לגור בתל אביב, במחיר נמוך יחסית לאזור.

המשמעות היא שבטווח הארוך מחירי הדירות צפויים להגיע לרמות של השכונות הסמוכות. עם זאת, חשוב לזכור שעדיין מדובר במחירים גבוהים מאוד, מה שגורם לתשואות השכירות בשכונה להיות נמוכות יחסית, כ-2.5%. לסיכומו של עניין, מדובר בהשקעה טובה, אבל רק לבעלי אמצעים ולטווח הארוך.

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 7 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 8 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה:  29%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 3,298,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 2,907,000 שקל

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו